世联06天津市城市公寓典型案例分析

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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享

完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度；项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系；提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的遮阳卷帘引入到项目中，让客户体验到国际上先进的居住标准。
修改推广形象推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师，对项目10000平米的会所进行设计。会所内饰设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身份
感
完成项目(xiàngmù)营销动作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)

世联：综合体四种开发模式案例研究

“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地：商业部分——东方新天地：东方新天地
负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分港丽酒店 513间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店万豪酒店 602间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力店主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种主力业态类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。餐饮：餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店，体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。教育：第三层部分租给EMBA作为教室教育

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

某商场-公寓超高层实际事例分析

某商场-公寓超高层实际事例分析发布时间：2022-01-06T01:53:19.547Z 来源：《城镇建设》2021年26期作者：冀瑾瑜[导读] 通过对某超高层项目暖通设计过程的分析，冀瑾瑜中国中元国际工程有限公司摘要：通过对某超高层项目暖通设计过程的分析，从方案设计、系统选型等方面介绍暖通设计的过程和经验，提供超高层商业住宅综合体暖通设计案例，为设计问题提供解决方案。

关键词：超高层；公寓；空调系统ABSTRACT Through the analysis of the HV AC design process of a super high-rise building project, this paper introduces the HV AC design process and experience from the aspects of scheme design and system selection, and provides the HV AC design case of the super high-rise commercial residential complex, provide solutions to HV AC design problems. Key words: super high-rise, Commercial residential complex, HV AC 第一章项目概况1.1工程概况本工程位于广州省珠海市。

项目总用地：34.5公顷，总建设规模130余万m2，其中计容建筑面积84.4万m2。

建筑功能主要包括：口岸通关、口岸配套、综合交通枢纽、综合配套服务区、酒店、办公、公寓、商业等。

本次设计区域为其中一子项D2区域，位于地块中西部，总建筑面积为188977m2，其中地上建筑面积为136554m2（计容面积130944m2），地下建筑面积为52423m2,建筑占地面积8448m2。

青年公寓专题案例

房型：
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。
客群定位：三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性：大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房间配备智能锁。
公寓配套：光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施：空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置：空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。

四代住宅优秀案例

四代住宅优秀案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：我们来看一个位于上海的四代住宅项目。

这个项目采用了大量的环保材料和技术，例如太阳能板、节水装置等，使得居民可以在减少能源消耗的情况下享受到舒适的居住环境。

这个项目还引入了智能家居系统，可以通过手机或平板电脑控制家里的灯光、电器等设备，让生活更加便利和智能化。

我们来看一个位于北京的四代住宅项目。

这个项目利用了现代科技和设计理念，打造了一个集合了休闲、娱乐、健康等功能的居住社区。

在这里，居民可以通过共享的社区设施，例如健身房、游泳池、会议室等，提升生活质量，增强社交互动。

这个项目还注重绿化和景观设计，打造了一个美丽宜居的居住环境。

第三个案例是一个位于广州的四代住宅项目。

这个项目采用了生态建筑设计理念，通过自然通风、太阳能利用等手段，实现了能源的最大化利用和节约。

在这里，居民可以享受到清新的空气、舒适的气候，感受到大自然的美好。

项目还统一管理和服务，为居民提供更加便捷的生活体验。

我们要介绍的是一个位于深圳的四代住宅项目。

这个项目结合了传统建筑和现代科技，打造了一个兼具传统韵味和现代便利的居住空间。

在这里，居民可以体验到中国传统文化的魅力，同时又可以享受到现代化的生活服务。

项目还注重社区共享和互动，打造了一个充满活力和活力的居住社区。

通过以上几个四代住宅案例的介绍，我们可以看到，四代住宅不仅仅是一种居住形式，更是一种生活理念。

它融合了环保、健康、智能等元素，打造了一个更加人性化、舒适、便利的居住环境，为人们的生活带来了全新的体验。

相信随着四代住宅理念的不断推广和普及，更多的人们将能够享受到这种更加优质的居住体验。

【该文章模拟展现了四代住宅的设计理念和几个优秀案例，可供参考和借鉴。

】第二篇示例：四代住宅是一种融合了传统与现代元素的住宅建筑风格，它将传统的建筑风格与现代的设计理念相结合，提供了一种新颖而具有独特魅力的居住体验。

四代住宅在设计上注重空间利用、舒适度和环境友好性，尽可能减少对自然资源的消耗，并提供更加健康、安全和舒适的居住环境。

世联06天津市城市公寓典型案例分析

橱柜品牌为欧派、汉森、科宝或动荡次品牌，配人造石台面，不锈钢洗菜盆，冷热水龙头（摩恩、乐家或同等档次产品），抽油烟机、台面嵌入式炉灶（老板、方太或同档次品牌）
高级面砖高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅卧室/书房厨房卫生间电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面屋顶
洁具品牌
梯间门墙面地面
电梯品牌电梯性质（载重量、运行速度）
大堂电器开关及插座家具
另计
装修报价售价
富力城门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌）高级壁纸实木复合地板高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌）高级面砖高级地砖吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置酒店式公寓一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高校。

天津市资产盘活经典案例

天津市资产盘活经典案例天津市资产盘活经典案例：1. 天津港口集团资产盘活天津港口集团通过整合内外部资源，实施市场化运作，将闲置资产进行盘活。

例如，将部分闲置码头出租给其他企业进行物流运营，有效利用港口资源，增加了收入。

2. 天津市政府土地盘活天津市政府通过出让闲置土地，吸引各类企业投资兴建工厂、商业综合体等项目，实现土地资产的盘活。

同时，政府还通过土地租赁、土地置换等方式，将闲置土地重新利用，推动城市发展。

3. 天津地铁资产盘活天津地铁公司通过开发地铁站周边的商业用地，租赁给商家经营。

同时，地铁公司还将空闲车站改造成文化展览馆、艺术空间等公共设施，提升了地铁站的综合利用价值。

4. 天津市旧工业区资产盘活天津市对旧工业区进行改造，将闲置的厂房、仓库等转型为创意产业园、休闲娱乐场所等，吸引各类创业者和文化机构入驻，实现了旧工业区的资产盘活。

5. 天津市教育资产盘活天津市教育部门将闲置的学校、教育设施租赁给社会组织、企事业单位等进行文化、体育活动，提高了教育资产的利用效率。

同时，还通过合作办学、校企合作等方式，将教育资源与社会资源融合，实现了教育资产的盘活。

6. 天津市医疗资产盘活天津市医疗机构通过与国内外知名医疗机构合作，引进先进的医疗技术和管理经验，提升医疗服务水平，吸引更多患者就医，实现了医疗资产的盘活。

7. 天津市文化遗产资产盘活天津市对文化遗产进行保护和利用，通过修缮、开发文化旅游项目等方式，将文化遗产转化为旅游景点，吸引游客，增加了文化遗产的收益。

8. 天津市国有企业资产盘活天津市对国有企业的闲置资产进行盘活，通过出售、租赁等方式，将闲置厂房、设备等转让给合作伙伴，实现了国有企业资产的有效利用。

9. 天津市农村资产盘活天津市对农村的闲置土地、农田进行整理和盘活，通过引进现代农业技术，改造农村传统产业，提高农产品的附加值，实现了农村资产的盘活。

10. 天津市交通运输资产盘活天津市交通运输部门对闲置的航空机场、公路、港口等资产进行盘活，通过出让、租赁等方式，将其转让给合作伙伴，提高了交通运输资产的利用效率。

天津市海绵城市设计实例分析

48城建规划 P天津市海绵城市设计实例分析文/李爱华信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司大连分院辽宁大连 116000【摘要】为贯彻落实《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》、《天津市海绵城市建设技术导则》文件的要求，加强海绵城市建设，并结合天津某项目具体情况进行实例分析，以供参考。

【关键词】海绵城市；年径流总量控制率；下沉式绿地【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.10.0271、设计概况本工程位于天津市西青区，周边市政设有完善的雨水管网。

为响应落实天津市海绵城市理念导则，缓解道路积水压力，拟按照海绵城市标准设计本厂区。

1.1 项目概况天津市某项目是天津市西青区的新建项目，主要项目用地技术指标与数据：总用地面积是24383.20m2，可用地面积是23648.80m2，总建筑面积是16971.78m2，地上建筑面积是16941.18m2，地下建筑面积是30.60m2，建筑密度是48.20%，绿地率是20.02%。

1.2 雨水设计概况天津市该项目地区多年平均降雨量为574.9mm（可参照《天津市海绵城市建设技术导则》附录B）。

排水体制为雨污分流，雨水重现期设计标准为2年，采用的暴雨强度公式：Q=q×F×ΨL/S --（1）q=2141(1+0.7562lgP)/(t+9.6093)0.6893--（2）1.3 海绵城市设计目标年径流总量控制率（%）：80；设计降雨量（mm）：30.4mm1.4 其他情况目前盛达四支路有一路DN400市政雨水接口，且标高低于本地块雨水排放口，本地块排放雨水基本可以保证。

为长远考虑，缓解市政压力，增大厂院的蓄水性能，拟采用下凹式绿地、采用透水铺装、景观水池等措施实现海绵城市设计要求。

2、下垫面分析对项目建成后的下垫面进行分析，可参照表1。

表1 下垫面分析一览表序号项目面积（m 2）流量径流系数(Ψ)面积×流量径流系数1总用地面积23648.80//2硬质屋面11398.830.859689.013绿地4735.400.10473.544硬质铺装（道路）6058.590.855149.805透水铺装8800.08230.396碎石铺散水575.980.4070.47综合径流系数0.66综合雨量径流系数φ参照《室外排水设计规范》和《雨水控制与利用工程设计规范》进行加权平均计算：Φ=（φ屋面F 屋面+φ绿地F 绿地+φ硬质铺装F 硬质铺装+φ透水铺装F 透水铺装+φ水体F 水体）/（F 绿地+F 屋面+F 硬质铺装+F 透水铺装+F 水体）=0.663、主要海绵城市设计指标及落实情况本项目年径流总量控制率大于80%，雨水年控制量419.64立方米。

世联凤凰大厦形象定位及策略

➢项目毗邻深圳市民中心、市民广场、少年宫、音乐厅、图书馆等公共配套。
➢项目北侧为城市绿地公园，西侧为预留发展用地，西北侧为安联大厦及诺德中心，东侧为海关科技信息楼。
学习改变命运,知识创造未来
世联凤凰大厦形象定位及策略
•项目概况
项目技术经济指标
➢ 总占地：11,038㎡ ➢ 总建面：110,000㎡
➢ 《2005年城市竞争力蓝皮书》发布，深圳城市竞争力排在上海之后，位居第二；
➢ 2004深圳会展中心、市民中心和地铁相继投入使用；
•潜在事实
➢ 深圳处于经济高速发展阶段，其国际化进程和国际影响力日益增加；
➢ 中心区业已成为深圳最具规模的国际化高端商务区；
学习改变命运,知识创造未来
世联凤凰大厦形象定位及策略
传播规则的制造者
•
社会公信力领袖
•主流、先锋、中心、标准
世联凤凰大厦形象定位及策略
•因为凤凰在此，全球最好的企业家来了 •因为凤凰在此，全球最知名的专家、学者来了 •因为凤凰在此，全球最及时、最前端的商务资讯来了 •因为凤凰在此，全球150,000万华人聚焦的目光来了 •因为凤凰在此，“南中国传媒重镇”来了
➢ 本项目的价格策略是采用合理的销控和小层差价格策略精确制导，直指销售目标。
➢ 本项目的推广策略是控制营销成本，重包装、重展示、重活动，采用直销的小众媒体和分众媒体进行推广，辅以大众媒体增加知名度。
学习改变命运,知识创造未来
世联凤凰大厦形象定位及策略
项目概况
➢项目位于深圳福田中心北区，位于海田路和深南大道交界处西北
➢ 容积率：7.25 ➢ 楼高：110m
➢ 写字楼面积：30,500㎡凤凰行政办公：9,300㎡

世联地产_主题酒店研究及案例_44PPT.pptx

案例：厦门艾美酒店
酒店由厦门福隆运动发展有限公司所有，距离厦门市中心及厦门国际机场仅15分钟之遥。酒店坐落于仙岳山山坡之上，四周尽是葱郁的森林与壮丽的自然景观。酒店拥有348间精致的客房，其中包括 12间别墅套房，每间均提供可俯瞰庭院或山峦景观的私人阳台。
厦门艾美酒店拥有两间餐厅和一间酒吧，以及10间会议室。其中，会议空间总面积超过2000平方米，包含一间占地842 平方米、层高10米的自然采光无立柱豪华宴会厅。宾客们还可享受众多先进设施，包如健身中心、室内恒温泳池、水疗中心以及仙岳山公园慢跑及徒步步道。值得一提的是，厦门艾美酒店是厦门地区惟一提供山地网球场的国际酒店。
银珠酒店不仅会成为滨海新区高档商务客人的交流与活动场所，也一定会成为中外艺术家、批评家和收藏家交流与活动的平台，成为酒店业知名的品牌。
酒店特设大师作品房：
酒店每间艺术房都挂有当代艺术家的作品是对酒店的等级和品味的强化，这些艺术品从酒店的依附和装饰功能中解脱出来，它们自身扮演着独立的展示功能，有着自身的自主性。
丹尼尔·布伦作品《界限》
大师作品房——
《无题》方力钧
房间说明
方力钧作为中国后89新艺术潮流最重要的代表，与这个潮流的其它艺术家共同创造出一种独特的话语方式——玩世写实主义，其中尤以其所创造的“光头泼皮”的形象，成为一种经典的语符，标志了80年代末好90年代上半期中国普遍存在的无聊情绪和泼皮幽默的生存感觉，或者更广义地说它标志了当代人的一种人文和心理的感觉。
具有独特的历史或地域风格，酒店内处处体现出人文的特征
时尚艺术氛围比较浓厚，时尚潮流聚集地
风景游览区、历史悠久的城市以及具有独特景观资源

天津城市社会空间分异现状分析

天津城市社会空间分异现状分析摘要：住房市场的建立和发展对城市空间发挥巨大影响，城市社会空间分异日益显现。

本文以天津的三个社区为实案例，分析说明由于收入、受教育程度、职业、心理等方面的不同，导致住宅区的社会群体空间分异。

关键词：天津；社会空间分异；社区与天津师范大学青年基金（52LJ16）联合资助城市的发展必然引起了社会极化和社会空间分异。

在大城市中,以不同收入水平为基础而形成的社会分层现象非常明显,贫富差距已成为影响社会不稳定的最大因素之一。

由于居民的职业类型、收入水平及文化背景差异产生的不同社会阶层的居住区，其实质是社会分层在居住空间地域上的反映。

1 我国城市居住空间的分异状况住房具有商品性和福利性特征，根据居民的不同支付能力和实际需要，对住房消费产生各个档次的需求。

住房需求层次与居民收入层次有很强的关联度，收入的阶层化特点也决定了住房供给的层次性。

较低收入阶层的居民受物质条件较大程度的刚性制约，消费方式为生存型消费；在住房消费上着重于满足“基本需求”，首先考虑住房的价格，其次是面积，住房消费能力低；在居住区位选择时，选择权利差。

中等阶层收入居民在经济承受范围内适度表达品味，其消费方式属于约束型消费；在住房消费上首先看重住房的“地段位置”，其次是“周边环境”、“地域交通”等；在居住区位选择时，只能选择适合于自己购买能力的区位。

较高收入阶层居民因其强大的经济支付能力，拥有较多的可支配住房资源。

他们首先看重住房的“地段位置”，其次是“周边环境”、“配套设施”，并进一步关注房屋的升值潜力，其住房结构也越趋向于大空间与复杂结构。

2 天津的城市社会空间结构模型天津的城市社会空间结构模型基本符合同心圆原理。

围绕中央商业区（CBD）的内城区主要居住着中高收入阶层,还有部分低收入、贫困的本地居民和外来流动人口,他们的住房主要是中心城区未改造过的旧房简屋。

从中心商业区到梅江形成了一个扇形区域，聚集着高收入人群。

天津大悦城案例分享(52页)

良食局会员体验中心位于天津大悦城负一层，占地面积达300平米，在体验中心内陈列6个区域，分别是?败物首选?、?咖啡先生?、?粮仓?、?种子博物馆?、?等你来掌勺?、?原创精品?。
败物首选人人都爱的优质良品，用积分来兑换和它们终生相处的时机。良食局不贩卖商品，只兑换精挑细选的生活态度。
原创精选
虚拟店铺
骑鹅II期复原电影场景的街区色调，复刻岁月痕迹的斑驳墙壁，古典融合现代的碰撞搭配，还有看似随意，实那么追求视觉冲击的城市涂鸦……从街道地板到指引标识，从店铺墙面到垃圾桶，都是设计师们从生活中提炼的艺术精华。
〔二〕五号车库
2021 年9月26日，全国首个以手作艺术为基调的室内街区——“5号车库〞在天津大悦城北区3F匠心启幕，这是天津大悦城继骑鹅公社、神兽寺街、 0618街之后的又一新形态街区力作。
L2：快乐玛丽、旋转木马、迪士尼、生活练习曲、西遇、哥伦比亚、杰克琼斯、耐克、美吉姆、HM、必胜客、宾达咖啡、满记甜品、SONY、欧时力、可口可乐、花舍、百丽、思加图、JEEP L3：ME&CITY KIDS、东方爱婴、小鬼当佳、探奇乐园、阿迪kids、小猪班纳、阳光鼠、咖啡之翼、 TEENIE WEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLO KITTY、港丽餐厅、、美甲、达衣岩、季候风、播、JNBY、GXG
三、学习与借鉴
1、配合明确的客群定位，针对性地引入特色品牌
始终以“年轻、时尚、潮流、品味〞为品牌定位。大悦城地产把自己的核心目标客群锁定在了18-35岁的时尚白领及新兴中产阶层。能够明确定义企业的核心消费群，进而框定客群年龄范围的商业运营商也不多见，更多的企业依然是在泛泛地谈“家庭化、全客层〞这类概念。
骑鹅公社II期的另一大亮点便是首次启用的虚拟店铺概念，将超现实主义的“非人类〞店铺以虚拟景观的形式展现，成为继I期集装箱店铺创新之后，又一大原创亮点。 “没好诊所〞、“恨之花〞、“sound gallery〞、“闇面食堂〞、“五味酒局〞、“初恋的告白〞、“人生第一

高容积率豪宅开发研究

所有兼备不科学，选择是一门艺术。例：振业城的3A系统和太阳能问题。
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误豪宅不需要人气。绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。真实纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸）错误豪宅不需要便利。真实如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模面向个别人超越城市价格体系；
大气私密神秘含蓄个性
大气张扬强势开放速度
上海：汤臣一品北京: 贡院六号
香港：凯旋门广州: 凯旋会上海：顶邦丽池大连: 星海国宝深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模面向少数城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销如俊园的销售和贬值产品、配套、装修、服务：如凯旋城。区域和资源价值：如华侨城居住者居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。与资源的结合：由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅

天津金茂集团案例分析

2 家族式管理，存在利益分配，开始思考经营模式的转变
2000-2003
家族内战，认识到管理职责和权益分配上不清晰带来严重后果
2004.6.15
以现代管理制度构造企业大型民营企业集团，完善企业管理制度
2005-2011
第四章商业转变引发的战略转变
收购失败
外协件质量
强化质检
1、失败之处：
1
商业转变引发的战略转变
1990-1995
1995-2000 2000-2003 2004.6.15 2005-2011
外协件质量
强化质检
4
第二章文飚创业竞争优势获取与延续
文飚创业竞争优势获取与延续
香八珍烤鸡
模仿创新战略
初期 19 90 19 93
模仿战略---建立短期竞争优势（但是在短期内容易被模仿，竞争优势不具有持续性）；
擅自进入陌生领域
自信心膨胀，听不进去劝告；有限的资金资源，分散投资，没有集中一点，迅速做大做强
2
国家政策调整，企业严重亏损
意识到企业要了解国家大的产业政策，做国家鼓励和扶持的项目，要顺势而为
3
关系和问题处理
在民企并购国企过程中，要特别关注社会影响、国家法规、群众关系的处理和因此带来的各种各样的问题
2015-4-6
此处添加公司信息
19
文飚创业的经历就像企业的生命周期再整理，再发展时期（见下图）
商业转变引发的战略转变
方向、使命愿景、目标科学的体系法治vs.人治改革、创新解放思想有所为有所不为敏锐的眼光创新的能力
企业各个阶段
再发展期
再整理
衰退期
稳定期
成长期

万科世联天津万科霞光道5号豪宅项目营销策略总案94PPT

纯别墅
双拼，联排，叠加别
地段
墅+超高层
历史文化根地段
基
大盘
宜居性稍差舒适度不够
西康路36号独栋别墅+高层五大道地段完善的生活配套环境、宜居性不足
项目主题语 600年城市源点，一座城市的光荣与梦想
客户群体
私企业主\外企高管，自主兼办公，部分客户有海外生活背景
学项习目改简变命评运,知
识创造未来
600年天津城市居住文化起源地段—老城厢，占据
万亩市政规划绿地
万科世联天津万科霞光道5号豪宅项目营销策略总案94PPT
优劣势对比
区域：老城厢600年天津居住文化发源地，天津人对该地段具有浓重的地源情节产品：面积区间比霞光道5号大100平米左右，户型设计方正，空间利用率较高。价格：预期价格将在400-1000万之间，与霞光道5号相处于同一价格区间。
2008年
2009年
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
3月
4月
本项目 71套联排别墅，面积区间250-260
西康路36号 34套独栋别墅，面积区间320-600 檀府 120套别墅，独栋：470-580，联排：190-350
钻石山 160套联排别墅，面积区间240-280
江胜天鹅湖 84套联排别墅，面积区间250-350 新悦庭 120套独栋别墅，面积区间300-540 领世郡 100套独栋别墅，面积区间330-750
万科世联天津万科霞光道5号豪宅项目营销策略
总案94PPT
学习改变命运,知识创造未来
2021年3月4日星期四
区域解析：项目的区域价值具有典型的豪宅属性，区域价值不可复制。

(完整版)高层建筑案例分析——马赛公寓

高层建筑案例分析——马赛公寓姓名：陈彬勒·柯布西耶是我最喜欢的建筑设计师之一，他是开创现代主义建筑的鼻祖，是20世纪最建筑师重要的建筑师之一，也是现代建筑运动的激进分子和主将，他所设计的建筑很多都举世闻名，当然，也包括今天我要分析的马赛公寓。

勒·柯布西耶认为在现代条件下，城市既可以保持人口的高密度，有可以形成安静卫生的环境。

他的理想的现代城市就是中心区有巨大的摩天大楼，外围是高层的楼房，楼房之间有大片的绿地，现在化的整齐的道路网布置在不同标高的平面上，人们生活在“居住单位”中。

设计者称之为“居住单元盒子”,大楼用钢筋混凝土建造，通过支柱层支撑在3.5x2.47英亩面积的花园，这种做法是受一种古代瑞士住宅—小棚屋通过支柱落在水上的启发，主要立面朝东和西向，架空层用来停车和通风。

而马赛公寓就是在这种理念下应运而生的。

1马赛公寓坐落于坐落于法国马赛boulevardMichelet 13000 Marseille。

自1946年开始设计，1952年完工。

是一座举世瞩目的超级公寓住宅。

左图为马赛公寓的卫星图，我们可以看到建筑周围绿树环绕，周围景观设计的简单明了。

可以说环境十分宜人。

下面我们从各个方面具体分析其具体组成。

基本资料马赛公寓一座大型的居住公寓建筑，长165米，宽24米，高56米，18层，其中底层架空，顶层设幼儿园，屋顶为公共活动平台，设有儿童游戏场，小型游泳池以及成人健身房等；7、8层为公共服务，设商店、餐馆、洗衣房及旅店等服务设施。

其余层为居住层，户型多为跃层布置，起居室通高，最大限度接纳阳光；每3层设一中央公共走道。

大楼可容377户1500-1700人居住，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的新型密集型住宅。

建筑外观马赛公寓还设有电梯厅和管理员房间。

突破了承重结构的限制，从单身住户到8个孩子的家庭，室内楼梯将两层空间连成一体,起居厅两层通高，达到4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足了观景的开阔视野，大楼的7、8层是商店和公用设施，商店和公用设施，包括面包房，副食品店，餐馆，酒店，药房，洗衣房，理发室，邮电所和旅馆。

天津市长租公寓经营模式研究及创新举措

天津市长租公寓经营模式研究及创新举措随着我国城市化进程的不断推进，人口流动加速，租赁市场日渐火热。

尤其是在大城市，房价高，购房难，租房需求旺盛。

而长租公寓作为租赁市场中的一种新型模式，得到了越来越多的关注和认可。

然而，目前长租公寓市场的发展仍存在一些问题和困难，例如品牌差异化不明显、资金压力大、物业管理成本高等。

因此，需要进行研究和创新，以提升长租公寓的经营模式和品牌竞争力。

一、以品质为核心，建立品牌差异化随着人们生活水平的提升，长租公寓住宅的装修品质和服务要求也增加了。

因此，从房屋的质量、装修、家具设备和服务等方面来提升品质和品牌差异化，是长租公寓的经营模式的重要突破。

1.从房屋的质量和装修方面入手应优先选择新房源和装修好的老房源，确保房屋的质量和硬件设施的完好。

而为了吸引租客，还可以考虑在房屋内设置智能家居系统等高科技设备。

2.提供优质的家具设备家具设备的质量和种类，也是租客选择长租公寓的重要因素，因此可以从家具的质量、风格、品牌等方面进行优化，提供符合不同租客需求的家具。

3.优化服务体验针对不同的客户，可以提供个性化的服务，例如增加健身房、共享办公室、聚会场所等设施，打造独特的服务和体验，吸引更多的租客。

二、降低运营成本，提高盈利能力长租公寓的经营成本主要包括房源租金、物业管理、维修以及后期服务等。

如何通过优化经营成本，提高运营效率和盈利能力，也是长租公寓经营模式的核心。

1.减少租房成本可以采取多种方式降低租房成本，如搜集丰富的房源信息，与房东进行深入谈判等，争取得到更优质的房源，从而降低租房成本。

另外，可以与房源权益链的各环节开展合作，形成供应链整合效应，提高运营效率和降低运营成本。

2.优化物业管理物业管理是长租公寓运营过程中的重要因素，其服务质量和成本都影响到客户的满意度和整体运营效率。

因此，可以采取科技手段，例如智能化管理等，进一步降低物业管理成本。

3.提高后期服务质量长租公寓的后期服务也是顾客粘性的重要体现，可以通过建立客户反馈渠道、加强客户关系维护等方式，提高后期服务质量，增强客户黏性和品牌形象。