三种评估方法

资产评估方法
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后，得出待估房地产评估价。

1、交易日期的修正2、区域因素
1）双百分制比较法；
2）十等分因素比较法；
3）环境成熟度修正法：房地
产价格=调整系数×交易实例价
格
=交易实例价格/（1+i）n
n——达到与交易实例同等
环境成熟度所需的年数
3、个别因素
的修正
4、交易
行为的补
正
2．具较好可比
性，
3．交易时间与
基准日接近。

4．交易透明、
公平和有效。

5.土地出让年
限、使用需求基本一
致。

适于房地产出
售、购置、投资决策
等
项目基本方
法
差异调整因素应用条
件
土．
地．
使．
用权．．
（重．．
点）．．
1.搜集资
料，确定比较
案例;2.交易
情况修正;3.
交易时间修
正 ;
4.区域因
素修正 ;5.个
别因素修
正;6.确定待
估土地评估
数
比较案例交易日物价指
评估基准日价格指数
比较案例个别因素值
待估土地个别因素值
比较案例区域因素值
待估土地区域因素值
比较案例交易情况
正常交易情况
比较案例地价
评估值⨯
⨯
⨯
⨯
=
1、在同
一地区或同
一供求范围
内的类似土
地中，与待估
土地类似的
交易案例较
多。

2、评估
人员知识广
博、经验丰富1、
交易时
间的修
正：平
均、环
比物价
指数
2、
区域因
素的修
正
3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：
n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限； r——折现
率
容积率修正系数见书P129
4、
交易行
为的修
正
基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数
8
8
8
8
8
8
8
8
注意：复利现值系数=（P/F，r，i）=1/（1+r）i=（1+r）—i 年金现值系数=（P/A，r，n）=
∑
=+
n
i
i
r
1
)
1(
1
=
r
r n-
+
-)
1(
1
8。