高力国际-中国房地产资金跨境投资研究报告
房地产咨询五大行简介
房地产咨询五大行简介近几年来，随着中国房地产市场的不断升温，越来越多的人开始加入房产购买和出售的行列，房地产咨询行业也跟着火爆起来。
在众多房地产咨询公司中，有五大行业领导者值得一提。
这篇文档将会介绍这五家公司及其主要业务。
1. 仲量联行仲量联行是全球最大的商业房地产服务公司之一。
总部位于英国伦敦，业务遍布全球60个国家和地区，拥有超过500家办事处。
作为全球房地产行业的领军者，仲量联行的业务范围涵盖了资本市场、企业服务、战略咨询、评估、租赁和投资等多个领域。
在中国，仲量联行是非常活跃的一家商业房地产咨询公司，涉及业务包括投资、租赁、招商、房地产管理、出租以及市场咨询等领域。
2. 戴德梁行戴德梁行是全球领先的商用地产服务公司，在全球横跨80余个国家和地区。
其业务包括战略咨询、投资、估值、物业管理、研究和咨询服务等诸多领域。
戴德梁行在中国也有分支机构，其业务涵盖了商业房地产、中介代理、工业地产、增值服务等多个领域。
3. 世邦魏理仕作为全球知名的房地产服务公司，世邦魏理仕在全球85个国家和地区拥有400多家办事处。
其核心业务包括投资、租赁、物业管理、战略与咨询服务等领域。
在中国，世邦魏理仕的业务主要是向客户提供优质的房地产服务，包括租赁、投资以及物业管理等多方面服务。
4. 富而德富而德是一家全球化的房地产服务公司，公司总部位于美国加州。
其涉及业务范围包括投资、租赁、资产管理等领域。
富而德在中国的业务主要是基于商用和工业物业的投资咨询、租赁、增值服务等多个领域。
5. 高力国际高力国际是专业从事全球商业地产市场技术及管理咨询服务的公司。
在全球30多个国家和地区拥有60多家分支机构。
该公司的核心业务主要是为商业地产投资者、发展商及物业管理公司提供咨询和管理服务。
在中国，高力国际的业务涉及包括交易、地产投资、租赁和物业管理等领域。
以上五大房地产咨询公司在全球都占有极高的市场份额，在中国也非常活跃。
无论是房地产投资者还是开发商、运营商、客户等各类群体，都可以从这五家公司中获得较为全面的房地产投资和管理服务。
地产五大行比较
DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，是最先进入中国大陆市场的国际物业顾问公司。戴德梁行在中国市场设有18间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、长沙、重庆、武汉、上海、杭州、南京、沈阳、厦门、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。戴德梁行是中国数一数二的物业投资代理，占市场份额超过50%；2020年代理物业总值高达亿美元。戴德梁行也是大中华地域领先的物业治理公司，物业治理项目遍及65个城市，面积超过9000万平方米。
三、高力国际COLLIERS
高力国际概况
高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍及全世界超过290家的分公司，为全世界客户提供最全面的专业物业效劳，包括房地产生意、租赁、业主效劳、租户代表、企业效劳、投资及专门项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产治理等。
高力国际在中国
Colliers News
【2020年5月15日 – 上海】由国际外判效劳专业人员协会(International Association of Outsourcing Professional, IAOP)评选认定的全世界100
强国际外判商，今年的入选名单在刚出版的财富杂志内发布，高力国际物业顾问排名第18，成绩除超逾去年的第19位外，今年更是众多跨国房地产效劳供货商当中，排名最高位置。
家分支机构，可谓全世界第一大地产效劳企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
世邦魏理仕在中国
1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，那时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问效劳。1990年，世邦魏理仕在台湾开始业务运营。
通过量年来的进展，世邦魏理仕已经成为大中华地域房地产市场的领导者。目前，世邦魏理仕在本地域已经设有北京、上海（浦西与浦东）、广州、成都、重庆、天津、杭州、深圳、大连、青岛、沈阳、武汉、香港（香港岛与九龙）及台北16家分公司，成立了10家项目办事处，业务遍及大中华地域的80多个城市。世邦魏理仕结合了本地市场聪慧和全世界及地域网络的综合优势，提供最全面普遍的房地产顾问效劳，包括研究分析、策略顾问、物业估值、生意与租赁、投资、物业与资产治理等。
房地产5大行
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
高力国际
腾冲中城建 旅游产业有限公司
五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他 地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1.CBRE 世邦魏理士 2. Cushman & Wakefield 高纬环球 3. Colliers 高力国际 4. JLL 仲量联行 5. Savills 第一太平戴维斯
腾冲中城建 旅游产业有限公司
高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球61个国 高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球61个国 家拥有512家分公司，致力为全球客户提供最全面的专业 家拥有512家分公司，致力为全球客户提供最全面的专业 物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、 企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物 物业管理面积 业及资产管理等。 1974 年在澳大利亚，几家非常成功的房地产公司合并成 一家公司，并以他们导师Ronald Collier的名字命名。在 一家公司，并以他们导师Ronald Collier的名字命名。在 澳大利亚，Ronald Collier是一位著名的注册测量师。之 澳大利亚，Ronald Collier是一位著名的注册测量师。之 后高力在亚太地区及加拿大地区的业务快速发展起来。 高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视 野及深厚的本地市场知识。现时高力国际在全球拥有超过 12,500 名专业人才和丰富的物业及客户数据库。这一切 均让其 均让其能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高 成本效益的房地产服务。
腾冲中城建 旅游产业有限公司
房地产市场的海外投资
房地产市场的海外投资近年来，随着全球经济的快速发展和不断推进的全球化进程，房地产市场的海外投资呈现出日益增长的趋势。
海外投资对于房地产市场和经济发展具有重要意义。
本文将探讨房地产市场的海外投资现状、原因以及带来的影响。
一、海外投资现状房地产市场的海外投资一直在不断增加。
众所周知，海外投资有助于寻求更高的回报，多元化投资风险，以及开拓新的商机。
尤其是亚洲和中东国家的投资者，以及中国的房地产开发商，成为海外投资的主要力量。
他们将目光投向美国、英国、澳大利亚等经济发达国家，以及东南亚、非洲和南美等新兴市场。
二、海外投资的原因房地产市场的海外投资有多重原因。
首先，全球化的经济使得跨国投资成为可能，各国市场的开放和便利呼唤着跨境资本的流动。
其次，投资者通过海外投资可以降低风险，分散资产配置，实现资产的多元化。
第三，海外投资还可以获取更高的收益和回报率。
尤其是在房地产市场火爆的一线城市，房价上涨空间有限，投资者眼光瞄向海外市场，寻求更好的投资机会。
三、海外投资的影响房地产市场的海外投资带来了重要的影响。
首先，海外投资促进了资金的流动和配置效率的提升。
大量的资金流入海外市场，加速了当地经济的发展，激活了房地产市场的活力。
其次，海外投资推动了国际经济合作与交流，促进了不同国家间的经济发展和共同繁荣。
此外，海外投资也对国内房地产市场产生了一定的影响，通过引进国外建筑技术和理念，促进了本土建筑业的提升和创新。
四、海外投资的挑战与前景房地产市场的海外投资面临着一些挑战。
首先，不同国家的法律制度和市场环境差异较大，投资者需要花费大量时间和精力去了解和适应当地的法规和市场规则。
此外，政治风险、金融风险、宏观经济波动等也对海外投资造成了一定的不确定性。
然而，面对挑战，海外投资依然具有广阔的前景。
随着全球经济的进一步发展和市场的不断开放，海外投资将继续吸引更多的资金和投资者，给房地产市场带来更大的发展机遇。
总结起来，房地产市场的海外投资在全球范围内呈现出日益增长的趋势。
【北美购房网】未来中国海外房产投资资金将流向哪？这份权威机构报告给你答案
【北美购房网】未来中国海外房产投资资金将流向哪？这份权威机构报告给你答案说起中国对海外的地产投资，大家第一个想到的去处就是美国。
这不光因为美国今年的经济依然被人看好，还有美元作为全球储备货币的地位，使得美元资产天然就受人追逐。
再加上人民币的贬值预期，使得大家更愿意选择美元资产。
然而，全球著名地产咨询机构——高力国际（Colliers International）于今日发布报告《亚洲房地产资本回流，真实抑或虚幻？》，给出了与大家日常认知不太一样的结论，值得投资者留意。
报告指出，中国内地投资者在亚洲对外房地产投资总额中，所占的比例相当高。
2016年达到372亿美元，包括252亿美元的亚洲以外地区投资和120亿美元的亚洲内部投资，中国内地连续第四年成为从亚洲向世界其他地区的最大投资来源。
其中，美国占亚洲投资者区域外房产投资总额的49%。
虽然中国内地在亚洲以外（尤其是美国）进行了大量的房地产投资，但在亚洲内部国家的投资仍然较少。
去年中国占亚洲向全球房地产投资总量的43%，但仅占亚洲内部房产投资的17%。
也就是说，中国投资者偏爱亚洲以外的房产，而对亚洲内部国家的投资占比较低。
但是，高力国际认为，这一情况将会发生改变，未来内地投资者对香港及其它亚洲市场展现出更大兴趣，包括新加坡、日本、马来西亚等。
去年，中国已经是中国香港、日本、马来西亚等地的最大境外投资来源。
中国内地投资者急于购买海外物业资产，尤其是在亚洲以外地区投资房产，这背后最重要的原因，是担忧人民币进一步贬值。
牛津经济研究院预测2017年底美元/人民币汇率为7.15，今年将进一步贬值3-4%，贬值幅度相对“温和”。
高力国际也认为，人民币已经没有太多贬值空间。
首先，由于官方对大量资本外流的担忧，2016年11月开始实行新的资本管制；其次，政府可能悄然向国内金融机构施压，以规范他们在亚洲以外地区的投资活动，特别是在美国；再者，政府使金融机构减少海外投资的另一动机，可能是希望保护他们避免潜在的高额损失。
高力国际 中文简介
COLLIERS INTERNATIONAL
1
Service Excellence Delivered Through Total Solutions
专业化服务方案
Service Excellence distinguishes Colliers. We appreciate
that business objectives are different among clients, and we tailor our services and form our teams by types of clients, types of properties and locations.
•
物业管理咨询
•
资产管理
•
项目管理
•
租户及住户关系管理
•
财务管理
•
工程与技术服务
4
COLLIERS INTERNATIONAL
外资投资中国房地产研究报告(doc 12)
外资投资中国房地产研究报告(doc 12)外资投资中国房地产报告前言：外资在中国房地产市场的规模及流动状况一直呈现缺乏实证的状态，以致于目前在这方面至少存在以下三种判断。
其一，外资在中国房地产中的存在规模几乎可以忽略，例如有学者称，根据2004年的统计，外商直接投资仅仅占我国房地产开发投资总额的3.8％，外资房地产开发企业的数量也仅仅占国内开发商总数的10％，并且近年来很少有新设的外资房地产开发企业，因此外资在中国房地产的规模相当有限。
其二，外资在中国房地产中的存在规模已经相当巨大，根据一些公开媒体的报道，外资几乎在操纵中国东南沿海虚高的房价，其中游资则更恶意地在中国房地产行业兴风作浪。
其三，外资在中国房地产市场仍处于尝试进入的初期阶段，中国房地产行业的发展仍然以内资驱动为主。
很显然，凭感觉、凭经验展开争执并无益处，特别是在目前政府以及社会各界对房地产市场高度关注的情况下，用科学的方法测量以至于接近外资在中国房地产市场的真相，为政策提供可*依据，显得兹事体大。
正是本着这种想法，我们结合国内外汇管理方面的研究成果，尝试用以下两种方式来估测外资进入中国房地产的大致规模。
估测方式一：分析外资进入中国房地产的渠道，并把各种渠道的资金量进行累计，以此来量度外资进入中国房地产行业的规模。
我们把外资进入房地产行业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。
渠道一是非居民机构和个人投资房产。
迄今外资通过这种方式进入中国房地产行业并无任何障碍。
从政策法规层面看，2002年以来，中国取消了内外销房的差别化政策，根据国家外汇管理局的规定，中国对于境外机构和个人购买境内房产并无限制，非居民出售其境内房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得汇出，其税收待遇也等同于境内投资者。
这与中国的传统政策倾向于鼓励港澳台同胞在境内置业有关。
非居民机构投资房产的进入方式以自购和包销方式买入房产为主，细分上来又可概括为三类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，这种购买相当接近于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构加速在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。
全球排行物业
物业管理全球五大行是第一太平戴维斯仲量联行世邦魏理仕戴徳梁行高力国际五大行优势分析报告作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或者分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手铜”，比如仲量联行参预得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴徳梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力; 第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴徳梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。
1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕（REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。
目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。
作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场己超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。
仲量联行早期的仲量行（JLW）始于1783年，由理查•温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。
目前，仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Savills pic旗下物业服务子公司的商号名称。
第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
中国房地产业对外直接投资的现状分析
中国房地产业对外直接投资的现状分析一、中国房地产业对外投资背景二、中国房地产业对外直接投资的现状三、中国房地产业对外直接投资的优势四、中国房地产业对外直接投资的挑战五、中国房地产业对外直接投资的未来发展趋势随着中国经济的不断增长和改革开放，中国房地产业在国际市场上展露头角。
而在房地产行业中，对外投资已成为新的发展趋势。
房地产业对外投资不仅可以带来更多的资本和技术，同时也可以拓展市场，实现更加丰富的经营模式。
本文将从中国房地产业对外直接投资的现状和案例出发，分析中国房地产业对外直接投资的重要性、优势、挑战及未来发展趋势。
一、中国房地产业对外投资背景随着经济全球化的加速，全球范围内形成了相互依存、相互促进的关系，各国之间的经济联系日益紧密。
在这种背景下，中国房地产业对外投资日益增多。
与此同时，中国房地产市场自身的不断调整和变化，也使得房地产企业面临着寻求海外市场的挑战。
在中国经济结构转型的背景下，房地产业对外投资也被视为一个重要的切入点。
因此，中国房地产业对外直接投资已成为一个趋势。
二、中国房地产业对外直接投资的现状近年来，中国房地产业对外直接投资的规模持续扩大。
根据国家统计局公布的数据，2017年，中国房地产业对外直接投资超过1000亿美元，占全年对外直接投资的近十分之一。
从投资领域来看，以国际化的房地产开发为主，其次是商业地产，再次是保险、银行等。
以目的地国来看，主要投资集中在东南亚、欧洲、美洲、非洲等地，其中，东南亚占比最高。
三、中国房地产业对外直接投资的优势1.拓展市场一方面，中国房地产企业可以通过对外投资方式来扩大自身的市场范围。
另一方面，也可以引进国外品牌和先进技术，促进中国房地产市场的转型升级。
2.降低成本对于一些需要海外建设的企业，通过对外投资方式可以降低项目的开发成本，节省建设时间，同时也降低了管理成本。
3.风险分散在风险大的市场环境下，通过对外投资可以将风险降低到最低。
同样的，跨国房地产投资也有利于防范国内经济和外部经济环境的冲击，减少自身的风险。
2 高力国际 展茂林 资产管理服务
portfolio
Asset Management
Exit Plan (If necessary) Asset Enhancement Management
Investment Analysis & Due Diligence
14
解决方案 Total Solution Services
1. 空间规划，最大限度提高收入
12
解决方案 Total Solution Services
1. 市场研究
Market plan research
2. 积极寻找空置楼宇潜在的客户
Actively market vacant premises to potential tenants
3. 续租谈判及跟进租务事宜
Negotiate renewals and follow up on arising tenancy matters
A
Asset Manager
B
Research Department
PM Operation Department
C
D
Leasing Department
全权物业管理Property
Management Insight
持续租赁、提高收入 Enhancing Revenue
9
潜在客户群 Potential Clients
3. 收取租金及其他管理费
Collection of rents and other management fees
Building Management & Reporting
4. 为项目购买足额保险
Lease Management
Banking & Financial Management
世界五大地产顾问机构
世界五大地产顾问机构（五大行）基本情况介绍一、世界地产五大行概况及特点介绍作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”：1、仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，仲量联行的优势在于一手交易；2、高力国际的强项在于零售、招商，3、戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务，优势在于他的招商、融资能力、物业管理；4、世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理；5、第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理；二、五大行2011年初排名数据：五大行，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1、JLL 仲量联行2、CBRE 世邦魏理士3、DTZ 戴德梁行4、Savills 第一太平戴维斯5、Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1、CBRE 世邦魏理士2、Cushman & Wakefield 高纬环球3、Colliers 高力国际4、JLL 仲量联行5、Savills 第一太平戴维斯三、五大行各自情况介绍四、五大行驻南京区域联系方式和地址五、五大行驻南京市场服务方式和服务内容六、物业顾问服务各阶段重点1、前期物业管理介入顾问服务在前期规划及建造阶段，顾问公司将在原有高标准、高品质规划及配置的基础上，以及今后管理和使用者的角度，提出人性化及个性化的意见和建议，确保今后的使用和管理的方便。
2、筹备期物业管理顾问服务顾问公司将根据本项目的特点，设定一套有针对性的物业管理服务方案，为有效提高本项目的物业管理水平奠定基础。
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析
中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的快速发展，中资企业对海外房地产投资的兴趣越来越浓厚。
海外房地产投资对中资企业来说有许多吸引力，包括扩大海外市场份额、降低运营成本、多元化投资组合以及跨国业务拓展等。
在过去几年中，中资企业海外房地产投资的发展呈现出以下几个趋势：投资规模不断扩大。
根据中国国家统计局数据显示，近年来中资企业通过房地产投资获得的境外资本收益稳步增加。
中资企业通过直接投资以及并购等方式扩大了海外房地产投资规模。
投资方向多元化。
过去，中资企业主要选择发达国家的核心城市作为海外房地产投资的目标。
但是最近几年中资企业已经开始将目光转向新兴市场，包括东南亚、印度等地。
通过投资新兴市场，中资企业可以获得更高的回报率，并且减少在发达国家市场的竞争。
投资策略灵活多样。
中资企业通过收购、合作、联营等方式进行海外房地产投资。
这样的灵活性使得中资企业可以更好地适应不同国家和地区的政策和市场环境。
政府政策的支持。
中国政府一直积极支持中资企业进行海外房地产投资，并推出一系列政策措施来鼓励和引导资本流动。
中国政府提供税收优惠和融资支持，以帮助中资企业在海外投资房地产。
中资企业海外房地产投资也面临一些挑战和风险。
国际房地产市场的波动性，包括政府政策的不确定性以及经济衰退等因素，可能对投资回报率造成不利影响。
中资企业在海外市场的竞争压力不断增加，需要能够快速适应当地市场的需求和变化。
政治和法律环境的差异也可能对中资企业的海外房地产投资产生影响。
中资企业在进行海外房地产投资时需要进行充分的市场研究和风险评估。
为了促进中资企业海外房地产投资的可持续发展，政府可以采取以下政策措施：加强对中资企业海外房地产投资的监管。
政府应该建立健全的监管机制，确保中资企业的海外房地产投资符合当地法律法规，并遵守国际规范。
提供更多的支持和帮助。
政府可以通过提供融资支持、税收优惠等措施，降低中资企业进行海外房地产投资的成本和风险。
房地产5大行
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
14398488_高力国际：境外投资目的地香港首超纽约
高力国际：境外投资目的地香港首超纽约康靖 上海报道知名地产服务商高力国际近日发布题为《中国房地产投资市场：基石依然稳固》的报告指出，尽管2017年一季度中国房地产投资市场有所下滑，但全年前景向好。
在采访中，高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚（An-drew Haskins ）表示：“一季度中国房地产交易同比下降25%，但鉴于中国经济继续迅速增长、未开发土地仍炙手可热、投资需求稳定、大规模交易数量居高不下，接下来市场将会反弹，全年交易量将与去年的记录持平。
”境外房地产投资方面，今年香港有望取代美国纽约，成为中国内地资本的首要房地产投资目的地。
2017年的中国投资性房地产收益率将稍有下降，但仍略高于亚洲平均水平。
投资机会主要包括：在上海地区的办公和物流物业，北京市中心的老旧建筑改造，深圳核心区域的写字楼物业以及成都国际铁路港周边商务园区的新办公楼和工业物业。
大宗交易热度不减高力国际研究发现，一季度中国的房地产交易总额达53亿美元，同比下降25%，环比下降62%。
但高力国际认为一季度交易尽管随着调控的深入国内房地产交易量有所下降，但境外投资的热度却依然没有退却。
我们预计随着人民币汇率逐渐稳定，中国政府将会愿意放松新的资本管控措施，因此投资境外房地产的内地企业将很快恢复长期增长趋势，但将更多关注亚洲地区。
高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚。
46金融视野Copyright ©博看网. All Rights Reserved.量下滑并不代表需求减少，而是由于在售高品质房地产资产稀缺，且许多业主倾向于继续持有而不出售。
此外，一季度也遭受季节性波动的影响。
上海在2017年一季度表现异常强劲，房地产交易量同比增长7%，在亚太地区城市房地产投资市场中排名第二，仅次于香港。
高力国际的数据显示，2017年一季度上海共收录12笔大宗交易，总金额达210亿元人民币（约合30亿美元），涵盖办公楼、商业园区及酒店式公寓。
北京高力国际土地房地产资产评估有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京高力国际土地房地产资产评估有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京高力国际土地房地产资产评估有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京高力国际土地房地产资产评估有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产中介服务资质一般纳税人产品服务地产评估；房地产咨询；物业管理；市场调查1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
企业信用报告_北京高力国际房地产评估有限公司
基础版企业信用报告
5.10 司法拍卖..................................................................................................................................................10 5.11 股权冻结..................................................................................................................................................10 5.12 清算信息..................................................................................................................................................10 5.13 公示催告..................................................................................................................................................10 六、知识产权 .......................................................................................................................................................11 6.1 商标信息 ....................................................................................................................................................11 6.2 专利信息 ....................................................................................................................................................11 6.3 软件著作权................................................................................................................................................11 6.4 作品著作权................................................................................................................................................11 6.5 网站备案 ....................................................................................................................................................11 七、企业发展 .......................................................................................................................................................11 7.1 融资信息 ....................................................................................................................................................11 7.2 核心成员 ....................................................................................................................................................12 7.3 竞品信息 ....................................................................................................................................................12 7.4 企业品牌项目............................................................................................................................................12 八、经营状况 .......................................................................................................................................................12 8.1 招投标 ........................................................................................................................................................12 8.2 税务评级 ....................................................................................................................................................12 8.3 资质证书 ....................................................................................................................................................12 8.4 抽查检查 ....................................................................................................................................................13 8.5 进出口信用................................................................................................................................................13 8.6 行政许可 ....................................................................................................................................................13
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2009
2010
美国 澳大利亚
来源: RCA, 高力国际研究部, 2014
2011
2012
英国 中国一线城市
2013
图3: 人民币对主要外币升值趋势
0.25
0.20
0 .1 5
0 .1 0
0.05
0.00 2007
2008 2009
2010
美国 加拿大
英国 新西兰
来源: 世界银行, 高力国际研究部, 2014
高力国际 | 2014年4月 | 中国房地产资金出海 5
投资地点
过去五年内，美国、英国及澳大利亚是最受中国跨境资本青 睐的投资地点。在这些首批跨境投资中，主要投资者钟爱伦 敦、悉尼等海外主要城市，以及欧洲如巴黎、慕尼黑及马德 里等其它城市。在2008年全球金融危机以后，伦敦和悉尼仍 是首选，但投资者开始将他们的兴趣范围扩展到美国，特别 是纽约、旧金山等门户城市。近两年，洛杉矶和墨尔本亦吸 引了大量来自中国的资本。
“我们要加快实施‘走出去’战略、完善相关支持政策、 简化审批手续，为符合条件的企业和个人到境外投资提供便 利。”
彼时，虽然一些中国公司已进行了海外投资，但其中房地产 交易却并不常见；即便出现此类交易，也通常系以自用为目 的。温的讲话反映出政府对跨境投资的新热情，亦从实质上 为发展商及投资者开始寻求海外投资机会开了绿灯。
倾向于门户城市 熟知发展商品牌的移民者或华裔 机场航班可直飞中国主要城市 倾向于核心区域的大型地块 对税收、劳动力及运营的影响
来源: 高力国际研究部, 2014
对于投资者
地点 回报 风险 品牌形象 政策
倾向于门户城市 收益率高于国内水平；融资成本较低 倾向于可产生现金流的资产以降低风险 获得优质或标杆物业的机会 对税收及运营的影响
富华国际集团 , 山东恒易投资集团 , 绿地集团 海航集团 , 复星集团 , 绿地集团 , 鑫苑置业
深圳新世界集团 , 中国泛海建设集团 , 上海裕都投资 ( 集团 ) 有限公司 , 绿地集团 万科集团
过去 12 个月内披露过交易的发展商标志
目标地点选择
对于发展商
地点 华人群体 赴华便捷 适合地块 政策
Leichhardt George Street Project Country Garden Northwest Sydney Project
Johor Bahru - Danga Bay Johor Bahru - Danga Bay
Johor Bahru Land New Upper Changi Road / Bedok Road (Parcel A)
图 9: 发展商收购项目成交甄选 (2010 至 2014 年 3 月)
地点 墨尔本 悉尼 悉尼 悉尼 悉尼 马来西亚 马来西亚 马来西亚 新加坡 南韩 伦敦 伦敦 伦敦 洛杉矶 纽约市 纽约市 纽约市 旧金山 洛杉矶 南非
发展商 绿地集团 绿地集团 绿地集团 绿地集团 碧桂园 绿地集团 碧桂园 广州富力地产
并通过合资方式在布鲁克林建造总建筑面积约600,000 平方 米的Atlantic Yards项目；以及万科与铁狮门于旧金山市中心 合资建设两幢高层公寓项目等。
投资者采取的模式略有不同，它们以纽约、伦敦、悉尼等城市 的高端写字楼物业为主要目标。中国的主权财富基金中投公司 在2013年尤为活跃，并在年底宣布了其在伦敦完成的两宗交 易(包括Chiswick Park和德意志银行伦敦总部)及在悉尼完成的 一宗交易(Sydney Centennial Plaza)。同年 10月，复星国际作 为买家联合体的一员参与了伦敦Lloyd’s Chambers的购买，此 后又于12月独自购买了位于纽约的One Chase Manhattan Plaza。 同样值得注意的是，继2012年政策放宽后，2013年出现了首 例中国保险公司购买海外物业的交易——平安保险购买了the Lloyd’s of London。
图4: 全球十大华人移民城市
国家 美国 美国 加拿大 加拿大 新加坡 澳大利亚 澳大利亚 新西兰 德国 英国
城市 洛杉矶 旧金山 温哥华 多伦多 新加坡 墨尔本 悉尼 奥克兰 汉堡
伦敦
与此同时，中央政府要求国内各城市抑制房价上涨，由此形 成的政策环境造成了一定程度的市场不确定性，而海外发达 市场的机会为多元化的开始提供了完美的时机。
然而，跨境投资当前仍处于试水阶段，仅有少数发展商及机构 投资者开始接受复杂海外市场规则及法务方面的挑战。效法而 为的其他发展商及投资者亦将需要地产专业人士甄别市场机会 之所在、税务专家处理繁杂的财税问题、法务专家剖析当地法 规等。
此份白皮书着眼于中国发展商及投资者跨境投资的主要驱动因 素、其当前热衷的投资地点(以及未来几年的潜在热点)、遴选 投资目标的思路，以及其进入海外市场时所采用的模式等。
2011 2012 2013 澳大利亚
4 中国房地产资金出海 | 2014年4月 | 高力国际
在，而非五年前抑或是五年后？一个主要原因是中央政府对 两套不同政策的推行方向，一套政策鼓励跨境投资，另一套 政策则收紧国内房地产特定板块的监管环境。第一套政策， 即“走出去战略”，在英文中普遍被译作“Go Global”(全球 化)或“Going Abroad”(走出去)，已于2000年颁布，并在2011 年得到大力推进——那一年，国务院前总理温家宝在全国人民 代表大会上说：
图5: 中国发展商在悉尼开发住宅项目金额
美元 百万 160
120
80400源自200820092010
来源: RCA, 高力国际研究部, 2014
2011
2012
2013
在海外开发物业的一个附加利益是增强一个发展商的品牌形 象，使其可以在国内提升其国际化公司的声誉。
澳大利亚已成为尤为热门的华人移民地点，数个中国知名发 展商亦已在此投资住宅项目。据澳大利亚移民局，来自中国 大陆的移民数量已超过香港或台湾，占澳大利亚华人移民总 数量的逾70%。
伦敦
来源: RCA, 高力国际研究部, 2014
悉尼 墨尔本
6 中国房地产资金出海 | 2014年4月 | 高力国际
图 8: 主要目标市场
市场 伦敦 悉尼 墨尔本 纽约市 洛杉矶 旧金山
来源: RCA, 高力国际研究部, 2014
发展商 中国海外投资有限公司 , 大连万达集团 , 华彬集团 , 复星集团 北京首都开发控股 ( 集团 ) 有限公司 , 玉湖集团 , 海航集团 , 绿地集团
来源: 美国移民局、澳大利亚移民局、启德留学教育、中国与全球化研究中心、高 力国际研究部, 2014
第三个变化也开始产生。2012年，中国的保险公司首次被允 许直接向海外投资。
平安保险于2013年7月购买Lloyd’s of London building成为上 述第三个变化所催生的第一例投资海外房地产物业之案例。这 仅是用以说明市场实践滞后于政策变化的情况已经终结的一个 案例。事实上，2013年间，中国资本在美国、英国和澳大利 亚的投资同比增长498%，至93亿美元——较2008年的5,370 万美元已有天壤之别。
高力国际 | 2014年4月 | 中国房地产资金出海 7
策略方针
截至当前，中国发展商已成型的跨境投资路径是：以住宅为 首，然后进行多元化。该方式是基于住宅物业相对稳定的需 求。此外，对于近年从大陆向美国或澳大利亚主要城市移民 的华侨以及居住在国内但希望投资海外的买家，这些发展商 可以利用其在国内已受认可的品牌进行销售。
从投资视角出发，尤其鉴于人民币对美元的升值趋势，海外 物业售价目前相对低于国内诸个城市中的可比项目。
多元化
收益
虽然追求多元化的原因包含在本节的另外两个考量因素中， 但却是复杂的。为什么进入国际市场的多元化决策发生在现
图2: 写字楼物业收益率
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
树立国际形象
多元化
收益
整体而言，中国正处在一个与美国、欧洲或澳大利亚非常不 同的地产市场周期。发展商及投资者均试图利用该差异在海 外市场实现优于国内水平的回报率。譬如，在上海及北京等 写字楼市场相对发达的一线城市，优质写字楼物业市场当前 平均资本化率介于4%至4.5%之间。而此类物业资产在其它 国际门户城市的资本化率则为6%至7%。
Jeju Dream Tower One Nine Elms
Ram Brewery Project Hertsmere House Metropolis Atlantic Yards
610 Lexington Avenue Project 421 Kent Avenue Project Lumina Figueroa Central Johannesburg Property
图 1: 中国跨境房地产投资总量 (2008-2013 年 )
美元 十亿 18 16 14 12 10
8 6 4 2 0
2008
2009
2010
来源: RCA, 高力国际研究部, 2014
2011
2012
2013
高力国际 | 2014年4月 | 中国房地产资金出海 3
动机
跨境发展商及机构投资者将目光投向海外市场主要有三个考 量因素：收益、多元化以及树立国际品牌形象。相对国内市场 而言，较高的收益率无疑引人注目，尤其是在中国主要城市开 发已几近饱和、快速增长时代业已结束的当下。绿地集团董事 长张玉良在2014年1月接受中国日报采访时表示，“绿地几乎 在中国的全部(主要)城市均已有投资，因此全球化是一个必然 归宿。”万科总裁郁亮亦在此后一个月表示“国际化是万科的 长期战略。”另一方面，中国政府仍在持续对国内住宅市场降 温，冀以抑制快速上涨的房价。上述原因共同促使跨境投资日 益成为备受青睐的选择。此外，在海外市场树立的国际声誉对 发展商及投资者在国内市场的运作亦有反哺作用。