土地增值税要点
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
土增清算流程及注意事项
土增清算流程及注意事项土增清算是指根据法律法规的规定，对土地增值税的征收进行结算和清理的过程。
下面将对土增清算的流程和注意事项进行详细的阐述。
一、土增清算流程：1.确定纳税人：首先需要确定哪些单位或个人是土地增值税的纳税人，一般是以土地转让行为为依据。
土地转让方为纳税人，而土地购买方一般不是纳税人，需依法提供相关证明材料。
2.查清纳税义务：纳税义务主要包括土地增值税的计税依据和税率。
计税依据一般是土地转让的代价，税率由税务部门规定。
3.缴纳税款：纳税人在取得土地转让收入后，需要按照规定时间向税务部门申报并缴纳土地增值税。
纳税人可以选择一次性缴纳税款，也可以按照分期缴纳的方式进行，但需按时缴纳相应的税款。
4.办理纳税申报手续：纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》等相关表格，同时提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等，并将申报表和相关材料提交给税务部门进行审核。
5.接受税务机关检查：纳税人在办理纳税申报手续之后，税务机关会对申报表和相关材料进行审核。
如发现问题或有疑义，税务机关可以组织实地检查，查询相关纳税资料，以核实申报情况。
6.完成土增清算：经过审核和核实后，税务部门会出具《土地增值税结算通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税。
纳税人在规定时间内缴纳税款后，即完成了土增清算的流程。
二、土增清算注意事项：1.及时了解法律法规：纳税人在进行土增清算前，需要了解相关的法律法规，包括土地增值税的征收标准、计税方法、缴纳期限等内容，以确保符合法规的要求进行清算。
2.准备齐备材料：纳税人在申报土地增值税时需提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等。
为了避免延误清算进程，纳税人需要提前准备齐备这些材料。
3.注意税款缴纳期限：纳税人需要按照规定的时间缴纳土地增值税，如不能按时缴纳，可能会面临罚款或其他扣罚措施。
因此，纳税人应当做好时间控制，提前规划好资金安排。
4.合理规划纳税筹划：纳税人可以通过合理规划和筹划，选择更为优惠的纳税方式，如分期缴纳土地增值税。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
土地增值税知识要点
土地增值税知识要点学习土地增值税这么久，今天来说说关键要点。
首先呢，我理解土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
这可不是个小税种，这里面事儿还挺多的。
比如说计算土地增值税呢，有个重要的公式，增值额等于转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额。
这个转让收入还好理解，就是卖房、卖地之类的得到的钱。
可是这个扣除项目金额就稍微复杂点了。
它包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用等等一些项目。
我总结下来呢，就觉得这个扣除项目像是在计算这个房子或者土地真正成本的一堆东西。
对了还有个要点，这个税率也很有特点。
它是四级超率累进税率。
也就是按照增值额与扣除项目金额的比率，不同的比率范围对应不同的税率。
这就好比阶梯电价一样，用电量不同，电价的阶梯也不一样。
我当时就疑惑了，为啥要这么复杂地设置税率呢？后来我想啊，可能是为了更公平地根据增值的大小来征税吧，因为增值越大说明赚得越多，就应该按照更高的税率缴税。
还有关于免税的部分，我也折腾好久才理解得稍微好一点。
像纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
这一条规定有好多细节要抠。
比如说这个普通标准住宅是有具体标准限定的，不是你说普通就是普通的。
那怎么记忆这些标准呢？我就多找一些实际例子来看，比如说有些政策解读里面提到像面积、价格之类的具体标准，看多了就觉得没那么难了。
学习土地增值税的时候呢，我还发现一个学习技巧。
就是多画图，把住房或者土地交易的过程简略画一下，然后把涉及到钱进出的地方都标出来，再对应到土地增值税相关的各个项目里，这样思路就会清晰很多。
至于参考资料，大家可以看看相关的税法书籍，像《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》肯定是要看的，这里面的规定非常详细。
还有一些会计网校的讲解课程，里面会有很多实际的例子和计算方法的讲解。
CPA考试重难点之土地增值税
入。
1.基本规定土地增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数提示：增值额=收入-扣除项目金额计算土地增值税步骤如下：收入的确认：纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入和其他收入，但不含增值税。
扣除项目：应分为四类第一类：房开企业建新房（5项）1.取得土地使用权所支付的金额（1）.出让方式为土地出让金（2）. 行政划拨方式为补交的土地出让金（3）. 转让方式为实际支付的地价款计算房开新房结算总结第二类：非房开企业新建房（4项）1-3项与房开企业新建房一致。
第四项税金为：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（两税二费）第五项，非房开企业新建房不得加计扣除。
计算同第一类类似第三类：旧房（存量房地产）（3项）1.地价：土地成本（有就计算）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除）2.房价：②估价格=重置价×成新度②没有评估价格用发票，每年加计5%按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
3.税金（城建及附加，用发票时可加契税）注意：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数（只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
旧房计算总结：第四类：土地（2项）1地价2税金例题1：【例题·计算题】位于某县城房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项Байду номын сангаас 地增值税审核要点
一、土地增值税 审核--扣除项目审 核：基本原则：
真实性 合法性（实质与 形式） 准确性 相关性，未采纳
的规划设计费，只能 做费用扣除。
配比性 实际支付。暂不 执行。国税发 [2009]91号文规定， 实际发生才能扣除， 总局规定预提的不能 扣除 实际发生不等于 实际支付。
二、扣除项目框 架：
1、 土地成本 2、 开发成本 3、 开发费用 4、 税金 5、 加计 20%
三、开发成本五
项土地增值税审核要 点：
（一）开发成本---土地征用拆迁补偿 费审核
1， 红线外费 用。
立项书、出让协 议有，就可以扣除。
2， 拆迁费，向 个人支付补偿款，用 收据、协议扣除。
单位拆迁，是否 征收营业税？决定开 发票。
土地增值税税收政策要点
土地增值税税收政策要点土地增值税是指在土地使用权由集体所有制转变为国家所有制或者由国家所有制转变为集体所有制，土地出让金超出当初取得土地使用权成本的部分，应当按照一定比例向国家进行缴纳的税款。
土地增值税是我国国民经济税收体系中的重要组成部分，其征收政策的制定和调整对于稳定房地产市场、调控国民经济关系具有重要意义。
下面是土地增值税税收政策的要点：其次，土地出让收入的计算。
土地出让收入是指土地使用权的转让所取得的价款、费用以及其他相关收入。
土地出让收入的计算，需要考虑土地的出让条件、所在地区的市场价格和需求、土地的规划用途等因素。
此外，对于国有土地的出让，应按照国有土地的成本予以确认，确保土地增值税的公平征收。
再次，税收优惠政策的适用。
土地增值税法对一些特定情况下的征收进行了优惠政策的规定。
例如，对个人通过自建住房取得土地使用权，并自住满五年再次转让的，可以免征土地增值税；对于普通住房的转让，可以适当减少土地增值税的税率等。
这些优惠政策的设置，一方面可以鼓励个人自住房地产的发展，另一方面可以保护普通居民的利益。
然后，缴税时间和方式的规定。
土地增值税的缴纳一般是在完成土地使用权转让的当年缴纳。
纳税人应按照规定的税率计算应纳税额，并填写相应的纳税申报表进行缴税。
对于土地使用权的转让，国家税务部门要及时核定、办理税款征收。
此外，税务部门还要积极推动税收征管的现代化，实现电子化申报、缴纳等便民化措施。
最后，进一步完善税收政策的研究和调整。
由于土地增值税具有重要的宏观调控功能，我国税收政策对土地增值税的研究和调整需要与时俱进。
在制定具体政策时，要充分考虑市场需求和发展趋势，确保税制的公正性和适用性。
另外，还要加强税收征管的力度，防止逃税行为的发生，维护国家税收利益。
综上所述，土地增值税税收政策的要点主要包括税法总则的规定、土地出让收入的计算、税收优惠政策的适用、缴税时间和方式的规定以及进一步完善税收政策的研究和调整。
土地增值税清算方法与技巧
土地增值税清算方法与技巧土地增值税是指政府根据国家相关法规，对土地出让、转让、收益等行为征收的一种税费。
在土地市场中，土地的价格一般都会随着时间的推移而增值，这部分增值就需要纳税人进行申报并缴纳土地增值税。
土地增值税的清算方法与技巧对纳税人来说非常重要，可以有效降低纳税成本，提高财务收益。
一、土地增值税清算方法1.确定土地成本土地成本是指纳税人投入土地的购买费用，一般包括土地购买价款、土地过户费、土地登记费等。
纳税人在计算土地增值税时，需要准确确定土地的成本，以免增加不必要的税负。
2.计算增值额增值额是指土地增值税的计税依据，可以通过以下两种方式进行计算：（1）市场评估法：即通过询问专业评估师对土地进行评估，确定土地的当前市场价值，然后根据购买土地的成本，计算土地的增值额。
（2）成本法：即通过核算土地购置价款和相关费用，计算土地的成本，然后减去成本，计算土地的增值额。
3.确定适用税率根据国家相关法规，土地增值税的税率一般为10%，但不同地区、不同类型的土地可能有不同的税率，纳税人需要根据具体情况确定适用的税率，并按照税率进行税额计算。
4.申报缴税纳税人根据计算出的土地增值额和适用税率，计算出土地增值税应纳税额。
然后按照税法规定的时间和程序，到税务机关进行申报缴税。
二、土地增值税清算技巧1.合理选择土地转让方式土地的转让方式多种多样，例如竞买、招标、协议转让等。
不同的转让方式所产生的土地增值税税负也不同，纳税人可以根据具体情况选择适用的转让方式，以降低土地增值税的税负。
2.合理利用税法优惠政策3.合理进行土地成本核算纳税人在购买土地时，经常会包括各种费用，例如土地过户费、土地登记费等。
在土地增值税清算中，纳税人可以合理核算这些费用，并将其纳入土地的成本，以降低土地增值税的税负。
4.及时申报缴税纳税人应按照税法规定的时间和程序，及时进行土地增值税的申报缴税。
及时申报缴税可以避免产生滞纳金，保证税务合规，同时也可以避免不必要的税额增加。
土地增值税清算总结
土地增值税清算总结1. 引言土地增值税是指在土地流转、转让过程中由增值税法律规定的税收。
土地增值税清算是指在一个财务年度结束后，对土地增值税进行核算和结算的过程。
本文旨在总结土地增值税清算工作中的关键要点和注意事项。
2. 清算流程土地增值税清算一般包括以下几个步骤： - 收集土地流转、转让相关的合同、文件和证明材料。
- 核对土地流转、转让的相关信息，包括土地所有权人、转让方、购房方等。
- 计算土地增值税的应纳税额。
- 缴纳土地增值税，办理纳税申报和缴费手续。
- 编制土地增值税清算报告。
3. 数据收集与核对在进行土地增值税清算前，需要收集土地流转、转让的相关合同、文件和证明材料，并进行核对。
具体包括： - 土地流转、转让合同及附件。
- 土地使用权证或不动产权证。
- 收款凭证和付款凭证。
- 土地评估报告和鉴证报告等。
在核对材料时，应注意确认转让方、购房方的身份和纳税人资格，以及合同和证件的真实性和有效性。
4. 税款计算与申报根据土地增值税法规定的计税方法和税率，计算土地增值税的应纳税额。
一般来说，土地增值税的计税方法有按照差额征收、按照比例征收和按照一次性征收三种方式。
具体计算方法可以根据当地税务部门的要求进行。
计算完成后，需在规定的时间内办理纳税申报并缴纳土地增值税。
纳税申报可以通过税务部门的网上申报系统或线下提交纳税申报表进行。
5. 清算报告编制土地增值税清算报告是对土地增值税清算过程的总结和归纳，内容一般包括以下几个方面： - 清算期间内流转、转让的土地信息和相关合同、证件的摘要。
- 税款计算和缴纳情况的汇总表。
- 清算过程中遇到的问题和解决办法的记录。
- 其他需要说明的事项。
在编制清算报告时，应确保报告的准确性和实事求是，并按照当地税务部门的要求进行报告的格式和内容。
6. 结论土地增值税清算是一个重要的财务工作，需要收集、核对和计算大量的数据，同时要遵守税收法规和税务部门的要求。
土地增值税重点
第 5 单元土地增值税单元考点框架考点 13：交不交土地增值税〔★★★〕〔P270〕〔一〕纳税人土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
〔二〕征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方法无偿转让的房地产，不予征税，但并非全部名为“赠与〞的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为；（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
（经典例题48·推断题）房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。
〔〕（答案）√〔三〕特别业务的处理1.房地产的交换（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产的抵押 vs 抵债对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
辨析一下情形契税土地增值税出让√×出租××抵押××抵债√√5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
7.房地产开发企业〔1〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税暂行条例实施细则《土地增值税暂行条例实施细则》是根据土地增值税暂行条例制定的具体实施细则，旨在进一步明确土地增值税的征收管理办法和操作规程，为相关部门和纳税人提供明确的指导。
下面将详细介绍《土地增值税暂行条例实施细则》的主要内容和要点。
一、税基确定1. 土地增值税的税基按照土地增值额计算，土地增值额是指土地出让价款与土地取得成本之差。
2. 土地出让价款的计算方法：包括出让金、出让权额、出让股权等。
3. 土地取得成本的计算方法：包括土地取得价款、土地开辟成本、土地整理费用等。
4. 土地增值税的税率根据土地增值额的大小分为不同档次，税率逐级递增。
二、纳税义务和纳税申报1. 纳税义务人包括土地出让方、土地使用权转让方、土地使用权人等。
2. 纳税义务人应当按照规定的时间和程序向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
3. 纳税申报的内容包括纳税人的基本信息、土地增值额的计算、税款的计算等。
三、税务管理和监督1. 税务机关应当加强对土地增值税征收管理的监督和指导，确保税法的正确执行。
2. 对于违反税法规定的行为，税务机关有权进行税务检查和调查，并依法予以处罚。
3. 纳税人有权对税务机关的处罚决定提出申诉，税务机关应当依法处理申诉事项。
四、税收优惠政策1. 对于符合条件的土地增值税纳税人，可以享受一定的税收优惠政策，如减免税款、延缓缴纳等。
2. 税务机关应当根据相关法律法规和政策文件，及时向纳税人提供税收优惠政策的解释和指导。
五、法律责任1. 对于故意逃税、骗取税款等违法行为，税务机关有权追缴欠税，并依法加收滞纳金和罚款。
2. 对于虚假申报、弄虚作假等行为，税务机关有权按照像关法律法规予以处罚。
3. 纳税人有权对税务机关的处罚决定提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
六、附则1. 《土地增值税暂行条例实施细则》的解释权归国家税务总局所有。
2. 本细则自发布之日起生效，并适合于全国范围内的土地增值税征收管理工作。
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一、扣除项目的确定1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项）（1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用三种形式取得：出让、划拨、转让注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。
（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。
（4）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的税金及附加。
注意：不包括缴纳的增值税（5）财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。
房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。
该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。
税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。
2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。
要求：根据以上资料，计算并回答下列问题：1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？2.土地增值税清算收入为多少？3.允许扣除项目金额为多少？4.应纳土地增值税为多少？解析：1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。
2.土地增值税清算收入计算根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（1）普通标准住宅清算收入销项税额＝（7700－1200×5000÷6000）÷（1+10%）×10%＝609.09（万元）土地增值税清算收入＝7700－609.09＝7090.91（万元）（2）商铺项目清算收入销项税额＝（3300－1200×1000÷6000）÷（1+10%）×10%＝281.82（万元）土地增值税清算收入＝3300－281.82＝3018.18（万元）3.允许扣除项目金额计算（1）普通标准住宅项目土地成本＝1200×5000÷6000＝1000（万元）房地产开发成本＝（6000-600）×5000÷6000＝4500（万元）房地产开发费用＝（1000＋4500）×10%＝550（万元）税金及附加＝38.5万元加计扣除20%＝（1000＋4500）×20%＝1100（万元）小计：7188.5万元（2）商铺项目土地成本＝1200×1000÷6000＝200（万元）房地产开发成本＝（6000-600）×1000÷6000＝900（万元）房地产开发费用＝（200＋900）×10%＝110（万元）税金及附加＝16.5万元加计扣除20%＝（200＋900）×20%＝220（万元）小计：1446.5万元4.应纳土地增值税计算（1）普通标准住宅项目无增值，不缴纳土地增值税。
（2）商铺项目增值额＝3018.18－1446.5＝1571.68（万元）增值率＝1571.68÷1446.5×100%＝108.65%应纳土地增值税＝1571.68×50%－1446.5×15%＝785.84－216.98＝568.86（万元）2、出售旧房旧建筑物的扣除项目（1）旧房及建筑物评估价格评估价格=评估机构评定的重置成本×成新折扣率注意：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除金额按以下方法：①营改增前取得的发票：按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算②营改增后取得的普通发票：按照发票所载价税合计金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算③营改增后取得的专用发票：按照发票所载不含税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，视同一年。
此外，对于既没有评估价又不能提供购房发票的，由税务机关核定征收。
（2）取得土地使用权所支付的地价款注意：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额（3）转让环节缴纳的税金（不包括增值税）：城建税、教育费附加、地方教育费、印花税注意：对于个人购房再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已包含在评估价格中，不另作为与转让有关的税金扣除。
（4）按规定缴纳的有关费用：如评估费用注意：对纳税人因隐瞒、虚报成交价等情形而按评估价格计算土地增值税所发生的评估费用，不允许扣除例：甲公司销售一幢已使用过的办公楼，取得收入700万元，该公司取得土地作用权支付100万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。
经房地产评估机构评估，该楼重置成本价800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。
假定上述收入均为不含增值税收入，上述税费均不含转让不动产缴纳的增值税。
要求：计算甲公司销售该幢办公楼应缴纳土地增值税。
解析：（1）收入＝700万元（2）扣除项目取得土地使用权支付的金额100万元房地产评估价800×50%＝400万元销售时相关税费＝30万元小计：530万元（3）增值额＝700－530＝170万元（4）增值率＝170÷530＝32%（5）应纳税额＝170×30%-530×0=51万元3、房地产企业出售土地的扣除项目出售生地：（1）取得土地使用权所支付的地价、缴纳的有关费用（2）转让环节缴纳的税金出售熟地：（1）取得土地使用权所支付的地价、缴纳的有关费用（2）开发土地成本（3）转让环节缴纳的税金（4）取得土地使用权时所支付的金额和开发土地成本之和，加计20%的扣除二、评估价格运用1、出售旧房及建筑物：按评估价格计算扣除项目金额。
2、隐瞒、虚报房地产成交价格的：由评估机构参照同类房地产的市场交易价格确定转让房地产收入3、提供扣除项目金额不实的：由评估机构确定评估的扣除项目金额，即为房屋重置成本价×成新度折扣率+取得土地使用权时的基准地价4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的：由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入三、税收优惠1、对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征2、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征3、对国家征用收回的房地产，免征4、对个人之间互换自有居住用房地产，当地税务机关核实，可以免征5、对居民个人销售住房，免征（2008年11月1日起）四、申报缴纳（一）纳税期限及地点1、房地产开发企业应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后七日内或税务机关核定的期限内，向房地产所在地主管税务机关办理申报。
2、其他企业应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关进行纳税申报。
（二）预征与清算1、预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以先预征，办理竣工结算后再清算，多退少补。
预征率：除保障性住房外，东部不低于2%，中部和东北不低于1.5%，西部不低于1%房地产企业采用预收款方式销售开发产品的，预征计税依据＝预收款－应预缴增值税税款2、清算（1）清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
分期开发项目，分期清算。
清算时，普通住宅和非普通住宅，应分别计算增值额。
（2）纳税人应进行清算的条件①房地产开发项目全部竣工、完成销售的②整体转让未竣工决算房地产开发项目的③直接转让土地使用权的纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（3）税务机关可要求进行清算的条件①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
（4）核定清算的情形①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；④符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。