论准不动产物权的变动
论不动产的物权变动
１ ． 以德 国民法典为代表 ， 以萨维尼物权行为为基础理论 ，
形成 了形式 主义的不动产物权变动模式 。该模式认为在不 动
产转让 中 ，当事 人之间达成 的不动产交易合 同仅使双 方发生 债权债 务关 系 ，不动产物权必须经过登记方 能发 生物权变动 效力 。经过 登记后的物权行为 即使债权契约无效 ，买 受人 仍
已经在形式 上进 行了过户登记 ，但 因临时改变让与的意思表
示 而未发生买卖行为 ，在法律上却仍然承认发生 了物权变动
效力 。 二 、不 动 产 物 权 登 记 制 度
２ ． 以法国民法典为代表 ，实行意思主义的不动产物权 变
动 模式 。《 法 国民法典 》规 定 ：当事人 双方就标 的物及其 价
门将有关不动产 的物权变动事项记载于不动产登记簿上 的事
实 。不动产物权登记具有公示力强 、规范度高 、查 阅方便等
特点 ，因此在不动产物权 变动中具有重要 的作用 。
（ 一 ）不 动 产 登 记 制 度 的 物 权 效 力
３ ． 以《 瑞 士 民法典 》和 《 奥地 利 民法 典 》为代 表 ，实 行折 中主 义 的物权 变动模 式 。该 立法模 式 一方 面将登 记作 为 不动产 物权 变动 的生效 要件 ，另一 方面认 为 如果不 动产 交 易债权 合 同不具 有法 律效力 ，那 么物权 变动 行为 原则上
国外立法体例大多规定在一 国之 内或一个统一 的司法 区 域内实行统一的不动产机 构登记 ， 这样可起到管理交易信息 、
维护交易秩序等作用 。如英 国由政府下属 的管理全 国的土地
公 示原 则是 指物权 变 动必须 要通 过一定 的 可从外 部查 知 的方式 表现 出来 。如果没 有通 过公 示将 物权 变动表 现 出 来 ，那 么该 变动 就很 容易 给第 三人带 来损 害 ，影 响公平 合
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三人的理解
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三⼈的理解原告陈某向被告海纳公司购买奥迪轿车⼀辆，陈某受领该涉案车辆后与被告签订《汽车租赁合同》，约定陈某将该车辆租赁给被告⽤于营运，为管理⽅便，涉案车辆仍登记于被告名下不作变更。
后被告内部管理⼈员即案件中的第三⼈林某以其享有被告公司债权为由，将该车辆变更登记于⾃⼰名下⽤于抵债。
本案中，涉案车辆并未登记在陈某名下，陈某能否确认为车辆所有权⼈？陈某是否有权要求林某返还车辆？这就涉及到了对物权法第⼆⼗四条“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈”条⽂的理解和适⽤。
1.“准不动产”含义。
动产与不动产，是法律上对物进⾏的最重要的分类。
⼀般认为，“不动产”是“动产”的对称，是指位置固定、不能移动或者⼀经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如⼟地、房屋、林⽊等。
此外，对于⼀些在性质上虽然能够移动，属于动产，但因其价值较⾼在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，在学理上称为“准不动产”，如船舶、车辆、航空器等。
2.准不动产物权登记效⼒。
在物权法颁布之前，我国关于准不动产物权变动的登记效⼒的规定，并不⼀致。
如《机动车登记办法》并未明确登记究竟为⽣效要件还是对抗要件，但从其规定和实务做法来看，似乎采取的是⽣效要件。
侵权责任法第五⼗条规定：“当事⼈之间已经以买卖等⽅式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发⽣交通事故后属于该机动车⼀⽅责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。
不⾜部分，由受让⼈承担赔偿责任。
”由此⼜可以看出，机动车的所有权转移以交付为要件，登记并⾮⽣效要件。
物权法颁布以后，明确规定，船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。
从⽽确⽴了准不动产物权变动采取登记对抗主义，从⽽统⼀了准不动产物权登记的效⼒。
3.“不得对抗”的含义。
物权均具有对世性，⽽在登记对抗主义效⼒下，⽆论标的物的占有是否发⽣移转，在未为登记前，当事⼈之间的物权变动仅在内部产⽣效⼒，⽽不能对抗善意的第三⼈的物权主张。
物权变动的原因与结果的区分原则
物权变动的原因与结果的区分原则孙宪忠Ξ 所谓物权变动,即物权的设立、移转、变更与废止。
在市场经济条件下,不论是经营行为,还是一般生活行为,都会经常涉及到物权的取得与丧失,所以物权是时刻处于变动之中的。
物权立法当然应该将物权变动当作立法的重点内容之一。
然而在确定物权立法中的物权变动的规范时,首先应该考虑的问题之一,就是物权变动的原因与结果之间的关系。
对这一问题的探讨不仅有着重要的理论意义,而且有着十分重要的实践意义。
根据物权变动及其原因之间的复杂关系,应该在我国物权法的基本规则中建立区分原则。
一、物权变动中原因与结果的一般关系一般认为,买卖为典型的交易行为,也是典型的物权变动。
因为,买卖合同的本质,是转移标的物的所有权。
〔1〕我国合同法第130条规定的买卖合同也是如此。
按照这一原则,出卖人订立合同的目的是取得价款而出让其所有权,而买受人支付买价的目的在于取得所有权。
这样,在买卖这种最典型的交易中,物权变动当然就有了其原因,即买卖合同;相对应的是,物权的变动,即所有权的移转,就成为这一原因的结果。
本文以对买卖合同中物权变动的原因与结果的分析为例,结论对其他的物权变动应该同样有效。
对一个成立生效的买卖合同,我们有必要就物权变动的原因与结果之间的关系进行如下的思考:11买卖合同涉及的两种基本财产权利有着本质的区分。
根据买卖合同可以直接产生的权利是一项债权,即请求权;而买卖的目的是移转标的物的所有权,即物权。
因此,在买卖合同中必然同时涉及到物权和债权这两种基本的民事权利。
一般认为,物权属于支配权、绝对权、对世权,而债权属于请求权、相对权、对人权。
物权与债权之间有着本质的区分,这种区分是民法财产权利体系构成的基础,也是民法分析的科学基础。
21买卖合同所涉及的物权变动与债权变动时间上的差异。
买卖合同成立生效,即发生债权的变动,即当事人之间债权债务关系的建立,此时当事人开始享有债权法上的请求权。
但是,买卖合同的成立生效,并不当然地发生标的物上的物权变动的结果。
意思主义的不动产物权变动——《物权法》第74条第2款简析
法》 ２ 第 ９条 ） 因合 法建 造 、 除房 屋 等 事 实 行 为 “ 拆 设 立或 者 消灭 物权 的 ， 自事 实行 为成 就 时发 生 效 力 ”《 （物权 法》 ３ 第 ０条 ） 。
上述 非 基 于法 律 行 为 而 取得 （ 有 ） 动 产 物 享 不 权 ， 经登 记 即发 生效 力 。其原 因在 于 ， 方面 是 不 一 为了弥 补登 记 生效要 件 主义 过 于严格 ，不能 完 全
法》 ７ 条第 ２ 第 ４ 款显得相当另类 ， 令人顿生疑惑。 二 、物 权法 》规 定 的 自合 同生效 发生 的不 地承包经营权 自土地承包经营权合同生 效时设立。县级 以上地方人 民政府应 当向土地承 包经 营 权人 发放 土地 承包 经 营权证 、 权证 、 原 林 草 使用 权 证 ， 登 记造 册 ， 并 确认 土地 包 经 营权 。 ” （物权 法 ）２ 《 ） ７条 ） １ ，就农 村 土 地承 包 经 营权 的设 立 而言 ， 国亦实 行纯 粹 的意 思 主 义。“ 我 承包 方 案 经村 民会 议 或村 民代 表会 议讨 论 同意 ，集体 经 济 组织 成 员相 互熟 悉 ， 承包 的地 块人 所共 知 ， 这本 身 就 能起 到 相应 的公 示 作用 ”［＇） 一 ， 国农 村 ，ｉ６第 ２ｚ“ １３ ｆ 我 地 区基 本上仍 属 于典 型 的熟 人社会 ，土地 承包 经 营权 这样 重 大 的物权 变动 ，人 们 可 以经 由非制 度 的方 式 获取相 应 信息 ，从 而减 少 了 以登 记作 物 权 ‘ 公 示 的必 要 ； 二 ， 第 土地 承 包经 营权 的取 得 与集 体 经济组 织 成员 的社 员权 有 密切 联系 ，交 易相 对人 亦 可通 过 某人 是 否具有 成 员资 格 ，而在 一定 程 度 上 了解 其 是否 享有 土地 承 包经 营权 ； 三 ， 村 地 第 农 区 尚无完 善 的土地 登记 制 度 ，如要 求 土地 承包 经 营权 以登 记为 设立 要件 ， 制度 缺乏 物 质基础 ， 则 亦 难 以实施 ， 且农 民观 念 上 亦很 难 接 受 ； 四 ， 第 如果 以登记 为 设立 要件 ，则 势 必使权 利 取得 程序 复 杂 化 ， 重农 民负 担 ” 目前我 国 的农 村 在 很 大 加 。Ｉ 程 度上 仍 然属 于熟 人社 会 ，哪块 土 地发 包给 谁家 通 常是 众所 周知 的 ，况 且发 包程 序 本身 就是 由生 活共 同体所有成员参与的 ， 一般不会 出现“ 一地两 包” 的现象 ， 农村土地承包经营权的没立没有必要 另行通过登记进行公示 。 相反 ， 建筑区划 内停放汽
不动产物权变动模式的理解与适用
权法实践增添灵 活性 的同时 ， 由于立法规定较为简单 ， 也增
加 了理解与适 用的难度 。本文现就不动产 物权 变动模式 的 有关问题作些探讨 ，以期司法实践对 不动产登记制度能够
正确 理解 和准 确 适用 。
一
共 同完成物权变动使命 。因此 ， 就登记而言 ， 其不具有绝对
三、 登记 对 抗 主 义 的适 用 动 效 力 模 式的 适 用 规则
从表述用语看 ， 国《 我 物权法》 采取 的是登 记要件主义 为主、 法律例外 规定为补充的原则。根据例外规 定优先适用
的规则 ， 当优先适用法律的例外规定 ， 应 即凡是法律对不动
产物权变动效力有特别规定 的， 则适用特别规定 ， 没有登记 即发生不动产物权变动 的效力 。否则无论 法律对某 种不动
吕东 明
（ 赤峰 学院
摘
社会 科 学部 ，内蒙古
赤峰
０４０ ） ２００
要 ： 国《 我 物权 法》 明确 确 立 了登 记 要 件 主 义的 不 动 产物 权 变 动 效力 模 式 ， 同时 ， 也规 定 了其 他 不动 产 物权 变动模 式 。
正 确理 解 和适 用登 记要 件 主 义 与 登记 对 抗 主 义具 有 重要 的理 论 与 实践 意 义 。
要件主义的不 动产物权变动效力模式 ，即不动产物权的变 动必须经过登记 ，不登记不产生物权变动 的法律效果 。同
时， 也规定 了其 他不 动产 物权变动模式 ， 具体体现在《 物权 法》 ９条第二款（ 第 自然资源 国家所有权 ）第 ２ 、 ８至第 ３ ０条
（ 非依法律行为取得 不动产物权 ） 以及第 １９条（ ２ 土地承包 经 营权 ）第 １５条 （ 、 ５ 没有登 记的宅基地使用权 ）第 １８条 、 ５ （ 地役权 ） 等规定之中。也就是说 ， 有些不动产的物权变动完 全取决于法律的规定或者 当事人的合 意 ，不需要采取登记 这种公示方式 。这种多元化的物权变动模式在为复杂 的物
准不动产物权的变动与对抗
准不动产物权的变动与对抗作者：任倩霄来源：《学理论·中》2013年第03期摘要：根据对《物权法》第23条、第24条的理解，我国准不动产物权的设立与转让采用的是交付生效加登记对抗主义，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款的规定，可知已登记未交付的情形买受人不能取得所有权。
但是结合法理分析，在登记对抗模式下，承认已登记未交付所有权变动的效力更为合理。
关键词：准不动产；物权变动；登记对抗中图分类号：D913.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0103-03关于船舶、航空器和机动车等准不动产物权的变动和对抗，《物权法》第24条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条都做了相关规定，明确了交付生效加登记对抗主义，但是仍有诸多疑点，需要通过解释予以澄清。
一、关于准不动产物权变动与对抗的条文解读（一）“不能对抗善意第三人”的含义解读《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”“不能对抗善意第三人”是指物权变动的效果不能对善意第三人产生不利影响，只能对双方当事人以及恶意第三人产生约束力[1]。
即指第三者因具备了对抗要件，在实现第三者保护目的范围内，可以否认不具备对抗要件的物权取得者的权利[2]。
物权人不享有可排斥他人权利或优先于他人权利实现的法律地位，在物权人向他人主张这种法律地位时，第三人得以其不具有这种法律地位予以抗辩[3]。
（二）根据条文解释准不动产所有权的移转以交付为要件根据体系解释，《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
”规定是一体适用于所有动产物权的设立和转让的一般性规定，在法律没有另外规定的情形，原则上都适用该条文。
第25、26、27条分别是对简易交付、指示交付、占有改定的规定。
第24条使关于准不动产物权变动的规定，虽然根据文义不能得出需要交付的含义，但是第24条是对第23条交付效力的限制：即根据23条一般情况下交付不仅体现了当事人之间的物权变动的形成力，同时也包括对第三人的对抗力，而根据第24条，准不动产变动以登记为对抗要件，交付在此种场合不具有对善意第三人的对抗力，但第24条并未明确“剥夺”交付对于准不动产物权设立与转让的形成力[1]，因此当事人之间关于物权变动的形成力仍需适用第23条的一般规定。
论我国《物权法》中不动产登记行为的性质
定推定力具有更 多的形式要件 。因此 ，如 果将不动产登记行 为看作具体行政行 为的
话 ，那么在 民事诉讼程序 中即使有相反证
性质。我国 目前所采取的行政登记形式 系 将各种 不动产登记视作具体行政行为 ，是
事项记 载 于专设 的登记 薄 ，向公 众公
示 权 利 状 况 ，并 成 为 不 动 产 物 权 变 动
定具体行政行 为的合法性 ，不但要有权 主
（ 一 ）公 定 力 与 推 定 力 的 比较
程序 中根据反证来直接确定权利人 ；但如 果 中止民事诉讼 ，将登记行 为的合 法性审 查移 交行政诉讼程序 ，那推定 力的法律效 果就等 同于一张 白纸。 为 了调和公定力与推定力 的矛盾 ，有 学者将行政行 为的效 力分 为形式效 力和实 质效力 ，认 为民事 判决根据 推定 力推翻 的 登记行 为 “ 只是说 判决推翻 了登记对所 涉 及 的民事权 利事项 的推 定 ，而不是说 民事 判决 宣告 了登记行 为无效或者撤销 了该登 记行 为。该登记 行为仍 然是有效 的行政行 为，它的形式效力仍然存在 ” 。因此 ，“ 获 胜诉 判决 （ 变更判决 ）的当事人希望将所 有权人 变更登记 为自己，必须持 法院的判 决 书到登记机 关申请” 。 该观点认 为民事诉讼程序可 以通过对 事实 的审查而 对行 政行为的事实依据进行 评 判 ，行政机 关应 当遵照变更判决的内容 而 变更登记 内容。首先 ，所 谓形 式效 力和 实质 效力的区分概念比较含 混。其次 ，既
律推定的程度是不 同的，形成推定所需 的
◆ 中图分 类号 ：Ｄ９ ２ ３ ． ２ 文献标 识码 ：Ａ
支撑条件也是不 同的 ，否定公定 力要 比否 机 关或 司法机 关 ，由此决定 了不 同的行为
试论准不动产的登记对抗主义
试论准不动产的登记对抗主义作者：俞高奇来源：《法制与社会》2011年第26期摘要：我国《物权法》确定了不动产物权变动以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的物权变动模式，该法第二十四条是准不动产物权采登记对抗主义的规定，是采登记对抗主义的典型。
本文对该条文中涉及船舶、航空器、机动车及善意第三人的含义进行界定，并就船舶、航空器、机动车的物权变动的生效时间及机动车的物权登记应采登记对抗主义作一出相关探讨。
关键词：物权变动准不动产登记对抗主义作者简介：俞高奇，浙江省临海市人民法院法官。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-059-02一、问题的提出物权公示原则是物权法的基本原则。
物权公示的对象为物权的享有与变动。
公示的目的在于使人“知”。
基此公示制度和公示方法，当事人和第三人可以由外部辨识物权的存在，使物权关系因此得以透明，得以为第三人所知悉。
①我国《物权法》上规定的物权变动，指的是基于法律行为的物权变动。
基于法律行为的物权变动，必须通过一定的公示方法来完成。
只有经过公示才能使物权发生移转，一般有不动产登记和动产交付两种方式。
我国的物权变动模式，一般认为，不动产物权变动以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”明确了登记是不动产物权变动的生效要件，而“法律另有规定的除外”，提供了例外情况。
而对于动产物权变动，一般以交付为原则，不交付为例外。
我国《物权法》第二十三条规定了：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
”综合来看，我国《物权法》实质上是以公示生效主义为原则，公示对抗主义为例外的。
《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”从法条本身出发，发现有以下问题尚待明确：“船舶”、“航空器”、“机动车”在此具有怎样的含义？“善意第三人”在此处的具体含义是什么？根据该条，船舶、航空器、机动车的物权变动从何时发生等，需要解决的是法律适用问题。
不动产物权及动产物权变动规则案例
不动产物权及动产物权变动规则案例1. 家庭继承房产的案例小明的父亲去世后，他继承了父亲的房产。
根据不动产物权的规定，小明需要在父亲去世后的三个月内，向房产所在地的房地产管理部门办理继承手续，并办理房产登记变更手续，将房产过户到自己的名下。
2. 房产租赁合同解除的案例小红在市区租了一套公寓，但因为工作调动需要搬到另一个城市，所以需要解除租赁合同。
根据不动产物权的规定，小红需要提前一个月书面通知房东解除合同，并支付相应的违约金。
3. 动产质押借款的案例小张想要借款创业，他拥有一辆汽车，于是他将汽车作为抵押物向银行申请借款。
根据动产物权的规定，小张需要与银行签订动产质押合同，并将汽车的所有权转移到银行名下，以作为借款的担保。
4. 动产赠与的案例小王的爷爷想要将自己的收藏品赠与给他，其中包括一幅名画和一件古董。
根据动产物权的规定，小王的爷爷需要在赠与时签订赠与协议，并办理相应的过户手续，将收藏品的所有权转移到小王名下。
5. 不动产物权转让的案例小李购买了一套房产，但由于个人原因需要将房产转让给他人。
根据不动产物权的规定，小李需要与买方签订房产转让协议，并办理房产过户手续，将房产的所有权转移到买方名下。
6. 动产抵押权的设立的案例小赵需要向银行借款购买一辆汽车，为了获得贷款，他将汽车作为抵押物。
根据动产物权的规定，小赵需要与银行签订动产抵押合同，并将汽车的所有权转移到银行名下，以设立抵押权。
7. 不动产物权的继承纠纷案例小刘的父亲去世后，他和兄弟姐妹之间发生了关于继承房产的纠纷。
根据不动产物权的规定，小刘和兄弟姐妹需要通过法院解决继承纠纷，并根据法院判决办理房产过户手续。
8. 动产承包合同的签订案例小农想要将自己的土地承包给农业公司进行农业生产，双方签订了动产承包合同。
根据动产物权的规定，双方需要在合同中明确土地的使用期限、承包费用等相关事项，并办理相应的过户手续。
9. 不动产物权的抵押权设立案例小杨需要向银行贷款购买一套房产，为了获得贷款，他将房产作为抵押物。
浅议我国物权法中的物权变动规则
,
买 卖 即告 成 立 标 的 物的 所 有权 即 依法由出卖 人 转 向买 受人 由于合 意是当 事人之间的内部行为 不 易被外人所知晓 为 了保护第三 人 的
, ,
还 需交 付或登记 等 形 式才能发生物 权变 动的 效 力 这种立 法 模 式 避免 了债权意思 主义使物权 内容被架空的危险
, , ,
如 公 示对抗 主 义 简便 同 时 理 论分析上 也没有 物权行为逻辑严 谨 二 我 国目前 物 权变 动理 论 的分 析
、
。
,
,
条
“
物权的 设 立 及移
“
”
,
。
转 只 因 当 事人 的意 思 表示而 发生 效力
“ ”
,
”
这种 以 公示对抗 主义 对 抗第三 人 的物权变动 债权意 思 主义
,
“
”
在物权法出 台之 前 通 过对 我国民法 体系 中关于 物权变动规则分 析 很 容易看 出我 国 采取 的是 一 种相 当于 折衷 主 义的立 法模式 我 国
《民法通 则 》 第
,
,
立法 模式的优点就在于有利于 简化 交易的过程 易于 为普通 老 百姓所
接受 并充分体现了当 事人之 间的 自由意志 但 是 其缺点 在于使物权
‘ 担保法 》 条关于 不动产和 准不动产 的抵押规定为
, ,
“
当事人
所有权 再次 出让 则 第三 人获 得所有 权 那 么 原 买 受人的所有权被架
空பைடு நூலகம்
。
,
,
依本法 四十 二 条规定的财产抵押的 应 当 办理 抵押物 登记 抵押合 同 自登记 之 日起 生效
”
第
浅议我国物权法中的物权变动规则
法律 的规 定、 政府指 令、 继承 、 事实行 为、 取得时效等均 可以发生物权 变动， 是最 重要的是民事法律行为 。 但 关于物权变动原因的民事法律
行 为 的 效 力 ， 法 例 上 有不 同 的做 法 。 立 （ ） 《 国 民 法 典》 一 以 法 为代 表 的意 思 主 义
（ ） 瑞士 民法典 奥地利 民法典》 三 以Ⅸ 和Ⅸ 为代表 的折衷 主义
立法模式的优点就在于有利于简化交易的过程 ， 易于为普通老百姓所 接 受， 并充 分体现 了当事人之 间的 自由意志 但是其缺点在于使物权 变 动在 实际上被 架空 ， 转移 的物权会处于有名无实的地位 例如 ， 当 事人双 方达成 合意， 所有权 移转 ， 但是 没有交付或登记， 此时， 买方将
这种立法模式为 日本所接 受， 日本 民法典》 ７ 《 １６条： 物权的设立及移 如“ “ 公示对抗主义” 简便 ， 同时理论分析上也没有物权行为逻辑严谨。
转 ， 因 当事 人 的意 思 表 示 而 发 生 效 力 。 只 ” 这 种 以“ 公示 对 抗主 义 ” 抗 第 三 人 的 物 权 变 动 “ 对 债权 意思 主 义 ” 二 、 国 目前 物 权 变 动理 论 的分 析 我
这种立法模式， 免了债权意思主义使物权 内容被架空的危险， 避 又回避了物权行为理论不利于保护出卖人利益的缺 陷， 符合实用和功 利 的要求 。但是， 它也在一定程度上继承了两者的缺 陷， 交易过程不
利益 ，法 国民法典》 《 同时规定对于不动产以登记 ， 动产 以交付为对于 第三人发生效力 的要件 ， 但是对于当事人双方没有任何影响矗 国的
关键 词 物权 变动 物权行 为 公 示公信原 则 善意取 得 文 献标识 码 ： Ａ 文 毒编 号 ：０ ９ ５２２０ ）２ ３－２ １０ － ９ （ ９ － ２ ０ ０ ００ ０
不动产物权变动的规则
不动产物权变动的规则1.引言1.1 概述在编写该部分内容时，可以按照以下方向展开：不动产物权是指对不动产的所有权、用权和担保权利。
在不动产交易中，物权的变动是一个重要的法律问题。
本文旨在探讨不动产物权变动的规则，以及影响这种变动的因素。
在引言部分的概述中，首先可以引入不动产物权的定义和种类。
不动产物权是指对土地、建筑物等不动产所享有的权利，包括所有权、用权和担保权等。
这些权利的性质和内容可能存在差异，了解其定义和种类对于理解物权变动的规则至关重要。
接着，可以简要介绍不动产物权变动的原因和方式。
不动产物权的变动可能由多种因素引起，例如买卖、继承、赠与等。
这些变动可以通过合同约定、法定继承等方式进行。
了解物权变动的原因和方式，有助于我们理解变动过程中需要遵守的法律规则。
总结来说，本文将分析不动产物权变动的规则，并探讨影响这种变动的因素。
通过深入了解不动产物权的定义、种类、变动原因和方式，我们可以更好地理解和应用相关的法律法规，维护公平、合法的不动产交易秩序。
以上是文章1.1概述部分的内容，可以根据需要进行适当调整和扩充。
1.2文章结构文章结构部分主要是对整篇文章的组织和结构进行说明和概述，包括各个章节的主要内容和目的。
本文的文章结构如下所示：1.2 文章结构本文主要分为三大部分：引言、正文和结论。
引言部分主要对不动产物权变动的规则进行引入和概述，包括对该主题的重要性和背景进行说明。
同时介绍了本文的目的和结构。
正文部分是本文的核心，主要包含两个小节：不动产物权的定义和种类以及不动产物权变动的原因和方式。
在第一小节中，将对不动产物权的定义进行详细解释，并介绍不动产物权的不同种类和特点。
在第二小节中，将分析不动产物权变动的原因和方式，包括转让、继承、抵押等不同类型的变动方式，并对其规则进行说明。
结论部分是对全文的总结和归纳，主要包含两个小节：不动产物权变动的规则总结和影响不动产物权变动的因素。
在第一小节中，将对不动产物权变动的规则进行总结，归纳出不同类型的变动所遵循的规则和法律条文。
论准不动产物权的变动
论准不动产物权的变动作者：胡惠芳赵文婧来源：《法制博览》2013年第07期【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。
【关键词】准不动产；物权；物权变动一、准不动产物权概述《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。
[1]现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。
首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。
二、我国准不动产物权的变动的审视《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。
准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。
（一）法律适用中的冲突我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。
[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。
【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗
【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗程新文司伟民事审判物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
”作为物权公示生效原则的例外，该条确立了基于法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。
基于此种物权变动方式的特殊性，以基于人民法院的生效判决直接导致不动产物权变动为例，主要有以下问题值得注意：一、直接导致不动产物权变动的生效判决的范围在民事诉讼法上，根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉三种类型。
与此对应，按照作用于权利（保护）的机理，人民法院作出的判决也可分为确认判决、给付判决与形成判决。
确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告存在或不存在某种法律关系的诉。
确认判决旨在确认某种法律关系是否存在。
就物权归属争议而言，确认判决只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系，也就是说，确认判决的生效并非“物权设立、变更、转让或者消灭”的原因。
给付之诉，是指原告向被告主张给付请求权，并要求法院对此作出给付判决的请求。
给付判决旨在确认原告针对被告的权利，并命令被告向原告给付。
给付判决是人民法院就给付之诉作出的裁判，但法院对给付不成立的判决因无给付内容而属确认判决，也即给付判决是对提起给付之诉的原告的支持。
给付判决与物权变动是性质不相融的两种制度。
就给付判决而言，法院是在认定当事人享有请求权的基础上，判令对方当事人履行原已存在的义务，当负有义务的一方当事人不履行裁判确定的义务时，享有权利的一方当事人有权申请法院强制执行。
可见，给付判决并没有使既存的法律关系发生改变，而只是经由法院判决实现当事人既存的法律关系，具有执行力而不具有变更权利义务关系的形成力。
而就物权变动而言，无论物权变动的形态如何，都是对既存法律关系的改变，而非实现既存的物权法律关系。
物权变动模式
一、相对意思主义。
所谓意思主义指物权的变动仅需当事人双方的意思表示即可直接发生变动的法律效果，而不论其是否进行公示。
因其强调当事人的意思表示，并以意思表示作为发生物权变动的直接因素，故称意思主义模式。
此种立法模式完全否认物权行为理论。
与相对意思主义相对应的是绝对意思主义，两者其实并无实质的差别，两种主义之下，引起所有权变动的事实均为当事人的意思。
所谓的相对意思主义，只不过是对不同状态下的所有权予以不同的保护，即未公示的权利“不可对抗第三人”。
然而这种不可对抗性规定，只是影响了未公示的物权“在特定情形下”的排他力，并未使“所有权依当事人的合意而变动”这一理性规则发生实质的变化，法国、日本、韩国和我国台湾地区即采用该模式。
所谓的绝对意思主义则没有这样对抗第三人的特定保护，属于历史产物，法国最初奉行之，因公示手段对物权变动没有任何意义，随着社会经济的发展与物权交易的频繁，绝对主义立法模式对交易安全的深刻弊害日益暴露，1855年法国将登记作为不动产物权变动对抗第三人的条件，从而废除了绝对意思主义立法模式，今日已没有国家采之。
二、物权形式主义。
所谓形式主义是指当事人双方除了对物权变动的做出意思表示之外，尚须进行公示方才发生物权变动的效力，因公示作为表现形式构成物权变动不可或缺因素，故称形式主义。
物权形式主义承认物权行为及其独立性和无因性。
以上2.1和2.2关于物权行为的理论均适用之，德国是典型的物权形式主义模式。
《德国民法典》第八百七十三条规定，“为转让一项地产的所有权，为在地产上设定一项物权或者在该物权上更设定其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记薄上的登记”。
“尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明、或者该意思表示己经提交给不动产登记局，或者权利人已经将获得登记许可的证书交付给相对人时，也同样具有约束力”。
第九百二十九条第一款规定，“为转让一项动产的所有权，必须由物的所有人将物交付与受让人，以及双方就所有权的移转达成合意”。
不动产物权的变动与权利登记
不动产物权的变动与权利登记
邸天利;倪桂芳
【期刊名称】《山东审判》
【年(卷),期】2016(032)002
【摘要】《物权法》第28条规定:"因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
"该规定说明,生效法律文书具有直接导致物权变动的效力,且物权的取得不必进行登记公示或交付公示。
其立法初衷是一方面在私法层面弥补法定物权公示方式的僵硬性,另一方面在公法层面维护法院裁判的权威性、公开性和权益判定的终局性。
1然而。
【总页数】5页(P72-76)
【作者】邸天利;倪桂芳
【作者单位】
【正文语种】中文
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中华人民共和国物权法释义：第26条
第⼆⼗六条动产物权设⽴和转让前，第三⼈依法占有该动产的，负有交付义务的⼈可以通过转让请求第三⼈返还原物的权利代替交付。
●条⽂主旨 本条是关于动产物权指⽰交付的规定。
●事⽴法背景 不动产物权的变动是通过登记簿的记载⽽被外部识别的，⽽动产物权的变动，则由交付这⼀⾏为完成。
民法上，交付的原意仅指现实交付，即动产占有的现实转移。
例如甲向⼄出售蔬菜五⽄，蔬菜⾃甲⼿中转⾄⼄的菜篮⾥，由⼄获得对蔬菜的直接控制和⽀配，此时法律意义的交付⾏为完成。
通过交付这⼀⾏为，动产上物权的变动能够被⼈们从外部加以识别。
但实践中，动产的交付并⾮必须是由出让⼈之⼿直接交到受让⼈之⼿，本条所规定的指⽰交付即是⼀种例外情形，它与现实交付具有同等效⼒。
关于指⽰交付作为现实交付的⼀种变通⽅式，⼤多为各国民法采纳，本法也不例外。
●条⽂解读 为了更准确的理解本条的规定，下⾯就指⽰交付的含义、适⽤情形以及返还请求权的性质等问题加以说明： 1．指⽰交付的含义。
指⽰交付，⼜称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与⼈的动产由第三⼈占有，让与⼈可以将其享有的对第三⼈的返还请求权让与给受让⼈，以代替现实交付。
举例说明，甲将⾃⼰的⾃⾏车出租给⼄使⽤，租期⼀个⽉，租赁期未满之时，甲⼜将该⾃⾏车出售给丙，由于租期未满，⾃⾏车尚由⼄合法使⽤，此时为使得丙享有对该⾃⾏车的所有权，甲应当将⾃⼰享有的针对⼄的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。
2．指⽰交付适⽤的情形及“第三⼈”的范围。
关于本条所规定的指⽰交付，其逻辑上的前提是，动产物权的让与⼈对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让⼈⽆法通过现实交付的⽅式使得动产物权得以变动。
因此才有本条指⽰交付适⽤的余地。
条⽂中的“第三⼈”即指能够对转让标的(动产)进⾏物理意义上直接占有和直接控制的⼀⽅，例如前例中根据租赁或者借⽤协议⽽占有⾃⾏车的⼄，或者根据保管合同、动产质押协议等⽽占有动产的保管⼈、质权⼈等等，都可以成为本条所规定的“第三⼈”。
试论物权变动的区分原则
试论物权变动的区分原则所谓物权变动，是指物权的设立、移转、变更与消灭。
按照一般的理论，物权变动的意思需公示。
我国《民法通则》第72条第2款的规定也体现了这一点：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。
”公示是近代物权法以来为确保物权变动的交易安全而设定的一种使物权变动为众所周知的制度。
动产以占有为权利享有的公示，以交付为权利变动的公示，以抛弃占有为抛弃权利的公示。
不动产以登记为权利享有和权利变动的公示。
所谓不动产物权变动登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权变动所产生的实际作用。
在这一领域，主要有两种学说，一是法国法主义，指不动产物权变动效力按照当事人的意思来发生，是不需要登记的，登记只是发生对抗第三人的效力，不发生物权的成立效力，故又称对抗要件主义或意思主义。
二是德国法主义，指不动产物权必须经登记才发生变动的法律效力，如仅有物权变动的意思而未经登记，不发生物权变动的效力，故又称公示成立要件主义。
再以物权的设立如设立抵押权为例，若不动产抵押权登记作为抵押合同的生效要件，就意味着只要抵押人拒绝办理抵押登记，则当事人之间既无抵押权利义务关系，也无设定抵押权的债权债务，抵押权人不仅丧失了原本应成立的抵押权的担保效力，也无法行使向抵押人主张违约责任的权利。
有学者认为，在这种情况下可以通过向抵押人主张缔约过失责任来使抵押权人得到补偿，并将《担保法》解释第56条第2款的规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”理解为缔约过失责任①。
笔者认为，缔约过失责任是指在合同订立过程中当事人存在恶意、欺诈以及其他有违诚实信用原则的行为导致合同不成立或不生效而应承担的一种责任，其前提是“在合同订立过程中”，而《担保法》解释第56条第2款规定的情形是“抵押合同签订后”，显然二者所指的时间段不是同一的。
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论准不动产物权的变动
【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。
【关键词】准不动产；物权；物权变动
一、准不动产物权概述
《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。
[1]
现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。
首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。
二、我国准不动产物权的变动的审视
《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。
准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。
（一）法律适用中的冲突
我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。
[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。
《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。
然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。
（二）公示中存在的缺陷
随着我国市场经济的逐步发展，登记制度虽然逐步建立但仍需要进一步完善。
我国登记制度与现今市场经济不相配套首先表现在我国登记机关的不统一上，多部法律和地方性法规分别规定了多重复杂得登记机关，这些登记机关适用的登记程序和登记规则各不相同，收费标准也是各异，实践中常常出现登记机关的登记错漏，给有关当事人造成了很大的损失，然而登记机关对此却从不承担相应的责任。
（三）司法实务理解的偏差
《担保法》第41条规定：抵押合同自登记之日起生效。
长期以来，理论界和司法实践将物权变动中的合同效力与登记的效力混为一谈。
最高人民法院颁行了相应的司法解释，对这一混淆概念有所修正。
尽管如此，在司法实务中仍然经常发生对这一规定的理解偏差。
三、我国准不动产物权变动的审视与完善
通过上述论证我国准不动产物权变动中的不足与缺陷，我们有必要通过对我国相关立法模式的审视，提出准不动产物权变动的完善对策。
（一）统一准不动产物权变动登记的公示效力
比较登记生效模式与登记对抗模式，前者更具有合理性：首先，登记生效模式向人们提供了“形成物权变动”的激励。
[3]物权的变动经过登记得以顺利完成，某一物上的权利状态及内容变得明朗化；其次，登记生效模式更加有利于维护准不动产物权变动的安全。
更有利于确定所有权的归属，有助于第三人清楚地确认物权的归属状态；再次，登记生效模式是准不动产抵押权设定的最佳选择。
“担保物权人与担保人为担保人的其他债权人设定的一项义务。
为他人设定一项义务一般不为法律所允许，只有在为他人明知或可得知的情况下，为他人设定一项义务才具有合理性。
”[4]
（二）完善我国准不动产物权变动的登记制度
首先，建立统一的登记机关。
这样可以改变我国不动产及准不动产物权登记机关多重复杂得混乱局面，通过制度保障明确各登记机关的职责以及管辖范围，并将相应的登记规则予以明确；其次，建立实质审查制度。
实质审查是登记公信力的必要前提，能够有效保护当事人的合法权益，也因此强化了登记机关的责任感；再次，建立登记机关的责任赔偿制度。
登记机关不能只享有收费的权利，而对错误的登记后果不承担责任，这样有利于强化登记机关的职责，这种归责制度的确定也能够防止登记机关的工作人员与其中一方当事人传统，损害相对方的利益。
另外，这种责任制度的确定也使登记机关登记的内容具有公信力。
（三）区分准不动产物权变动合同效力和登记效力
物权变动的合同与物权变动本身是两个不同的法律概念，合同生效仅仅发生债权上的效果，而不一定会产生物权效果。
也就是说，当合同成立时权利人只取得了对义务人请求交付的权利。
区分准不动产物权变动的合同效力和登记效力，有利于区分合同关系和物权关系从而认定违约责任。
此外，对于行使登记请求权，防止一物数卖都将产生法律意义。
因而，要将合同效力于登记效力不相混淆，应在立法上明确区分合同效力和权利登记效力。
参考文献：
[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2000：120.
[2]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索，2001（5）.
[3]董学立.构建我国物权公示制度的二元主义[EB/OL].中国民商法律网，2013-3-28访问.http：///article/default.asp？id=21852.
[4]董学立.物权公示、公示什么[Z].中国人民大学复印资料，2006：46.。