最高院关于商品房买卖纠纷的司法解释

最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。

《解释》出台的目的在于保护参与商品房买卖合同的各方当事人的合法权益，逐步规范商品房交易市场的交易行为，最终保护商品房交易的安全和稳定。

正确理解该《解释》，对于开发商规范经营行为，正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。

下面就作者本人的理解，对《解释》作出解读及相关提示：首部为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。

本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。

第二，本解释依据较高阶位的法律制定。

本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。

如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时，将不会适用相关部门或地方的法规或规章。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式，进一步明确了本解释的适用范围。

解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言的。

经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同；个人私房的交易中，交易各方都不是开发商，他们之间的交易不经过生产到进入销售领域的过程，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，即通俗所讲，是一手房与二手房的区别。

理解了商品房交易与其他房屋交易的区别，就能弄清本解释的适用范围。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

解读或提示：《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

”，该规定应理解为强制性规定。

《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。

根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可，而无效的合同自始没有法律约束力。

作为有过错的一方，开发商应该赔偿因合同无效而给对方造成的损失。

这部分内容，在以前的司法实践中也是确定的，所以本条解释的重点在于条文中的但书部分。

但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。

在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

解读或提示：本条规定的是确定商品房销售广告和宣传资料法律性质的原则。

要约和要约邀请的区别在于：1.目的不同。

要约是希望和他人订立合同的意思表示；要约邀请是希望他人向自己提出订立合同的意思表示。

2.内容不同。

要约的内容具体而明确，含有要约人愿意受要约约束的意思；要约邀请则不含有这种意思。

3.效力不同。

要约一经受要约人承诺，合同即告成立；要约邀请则不因相对人的承诺而成立合同，发出要约邀请的人也不承担法律后果。

我国合同法第15条原则规定“商业广告为要约邀请。

” ，一般情况下不能将未订入合同中的销售广告和宣传资料内容作为合同内容。

但开发商在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对购房人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在购房人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第１5条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

”。

《解释》进一步明确规定应当将这类广告内容视为要约，而买卖合同的订立则视为购房人对开发商要约的承诺。

在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定其为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。

本条解释解决了以往司法实践中长期存在的，商品房销售广告和宣传资料的内容能否作为开发商对购房人的正式承诺的争议，更有利于保护需要购房人的合法权益。

需要提示的是购房人应妥善保存开发商提供的各种宣传资料以备将来双方对合同内容产生分歧时，作为证据使用。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

解读或提示：本条规定确定了开发商与购房人订立认购书而收取的定金、订金、押金均视为为订立商品房买卖合同担保的定金。

《担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”。

在此应当提示，购房人在与开发商签定认购书并交付定金时应反复斟酌认购书条款，明确定金所担保的交易内容，以避免双方无法就商品房买卖合同达成一致后，无法收回定金的后果。

因为，根据本条解释，只有在两种情况下，定金才不会损失：第一，双方最终订立商品房买卖合同；第二，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还买受人。

第二种情形规定的比较模糊，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是否可归责于一方？言之不详。

鉴于这种情况的不确定性，交付定金的一方似乎只有订立商品房买卖合同才可避免定金损失，而购房人这将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位，利益受损。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

解读或提示：本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。

发生这种转化应同时具备两个条件：第一，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“（一）当事人的名称或者姓名住所；（二）商品房的基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方法；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

”；第二，开发商已经按照约定收取购房款。

这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。

但购房人在订立这类文件并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

解读或提示：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人办理登记手续不影响合同的效力。

”。

我国现有法律法规未有商品房买卖预售合同办理登记手续后生效的规定。

所以，合同登记与否不应影响合同效力。

本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

解读或提示：本条规定体现了当事人意思自治的原则。

但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应认定其有效。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

解读或提示：本条规定了拆迁人将拆迁补偿安置协议明确约定的，拆迁人以位置、用途特定的对被拆迁人予以补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人，被拆迁人有取得该房屋的优先权。

确立了在开发商一房另售的情况下，补偿安置协议效力优先的处理原则被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

解读或提示：本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

解读或提示：本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。

本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。

即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。