房地产行业审计实务培训
审计师行业中的房地产与建筑行业审计
审计师行业中的房地产与建筑行业审计房地产与建筑行业在经济发展中占据重要地位，其复杂性和特殊性给审计师行业带来了一系列挑战。
本文将探讨审计师在房地产与建筑行业中的角色、审计过程和应对风险的方法。
一、房地产与建筑行业的特点房地产与建筑行业是一个多元化、高风险的行业。
其特点如下：1. 周期性波动：房地产与建筑行业受经济周期和政策调控影响较大，需求和价格波动明显。
2. 复杂的合同结构：房地产交易通常涉及多方合作，合同条款繁多，牵涉到产权、土地使用权和建设管理等方面。
3. 大规模投资：房地产与建筑项目通常需要大量资金，涉及融资渠道、资金使用情况和投资回报的评估等。
4. 高风险与风险防范：房地产开发涉及土地开发、建设工程、市场销售等环节，存在土地纠纷、质量问题、销售压力等风险。
二、审计师在房地产与建筑行业中的角色审计师在房地产与建筑行业中扮演着重要的角色，主要体现在以下几个方面：1. 保障财务信息的真实性和准确性：审计师负责对房地产与建筑企业的财务报表进行审计，验证其真实性、准确性和合规性。
2. 提供独立意见和建议：审计师通过对企业财务状况和风险的分析，提供独立的意见和建议，帮助企业改善经营管理和内部控制。
3. 评估风险和控制：审计师通过对企业的风险评估和内部控制审计，帮助企业发现和应对潜在的风险，提高风险控制水平。
4. 促进行业合规和规范发展：审计师通过对行业企业的审计工作，促进行业合规和规范发展，保障市场秩序和投资者权益。
三、房地产与建筑行业审计的过程房地产与建筑行业的审计主要包括以下步骤：1. 计划阶段：审计师与客户进行沟通和了解，确定审计目标和范围，制定审计计划和时间表。
2. 风险评估：审计师对房地产与建筑企业的内部控制体系进行评估，识别可能存在的风险和问题。
3. 证据收集：审计师通过抽样和测试，收集和分析财务数据、相关凭证和合同文件等。
4. 审计程序：审计师依据审计标准和方法，进行财务报表的审核、内部控制的测试和风险评估的分析。
房地产开发企业财税实务培训
房地产开发企业财税实务培训第一章概述一、房地产开发概述房地产是房产与地产的总称。
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业.房地产开发和经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动.房地产开发企业是比较特殊的行业，其特点决定了它的成本核算、收入确认、成本结转、税金缴纳等方面的会计处理，不同于其他企业。
二、房地产开发与经营的主要业务活动（一）土地的开发与经营房地产开发企业有偿获得土地后,通过“三通一平”将生地变成熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。
房屋的经营是指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后,可作为开发产品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。
（三）城市基础设施和公共配套设施的开发城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。
工程性基础设施一般是指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。
社会性基础设施则是指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。
公共配套设施主要是指住宅内的市政公用设施和绿地，包括道路、公交站场、环卫设施、各类共用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物，构筑物和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地）等设施.利用土地资源从事社会性基础设施投资建设是房地产投资多元化的需要，工程性基础设施及公共配套设施建设则是房地产开发取得建设用地及项目规划中约定事项之一，对于需要计入商品房和商品性建设场地成本的配套设施不作为独立产品核算；对于可以有偿转让的或者经营性配套设施,则作为独立开发产品或固定资产单独核算。
审计实务培训课件PPT)
舞弊审计实务
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舞弊是一种故意违反会计准则或法律法规的行为，通常涉及财务报表的虚假陈述或欺诈。
舞弊定义
包括虚构收入、虚报资产、操纵利润等多种类型，每种类型都有其特定的手段和动机。
舞弊类型
例如管理层道德观念薄弱、内部控制制度不健全、缺乏有效的监督机制等，都可能增加舞弊发生的可能性。
舞弊风险因素
内部控制目标
02
确保企业经营活动的合规性、资产的安全完整、财务报告的准确可靠以及提高经营效率和效果。
内部控制要素
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包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通以及监控五个要素。
通过对企业的内部控制设计和运行情况进行符合性测试，评估其设计和运行的有效性。
内部控制测试
内部控制评价
测试与评价方法
对企业内部控制体系进行全面评价，识别存在的问题和缺陷，提出改进建议。
详细描述
总结词
审计可以分为内部审计和外部审计，程序包括计划、实施、报告三个阶段。
详细描述
根据审计主体的不同，审计可以分为内部审计和外部审计。内部审计是由企业内部自行组织的审计，目的是对企业的内部控制和风险管理进行评估和改进。外部审计则是由独立的第三方审计机构进行的，目的是对企业的财务报表进行审查和核实。审计程序通常包括计划、实施和报告三个阶段。计划阶段主要是确定审计对象、范围和审计方法；实施阶段是进行现场调查、收集证据、核实情况等；报告阶段则是撰写审计报告、反馈意见和建议。
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注意事项
在实施舞弊审计时，应保持独立性和客观性，遵循职业道德准则和法律法规要求，确保审单位基本情况、实施审计程序、形成审计结论等步骤。
02
审计方法
采用询问、观察、检查、分析等审计方法，获取充分、适当的审计证据，以支持审计结论。
房地产培训万科内控体系及内部审计策略精讲培训
房地产培训万科内控体系及内部审计策略精讲培训万科房地产公司作为中国知名企业，在房地产行业内具有一定的影响力和权威性。
为了确保企业的经营活动合规、内部控制有效，万科建立了完善的内控体系，并通过内部审计策略进行内部监督和评估。
本文将对万科的内控体系和内部审计策略进行精讲，以帮助您更好地理解和应用。
首先，万科的内控体系包括组织结构、内控流程、内控政策和内控目标等要素。
万科内控体系的组织结构由顶层制定内控策略的董事会、顶层执行内控的管理层、内部审计部门和各个部门的内控责任人组成。
内控流程指的是从制定计划、实施控制活动、监督评估和进行内部沟通和反馈等环节，确保内控措施能够有效地落实和执行。
内控政策是指制定内部控制的规章制度和流程，包括财务管理、风险管理、业务流程和信息系统等方面的规定。
内控目标是指在组织运营过程中，通过内部控制措施达到的效果和目标，如确保经济合规、防止财务风险、保护资产和保证信息安全等。
其次，万科的内部审计策略是为了有效评估内控的设计和执行情况，发现风险和问题并提出建议，以帮助万科持续改进和提升内部控制的效果。
万科的内部审计部门主要负责制定内部审计计划、开展内部审计工作，并向管理层和董事会汇报审计结果。
内部审计主要包括财务审计、运营审计、合规审计和信息系统审计等方面。
其中，财务审计主要关注财务报表、会计准则和财务制度等方面的合规性和准确性；运营审计主要关注业务流程、项目管理和绩效评估等方面的合规性和效果；合规审计主要关注法律法规和公司内部制度的遵守情况；信息系统审计主要关注信息系统的安全性和操作效率等方面。
为了确保内部审计的独立性和客观性，万科的内部审计部门在组织结构上与被审计部门相分离，并直接向董事会和管理层汇报。
内部审计部门从人员配置上坚持用人合适原则，确保审计人员具备相关专业知识和经验。
同时，万科还注重内部审计人员的培训和发展，提高他们的业务水平和执行能力。
在内部审计工作中，万科采用全面审计和风险导向的策略。
审计实务培训课件)
审计证据与工作底稿
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总结词
了解审计证据的收集与工作底 稿的编制
审计证据
为了支持审计结论，需要收集 各种证据，如财务报表、凭证
、合同等。
工作底稿
记录审计过程和结果的文档， 用于编制审计报告和存档。
工作底稿的作用
帮助审计人员整理思路、复核 工作、保证质量，并为后续审
计提供参考。
02 财务报表审计
06 审计报告与质量控制
审计报告的内容与格式
审计报告的内容
审计报告应包括审计委托人、审计对象 、审计范围、审计依据、审计方法、审 计结论、审计意见和建议等方面的内容 。
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审计报告的格式
审计报告应按照规定的格式编写，包括标 题、收件人、引言、正文、结论、意见和 建议等部分，其中正文应详细阐述审计发 现的问题和改进建议。
信息技术审计的范围与程序
范围
包括对硬件、软件、网络、数据 管理和信息安全等方面的评估。
程序
通常包括审计计划制定、审计实 施、审计报告编写和后续跟踪等 步骤。
信息技术审计的技巧与工具
技巧
包括风险评估、系统控制审查、数据 验证和文档审查等。
工具
包括审计软件、网络监控工具、漏洞 扫描器和数据恢复工具等。
收入类科目审计
对企业的各项收入进行审计，包 括主营业务收入和其他业务收入 等，核实收入的合法性和真实性 。
成本费用类科目审计
对企业的各项成本费用进行审计 ，包括主营业务成本、管理费用 等，核实成本费用的合理性和合 规性。
现金流量表审计
现金流量表审计概述
现金流量表是反映企业在一定会计期间现金及现金等价物流入和流出 的财务报表，其审计目的是确保报表的完整性和准确性。
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制随着建筑与房地产行业的不断发展，项目审计在确保资金安全、风险控制和成本控制方面扮演着重要的角色。
本文将介绍建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践，并重点讨论项目风险与成本控制的相关内容。
一、审计要点1. 资金流向审计建筑与房地产项目涉及庞大的资金投入，为确保资金使用的合规性和有效性，需要进行资金流向的审计。
审计人员应仔细核实资金的进出情况，防止出现资金滥用、挪用或浪费的情况。
2. 合同执行审计在建筑与房地产项目中，合同是项目执行的重要依据。
审计人员应对合同的执行情况进行审计，包括合同的签订、履行和结算过程，确保合同的执行符合法律法规和相关规定。
3. 风险评估与控制审计建筑与房地产项目存在各种风险，如市场风险、技术风险、财务风险等。
审计人员需要对项目的风险进行评估，并提出相应的控制措施，以降低项目风险对企业经营的影响。
4. 财务报表审计财务报表是企业经营情况的真实反映，对于建筑与房地产行业来说尤为重要。
审计人员应对财务报表进行审计，确保报表的准确性和可靠性，为企业管理和决策提供有力支持。
二、最佳实践1. 强化内部控制建立健全的内部控制制度，是保证项目风险和成本控制的关键。
企业应建立明确的岗位职责、权责清晰的审批流程，并加强对内部控制的监督和评估，及时发现和纠正问题。
2. 风险管理与预警建筑与房地产项目面临各种风险，企业需建立有效的风险管理与预警机制。
通过制定风险评估和管理制度，及时了解项目的风险情况，并采取相应措施预防和应对风险的发生。
3. 加强合同管理合同管理是确保项目顺利执行的重要环节。
企业应建立完善的合同管理制度，明确合同的履行义务和责任，确保合同的全面执行，并及时处理合同中的变更和争议。
4. 提升财务报告透明度财务报告的透明度能够增加投资者和相关方对企业的信任度。
建筑与房地产企业应加强财务报告的编制和披露，确保报告内容真实准确，提高投资者对企业的认可度。
房地产行业审计实务培训资料
房地产行业审计实务培训资料一、房地产行业概述房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，具有投资规模大、开发周期长、资金密集、涉及面广等特点。
其业务涵盖了土地购置、项目规划、施工建设、销售租赁、物业管理等多个环节。
在房地产开发过程中，资金的流动和使用情况复杂，项目的成本核算和利润确认存在一定难度，同时还面临着政策法规的严格监管和市场波动的风险。
因此，对于房地产企业进行审计具有重要意义，有助于保障企业财务信息的真实性、准确性和合规性，为投资者、债权人、政府监管部门等提供可靠的决策依据。
二、房地产行业审计的特点和重点（一）特点1、审计周期长由于房地产项目开发周期长，从土地获取到项目竣工交付通常需要数年时间，因此审计的时间跨度也相应较长。
2、资金流量大房地产开发需要大量的资金投入，资金的筹集、使用和回笼情况复杂，对资金审计的要求较高。
3、成本核算复杂包括土地成本、建安成本、配套设施成本等，核算方法和分摊原则多样，容易出现成本核算不准确的问题。
4、税务问题突出涉及土地增值税、企业所得税、增值税等多种税种，税收政策复杂，税务筹划和合规性审计是重点。
（二）重点1、项目开发成本审计审查土地购置成本的合理性、建安工程成本的真实性、配套设施费用的准确性等，防止虚增成本。
2、销售收入审计核实销售合同的真实性、销售价格的合理性、销售款项的回收情况，关注是否存在隐瞒收入、延迟确认收入等问题。
3、资金管理审计检查资金的来源和运用是否合规，资金的安全性和流动性是否得到保障，有无资金被挪用或闲置的情况。
4、税务审计审查企业的纳税申报和税款缴纳情况，核实税收优惠政策的运用是否合法合规。
5、关联交易审计关注房地产企业与关联方之间的交易，防止通过关联交易转移利润、调节税负。
三、房地产行业审计的程序和方法（一）审计程序1、审计计划阶段了解被审计单位的基本情况，包括企业的组织架构、业务流程、财务状况等，评估审计风险，制定审计计划。
2、审计实施阶段（1）进行内部控制测试，了解企业内部管理制度的有效性。
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信息技术审计案例分析：通过具体案例，展示信息技术审计的实际应用和效果，加深对信息技术 审计程序和方法的理解。
信息技术审计发展趋势：分析当前信息技术审计的发展趋势，如人工智能、大数据等技术在信息 技术审计中的应用前景，以及未来信息技术审计的发展方向。
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案例一：某会计师事务所因违反职业道德规范被监管机构处罚
单击此处添加文本具体内容，简明扼要地阐述您的观点。根据需要可酌情增减
文字，以便观者准确地理解您传达的思想
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案例二：某注册会计师因未尽勤勉尽责被起诉并承担法律责任
单击此处添加文本具体内容，简明扼要地阐述您的观点。根据需要可酌情增减
文字，以便观者准确地理解您传达的思想
审计重点：关注财 务报表的重大错报 风险，包括收入确 认、存货计价、关 联方交易等方面
审计方法：采用抽 样审计、分析程序 等方法，对财务报 表进行全面、系统 的审查和测试
财务报表审计程序与方法
审计方法：抽样审计、分析 程序、细节测试等
审计程序：制定审计计划、 了解被审计单位情况、实施 审计程序、编制审计报告
职业道德与法律责任
第八章
职业道德规范
保持独立性，不受利益影响
遵守法律法规，维护公正公 平
保守秘密，保护客户隐私 诚信为本，维护职业声誉
法律责任与风险防范
审计人员的法律责任
审计风险及其防范措施
添加标题
添加标题
审计职业道德规范
添加标题
添加标题
案例分析：审计人员职业道德与法 律责任的重要性
案例分析与实践操作
以上案例分析旨在说明职业道德与法律责任在审计实务中的重要性，通过实践
房地产行业审计实务培训
房地产行业审计实务培训1. 引言房地产行业作为国民经济的重要支柱之一，在我国经济发展中扮演着重要的角色。
随着房地产市场的不断发展和需求的增加，相关部门对房地产行业的监管和审计工作也越来越重要。
为了提高审计人员的专业能力和理论水平，开展房地产行业审计实务培训具有重要意义。
2. 培训内容房地产行业审计实务培训的内容应涵盖以下方面：2.1 房地产行业的概况在培训的开始部分，应该对房地产行业进行一个概述，包括行业的发展趋势、市场规模、主要参与者和相关政策等。
这部分内容旨在使参与培训的人员对房地产行业有一个整体的认识。
2.2 房地产行业审计理论在培训中，应当对房地产行业审计的理论进行介绍和讲解。
这部分内容包括审计的基本概念、审计程序和方法等。
此外，还应重点介绍房地产行业审计的特点和难点，以便审计人员能够更好地理解和应用。
2.3 房地产合同和业务审计房地产行业的核心活动包括土地开发、房屋销售和房地产租赁等。
在培训中，应对房地产合同和业务的审计进行详细讲解，包括审计的重点、注意事项以及如何发现和防范风险等。
2.4 项目开发和资金管理审计房地产项目的开发和资金管理是房地产行业的重要环节。
培训中应重点介绍这方面的审计内容，包括对项目开发进度和成本的审计，以及对资金管理的审计。
同时，还应教授如何进行项目准入审计和后期审计等。
2.5 财务报表审计房地产企业的财务报表审计是房地产行业审计的重要内容。
培训中应对财务报表审计的基本原理和方法进行讲解，并重点关注房地产行业财务报表的特点和难点。
此外，还应对关键审计事项和风险进行详细说明。
2.6 其他相关内容房地产行业的审计工作还涉及其他一些内容，如税务审计、内部控制审计和合规性审计等。
培训中应对这些内容进行概述和讲解，以便审计人员全面了解房地产行业审计的相关要求和流程。
3. 培训形式和方法房地产行业审计实务培训可以采取多种形式和方法，以提高培训效果。
以下是一些常用的培训形式和方法：3.1 理论讲解和案例分析培训中可以通过对相关理论的讲解和实际案例的分析，使参与培训的人员更好地理解和掌握房地产行业审计实务的要点和方法。
审计实务培训课件PPT)
审计实施
按照审计计划和方案进 行现场调查、证据收集 和分析，形成审计工作 底稿。
审计报告
根据审计结果编写审计 报告，提出改进建议和 措施。
后续跟踪
对被审计单位进行后续 跟踪，确保改进措施得 到有效执行。
06 审计实务案例分析
企业财务报表审计案例
总结词
财务报表审计案例旨在帮助学员了解财务报表审计的流程、方法和技巧，通过实际案例分析，提高学 员对企业财务报表审计的认知和实践能力。
审计证据与工作底稿
总结词
审计证据是审计过程中收集的各种资料，工作底稿是记录审计过程和结果的文档。
详细描述
审计证据是审计过程中收集的各种资料，包括财务报表、凭证、合同等，用于证明被审计事项的真实性和准确性 。工作底稿是记录审计过程和结果的文档，包括审计计划、现场记录、证据收集等，是形成审计意见和撰写审计 报告的重要依据。
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详细描述
本案例分析将介绍企业内部控制审计的基 本原理和方法，包括内部控制制度的建立 、运行和评估等。通过实际案例的分析， 学员将了解如何识别内部控制中的缺陷和 漏洞，如何评估内部控制的有效性和合规 性，以及如何提出有效的改进建议。
管理层舞弊审计案例
总结词
管理层舞弊审计案例旨在帮助学员了解管理层舞弊的识别、预防和应对方法，通 过实际案例分析，提高学员对管理层舞弊的认知和实践能力。
详细描述
本案例分析将介绍管理层舞弊的基本类型、特点和动机，以及舞弊审计的方法和 技巧。通过实际案例的分析，学员将了解如何识别管理层舞弊的迹象和信号，如 何评估舞弊风险并采取应对措施，以及如何进行有效的舞弊调查和报告。
信息技术审计案例
总结词
信息技术审计案例旨在帮助学员了解信息技 术审计的原理、方法和技巧，通过实际案例 分析，提高学员对信息技术审计的认知和实 践能力。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。
下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。
审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。
3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。
审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。
4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。
5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。
审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。
3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。
4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。
5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。
总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。
审计实务 投资性房地产
审计实务投资性房地产审计浅谈-投资性房地产房地产对很多企业来说都属于优质资产，所以这个科目很常见，通常是用于出租和升值出售。
近些年好几家上市公司由于卖房产、增值的情况，这部分收入超过了主营业务，甚至让整体财务报表扭亏为盈。
如果没有公允价值模式计量，它和固定资产几乎没什么区别。
但是有了以后，就存在各种相互转换，于是考试点和关注点就多了起来。
本篇会单独备注区分他们独有的程序，其他的则属于共有程序。
接下来，我们就聊聊，查这个科目的账需要做哪些审计程序、机械复制粘贴底稿后怎么写文字说明、必须拿到哪些证明审计观点的证据。
总而言之，就是干啥-程序；写啥-底稿说明；留啥-证据。
实务中，事务所的规模大小会对这些审计程序有所取舍，但是作为一条有责任的审计狗，你至少脑海中要考虑到这些骨头的风险。
程序1：产权证明核对。
根据投资性房地产准则的规定，列入投资性房地产应符合“单独计量”“可出售”，因此一般没有完全产权的情况下，不应计入投资性房地产。
通常碰到的都是对外出租的商铺和写字楼。
程序1总结！底稿说明：产权归属情况以及核对结果（是否均归属于公司）；证据：全部产权证明文件。
程序2：资产监盘。
虽然产权文件是证明产权的充分条件，但如果实体灭失，权利自然消灭，现场监盘仍有必要。
好在证明房产实体存在的替代程序还是不少，比如期后的租客支付租金记录、网络实时视频截图等手段。
程序2总结！底稿说明：盘点时间、盘点人、盘点时的资产状况；证据：盘点小结或者盘点说明。
程序3：增减变化检查。
这个也是老生常谈的程序，日复一日，年复一年，增减变化重点查。
程序3总结！底稿说明：抽样原则以及金额，抽样结论。
证据：抽查表。
程序4：折旧摊销测算（成本模式）。
这个就和固定资产一模一样了，只是换了个名字而已。
会计上折旧的目的一是为了成本配比，二是为了匹配资产的使用而出现的价值贬损。
程序4总结！底稿说明：折旧方法、测试结果。
证据：折旧测算表。
程序5：减值迹象判断以及测试（成本模式）。
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• 经济适用住房管理办法 （建住房[2007]258号 ） • 建设工程价款结算暂行办法(财建[2004]369号 )Βιβλιοθήκη 7-1风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章
• 湖北省实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂 行办法》细则）
项目选址及取得 选址意见书
成立项目公司 办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用 权转让合同，交纳土地出让金，取得土地 使用证
规划验收 消防验收 竣工档案验收 配套设施验收 建筑面积测绘
施工单位招标，申请施工许可证
项目建设，包括现场管理 房产预售
市政配套施工
项目验收竣工
• 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令） • 中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号） • 中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号） • 中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号） • 中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号） • 中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）
2）行政法规
• 房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号) • 建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号) • 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字［1990］
第66号) • 中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 ) • 建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号) • 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号) • 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号) • 建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月
发[2006]187号 ） • 《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号 ） • 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字
[1995]048号)
• 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号)
4日修正） • 工程建设监理规定（建监[1995]737号） • 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）
7-1
风险应对审计实务
6
1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 2）行政法规
• 建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ） • 建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质[2005]7号 ） • 建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号） • 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78
7-1
风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、 监管环境及其他外部因素
1、行业状况
注册会计师可能需要了解以下情况：
• （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？
• （2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量 和价格竞争如何？
• （3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以
及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08
年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、
适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式
等措施来降低经营风险。
7-1
风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 1）法律
• 中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 ) • 城乡规划法(主席令2007年第74号 ) • 中华人民共和国土地管理法(主席令第28号) • 中华人民共和国建筑法(主席令第91号)
工程质量监督验收
环保验收 消防验收 绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等 部门验收
人防验收
办理竣工验收备案
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申请交付使用许可证
物业接管
张建辉 风险应对审计实务
与购房者办理验收、移交
取得房屋所有权证
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第1讲 了解房地产企业及其环境
1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境 以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营 风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。
房地产行业审计实务
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风险应对审计实务
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房地产开发企业审计若干实务
• 第1讲 了解房地产企业及其环境 • 第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计 • 第3讲 房地产企业财务报表附注特点
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风险应对审计实务
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第1讲 了解房地产企业及其环境
房地产开发流程图
项目前期工作
可行性研究、做出决策
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 4）涉及的税收法规
• 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） • 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （ 财法字[1995]6号） • 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税
号）
• 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） • 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号 ） • 商品房销售管理办法建设部令第88号 • 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） • 城市房地产转让管理规定建设部令第45号 • 房屋登记办法建设部令第168号 • 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第 ８０号） • 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102
• 武汉市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法） • 武汉市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同
步交付使用管理暂行办法 （ ） • 武汉市新建住宅交付使用许可规定 () • 武汉市新建住宅配套设施交付使用管理规定 （） • 武汉市商品住宅交付使用管理办法 （ 号）
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风险应对审计实务