房地产行业审计实务培训

• 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ） • 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令） • 中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号） • 中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号） • 中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号） • 中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号） • 中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）
号）
• 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） • 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号 ） • 商品房销售管理办法建设部令第88号 • 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） • 城市房地产转让管理规定建设部令第45号 • 房屋登记办法建设部令第168号 • 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第 ８０号） • 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102
年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、
适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式
等措施来降低经营风险。
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 1）法律
• 中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 ) • 城乡规划法(主席令2007年第74号 ) • 中华人民共和国土地管理法(主席令第28号) • 中华人民共和国建筑法(主席令第91号)
4日修正） • 工程建设监理规定（建监[1995]737号） • 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）
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风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 2）行政法规
• 建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ） • 建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质[2005]7号 ） • 建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号） • 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78
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风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、 监管环境及其他外部因素
1、行业状况
注册会计师可能需要了解以下情况：
• （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？
• （2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量 和价格竞争如何？
• （3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以
及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08
发[2006]187号 ） • 《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号 ） • 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字
[1995]048号)
• 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号)
房地产行业审计实务
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风险应对审计实务
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房地产开发企业审计若干实务
• 第1讲 了解房地产企业及其环境 • 第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计 • 第3讲 房地产企业财务报表附注特点
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风险应对审计实务
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第1讲 了解房地产企业及其环境
房地产开发流程图
项目前期工作
可行性研究、做出决策
项目选址及取得 选址意见书
成立项目公司 办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用 权转让合同，交纳土地出让金，取得土地 使用证
规划验收 消防验收 竣工档案验收 配套设施验收 建筑面积测绘
施工单位招标，申请施工许可证
项目建设，包括现场管理 房产预售
市政配套施工
项目验收竣工
• 武汉市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法） • 武汉市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同
步交付使用管理暂行办法 （ ） • 武汉市新建住宅交付使用许可规定 () • 武汉市新建住宅配套设施交付使用管理规定 （） • 武汉市商品住宅交付使用管理办法 （ 号）
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风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 4）涉及的税收法规
• 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） • 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （ 财法字[1995]6号） • 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税
工程质量监督验收
环保验收 消防验收 绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等 部门验收
人防验收
办理竣工验收Βιβλιοθήκη Baidu案
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申请交付使用许可证
物业接管
张建辉 风险应对审计实务
与购房者办理验收、移交
取得房屋所有权证
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第1讲 了解房地产企业及其环境
1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境 以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营 风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。
号）
• 经济适用住房管理办法 （建住房[2007]258号 ） • 建设工程价款结算暂行办法(财建[2004]369号 )
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风险应对审计实务
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章
• 湖北省实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂 行办法》细则）
2）行政法规
• 房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号) • 建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号) • 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字［1990］
第66号) • 中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 ) • 建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号) • 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号) • 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号) • 建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月