房地产浅析

中国房地产浅析如今，我国的政治、外交等地位得到了很大的提高，中国在国际舞台上扮演着越来越重要的角色，经济基础决定上层建筑，这些进步无不是伴随着我国经济的飞速发展（具体数字），而这其中，房地产经济对中国经济的腾飞起了巨大的作用，在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。

整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。

所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量，但同时高房价、拆迁等一系列的问题也对社会的稳定带来了考验，下面就我国的房地产做简要的分析我国房地产发展史发展才是硬道理，这句话是普遍适用的，房地产业不例外。

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年在深圳和广州开始商品房开发试点，1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区通过市场经济建设之后城市的面貌有巨大的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，由沿海城市一带开始展开，但1993年海南房产形成了严重的泡沫，政府重拳整治，收缩银根，造成了从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

但是到了1998年下半年，由于百年不遇的洪水以及97年金融危机中国保证本币不贬值，中国损失巨大，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最主要的是取消福利分房政策，所有人都要通过市场来解决住房问题，使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升，于此同时银行利率一再降低，以及按揭门槛的降低，还有价格政策的改变（之前商品房的价格受到物价局的管制），于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。

2003年到达高峰，房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，宽松的财政和货币政策让许多企业开始涉及房地产，同时暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。

2003年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主，但房价却未得到有效的控制。

我国现行的土地政策中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；其中已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

房地产业特点及我国房地产现状房地产业与其它产业不同：一是在其开发和销售过程中需要从金融机构融人大量资金,一旦房地产泡沫破裂就会给金融机构带来大量不良债权,并演化为金融危机；二是其产品不仅可以用来消费,而且可以用来经营,甚至可以象股票那样在房地产市场上炒作正是这两个特点决定了它比其它产业更具风险性。

和谐社会强调“以人为本”，然而现在的高房价导致了许多社会矛盾，诸如暴力拆迁、高房价等社会不和谐现象。

1.高房价、高空臵率。

如今我国一二线城市的房价已经超过了欧美发达国家的房价，作为衡量房价是否合理的两项标准—房价收入比与房价租售比来看，2009年我国部分大中城市房价与家庭平均年收入的比值已经超过18倍，有的地方甚至超过27倍，远远高于世界银行关于合理房价不能高于家庭年收入4-5倍的标准，而发生次贷危机的美国在其房价最高的2006年这一比例仅为4.6。

按照国际惯例，房价一般是月租金的200－300倍，如果租售比高于1：300，意味房产投资价值变小，房产泡沫已经显现；如果低于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

中国作为发展中国家，住宅发展应该具有充足的空间，而今年1-10月，上海与北京的房价租售比分别达到了1：431与1：453。

房价已经与生活必需品和其他商品价格的比例严重冲突，高房价必然拉动其他物价，11月居民消费价格（CPI统计未纳入房地产）同比上涨5.1%，创28个月新高，11月份，居民消费价格环比上涨1.1%。

工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。

全国660个城市中，有6540万套住宅的电表连续6个月读数为零；如果按每套房三口人计算，这些住宅可供近2亿人居住。

2房地产商、银行、地方政府利益捆绑。

由于对GDP、政绩、财税的盲目追求，某些地方政府通过高价卖地来快速获取巨额财政收入，通过高房价获得高税收，同时高房价也再次推高土地出让金。

房地产开发商高价买地，但资金可能不充裕，或者存在资金回笼的问题，因此需要向银行贷款，因此银行通过利息获利；房产开发结束后，由于土地、建筑成本、开发商利润以及银行利息的累加，房价已经非常之高，大多数购房者不可能一次性付全款，因此需要向银行申请贷款，银行第二次获得利息，而且由于贷款时间长利息更高。

以一套90万的房子为例，首付30万，贷款60万，时间为20年，20年后利息加本金共需120万。

3.政府调控。

2002年下半年开始了"地产泡沫论"之争,房地产行业倍受非议,国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,针对局部地区出现的房地产投资增幅过大,土地供应过量,价格增长过快等问题,九部委从土地供应,金融信贷,住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控.央行也认为房地产投资过热,应积极防范房地产信贷风险,于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),意在抑制房地产市场泡沫,通过"管贷款"的方式,以期达到对房地产市场降温的目的。

自2003年房地产调控以来，共经历了8次调控，但每次调控房地产价格都会报复性反弹，此次房地产调控，政府态度坚决，调控异常严厉，政策相继出台，温家宝总理将其纳入政府报告中，但同时由于历次对房产调控后房产价格的上涨，让人们担心此次的调控又会成为“空调”。

但同时也应该认识到这些矛盾是人民内部利益一致前提下的矛盾，不存在根本的利益冲突。

他们之间的矛盾是对立的统一，但统一是第一位的，而对立是处在从属和次要的地位。

无论是政府也好，拿到土地的开发商以及发放贷款的银行，从根本上讲还是为了在更高层次上满足人们的需要，推动社会的发展原因分析1.投资渠道单一。

传统的理财观念提倡节衣缩食，将多余的钱存进银行，不仅安全还能获得利息收入。

但是随着社会经济的发展，国内理财市场的日渐成熟，居民的储蓄观念减弱，投资理财意识逐步提高。

据相关调查显示，其中投资房地产的占30.59%、股票29.21%、基金17.85%、商业保险9.99%、银行理财产品5.12%、贵金属 2.62%、国债1.37%、民间借贷1.25%、珠宝 1.00%、期货0.50%、外汇0.25%、其他0.25%。

比较热衷于股票、房产、商业保险和基金这几类理财产品，而涉足外汇理财产品、信托、民间借贷、外汇、黄金、集藏产品和国债的市民很少，主要原因在于这些理财产品的门槛比较高、风险较大，以及市民对这些理财产品不够了解，投资比较谨慎。

2城市化发展。

城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。

城市化是社会生产力发展到一定阶段，农村人口转化为非农村人口，人口向城镇集聚，农村地区转化为城镇地区，城镇数量增加的过程。

城市话过程中城市框架不断拉大，基础设施的扩建，大量人口涌入城市导致住房供给紧张，在不同程度上带动了房价的上升。

3人民币升值压力，热钱、游资投机。

国际游资对赌人民币升值，通过对国内与香港（港币与人民币挂钩）股市、楼市的投资，将外资转换成人民币（港币）资产，进一步推高房价、股价，造成股市、楼市泡沫，同时利用舆论、货币杠杆（以美元增发为主）逼迫人民币升值，谋取暴利。

4国家政策。

中国宏观调控的主要方式是"中央定政策,地方来执行",同时地方政府也有一定的决策自由权。

而自1994年在财政和分税制改革之后,在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经不如以前，但同时可以看到实施分税制以后,中央财政收入占整个财政收入的68%,地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%,中央政府支出只占30%左右。

毫无疑问,地方财政不足，地方政府为了经济利益和自身发展的需要导致消极执行中央政策的情况时有发生。

中国自2003年实施房地产调控以来，在前8次调控，都呈现出了越调越涨的怪现象，楼市“重拳”演变成了“花拳”。

不是调控政策不到位，只是调控决心不坚定，调控政策的制定都建立在“引导中国房价健康的发展”，“抑制中国房价的过快上涨”的基调之上。

5家庭观念。

家庭永远是核心，是社会生活的基本元素。

在中国，家庭的概念不象西方国家那样仅仅指夫妻两人，而是包括了夫妻、子女、双方父母以及按亲疏关系组成的社会关系网，可以说中国的“家庭”概念可以相等于“家族”概念，其内涵比西方国家的家庭更加的丰富和凸出。

从古至今，中国人观念里就有着强烈的土地占有欲，同时家庭中的各种相处关系都受到儒家思想影响，例如“婚房”需求的购房者，在一定程度上并非是从实际的角度出发，这类人中很多人是纯粹的“面子”工程以及来自女方家庭的压力，很多收入较低的家庭为了“婚房”甚至不惜借钱付首付。

解决方法当生产关系和上层建筑不能适合生产力的发展要求时，就需要对不适合生产力发展要求的生产关系和上层建筑的某些部分及环节进行调整、改革，实现社会形态的自我发展和自我完善。

一、建立一个全面的房地产信息系统。

国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统，这里的全面要做到区域覆盖全国，信息涵盖各个部门，并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能，这将非常有益于解决“二套房”的认定和经济适用房、廉租房的申请难题。

首先，个人购房记录、信贷记录都可以方便查到，即使你是异地购房或贷款；其次，这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房，但本质上已属“二套房”范畴的问题；最后，实现全面信息化的管理，使得政府对整个房地产行业的规范管理以及相关政策的制定有相当的用处。

二、加强地方政府、银行执行力度的监管。

即使是在社会主义条件下,只要是市场经济,房地产商们出于逐利的动机通常是不会考虑穷人利益的,这正是经济学教科书中所说的市场失效。