房地产基础知识35161

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房地产行业基础知识大全

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一、房地产基础专业知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。

2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征:?? a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);?? b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);?? c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);?? d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。

5、房屋分类:?? a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);?? b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;?? c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类:?? a、开发利用:生地和熟地;???????b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;?? c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括:?? a、土地开发;??????????????????????????b、房屋建设、维修、管理;?? c、土地使用权的有偿划拔、转让;????????d、房屋所有权的买卖、租赁;?? e、房地产抵押贷款;????????????????????f、房地产市场;9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。

土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。

a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。

房地产行业基础知识大全(最新政策知识)[精品文档]

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一、房地产基础专业知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。

2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征:a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。

5、房屋分类:a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类:a、开发利用:生地和熟地;b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括:a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。

土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。

a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式:划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;c、商业、旅游、娱乐用地40年;PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;2)土地使用年限到期后如何处理:a、建筑主体经质控部门检验后不属危房,项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

房地产基础知识

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房地产基础知识引言房地产是一个涉及房屋、土地和房地产市场的广泛概念。

对于大多数人来说,房地产可能是一项重要的投资,也是一个居住和工作的场所。

了解房地产的基础知识可以帮助我们更好地理解这个领域,并做出明智的决策。

本文将介绍房地产领域的基本概念,包括房地产市场、房屋类型、房地产投资等内容。

让我们一起来了解房地产的基础知识吧!一、房地产市场房地产市场是一个复杂的经济系统,涉及多个参与者和因素。

房地产市场的基本原则是通过供需关系决定房屋的价格。

当需求大于供应时,房价通常会上涨;当供应大于需求时,房价通常会下跌。

房地产市场的参与者包括房地产开发商、购房者、房地产经纪人等。

他们通过买卖房屋来获得经济利益。

房地产市场的波动不仅受到宏观经济因素的影响,例如利率、就业状况和人口增长,也受到地方因素的影响,例如土地供应和城市发展规划。

二、房屋类型房地产市场上存在多种类型的房屋,包括住宅、商业和工业房地产。

这些不同类型的房屋有着不同的用途和特征。

住宅房地产是供人居住的房屋。

它包括独栋别墅、公寓、联排别墅等。

住宅房地产的市场受到人口增长、经济状况和购房需求等因素的影响。

2. 商业房地产商业房地产是供商业活动使用的房屋。

它包括商业办公楼、购物中心、酒店等。

商业房地产的市场受到商业活动的需求、经济发展和地理位置等因素的影响。

工业房地产是供生产和制造业使用的房屋。

它包括工厂、仓库、物流中心等。

工业房地产的市场受到制造业需求、交通便利性和工业发展政策等因素的影响。

三、房地产投资房地产投资是指通过购买房地产来获得经济回报的行为。

房地产投资可以带来租金收入、资产增值和税收优惠等益处。

房地产投资的方式包括购买出租房产、参与房地产发展项目和投资房地产基金等。

投资者需要考虑市场趋势、风险收益比和投资周期等因素进行投资决策。

房地产投资也存在风险,例如市场波动、租客违约和维护成本等。

投资者应该仔细评估风险并制定相应的风险管理策略。

四、房地产法律法规房地产领域有一系列的法律法规,旨在保护买卖双方的权益,维护市场秩序。

房地产基础知识(全)讲诉

房地产基础知识(全)讲诉

房地产基础知识第一章房地产基本知识1、房地产房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。

2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。

3、产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一,统一制作成单一的《房地产证》,由一个部门统一颁发。

4、《房地产证》作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。

5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

6、房地产二级市场房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。

7、房地产三级市场房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转卖或转租的市场。

也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。

8、商品房房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。

商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

房地产行业基础知识大全(最新政策知识)(完整资料).doc

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【最新整理,下载后即可编辑】一、房地产基础专业知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。

2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征:a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。

5、房屋分类:a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类:a、开发利用:生地和熟地;b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括:a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度:五证二书五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等。

房地产知识

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房地产知识房地产知识是指与房地产相关的各种知识和技能,涉及到了房地产的买卖、租赁、规划、设计等各个方面。

随着社会的不断发展,房地产行业也成为了人们关注的热点和重头戏。

在日常生活中,与房地产相关的知识和技能也越来越重要。

本文就房地产知识进行详细讲解。

一、房地产基础知识1、房屋产权:房屋产权分为商品房和非商品房,商品房产权属于个人,而非商品房产权属于国家或者单位。

2、土地使用权:土地使用权分为国有土地和集体土地,国有土地使用权由国家或者集体授权,而集体土地使用权则需要经过集体讨论和决定。

3、物业:物业指的是房产的管理和维护,是一个专业的职业领域,包括室内清洁、维修、保养、安保等方面。

4、产权交易:产权交易是指房地产市场中房屋产权的转移,包括房屋买卖、租赁、拍卖等多种形式。

5、税费:房地产交易中需要缴纳的税费包括土地出让金、契税、印花税等。

二、房屋检测与评估1、房屋评估:房屋评估是指一个专业机构根据房屋的实际情况对房屋进行估价,以确定房屋交易的价格。

2、瑕疵检测:购买二手房时需要进行瑕疵检测,包括水电线路、房屋潮湿、房屋结构等多个方面。

三、房屋买卖与租赁1、房屋买卖:房屋买卖需要注意的方面包括选址、房屋价格、交易方式等。

2、房屋租赁:房屋租赁需要注意的方面包括合同的签署、租金的确定、维修责任等。

四、保险和融资1、房屋保险:房屋保险可以为房屋产生的风险提供保障,包括自然灾害、盗窃等一系列风险。

2、融资:购买房屋时一般需要贷款,需要考虑的问题包括金融机构的选择、贷款额度的确定、还款方式等多个方面。

五、法律法规1、土地法:土地法是规定土地使用权管理的法规,包括土地的出让、使用、恢复等多个方面。

2、物权法:物权法是规定财产和债权债务等方面的法律。

3、房地产法:房地产法是规定房地产行业管理制度的法律。

六、环境与可持续发展1、环保:房地产行业对环境的影响是巨大的,需要注意的方面包括水、气、噪音、污染等多个方面。

2、可持续发展:房地产行业需要考虑可持续发展,包括节能降耗等多方面,从而减少对环境的影响。

房地产基础知识大全

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建筑密度:也叫建筑覆盖率,指工程用地范围 内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。
套内建筑面积:套内建筑面积为套内使用
面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。
套内使用面积:指房屋户内全部实际可供
使用的空间,按房屋的内墙线水平投影计算。
阳台建筑面积:
指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内阳台建筑面积:
1 销售营业税 5%
销售价
售方 财税部门
2
城市建设维 护税
0.05%
3 印花税
0.05%*2 每证另贴花5元
销售价 销售价
售方
双方 买方
财税部门 财税部门
4 企业所得税 15%
所得额
售方 财税部门
5
土地增值费
20%或40-100 %
土地增值额
售方
国土部门
6 登记费
0.1%
登记价
买方 国土部门
7 契税
房地产价格构成
1、土地出让金或征地费
2、拆迁安置补偿费
土 地
3、城市土地开发费 4、土地开发利润
价 格
房 地


1、房屋建筑本钱


2、流通费用


3、税金

4、利润
用地面积:用地方案图中划定的面积。
建筑面积:建筑物外墙或构造外围水平投影面
积。
容积率:指工程规划用地范围内总建筑面积与 总建立用地面积之比。
月供款〔等额方式〕
本金×月利率(1+月利率)还款月数 =
(1+月利率)还款月数-1 = 贷款金额(万元)×还贷系数
投资回报率 年总租金〔纯收益〕 =

房地产专业基础知识

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房地产专业基础知识一、房地产基本概念房地产是房产与地产的总称,指土地、建筑物及其地上的附着物。

房地产市场则是从事房产、地产交易活动的市场,包括一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地使用权转让、房地产转让、房地产抵押市场)和其他市场。

二、土地使用权与土地使用年限土地使用权是民事主体因建设和开发房地产的需要,依法通过向政府土地管理部门申请而获得在一定年限内使用土地的权利。

根据土地的用途,土地使用权年限有所不同,一般分为住宅用地70年,商业用地40年,工业用地50年等。

三、房屋产权与产证办理房屋产权是指房屋所有者依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

产证办理是指房屋产权的登记和证明,是房屋所有者依法享有权利的凭证。

在购买房屋时,应及时办理产证手续,以确保自己的合法权益。

四、建筑规划与设计建筑规划是指对建筑物的整体布局和设计进行规划,包括建筑物的位置、朝向、建筑风格、空间布局等。

建筑设计则是指对建筑物的外观、内部结构、功能等进行设计。

建筑规划与设计是房地产项目开发的重要环节,直接影响到建筑物的品质和价值。

五、房地产估价与投资房地产估价是指对房地产价值的评估,是房地产交易、抵押贷款等经济活动中的重要环节。

房地产投资是指将资金投向房地产市场,以获取收益的行为。

在进行房地产估价和投资时,应充分了解市场行情,评估风险和收益,做出明智的决策。

六、房地产市场分析房地产市场分析是对房地产市场的供求关系、价格走势、政策环境等进行研究和分析,以预测市场趋势和把握投资机会。

在进行房地产市场分析时,应注重数据的收集和分析,运用科学的方法和工具进行预测和决策。

七、房地产交易与税费房地产交易是指房地产所有权的买卖行为。

在交易过程中,应了解相关税费政策,如契税、个人所得税等,以确保自己的合法权益。

同时,也要了解交易流程和程序,遵循法律法规进行操作。

八、房地产法律与法规房地产法律与法规是指调整房地产关系的法律和行政法规的总称。

房地产专业基础知识

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房地产专业基础知识一、基础知识1.房地产房地产又称不动产;是房产和地产的总称..房产总是和地产联结为一体的;具有整体性和不可分割性..房产:是指房屋经济形态;在法律上有明确的权属关系;在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋..地产:是指土地财产;在法律上有明确的权属关系;地产包括含地面及其上下空间;地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系..2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象;从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业..3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动..4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地“熟地”..5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权..具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利..6.土地类型——居住用地70年;——工业用地50年;——教育、科技、文化卫生、体育用地50年;——商业、旅游、娱乐用地40年;——综合或其它用地50年;——另外;加油站、加气站用地为20年;7.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通;场地平整..8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通;场地平整..9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地;必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后;才能转让..有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地;还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地..·生地:待开发的土地·熟地:完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场..一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份;将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场..二级市场是指土地使用权出让后;由房地产经营者投资开发后;从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易..三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易..11.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产;它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产..12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价;按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工;带有福利性质的房屋..13.微利商品房与福利房不同在于不免地价;并有略高于房地产成本的微利;这类房屋由市政府主管单位筹资建设;用来解决企业职工住宅困难户;价格由政府确定;实行优惠价格政策..14.经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅..15.自建房集资房是指各单位自筹资金或合资兴建房屋..产权由投资单位所有;一般自用为主;不得在市场上流通按规定已补交地价的除外..16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一;是房地产权属的法律凭证..17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房;必须具备一定的条件;并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续..其中“五证”、“两书”是最为重要的条件..《国有土地使用证》:是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金;获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证..《建设用地规划许可证》:是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前;经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证..通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准..《建设工程规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证..《建设工程施工许可证》《建设工程开工证》:是有关建设工程符合项目开工的条件;可以进入施工阶段的凭证..《商品房销售预售许可证》:是商品房进入市场的凭证..18.“两书”·《住宅质量保证书》·《住宅使用说明书》19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售;由国土局制定的一项提前销售制度..只有取得了《预售许可证》才能销售..20.申请预售须备下列文件:·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明《国有土地使用证》·《建设用地规划许可证》·《建设工程规划许可证》·《建设工程施工许可证》21.商品房预售必须符合那些条件·交付土地使用权出让金;并取得土地证·有建设工程规划、施工许可证·按提供预售的商品房计算;投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上;并已经确定施工进度和竣工交付日期..·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记;取得商品房预售许可证明..22.房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制;用以明确买卖双方权利和义务的协议;所有的商品房销售都须签订此合同..内销的房地产合同可免做公证;外销的房地产合同必须做公证..23.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同..24.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为;业主先付一部分楼款;余款由银行代购房者支付;购房者的楼房所有权将抵押在银行;购房者将分期偿还银行的贷款及利息;这种方式称为银行按揭..按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译;在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”;指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物;作为偿还贷款的保证;按月偿还贷款本息的一种贷款方式..分为个人住房商业性贷款简称商业贷款与个人住房公积金贷款简称公积金贷款..25.房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续..抵押人将贷款与利息还清后;须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押..27.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和..28.公摊面积属于公共部分的面积..29.实用面积建筑面积与公摊面积的差..30.实用率房屋实用面积与建筑面积之比..31.预售楼花将未建好的楼房提前出售;称为预售楼花..32.复式上、下两层标准层合二为一;结构与标准房结构有区别..33.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为..按现时有关规定;预售及现售的房地产均可转让;但必须到国土局办理转让手续;房地产公司不得给预购房者更改姓名..34.基底面积是指建筑物首层的建筑面积..35.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积..36.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和..37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比..38.建筑密度覆盖率建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比..39.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比..40.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数;即得出每平方米的均价..41.基价基价也称为基础价;是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格..商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出..42.起价起价也叫起步价;是指某物业各楼层销售价格中的最低价格;即起价..43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间;通常用于写字楼与商场..44.开放式设计:无隔断设计、利于空间较广;如餐厅、厨房或客厅..45.骑楼:有雨遮的一楼直道部分..46.阳台:指有雨遮有脚踏之面;没有挡风墙的突出建筑体外部分..47.外飘窗:突出于墙体的窗户;飘出去的尺寸在40—60CM左右..48.露台:指没有雨遮的;有脚踏的部分..49.玄关:玄关是入户门里一米至两米的过渡空间..它的主要功能是让人在进门之后稍做停留;有个换鞋、放雨伞的地方;同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡..50.外墙:指建筑物体表面..51.内墙:指建筑物内竖面..52.剪力墙:承受房屋重力的墙;不可以任意敲打..53.砖墙:用砖砌成的墙..54.石膏板:用石膏制成;用以装饰天花板的板块..55.卫浴三大件:指洗脸盆、浴盆、坐式马桶..56.厨具五大件:指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机..57.格局:单元内分割情况..58.动线:行走习惯路线..59.销售率:指某一段时间内售出的房屋数百分比..60.空置比:指某一段时间剩余的房屋数百分比..61.诉求客源:主要针对的客户层..62.市场区隔:指产品不同类型以回避市场供给量的排挤..63.议价空间:讨价还价的价格差异..64.平面价差:平面方位不同;价格的差异..65.垂直价差楼层价差:不同楼层价格差异..66.市调分析法:通过市场调查与其他项目的比较方法..67.DM:邮寄用的广告用品印刷品68.CF:电视广告..69.NP:报纸广告..70.POP:户外广告媒体..71.MG:杂志广告..72.SP:销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作..二、建筑与建筑构造知识⒈基础·基础:建筑物与土层接触的部分称为基础·地基:支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的组成部分;它承受着建筑物的全部荷载;并将其传给低级..而地基则不是建筑物的组成部分;它只是承受建筑物荷载的土壤层..其中;具有一定的地耐力;直接支承基础;需要进行计算的土层称为持力层;持力层以下的称为下卧层..地基土层在荷载作用下产生的变形;随着土层深度的增加而减少;到了一定的深度则可以忽略不计..基础的分类:⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础..用刚性材料做的基础称为刚性基础..刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料..常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料..非刚性基础柔性基础..用钢筋混凝土建造基础;基础宽度加大不受刚性角的限制;称为非刚性基础与柔性基础..为了节约材料;钢筋混凝土基础常常做成锥形;但最薄处不应小于200mm;如果做成阶梯形;每步高300mm-500mm.⑵按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同..一般情况下;上部结构形式直接影响基础的型式;当上部荷载大;地基承受能力有变化时;基础型式也随之变化..基础按构造特点分可分为六种基本类型..·条形基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候;基础沿墙身设置;多做成长条形;这类基础称为条形基础..·独立基础当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时;基础采用方形或矩形的单独基础;这类基础称为独立基础或柱式基础·片筏基础当建筑物上部荷载大;而地基又软弱;这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要;通常墙下或者柱下基础连成一片;使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础当建筑物上部的荷载较大;而且地基的软弱土层较厚;地基承载力不能满足要求;做成人工地基又不具备条件或不经济时候;则可采用桩基础..使基础上的荷载经过桩再传给地基土层;以保证建筑物的均匀沉降或安全使用..⒉墙体墙体的类型:⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙;纵墙和横墙..外墙:位于房屋周边的墙统称为外墙;它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热;起围护作用内墙:凡位于房屋内部的墙统称为内墙;它主要起分隔的作用..横墙:沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙;外横墙位于房屋的两端也叫山墙..纵墙:沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙;又有内纵墙与外纵墙之分..⑵墙体按受力状况分类墙体按照受力情况分为两种:承重墙与非承重墙..承重墙:直接承受上部结构传来的荷载非承重:不承受外来荷载..非承重墙又可分为自承重墙和隔墙..自承重墙:不承受外来荷载;只承受自身重量并将其传至基础..隔墙:起到分割房间的作用;不承受外来荷载;并把自身重量传给梁、楼板..框架填充墙就是隔墙的一种..悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙;包括玻璃幕墙与金属幕墙..⑶墙体按照材料分类按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙..⑷墙体的细部构造·防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮..防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部;一般用防水沙浆抹20mm厚..·勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚;其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分;也有将底层窗台至室外高度视为勒角..勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏;起着保护墙面;增加建筑美观的效果..·散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡..其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水;防止雨水直接进入墙下损害地基..·窗台窗台分室内窗台和室外窗台..室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内;室内窗台是为了排除窗上的凝结水..·门窗过梁为了承受门窗上部的荷载;并把他传到门窗两侧的墙上;门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱..为了增加墙体的抗震性和稳固性;墙体内一般设有构造柱、圈梁·变形缝建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响;使结构内部产生附加应力与变形;易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌..为了减少对建筑物的破坏;预先在变形敏感的部位将结构断开;预留缝隙;以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损..这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝..变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种..伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中;为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂;而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝..伸缩缝一般为20mm—40mm..沉降缝是在同一栋建筑物中;由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同;致使建筑物各部分沉降不均匀;墙体拉裂..故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝;把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元..这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝..防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝..防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元..⒊楼面与地面⑴楼地面的组成:·面层位于楼板层的最上层;起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用;同时对室内起美化装饰作用..·结构层位于楼板层的中部;是承重构件包括板和粱..主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱;同时还对墙身起水平支撑作用;以加强建筑物的整体刚度..实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求..·附加层附加层又称功能层;根据楼板层的具体要求而设置;主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等..根据需要;有时和面层合为一体..·楼板顶棚层位于楼板的最下层;主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线;改善室内光照条件;装饰美化室内空间..。

房地产的基本知识

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经济适用房:价位较低,适用于大多数消费的商品房,称之为经济使用。
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商品房:作为商品,以产权出售的房屋,通称为1
砖混结构
02
框架结构
03
钢架结构
框架结构 • 框承轻工承水现结提架称框方这构的坐如在因热质载向其架重程平浇供按、架就成想此,构承上板力仍中结梁质位楼灵跨不、把的要它隔的重去材 和 然 用构柱量移面活数对胶重承大的声墙没的隔刚是其(,较越也的分称合量重房墙的体有用墙度楼它再好慢作使有;木递体间不部f是关于ra分都板的用。,为用单按结给系不承分填系其m户较,轻预高梁空跨所构了。要重。充,他框e 装低然质制层共间、用框柱框墙,墙那的s架t配,后材的框同,多材架子架,及,个轻r结u成它楼料加架工但跨料或,结就起起承质c构t而的板来气在作抗;分钢沿构要着围重材u由r的受应进混纵的震按有与着的大一护,料e梁)住力该行凝横,性层钢钢高特房个和是,柱宅特搭房土两装能数框筋度点间划分板墙框构。点在间、个配差分架混方非,分隔搭都架成适类这的膨方整。有、凝向常不空作在不结,合似个划胀向体单钢土传突想间用梁会构[构编大于梁分珍都式层筋混到出要的,上承住件辑规竖上,珠承楼、混合基:大作框,重宅截本模向,房岩受面多凝框础所房用架梁,是面段工悬梁间、很的层土架的有间,结传应指较]业臂支划浮大作;框等部的,仅构给用特以小化 剪 撑 分石 的 用 按 架 。 分 墙 想 起的了的点钢,施切在成、水则立、,都要着特柱时筋受因分工梁两若蛭平不面预即不小一点子候混力此类,,边干石力考构应梁承的个是,都凝框特房效楼的个、,虑成力、重,保能墙很土架点屋率层柱小陶这,分混板跟就温为都灵浇结水的较越子房烂时框有凝、厂可,建是活捣构平框高高上间等,架对土柱房以隔筑后,成的,,,,
3. (十七)样品屋:样品屋与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质, 所不同的是由于房地产商品自身的特殊性,样品屋本身是一个容器,而不像其他商品那样被放 置在特定的容器内。样品屋的设立方法可以有多种,比如在建筑完工推销期间选择其中一个各 方面条件比较标准化的单位作为样品屋,对外开放,供有意购买者参观等。样品屋具有其他任 何房地产广告媒体所不能代替的地位,样品屋最大的特点就是真实性,样品屋的布置应产生强 大的吸引力,吸引潜在投资者做出投资快速的决策。

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房地产基础知识一、与土地有关的概念:1、三通一平:通常指施工现场达到路通、水通、电通、和场地平整。

2、七通一平:七通:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、燃气通、热力通,一平:施工现场的土地平整。

3、国有土地使用权证:指土地经使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

(该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围)。

二、与住宅有关的概念1、花园式住宅:西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度极低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水电暖供给一应俱全。

户外道路通讯购物绿化也有较高的标准,购买者一般为高收入人群。

2、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性。

3、多层住宅:四至六层楼房住宅称为多层住宅。

4、小高层:7-10层的住宅。

5、高层:10层以上的楼房。

6、跃层:它是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

是一套住宅占有上下两个楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层,一般首层有客厅、厨房、餐厅、卫生间、最多有一间卧室,二层主要有卧室、书房、卫生间及大露台。

其优点是:每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增加采光面来弥补,通风好户内居住面积和辅助面积较大,布局功能明确,相互干扰小。

7、错层:户内高度不一致,错开之处有楼梯连接,没有完全分为两个楼层,适合大面积住宅。

8、复式:在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建了一个1.2米的夹层,两层合计层高大大低于跃层住宅。

其层高一般为3.3米,跃层一般为5.6米。

做复式的目的主要是提高住宅使用率,上层供休息和储藏用。

9、会所:以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

三、与规划有关的概念:1、进深:一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

房地产基础知识

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房地产基础知识1. 房地产房地产又称不动产;是房产和地产的总称;具体地是指土地及其附着物..房产总是以地产联结为一体的;具有整体性和不可分割性..2. 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权..具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利..3. 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限;包括开发权、收益权、处置权..政府以拍卖、招标、协议的方式;将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者..土地使用权期满后;如该土地用途符合当时城市规划要求的;土地使用者可申请续用;经批准并补清地价后可以继续使用..4. 房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场..含一级市场、二级市场和三级市场:一级市场是指国家土地管理部门长春市国土管理局按土地供应计划;采用协议、招标、拍卖的方式;以土地使用合同的形式;将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场..二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场..三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场;它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场..5. 土地类型土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地..6. 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整..7. 七通一平是指上、下水通;排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整..8. 土地管理局代表国家行使土地所有者的权利;以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门..9. 公证处是国家的证明机关;是提供法律公证的机构..10.国土局产权登记处是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门......11.房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证;是房地产权属的法律凭证..12.商品房是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产;它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产..13.复式房上、下两层二合为一;与标准房的结构方面有区别..14.面积概念总建筑面积:是指各层建筑面积的总和..底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算;二层及二层以上按外墙外围水平面积计算..建筑面积:是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积..高层住宅的建筑面积;则是各层建筑面积之和..建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等..使用面积:是指住宅的使用面积;指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和..计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;内墙面装修厚度也计入使用面积..公摊面积:商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和..开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题..实用面积:是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额..套内面积:是指俗称“地砖面积”..它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念..房屋的基底面积:房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积..15.建筑密度在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比..16.容积率规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比..17.红线图又叫“宗地图”;是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图..它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者;受让者只能在红线范围内施工建房..宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图..它反映一宗地的基本情况..包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质;与相邻宗地的关系等..证书附图即房地产证后面的附图;是房地产证的重要组成部分;主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况..18.预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证;发展商将有关资料送到国土局申请;批准后方可预售楼花..19.外销许可证凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售..20.商品房买卖合同是由政府有关部门统一编制;用以明确买卖双方权利和义务的协议;所有的商品房销售都必须签订此合同..21.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系;由银行、业主和发展商三方签订..22.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为;业主先付一部分楼款;余款由银行代购房者支付;购房者的楼房所有权将抵押在银行;购房者将分期偿还银行的贷款和利息..23.预售楼花即楼宇预售..房地产经营者获取了建设土地;按政府批准的建筑施工图纸施工;且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二用地价款除外;便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记;经批准后方可预售..24.样板房与示范单位是指与实际房屋的结构相同;但装修标准按发展商的售楼书而定的房间..示范单位与样板房的装修有区别;目的是为提供给客户做装修参考..25.物业管理是房地产管理市场化的一种综合性经营方式;分为维护性管理和经营性管理两类..维护性物业管理的职能;主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境..经营性物业管理除具有维护性管理职能外;还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的..26.房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据;选择合适的估价方法;按照一定的估价程序;最后确定物业的价格和价值的过程..评估的主要方法有:1、市场比较法;2、收益还原法;3、剩余法;4、成本法..27.银行本票是付款人将款项交存银行;由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据..有效期为一个月..28.银行汇票是汇款人将款项交存当地银行;由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据..有效期为一个月..29.银行支票是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据..有效期为十天..30.确权确权是依照法律、政策的规定;经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序;确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利..31.权属调查包括内容房地产权属调查包括:审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围;审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况;确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等..32.宗地及宗地号代表意思宗地是地籍的最小单元;是指以权属界线组成的封闭地块..长春市的土地;以宗地为基本单位统一编号;叫宗地号;又称地号;其有四层含义;称为:区、带、片、宗;从大范围逐级体现其所在的地理位置..33.土地使用的年期确定凡与土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地;其土地使用年期按国家规定执行..即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年..34.房地产登记的意义房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段;是政府为健全法制;加强房地产管理;依法确认房地产权利的法定手续..房地产登记有三个方面的作用:· 产权确认;即确认房地产的权属状态;· 保障权利人的合法权益;· 加强房地产管理;即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督.. 35.房地产登记有何法律效力依法登记的房地产权利受法律保护..房地产权利经核准登记后;产权即到法律上的承认..产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能;任何其他人无权干涉或妨碍;否则产权人可依法请求法律上的保护..36.《房地产证》有什么作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证..37.房地产登记按下列程序办理:· 提出申请;· 受理申请;· 审查申请文件;· 权属调查;· 依法公告;· 确认房地产权利;· 将核准登记事项记载在房地产登记册上;· 计收规费并颁发房地产权利证书;· 立卷归档..38.怎样申请房地产登记申请房地产登记;应当按照长春市国土管理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件;经审查;申请人的申请符合规定的;登记机关应在规定时间内核准登记;并发给房地产权利证书..39.申请房地产登记;能否委托他人办理申请房地产登记;申请人可以委托他人代理..由代理人办理申请的;应向登记机关提交经公证的委托书..40.同幢建筑物使用功能不一的;土地使用年限怎样确定同幢建筑物使用功能不一的;有土地合同的;以合同规定的年限为准..其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记;也就是说;同幢建筑物有住宅和商场的;该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记..41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房;如果能够则怎样办理只要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房..但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民;购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明..42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答可以由购房者协商自行决定;不作限制..43.多层和高层的界定一般以电梯加以界定:7层以下含7层不带电梯为多层;8层至20层之间为小高层;20层以上100米以下为高层;100米以上为超高层..44.几种常见的建筑构造形式构造形式:是支撑建筑物本身重量的方式..砖混结构:墙体承重多层:框架结构:墙体不承重;仅以梁、柱、板作为承重体系框架结构:通常适用于20层以下左右的房屋剪力墙结构:使用钢筋混凝土墙;墙体承重高层筒体结构:使用钢筋混凝土墙围合成筒状;起到承重和稳定作用钢体结构:用特殊钢材作为结构支撑45.民用建筑工程的几种常见病及成因外墙渗漏在框架结构的房屋出现较多;原因有:填空墙内沙浆不均匀;建筑用砖质量不合格;砖的砌筑方法不对;砖线太齐;没有把砖的接口错开;沙浆批面工序不对;在下层沙浆未完全干透即进行上层批面..窗框渗水窗框与外墙接缝处;所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形..内墙开裂驳落因工序时间预留不充分;导致里面一层的沙浆批面未能干透..下水不足在施工期间;管道开口未用特制堵头封闭;或因封闭不严而导致杂物进入管道.. 上水水压不足楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足..水管黄锈水因使用的镀锌水管质量不合格;导致管道内壁生锈;产生黄水现象..地面开裂因进行水泥地面劈面的工序中;不同层面的预留时间不足..建筑物分段水平面沉降范围不均匀..46.基础设施和配套设施的涵义基础设施水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施..配套设施会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施..47.住宅平面设计和几个概念1. 客厅与餐厅的相互关系客厅的标准面积:16—20平米长4.5—5平米;宽3.5—4平米;以常见三件套沙发摆放为准餐厅的标准面积:10—14平米以6—8人用餐为准..2. 采光、通风的顺序要求首先保证主要功能房客厅、主卧房的采光、通风等要求;再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求..48.工程部人员基本架构经理结构工程师或建筑工程师、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师强电:照明、空调、电梯等;弱电:电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等、预决算工程师..49.工程部职能地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理..50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用国家土管理局:批地、报建、验收;城乡建设委员会:对施工单位、设计院的管理;以及施工手续的审批;消防局:对消防设计的审批及消防设施的验收;劳动局:电梯的验收和维修申报;质检站:对工程质量的验收监督..环保局:对环境治理的监督;安监站:对施工现场安全措施落实的检查督促。

房地产基础知识_掌握共13页

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房地产:是土地、房屋及其附属财产的总称。

房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

房地产转让:是指合法拥有土地使用权以及土地上建筑物、附着物自然人法人或其他组织,通过买卖交换赠与等即将房地产转移给他人的法律行为。

房地产可分为两个方面:土地问题和建筑物问题。

土地问题,土地的使用年限和用途;建筑物问题,结构质量和耐用年限。

生地:未开发的农用地和荒地毛地:需要开发未拆迁的土地熟地:具备条件可立即开发的土地宗地:宗地是地籍的最小单位,是指以权属界线组成的封闭地块。

商品房:是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

经济适用房:指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。

现房:指已经过工程质量监督部门验收,并取得质量证明文件,可以立即交付使用的商品房。

期房:是指尚处于建设期,不能立即交付使用的商品房。

契税:是在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

印花税:是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税,属于一种行为税。

住房抵押贷款:是借款人在购买自用住房时向银行申请的以其所购住房作为抵押物,并由第三人(一般为开发商、售房单位或担保公司)为其贷款承担连带保证责任的贷款。

层高:指地(楼)面至上一层楼板或屋面板顶面之间的垂直高度。

净层高:室内净层高是指地(楼)面至上部楼板或屋面板底面之间的垂直高度。

进深:住宅长度。

纵向轴线尺寸,一般可视为住宅横墙长度。

开间:住宅宽度。

横向轴线尺寸,一般可视为住宅纵墙长度。

绿化率:指植被垂直投影面积/居住区总面积×100%。

容积率:小区内总建筑面积之和/小区总占地面积(公顷)。

使用率:套内使用面积/房屋建筑面积。

密度:建筑物占地面积/小区用地总面积,即建筑覆盖率。

建筑覆盖率:建筑基地面积占建设用地面积的百分比。

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房地产基础知识1. 什么是建筑面积?建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。

它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

参考法规:《建筑面积计算规则》2. 什么是套内建筑面积?套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。

它的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 套内墙体面积包括什么?套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积,一部分是非公用墙体面积。

公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积4. 什么是分摊的公用建筑面积?公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。

分摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数5. 公用建筑面积的分摊原则是什么?①公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。

各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。

③公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》6. 哪些公用建筑面积可以分摊?整幢楼的以下公用面积可以分摊:①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道,变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

③计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》。

7. 哪些公用建筑面积不能分摊?①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

②售房单位自营、自用的房屋。

③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

参考法条:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条8. 面积误差比的公式是什么?面积误差比=产权登记面积-合同约定面积合同约定面积×100%参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》9. 处理房屋面积纠纷的原则是什么?合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

参考法条:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条10. 申请个人商业贷款的条件一般有哪些?贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。

(2)具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。

(3)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。

(4)对首付款的要求,银行间有些许差异。

(5)有贷款人认可的资产作抵押或质押,或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

(6)具有购房合同或协议。

(7)贷款人规定的其他条件。

房地产基本知识.1.住宅的种类住宅的种类繁多,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。

(1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

(3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。

(5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

2.什么是商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。

它有别于各地政府为解决住房困难,实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”,从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。

3.内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。

外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员(外国人、港澳台人士)销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售,但向国内(香港、澳门、台湾地区除外)个人售房,须经人民政府批准。

4.商品房的结构有几种形式商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。

一般可分为以下三种形式:(1)砖混结构住宅;(2)砖木结构住宅;(3)钢筋混凝土结构住宅。

5.砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。

这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。

6.砖木结构住宅砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。

7.钢筋混凝土结构的住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。

这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅。

具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

8.住宅的建筑形式根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅(也称小高层住宅);11层~30层为高层住宅;30层(不包括30层)以上为超高层住宅。

9、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是:(1)平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%;(2)户内隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,降低了综合造价;(3)上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%。

不足在于:(1)复式住宅面宽大、进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风、采光较差;(2)层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用;(3)由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。

10.智能化住宅智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物。

一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅:(1)安全防卫自动化;(2)身体保健自动化;(3)家务劳动自动化;(4)文化、娱乐、信息自动化。

具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化。

家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。

所谓家务,是指家电设施、保安设施、能源管理等;所谓管理,是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。

要注意电脑化和智能化的是不同的。

大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统,均可称为“电脑化”,但不一定是智能化。

必须采用某种或某些人工智能技术,使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能,方可称为智能化。

电脑化是智能化的必要条件,但不是充分条件。

智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础,将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。

其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

为进一步规范住宅小区智能化建设,建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(以下简称《导则》),将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

(1)《导则》要求一星级示范小区应具有:安全防范子系统,包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理;信息管理子系统,包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理,供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理,紧急广播与背景音乐系统,物业管理计算机系统;信息网络子系统,包括为实现上述功能科学合理的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,建立有线电视网。

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