安徽省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费原则模拟试题

安徽省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费原则模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金汇缴年度为。

A：本年7月1日至下年6月30日B：上年7月1日至下年6月30日C：上年7月1日至当年6月30日D：当年1月1日至当年12月31日E：执行层的组织协调2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格3、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点B．成交日期C．交易登记D．合同签署4、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间E：工业用地的监测点评估价格5、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1B．2C．3D．56、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年B．1年C．1年半D．2年7、土地使用税不在__征收。

A．城市B．县城C．建制镇D．农村8、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。

A．经营收入水平B．净经营收入水平C．租金水平D．出租率水平9、下列不属于住房公积金归集内容的是__。

A．缴存住房公积金的对象B．缴存住房公积金的工资基数C．缴存比例D．公积金使用10、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。

按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250B．500C．750D．150011、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积12、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同13、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。

A．5，2B．5，3C．3，1D．3，214、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为。

A：小于20％B：满足目标收益率要求C：大于20％D：不满足目标收益率要求E：借款合同15、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。

A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调16、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书(选址)》B．《建设用地规划许可证》C．设计方案审批阶段D．《建设工程规划许可证》17、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0B．C．a×nD．∞18、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3 800B：4 500C：5 200D：5 600E：工业用地的监测点评估价格19、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值20、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。

A：统一房地产范围B：统一付款方式C：统一价格单位D：统一市场状况E：工业用地的监测点评估价格21、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。

A：《建设工程勘察设计管理条例》B：《建设工程勘察设计人员管理规定》C：《建设工程勘察设计市场管理规定》D：《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》E：执行层的组织协调22、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。

A：投资利润率B：投资回报率C：贷款利率D：成本利润率E：借款合同23、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额×30％B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％E：执行层的组织协调24、对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。

该阶段为__。

A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策25、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：在建工程抵押估价B：房地产损害赔偿估价C：期房市场价值评估D：房地产估价的复核估价E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、建筑与水有关的物理性质有等。

A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性2、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法3、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报注册管理机构登记备案。

B．30C．45D．604、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。

A．集体土地上的合法房屋B．代管房屋C．列入拆迁范围内的房屋D．共有房屋E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋5、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。

(2008年试题)A：向原估价机构申请复估B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼D：自行委托估价机构评估E：申请估价专家委员会鉴定6、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。

A：开发—销售模式B：开发—持有出租—出售模式C：购买—持有出租—出售模式D：购买—更新改造—出售模式E：购买—更新改造—出租模式7、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流出C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资8、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。

A：差旅交通费B：工程排污费C：工程定额测定费D：社会保障费E：危险作业意外伤害保险费9、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积B．每月每平方米C．每平方米可出租面积D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额10、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％B：58％D：68％E：借款合同11、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。

A：房证结合B：地证结合C：图卡结合D：图档结合E：房地结合12、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

A：住宅小区建筑容积率在2．0以上B：住宅小区建筑容积率在1．0以上C：单套建筑面积在140以下D：单套建筑面积在120以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下13、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是__和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析B．趋势拟合分析C．时间序列分析D．相关分析14、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。

A．谨慎原则B．重要性原则C．实质重于形式原则D．权责发生制原则E．配比原则15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段B．第二阶段初期C．第三阶段初期D．第三阶段E．第四阶段16、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。

A：该类房地产的价格水平B：消费者的收入水平C：该类房地产的开发成本D：该类房地产的开发技术水平E：房地产开发企业对未来的预期17、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__。

①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A．①②③④⑤⑥⑦B．②①③⑤④⑥⑦C．①③②④⑥⑤⑦D．②①③④⑤⑥⑦18、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。

A：土地所有权B：依法承包的荒山的土地使用权C：宅基地使用权D：固有汽车加油站E：乡镇企业用房19、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：允许流通物B：限制流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物20、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元21、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。

A：附息债券B：贴水债券C：信用债券D：担保债券E：执行层的组织协调22、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。