探析建筑物楼顶空间的权属争议及解决规则

2011年1月（总第263期）法制与经济FAZHIYUJINGJINO.1，2011(Cumulatively，NO.263)[摘要]伴随城市房地产市场的迅猛发展，楼房已经成为人们生活和经济活动中不可缺少的一部分，尤其是关于区分所有建筑物的争议越来越多，其中以楼顶权属纠纷尤为突出。

我国现行法律对房顶问题的规范也仅仅存在于房顶的维护维修等建设工程的规制，还没有关注到楼顶平台深层利用所产生的利益关系。

依据建筑物区分所有权理论，对楼顶空间权属进行界定，确定解决争议的规则，对理论、司法实践和完善立法都是非常重要的。

[关键词]建筑物区分所有权；顶层用户；权属界定；解决规则近两年，由于世界经济的动荡，使得楼市颇受影响。

《物权法》的颁布与实施也直接影响到业主的利益，但是在楼房买卖中，顶层楼房一向都不受消费者的欢迎。

所以，顶层对于售楼者来说，成为了一个老大难的问题。

于是，精明的售楼商以顶层空间归业主自由支配为“诱饵”，开出“买顶层送空中花园”等优惠条件，使本来少人问津的顶层变成了“抢手房”。

有人会说，既然在买房子的时候，售楼商把顶层空间作为顶层楼房的附属部分进行销售，那么，顶层业主就“理所当然”地是顶层空间的拥有者，就可以按照自己的意愿进行规划改造了，其实并不然。

一些顶层的业主按个人喜好对顶层空间进行重新装修，顶层住户修建小阁楼，或铺上厚厚一层土用来养花等，这些行为看似很平常，但其所带来的一系列问题也随之而来。

譬如：其他业主也要求对顶层空间的占有问题；在顶层加盖房子不仅造成安全隐患，而且还会对楼房的整体结构及小区外观有所影响；此外，这些“送”的面积的物业管理费由谁来承担等问题都值得我们思考，因此，我们有必要对楼顶空间的权属问题有一个正确的认识。

楼顶平台，又称晒台、露台，是指供人室外活动的上层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。

楼顶平台，是整幢建筑物的屋盖，与区分所有建筑物的外墙壁、基础结构性质相同，都是区分所有建筑物结构必不可少的部分。

要解决楼顶空间的权属问题，必须首先确定楼顶权属的性质。

一、楼顶空间权属争议的问题表现当前，一些房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，从而构成了对其他购房者楼顶使用权的侵害，由此引发的纠纷也层出不穷。

位于福州市晋安区王庄街道福马路的一个小区05-06单元业主共有14户共用一部电梯，2001年，业主在购房时与房地产开发商签订的商品房买卖合同中约定：商品房所在楼顶的屋面使用权除消防通道及消防平台和其他设备通道外归顶层业主所有。

李某2006年1月购买了江西省赣州市某住宅小区3栋1单元顶层的701室复式楼。

王某于2006年8月购买了该小区的3栋1单元702室复式楼。

李某和王某的购房合同中均约定了“该商品房所在楼宇的楼顶的使用权归业主”。

2007年6月李某装修房屋时，将702室楼顶的隔热层予以拆除，并安装了太阳能热水器。

王某不同意，多次找李某和物业管理处协商处理，均未果。

王某诉至法院请求判令李某拆除安装在702室楼顶的太阳能热水器及恢复隔热层。

目前，多数建筑因楼顶屋面归顶层业主使用，通往楼顶的通道加装了防盗门；也有的建筑顶部属复式结构，通往楼顶的通道设在顶层室内供一家使用。

这些关于楼顶空间的权属争议最主要的表现是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。

这样一来，建筑物的顶层价格大大提高，开发商能够获得更大的效益，而投资并没有增加。

这种结果也可谓之“双赢”局面。

但是，按照建筑物区分所有权的理论，建筑物区分所有权是指建筑物的共同所有人依其应有份额对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，对建筑物及其附属设施享有管理权，而构成建筑物所有权的复合共有。

建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权；二是共有权；三是管理权。

我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”因此，确认楼顶平台的权属，关键是认定楼顶平台属于建筑物区分所有权中的专有部分，还是属于共有部分。

二、如何界定区分建筑物专有部分和共有部分根据建筑物区分所有权理论的基本原理，区分所有建筑物可分为专有部分和共有部分，那么如何区分所有建筑物的专有部分和共有部分，理论上有多种不同的主张，如：“壁心”说、“空间”说、“最后粉刷表层兼采壁心说”等。

从有利于对建筑物的维护和管理出发，通说采用的是“最后粉刷表层兼采壁心说”，即确定区分所有建筑物的专有部分和共有部分的界限应分为内部关系和外部关系而定，在区分所有权人内部，应以建筑物墙壁、柱、地板及天花板的最后粉刷层为界，区分所有建筑物专有部分的范围包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，应以建筑物探析建筑物楼顶空间的权属争议及解决规则陈秀君（唐山职业技术学院，河北唐山064002）25的墙壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线为界，专有部分的范围应及于此中心线。

这一理论能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共有部分的虚实界限，虚的权利界限在于壁心，实的权利界限在于最后粉刷表层。

按此理论来确定楼顶的权属，会很容易发现无论是采用虚的界限划分还是实的界限划分，顶层区分所有权人的专有权最多及于顶层楼板的壁心，而无法突破壁心达到整个顶层楼板，更不要说是顶层楼板上方的空间了。

可见，区分所有建筑物的楼顶空间应属于区分所有权人共有，而不能自然归属于顶层区分所有权人专有使用。

通过对楼顶权属性质的剖析，我们可以确定楼顶空间为共有部分，因而，一系列问题也将随之解决。

对于开发商将楼顶空间出售给顶层区分所有权人，实际上是在用全体区分所有权人的权利谋取个人的利益，开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。

更无权剥夺其他业主对楼顶的所有权和管理权。

从市场经济“谁投资谁受益”的法则来看，楼顶平台所有权属于全体业主，开发商将楼顶平台的使用权转让属无权处分行为。

对于一些业主在楼顶的占用行为，首先要经过有关部门的批准，其次还要得到绝大多数其他业主的同意，并且在不得损害其他业主的安全和合法权益的情况下方可为之。

根据我国建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。

第8条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

三、相关法律对楼顶权属的规定我国法律对楼顶权属虽然没有作详细的解释，但也有一些相关的法律规定。

《物权法》中，已经明确规定了“建筑物区分所有权”。

所谓“建筑物区分所有权”，是指两个或两个以上的业主对某一建筑物各自享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各个业主共同所有。

按照《物权法》的规定，开发商“买顶楼送空中花园”的销售方式是不合法的，开发商和顶层业主约定楼顶空间归属于其专有使用的，应属无效，不发生法律效力。

《物权法》第70条、第71条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等有专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。

试想，楼顶被开发商单独送给了买顶层的业主，开发商岂不是将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给其他业主，这于情于法都是行不通的。

因此，开发商既不能将楼顶空间归属于自己所有，开发商也无权将大家的东西作为是自己促销的赠品归属于顶层业主专有使用。

楼顶空间的所有权应该归属于全体业主所共有。

对于开发商所采取附赠楼顶使用权的方式销售房屋的这一行为，不但违反了我国《物权法》的规定，同时还违反了建设部的《城市异产毗连房屋管理规定》：（异产毗连房屋的）一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准以外，还需其他所有人（指该楼的其他业主）的书面同意。

四、楼顶空间权属争议的解决规则综合我国法律规定及相关法理，总的来说，解决楼顶空间权属争议的具体规则应当是：1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。

2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。

在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。

即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。

因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

3.只有全体区分所有权人同意，才能够决定楼顶空间如何使用。

能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人通过会议表决，如开发商未经区分所有权人会议同意，利用楼顶空间做广告及进行其他行为，应构成侵权。

对于利用楼顶空间所取得的利益，必须由全体区分所有权人决定。

如果全体区分所有权人决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人专有使用，那么是有效的，如果顶层业主不按照全体业主的意志处置楼顶空间，可以通过业主大会或业主委员会的决定对业主产生约束力，也可以向相关行政部门反映，制止此类行为，此外，还可以用提起诉讼的方式解决。

总之，我国《物权法》对于楼顶的归属并没有作出决定，目前，我国现行法律对楼顶问题的规范也仅仅存在于楼顶的维护维修等建设工程的规制，也就是说，我国法律还没有关注楼顶平台深层利用所产生利益关系。

但在实际生活对于这类案例，应从广大业主利益出发，合理处理开发商、顶层业主与广大业主之间的利益关系，维护社会和谐。

[参考文献]1.张玉国.民法物权通论[M].中国政法大学出版社，2000:98.2.王利明.物权法论[M].中国政法大学出版社，1998:428—461.3.王利明.空间权：一种新型的财产权利.'[作者简介]陈秀君（1971—），女，河北唐山人，唐山职业技术学院文法系，研究方向：民法学。

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