%e7%91%9e%e9%93%b6%e8%af%81%e5%88%b8090120%e4%b8%ad%e5%9b%bd%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%b8%9a%e5%

UBS(瑞银)投资研究：全球股票评级及分布
UBS(瑞银) 12个月评级 买入 中性 卖出 短期评级 买入 卖出
评级类别 买入 持有/中 性 卖出 评级类别 买入 卖出
所占比例1 53% 36% 10%
所占比例3 低于1% 低于1%
1：全球范围内，12个月评级类别中此类公司占全部公司的比例 2：12个月评级类别中曾经在过去12个月内接受过投资银行（投行）服务的公司占全部公司的比例 3：全球范围内，短期评级类别中此类公司占全部公司的比例 4：短期评级类别中曾经在过去12个月内接受过投资银行（投行）服务的公司占全部公司的比例
389
414
463
522
596
760
883
1,036
14.5
14.0
11.8
12.7
14.2
14.0
16.1
17.3
年人均可支配收入 元
同比(%)
%
10,921 14.8
11,991 10.6
12,970 18.8
14,277 10.1
15,882 11
17,408 10
19,674 13.0
22,307 13.4
n.a.
2.36
3.00
3.17
4.63
4.27
3.80
5.08
6.32
42.0
55.8
74.6
117.7
129.1
144.8
258.5
n.a.
1,781
1,864
2,358
2,541
3,026
3,810
5,087
n.a.
资料来源：宁波统计局，搜房
04、05年房地产市场首次回落：受大规模固定资产投资和房地产开发推 动，宁波经济活动在2003年触顶，当年房地产完工和销售面积均有大幅增 长。但此后随着国家针对房地产行业进行宏观调控，04、05年这两项指标 趋势均向下。
08年1-11月 n.a. n.a.
n.a. n.a.
1,457 8.1
1,116 19.6
n.a. n.a.
2,310
269 -1.0
3.87 3.31 255.0 2.69 2.59 190.7 7,350
UBS 2
中国房地产业 2009年1月20日
中小企业众多的海港城市，更易受到外部需求放缓的冲击：宁波是中国第 四大港口城市。2007年进出口总额为1,117亿美元(为全国进出口总额2.174 万亿美元的5%)。此外，民营经济非常活跃，中小企业扮演重要角色。但 此类经济结构对国际经济的依赖度较高，外部需求放缓会对宁波经济产生 不利影响。 根据宁波统计局的数据，08年前三季度宁波总计有37,342家中小企业，其 中19.7%(07年前三季度为20.8%)状况不佳——4,262家已倒闭，3,095家处于 关闭停产状态。问题企业集中于纺织、塑料和金属制品制造业以及高污染 行业。 现有可售房源可供22个月消化：截至08年底，宁波市(不包括5个卫星城镇) 可售一手房住宅合计为21,972套(总建面超过200万平米)。而08年该市总共 出售住房11,996套(同比减少55%)，月均售出1,000套。假定销售速度不 变，08年底的库存可供22个月消化。 图1: 宁波住宅市场供需格局 – 需求下降而供应放量
UBS 3
中国房地产业 2009年1月20日
Q 风险声明 2008年中国房地产行业所处的经济环境恶化。投资放缓及出口疲软可能导致收 入和消费增长滑坡，从而推迟目前正处于整合期的房地产市场复苏的步伐。 Q 分析员声明 每位主要负责编写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此声明：就本报 告中所提及的证券或每家发行人，（1）本报告中所表述的任何观点均准确地 反映了其个人对该证券或发行人的看法；（2）分析师薪酬的任何组成部分无 论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无 直接或间接的关系。
06、07年投资需求强劲: 自06年起，由于受到投资需求再度推动，楼市交 易量和价格均迅速攀升。06年住宅销售面积增长34%，07年续增24%，同 时06年平均售价大涨34%。事实上，07年6月后由于房价上涨太快，宁波市 房地产信息部门甚至开始停止发布月度房价数据。从报道的新开楼盘售价 来看，我们估计07年底平均售价已超过8,000元/平米。但如果仅仅以人口 变化，并不足以解释楼市如此强劲的表现。
百万平米 百万平米 亿元 百万平米 百万平米 亿元 元/平米
2.62
3.78
4.44
6.36
5.87
6.25
6.82
6.34
2.87
3.68
3.98
5.49
5.17
4.67
6.01
7.67
56
75
104.0
157.2
175.1
204
326.8
n.a.
2.07
3.04
3.46
5.30
4.89
4.81
5.23
本报告由瑞银证券有限责任公司编制 分析师声明及要求披露的项目从第 4 页开始 UBS(瑞银)正在或将要与其报告中所提及的公司发展业务关系。因此,投资者应注意,本公司可能会有对报告的客观性产生影响的利 益冲突。投资者应仅将本报告视为作出投资决策的考虑因素之一。
中国房地产业 2009年1月20日
宁波
概述：宁波是一座二线海港城市，位于杭州湾入海口，东邻中国东海。该 市辖7个区，5个卫星城镇；总人口565万，其中7区人口220万。
+8621-3866 8816
王震宇
分析师 eric.wong@
+852 2971 6430
表1: 在宁波走访的4个项目
项目
开发商
绿园
绿城
国际公馆
金地集团
雍城世家
中国海外
卡纳湖谷
华润置地
资料来源: 瑞银
总建面 (千平米)
110 50 400 310
类型
平均售价
(元/平米)
高层住宅，写字楼 住宅: 1.6-1.7万(08年10月推出); 1.3万(07年5月推出)。总计373套仅余10套。 写字楼: 1万(08年6月推出), 目前仅售出20%。
abc
UBS Investment Research
中国房地产业
全球证券研究
中国 房地产业 行业报告
宁波调研纪要
长三角地区的港口城市，以出口导向型为主 宁波是中国第四大港口城市，其进出口额占中国2007年进出口总额的5%。 2007年其人均GDP(35,446元)在浙江省名列第二，仅次于杭州(38,247元)。但 宁波的经济以出口导向为主，因此当地经济更容易受到外部需求放缓的冲 击。
UBS 4
中国房地产业 2009年1月20日
要求披露
本报告由瑞银证券有限责任公司（瑞银集团的关联机构）编制。瑞银集团（UBS AG）、其子公司、分支机构及关联机 构，在此统称为UBS（瑞银）。
Байду номын сангаас
关于UBS（瑞银）管理利益冲突以及保持其研究产品独立性的方法、历史业绩表现、以及有关UBS（瑞银）研究报告投 资建议的更多披露，请访问：/disclosures。股价表现图中的数字指的是过去的表现，而过去的表现并 不是一个可靠的、可用来预测将来结果的指标。如有需要，可提供更多信息。
表2: 宁波经济统计数据
宁波 总人口 市区人口
百万 百万
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
5.41
5.43
5.46
5.49
5.55
5.57
5.60
5.65
1.24
1.26
2.01
2.07
2.11
2.13
2.16
2.18
GDP 同比(%)
亿元 %
1,192 12.5
1,311 12.0
UBS 6
中国房地产业 2009年1月20日
全球声明
本报告由瑞银证券有限责任公司 (瑞银集团的关联机构) 编制。瑞银集团（UBS AG）、其子公司、分支机构及关联机构，在此统称为UBS（瑞银）。在某些国家，UBS AG 也称UBS SA。
本报告仅在相关法律许可的情况下发放。本报告所包含的投资策略或建议并不构成适合接收方的特定情况的投资建议或个人投资建议。本报告仅为提供信息而发表，不构成广告，在任何国家和地 区也不应被理解为一项购买或出售任何证券或相关金融工具的要约邀请或要约。除了有关瑞银证券、其子公司及关联机构的信息外，瑞银没有对本报告所含信息的准确性、完整性或可靠性做出过 任何明示或暗示的声明或保证。本报告也无意对文中涉及的证券、市场及发展提供完整的陈述或总结。瑞银不承诺投资者一定获利，也不与投资者约定分享投资收益或分担投资损失。市场有风 险，投资需谨慎。任何接收方不应认为本报告可以取代自己的判断。本报告所含的任何意见，可在不发出通知的情形下做出更改，亦可因采用不同假设和标准而与瑞银其他业务部门或单位所给出 的意见不同或者相反。研究部门仅基于瑞银投行研究部管理层的判断开始撰写、更新或终止对相关证券的研究。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。负 责撰写本报告的分析师可能为了收集、合成和解释市场信息而与交易人员、销售人员和其他相关人员沟通。瑞银没有义务更新本报告所含任何信息或将该等信息保持在最新状态。瑞银利用信息隔 离墙控制瑞银内部一个或多个领域，部门、集团或关联机构之间的信息流动 。撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和公司高级管理层（不包括投行部）全权决定。分析师的薪酬不是基 于瑞银投行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与瑞银投行整体收入有关，其中包括投行、销售与交易业务。 本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售