资产评估基本方法
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税后超额营运费用现值和=800×4.212=3370
第一节 成本法
（3）经济性损耗及其测算
经济性损耗是指由于外部经济环境和社会环境的变化所 导致的资产的贬值。所以，经济性损耗并不是资产本身所 固有的，且很难量化。 公式一： n
资产的经济性损耗 资产的重置成本 1 （生产能力负荷率）
生产能力负荷率 资产实际利用的生产能 力 资产设计生产能力
5．资产在未来永续收益年限内各年收益按等比级 数递增或递减 计算公式为：
A 评估值 iS
资产各年收益按等比级数递增时，公式中取上面的 符号，相反取下面的符号； s为资产收益逐年等比递增或递减比率 ⑤i＞s。
第二节 收益法
例：某化工厂欲以其全部资产与国外某股份公司合
营，进行整体评估，根据企业近三年的财务指标预测未来， 企业2006年、2007年及2008年三年的纯利润分别为：5000 万元、9000万元及10000万元。预计国库卷利率将维持在5 ％的水平，通货膨胀将控制在4％左右，再假定从第四年 起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基 础上稳定增长，试对该企业整体价值进行评估。 解：
3．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变 t Ar A 计算公式为： 评估值
(1 i)
r 1
r
i(1 i) t
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
③估算企业实际净超额运营成本。 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 1000×(1-20%)＝800元／年
④估计被评估资产的尚可使用年限:N=5年 ⑤按适当的折现率将被评估资产在尚可使用年限内每年的 净超额运营成本折现，计算公式为：
被评估资产功能性损耗 额 （被评估资产年净超额 运营成本 折现系数）
（1）有形损耗及其测算 ① 观察法 观察法也叫成新率法。从而估算其有形损耗的一种 方法。计算公式为： 公式1:重置资产有形损耗=重置成本×（1－成新率）
公式2:资产评估值=资产重置成本×成新率
第一节 成本法
② 公式计算法
公式计算法是利用被评估资产的重置成本、实际已使用 年限及总使用年限等指标来判断其有形损耗的方法，其 计算公式为：
第三章 资产评估方法
第一节 第二节 第三节 第四节 成本法 收益法 市场法 清算价格法
2013年5月10日，国务院国资委印发《企业国有资产评估项目 备案工作指引》。《工作指引》第十八条是关于备案管理单位审 核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估 方法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估 准则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以 持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控 制权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行 评估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依 据。”
评估值 At /(1 i ) t
A A A A 评估值 1 2 3 (1 i) (1 i) (1 i) (1 i) n
整理得：
当n
时，对上式整理得出，
评估值 A i
A 1 评估值 1 i 1 i n
第二节 收益法
例：被评估资产为一块土地，每年可稳定获得9万元租金收入， 评估人员分析奔进化率定为10％，求这块土地的评估值。
资产的有形损耗 重置成本 - 预计残值 实际已使用年限 总使用年限
总使用年限=实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
截止评估日资产累计实 际利用时间 资产利用率 100% 截止评估日资产累计法 定利用时间
当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转； 当资产利用率＜1时，表示开工不足；
根据《工作指引》的相关规范，我们不禁产生如 下疑问：评估方法的基本含义是什么？评估方法的 选择和运用是否受不同经济行为的限制？影响评估 方法选择的因素是什么？《工作指引》中所规定的， 对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是 否意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？
第一节 成本法
一、成本法的基本涵义及评估公式 涵义： 在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或 相类似的全新资产所付出的代价，扣减被评估资产各项 损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。 公式： 资产评估值=资产的重置成本—资产的有 形损耗—资产的 无形损耗
解： 直接成本＝50000＋100＋800 ＝51，800（元） 间接成本＝500×0.8 = 400(元) 重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法
定基物价指数：
资产评估时物价指数 资产重置成本 资产历史成本 资产构建时物价指数
环比物价指数： X=(1+a1) ×（1＋a2）…(1+an) ×100% X:环比价格变动指数 an:第n年环比价格指数
从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资 者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报 率。 2. 折现率的测算方法 折现率=无风险报酬率＋风险报酬率 （三）资产的收益期限 收益法中的收益期限是指特定资产交易过程中所涉及的 资产获利能力持续的时间。
第二节 收益法
三．收益法的估算公式 (一)资产的收益年限为无限年限 资产的收益年限永续，即n趋向于∞，在这一前提下：
总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 资产成新率 总使用年限 总使用年限
第一节 成本法
例：某资产1993年5月购入并投入使用，2003年5月评估时，名义已使用年
限为10年，该资产技术指标规定每天应工作8小时。依据资产使用纪录， 该资产实际每天工作6.4小时，依此可估算资产的利用率为：
1．资产在未来各年收益不等 若资产各年收益不等且收益年限永续，其计算公式为：
A3 An A1 A2 评估值 2 3 n (1 i) (1 i) (1 i) (1 i)
2．资产在未来各年收益相等
若上式中:
A1 A2 A3 An A
修复费用 成新率 1 100% 重置成本 使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
第一节 成本法
（2）功能性损耗及其测算 例：某评估机器设备A实际已使用10年，预计尚可使用5年。 现有同类新设备B，A设备的使用比B设备年运营成本（劳 动力成本）高1000元／年。试估算评估对象资产的损耗额。 （假设所得税率为20%，折限率为6%，尚可使用年限为5 年）。 功能性损耗的估算按下列步骤进行： ①将被评估资产的年运营成本与功能相同的新资产的年运 营成本进行比较。 将被评估资产A年运营费用与同类新资产B进行比较 ②计算二者的差异，确定超额运营成本。 使用A设备每年超额营运费用（劳动力成本）1000元／年
10 365 6.4 资产利用率 0.8 10 365 8
由此可确定该资产实际已使用年限为8年（10×0.8）。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有 全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本
复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑 或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
资本化现值＝
A r'
A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
4．资产在未来永续收益年限内各Biblioteka Baidu收益按等差级 数递增或递减 计算公式为： 评估值 A b i i2
资产各年收益按等差级数递增时，公式中符号取 上面的“+”号，相反取下面的“—”号； b：资产收益逐年等差递增或递减额
n为功能价值指数，实践中经验数据表明其一般在0.6—0.7 之间。 公式二： 经济性贬值额＝资产收益损失额×（1－T）×（P/A，i, n）
第一节 成本法
例：某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需 求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000 台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，确定该生产线的经济 性贬值率。 解： 经济性贬值率＝[1-(14000/20000) 0.6] ×100% =19% 数据承上例，假定每个减少6000台产品，每台产品100元，该 生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％， 所得税率为33％。则 经济性贬值额＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A, 10％，3） ＝ 40200×2.4869 = 999,734(元)
例:被评估资产帐面价值200,000元,2000年建成,2005 进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为 01年为11.7%,02年为17%,03年为30.5%,04年为6.9%,05年 为4.8%,评估其重置成本.
解: 重置成本 = 200,000×(1+11.7%) ×(1+17%) ×(1+30.5%) ×(1+6.9%) ×(1+4.8%) ×100% = 200,000×191% = 382,000(元)
（1）计算未来前三年企业收益现值：
(2)计算未来三年后的企业收益现值
评估值 = 19，885+132,560 =152,445(万元)
第二节 收益法
评估值 A3 An A1 A2 (1 i)1 (1 i) 2 (1 i) 3 (1 i) n
（二）资产的收益年限为有限年限 1.资产在未来有限年内各年预期收益不等
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 t 评估值 = n At /(1 i) 二、收益法各参数内涵的界定及测算
t 1
(一) 收益额 1．收益额是资产未来预期收益额. 2．收益法中的收益额是指资产的客观收益而 不是资产的实际收益。 3．收益法中的收益额是指资产的纯收益。
（二）折现率 1．折现率的本质内涵
（2）更新重置成本
更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与 评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。
2、重置成本的测算
（1）重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本
直接成本：
间接成本主要指企业管理费、培训费等。
例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元， 运杂费 1000 元，直接安装成本 800 元，其中原材料 300 元，人工成本 500 元，根据统计分析，安装成本 中的间接成本为每元人工成本 0.8元，确定该设备的 重置成本。
被评估资产重置成本
指数关系：
6000 80000 60000 8000
X
被评估资产年生产能力 被评估资产重置成本 参照物重置成本 参照物年生产能力
关于指数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1 之间
第一节 成本法
（二）资产损耗的测算 1．损耗的涵义及类型 资产评估中资产的损耗是指被评估资产与评估时点同类 新型资产相比存在的缺陷和不利因素，反映的是资产实际 的损耗。其损耗包括的类型如下图：
（3）功能价值法
功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
参照物重置成本 被评估资产重置成本 被评估资产年生产能力 参照物年生产能力
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
产同类的新资产的年生产能力为8000件，价格8万元。以此可 确定被评估资产的重置成本为：
第一节 成本法
（3）经济性损耗及其测算
经济性损耗是指由于外部经济环境和社会环境的变化所 导致的资产的贬值。所以，经济性损耗并不是资产本身所 固有的，且很难量化。 公式一： n
资产的经济性损耗 资产的重置成本 1 （生产能力负荷率）
生产能力负荷率 资产实际利用的生产能 力 资产设计生产能力
5．资产在未来永续收益年限内各年收益按等比级 数递增或递减 计算公式为：
A 评估值 iS
资产各年收益按等比级数递增时，公式中取上面的 符号，相反取下面的符号； s为资产收益逐年等比递增或递减比率 ⑤i＞s。
第二节 收益法
例：某化工厂欲以其全部资产与国外某股份公司合
营，进行整体评估，根据企业近三年的财务指标预测未来， 企业2006年、2007年及2008年三年的纯利润分别为：5000 万元、9000万元及10000万元。预计国库卷利率将维持在5 ％的水平，通货膨胀将控制在4％左右，再假定从第四年 起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基 础上稳定增长，试对该企业整体价值进行评估。 解：
3．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变 t Ar A 计算公式为： 评估值
(1 i)
r 1
r
i(1 i) t
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
前期现值＝
i 1
5
Ri (1 r )i
③估算企业实际净超额运营成本。 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 1000×(1-20%)＝800元／年
④估计被评估资产的尚可使用年限:N=5年 ⑤按适当的折现率将被评估资产在尚可使用年限内每年的 净超额运营成本折现，计算公式为：
被评估资产功能性损耗 额 （被评估资产年净超额 运营成本 折现系数）
（1）有形损耗及其测算 ① 观察法 观察法也叫成新率法。从而估算其有形损耗的一种 方法。计算公式为： 公式1:重置资产有形损耗=重置成本×（1－成新率）
公式2:资产评估值=资产重置成本×成新率
第一节 成本法
② 公式计算法
公式计算法是利用被评估资产的重置成本、实际已使用 年限及总使用年限等指标来判断其有形损耗的方法，其 计算公式为：
第三章 资产评估方法
第一节 第二节 第三节 第四节 成本法 收益法 市场法 清算价格法
2013年5月10日，国务院国资委印发《企业国有资产评估项目 备案工作指引》。《工作指引》第十八条是关于备案管理单位审 核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估 方法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估 准则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以 持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控 制权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行 评估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依 据。”
评估值 At /(1 i ) t
A A A A 评估值 1 2 3 (1 i) (1 i) (1 i) (1 i) n
整理得：
当n
时，对上式整理得出，
评估值 A i
A 1 评估值 1 i 1 i n
第二节 收益法
例：被评估资产为一块土地，每年可稳定获得9万元租金收入， 评估人员分析奔进化率定为10％，求这块土地的评估值。
资产的有形损耗 重置成本 - 预计残值 实际已使用年限 总使用年限
总使用年限=实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
截止评估日资产累计实 际利用时间 资产利用率 100% 截止评估日资产累计法 定利用时间
当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转； 当资产利用率＜1时，表示开工不足；
根据《工作指引》的相关规范，我们不禁产生如 下疑问：评估方法的基本含义是什么？评估方法的 选择和运用是否受不同经济行为的限制？影响评估 方法选择的因素是什么？《工作指引》中所规定的， 对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是 否意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？
第一节 成本法
一、成本法的基本涵义及评估公式 涵义： 在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或 相类似的全新资产所付出的代价，扣减被评估资产各项 损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。 公式： 资产评估值=资产的重置成本—资产的有 形损耗—资产的 无形损耗
解： 直接成本＝50000＋100＋800 ＝51，800（元） 间接成本＝500×0.8 = 400(元) 重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法
定基物价指数：
资产评估时物价指数 资产重置成本 资产历史成本 资产构建时物价指数
环比物价指数： X=(1+a1) ×（1＋a2）…(1+an) ×100% X:环比价格变动指数 an:第n年环比价格指数
从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资 者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报 率。 2. 折现率的测算方法 折现率=无风险报酬率＋风险报酬率 （三）资产的收益期限 收益法中的收益期限是指特定资产交易过程中所涉及的 资产获利能力持续的时间。
第二节 收益法
三．收益法的估算公式 (一)资产的收益年限为无限年限 资产的收益年限永续，即n趋向于∞，在这一前提下：
总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 资产成新率 总使用年限 总使用年限
第一节 成本法
例：某资产1993年5月购入并投入使用，2003年5月评估时，名义已使用年
限为10年，该资产技术指标规定每天应工作8小时。依据资产使用纪录， 该资产实际每天工作6.4小时，依此可估算资产的利用率为：
1．资产在未来各年收益不等 若资产各年收益不等且收益年限永续，其计算公式为：
A3 An A1 A2 评估值 2 3 n (1 i) (1 i) (1 i) (1 i)
2．资产在未来各年收益相等
若上式中:
A1 A2 A3 An A
修复费用 成新率 1 100% 重置成本 使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
第一节 成本法
（2）功能性损耗及其测算 例：某评估机器设备A实际已使用10年，预计尚可使用5年。 现有同类新设备B，A设备的使用比B设备年运营成本（劳 动力成本）高1000元／年。试估算评估对象资产的损耗额。 （假设所得税率为20%，折限率为6%，尚可使用年限为5 年）。 功能性损耗的估算按下列步骤进行： ①将被评估资产的年运营成本与功能相同的新资产的年运 营成本进行比较。 将被评估资产A年运营费用与同类新资产B进行比较 ②计算二者的差异，确定超额运营成本。 使用A设备每年超额营运费用（劳动力成本）1000元／年
10 365 6.4 资产利用率 0.8 10 365 8
由此可确定该资产实际已使用年限为8年（10×0.8）。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有 全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本
复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑 或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
资本化现值＝
A r'
A 1 资本化现值的现值＝ r ' (1 r ) n
分段法图解
4．资产在未来永续收益年限内各Biblioteka Baidu收益按等差级 数递增或递减 计算公式为： 评估值 A b i i2
资产各年收益按等差级数递增时，公式中符号取 上面的“+”号，相反取下面的“—”号； b：资产收益逐年等差递增或递减额
n为功能价值指数，实践中经验数据表明其一般在0.6—0.7 之间。 公式二： 经济性贬值额＝资产收益损失额×（1－T）×（P/A，i, n）
第一节 成本法
例：某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需 求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000 台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，确定该生产线的经济 性贬值率。 解： 经济性贬值率＝[1-(14000/20000) 0.6] ×100% =19% 数据承上例，假定每个减少6000台产品，每台产品100元，该 生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％， 所得税率为33％。则 经济性贬值额＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A, 10％，3） ＝ 40200×2.4869 = 999,734(元)
例:被评估资产帐面价值200,000元,2000年建成,2005 进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为 01年为11.7%,02年为17%,03年为30.5%,04年为6.9%,05年 为4.8%,评估其重置成本.
解: 重置成本 = 200,000×(1+11.7%) ×(1+17%) ×(1+30.5%) ×(1+6.9%) ×(1+4.8%) ×100% = 200,000×191% = 382,000(元)
（1）计算未来前三年企业收益现值：
(2)计算未来三年后的企业收益现值
评估值 = 19，885+132,560 =152,445(万元)
第二节 收益法
评估值 A3 An A1 A2 (1 i)1 (1 i) 2 (1 i) 3 (1 i) n
（二）资产的收益年限为有限年限 1.资产在未来有限年内各年预期收益不等
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 t 评估值 = n At /(1 i) 二、收益法各参数内涵的界定及测算
t 1
(一) 收益额 1．收益额是资产未来预期收益额. 2．收益法中的收益额是指资产的客观收益而 不是资产的实际收益。 3．收益法中的收益额是指资产的纯收益。
（二）折现率 1．折现率的本质内涵
（2）更新重置成本
更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与 评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。
2、重置成本的测算
（1）重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本
直接成本：
间接成本主要指企业管理费、培训费等。
例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元， 运杂费 1000 元，直接安装成本 800 元，其中原材料 300 元，人工成本 500 元，根据统计分析，安装成本 中的间接成本为每元人工成本 0.8元，确定该设备的 重置成本。
被评估资产重置成本
指数关系：
6000 80000 60000 8000
X
被评估资产年生产能力 被评估资产重置成本 参照物重置成本 参照物年生产能力
关于指数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1 之间
第一节 成本法
（二）资产损耗的测算 1．损耗的涵义及类型 资产评估中资产的损耗是指被评估资产与评估时点同类 新型资产相比存在的缺陷和不利因素，反映的是资产实际 的损耗。其损耗包括的类型如下图：
（3）功能价值法
功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
参照物重置成本 被评估资产重置成本 被评估资产年生产能力 参照物年生产能力
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
产同类的新资产的年生产能力为8000件，价格8万元。以此可 确定被评估资产的重置成本为：