14其他税

（续前）
（6）其他扣除项目（加计扣除规定）。对从 事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计 扣除。
2、税率——四级超率累进税率
释义：四级/累进/率/超率/全率
——增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率 为30％。
——增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除 项目金额100％的部分，税率为40％。
应纳税额的计算方法
方法一：分别计算各级次土地增值额的税额，然 后加总。
应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
方法二： 速算扣除法。
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除 系数
速算扣除系数：第一级为0％，第二级为5％，第 三级为15％，第四级为35％。
附：速算扣除系数的推算
第一级为0％ 第二级为5％ 速算扣除系数= 50％×（40%-30%）= 5% 第三级为15％ 速算扣除系数= 50％×（50%-30%）+（100%-50%）× （50%-40%）= 15%
1、个人自建自用住房， 销售时免征营业税。 2、自2011年1月28日起， （1）个人将购买不足5年的 住房对外销售的，全额征收 优惠政策 营业税；（2）个人将购买超 （政策变， 过5年（含5年）的非普通住 见前页） 房对外销售的，按照其销售 收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税；（3）个 人将购买超过5年（含5年） 的普通住房对外销售的，免 征营业税。
请问：
该房地产开发企业2009年度应缴纳多少营业税、 城市维护建设税和教育费附加？ 应缴纳多少土地增值税？ 应缴纳多少企业所得税（不考虑房产税、印花税 ）？ （本小题10分）
答案：
（1）营业税、城建税、教育费附加的计算：
应纳营业税＝7648×5%+63×5% ＝382.4+3.15 ＝385.55（万元）（2分） 应纳城建税及教育费附加＝385.55×5%+385.55×3% ＝19.28+11.57 ＝30.85（元）（1分）
答案：
1、增值额=1000-400=600（万元） 2、增值额与扣除项目金额之比=600÷400=150% 3、计算应纳税额。（1）不超过扣除项目50%的部分 （400×50%=200万元）适用30%；（2）超过50%、不到 100%的部分[400×（100%-50%）= 200万元]适用40%的税 率；（3）超过100%到150%的部分[400×（150%-100%）= 200万元]适用50%的税率。 所以： 应纳土地增值税=200×30%+ 200×40%+200×50% =60+80+100=240（万元） 或： 应纳土地增值税= 600×50%-400×15%=240 （万元）
关于扣除项目的计算
（1）取得土地使用权所支付的金额。
包括：①地价款（土地出让金）；②按规定交 纳的有关费用（登记、过户手续费）。 （2）房地产开发成本。 包括：土地的征用及拆迁补偿费、前期工程 费（规划设计费、“三通一平”等支出）、建筑 安装工程费、基础设施费（路水电气环境）、公 共配套设施费、开发间接费用等。
营业税
土地增值税
以全部收入减去不动产购 收入减除扣除项目金额后的余 附：销售住房土地增值税、营业税政策对比表 置或受让原价后的余额为营 额为增值额；旧房除按评估价格 一般规定 业额； 适用5%的税率。 （重置成本价乘以成新度折扣率） 扣除，还可扣除地价款、有关费用、 转让税金。 适用四级超率累进税率。 1、建造普通标准住宅出售，增值 额未超过扣除项目金额20％的，免 征；增值额超过扣除项目20%的， 应全额征收。 2、2007年8月1日起，企事业单 位、社会团体以及其他组织转让旧 房作为廉租住房、经济适用住房房 源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。 3、2008年11月1日起，对个人销售 住房暂免征收土地增值税。
（五）纳税时间
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到 房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收 入的，可以预征土地增值税。 《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有 关问题的公告》（2010年第3号）第二条：土地 增值税核定征收率按3-7%的比例，由各设区市地 方税务局分住宅，非住宅确定，报省局备案。
（四）税收优惠
1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除 项目金额20％的，免征；增值额超过扣除项目 20%的，应全额征收。 2、对国家征用、收回的房地产的，免征。 3、2008年11月1日起，个人销售住房，暂免征 收土地增值税。 4、2007年8月1日起，企事业单位、社会团体 以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用 住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的， 免征土地增值税。
（一）征税范围
2、视同买卖房屋征税的情形： （1）以房产抵债或实物交换房屋； （2）以房产作投资或作股权转让； （3）买房拆料或翻建新房。
（一）征税范围
3、以下特殊方式转移土地、房屋权属也应征税： （1）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2）以土地、房屋权属抵债； （3）以获奖方式承受土地、房屋权属； （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受 土地、房屋权属。
二、契税
（一）征税范围 （二）税率 （三）计税依据 （四）税收优惠
（一）征税范围
契税是以所有权发生转移变动的不动产为 征税对象，向产权承受人征收的一种税。 征税对象：境内转移土地、房屋权属。 纳税人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位 和个人。
（一）征税范围
1、征税对象具体包括： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让； 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换。
——增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项 目金额200％的部分，税率为50％。 ——增值额超过扣除项目金额200％的部分，税 率为60％。
3、应纳税额的计算
计算步骤： 第一步：计算增值额。 增值额=应税收入-扣除项目金额 第二步：计算增值额与扣除项目金额之比，以便 确定适用税率。 第三步：计算土地增值税税额。 有两种计算方法（见后页）。
对若干具体情况是否征税的判定：
1．以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑 物及附着物的（Y） 2．以继承、赠与方式转让房地产的（N） （注：赠与仅限于赠与直系亲属或承担赡养义务人 以及通过非营利社会团体、国家机关赠与教育、 民政和其他社会福利、公益事业） 3．房地产的出租（N）
4．房地产的抵押（N）
例题2：
某县城一家房地产开发企业2009年度委托建筑公 司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接 对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂 时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。
与该住宅楼开发相关的成本、费用如下：（见后 页）
（续前）
与该住宅楼开发相关的成本、费用如下： （1）支付土地使用权价款1400万元； （2）取得土地使用权缴纳契税42万元； （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本 2100万元，环卫绿化工程费用60万元。 （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元 、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银 行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当 地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、 销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时 的扣除比例为9%。
江西财经大学财税与公共管理学院
税
法
授课: 邱慈孙 2014年
第14讲：其他税
一、土地增值税 二、契税 三、印花税
一、土地增值税
（一）纳税义务人 （二）征税范围 （三）应纳税额计算 1、增值额的计算 2、四级超率累进税率 3、应纳税额的计算公式 （四）税收优惠 （五）纳税时间
（一）纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 （即转让房地产）并取得收入的单位和个人。
——不论法人与自然人；
——不论内资与外资。
（二）征税范围
1、转让国有土地使用权；
2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地 使用权一并转让。
理解：征税范围是房地产——地产和房产。
征税范围的界定——同时符合三项标准
（三）应纳税额计算
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 土地增值额=应税收入-扣除项目金额 应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。 适用四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。
1、增值额的计算
纳税人转让房地产所取得收入减除扣除项目金额 后的余额为增值额。
应纳土增税＝4223.13×50%×30%+（3424.87-4223.13×50%）×40% ＝633.47+525.32＝1158.79（万元）（0.5分）
（3）企业所得税的计算：
应纳税所得额＝7648+63-1153.6-1800-385.55-30.851158.78-450-280-370 =2082.22（万元）（2分） 应纳企业所得税＝2082.22×25% ＝520.56（万元）（1分）
Байду номын сангаас
（续前）
（4）旧房及建筑物的评估价格。房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率（几 成新就乘几成）后的价格。旧房除按评估价格扣 除，还可扣除地价款、有关费用、转让税金。
（续前）
（5）与转让房地产有关的税金。包括：营业 税（5%）、城市维护建设税、教育费附加、印花 税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴 花） 。 房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税 因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳 税人缴纳的印花税允许在此扣除。
5．房地产的交换（Y，个人互换自有居住用房地 产N ）
（续前）
6．以房地产进行投资、联营（N，再转让Y）
7．合作建房（自用N，转让Y） 8．企业兼并转让房地产（N） 9．房地产的代建房行为（N） 10．房地产的重新评估（N） 11．因国家收回国家土地使用权、征用地上的建 筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的（N）