诸暨地产市场报告

865
814
937
323
2014年前四个月，诸暨一手住宅成交量环比2013年后四个月萎缩了36.6%，四月份虽然成交 量有所回升，但是和以往相比仍有不小差距。五月份，随着降价的浪潮扩大，诸暨一些高档楼盘也加入了降价的行 列，成交均价有大幅度的回落，成交量上升。 随后，进入下半年，在拆迁的带动下，再者一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，降价促销以及 信贷政策的调整使得市场开始发生转变，特别是从5月份开始，成交就一路回暖。数据显示，2014
固定资产投资与房地产开发投资保持平稳增长。
2010-2014诸暨市固定资产投资走势
600 500 400 300 15.00% 200 100 0 2010 2011 2012 2013 增长率 2014 273.94 343.64 411.1 482.28 568.77 10.00% 20.30% 17.30% 17.90% 30.20% 26.60% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00%
据诸暨公安局人口2014 年报统计，年末诸暨 全
市户籍人口 108.04 万人 ，比上年增加 3931 人。
诸暨全市非农业人口 15.86 万人，农业人口 91.18 万 人，分别占总人口的 14.7% 和 85.3% 。人口出生率 9.95‰，死亡率6.76‰，人口自然增长率3.19‰； 计划生育率为96.0%。 诸暨城市化比例不断增加，这体现了农村人口
诸暨支柱产业
诸暨目前已形成六大支柱产业：袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料 业、环保新能源业、机械装备制造业、纺织服装业。
诸暨民营经济发展迅速，占全市规模工业企业数量的74.88%，规模企业达到1310家
诸暨产业配比
100%
环保新能源 业 9%
80%
310.96
354.47
398.48
袜业 15% 珍珠业 3%
诸暨中青工艺美术城
宏观经济
与
房地产市场
宏观经济
城市解读
诸暨为杭州、绍兴和义乌-金华相交的门户,交通便利
诸暨位于浙江省中北部，北邻杭州，东接
绍兴，南临义乌。 中国百强县市。 浙江省首 批科技强市，浙江省首批教育强市。 诸暨市在2013福布斯中国最富有的10个县 级市排名第2位。福布斯中国大陆最佳商业城市， 是中国大陆最富裕的地区之一。
纺织服装业 19%
2014 年 ， 诸 暨 实 现 地 区 生产总值 980.48 亿元。其中， 第一产业增加值49.09亿元，增 长 1.9% ； 第 二 产 业 增 加 值 532.91 亿元，增长9.1%； 第 三产业增加值 398.48 亿元，增 长 9.3% 。 三 次 产 业 的 比 重 由 2013 年的 5.4:55.2:39.3 调整为 5.0:54.4:40.6 ， 诸 暨 人 均生 产 总值为 90917 元，折合 14801 美元。
往城市转移的现象非常频繁，也表现了部分农
村人口相对来讲经济实力较好。这部分人往城市
转移的首要渠道是在城市内置业，一定程度上促进诸 暨房产发展，为诸暨房地产发展奠定基石。
经济实力
经济实力连续五年居浙江省各县市前茅，近年来更是快速增长。
2010-2014诸暨市地区生产总值及其增长速度
14.0% 11.6% 11.0% 10.1% 9.2% 12.0% 8.8% 10.0% 8.0% 600 400 621.54 740.02 810.67 900.88 980.48 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 生产总值（亿元） 增长速度
11.9%
9.9%
9.2%
5000
14549 17060 19107 21180 25583
2.00%
0.00% 2010 2011 2012 2013 比上年增长 2014
0
14%
17.3%
12%
10.9%
10.8%
可支配收入
诸暨市场环境
区位优越，产业发达，经济实力突出。
诸暨市区位优越，风光秀丽，北靠杭州、东依绍 兴、南接义乌，浙赣铁路、杭长高铁和沪昆、诸永、绍 诸高速贯穿境内，距杭州萧山国际机场，义务
法人数（个） 660 356 202 个体经营户（户） 9512 5417 3314
机械装备制造 业 23%
铜加工及新兴材料业 31%
袜业 珍珠业
铜加工及新兴材料业
960
7886
318 417
3039 9100
诸暨城市小结
经济发达沿海区域向省域内陆辐射的主要经济走廊：诸暨市是绍兴市的重要组成部分，环杭州湾地区重要的制造
中国近年GDP保持稳定、高速的增长，年俊增幅在15 ％以上，良好的宏观经济发展环境十分有利于房地产市场 1200 的发展。 1000
自2002年以来，诸暨综合经济实力位居浙江省各
县市第 5 位， 2014 年诸暨人均 GDP 为人均生产总值 为
90917元 ，居浙江省各县市前列。足以看出诸暨在绍兴乃 至整个浙江的经济实力。
年下半年环比2014年上半年，成交量环比上涨了75.4%。
诸暨商品房住宅成交均价走势
12000
2015前四个月诸暨成交均价较2014年继续有所下降。
诸暨商品房住宅成交均价走势
10007 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015前4个月 7694 9162 9145 8308 7765.52
诸暨居民收入近年呈现稳定、快速增长趋势，每年以10%
诸暨居民收入水平整体尚可，2014年城镇人口人均可支 45000
配收入为45790元，农民人均纯收入为25583 元，城乡收入有一定的差距。
12.00%
9.90% 9.20% 10.00% 8.00% 43905 20000 39950 35697 31413 4.00% 10000 45790 6.00%
机场仅约40分钟车程。
诸暨产业发达，活力充沛，拥有织布业、袜
业、服装业、五金汽配业、新型管业、环 保装备业、弹簧制造业、绣花机制造业、 手套业、轴承釉瓦业等15个工业产业集 群，位居2013福布斯中国最富有县级市第2位。全市
拥有规模以上企业近3000家，年销售亿元企业300多 家，中国企业500强3家，上市公司14家，国家级品牌 100余只，30多种产品市场占有率居全国第一。
房地产投资在固定资产投资中所占比率总体适当。
5.00%
0.00%
2012
2013
2014
固定资产投资（亿元）
2010-2014诸暨房地产投资走势
固定资产投资（亿元） 411.1 482.28 568.77
180 160 140 120 100 80 60 40 20 44.41 2010 70.17 79.43 2011 2012 2013 增长率 2014 13.20% 117.14 64% 58% 47.50% 42.30% 70% 60% 50% 40% 166.7 30% 20% 10% 0%
处于长三角核心区域，区位优势明显，靠近杭州，因此，也具有一定的外向辐射力。
南部新城国际商贸区的成立，对诸暨商业地产投资带来大机遇。随着诸暨南城功能的确定与完善，已出现新一
轮商业地产开发浪潮。
人均GDP、人均收入相对较高，有效带动房价上升空间。诸暨2014年人均ＧＤＰ比嵊州足足多了近三万元，商
品房市场价格每平方米却略低嵊州（嵊州14年均价8172元/㎡），价格还有提升的空间。
之外，诸暨市众多楼盘今年都曾一度陷入了降价风波当中。
区域规划
与
项目本体
区域规划
规划将诸暨划分为“南北工、中间城、东西游”的空间整体格局。
城市规划
南北工：指南北部依托店
口、次坞、山下湖、枫 桥、直埠、牌头、安华等
城镇形成先进制造业基
地。
中间城：指中部以中心城区为主 体，打造现代化综合性山水园林 城市。 东西游：指东西部围绕五泄国家
房地产开发投资（亿元）
79.43
117.14
166.7
占比
19.32%
Baidu Nhomakorabea
24.29%
29.31%
0
房地产开发投资（亿元）
诸暨商品房住宅成交量走势
2015年前四个月诸暨商品房住宅继续保持稳定的成交量走势。
诸暨商品房住宅成交量走势
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1281 966 822 601 435 404 269 769 831 691 544 449 成交套数
60% 40% 20% 0% 46.69 2012 第一产业 主导产业 48.75 2013 第二产业 代表乡镇 大唐 草塔 山下湖 第三产业 年产值（亿） 217.55 39.91 432.31 店口 环保新能源业 机械装备制造业 纺织服装业 牌头 枫桥 122.4 317.68 268.69 49.09 2014 453.02 497.66 532.91
诸暨----------上海
207.3公里
城市人口
诸暨城市化比例不断增加，部分经济实力较好的农村人口前往城市购置 物业，一定程度上促进诸暨房产发展，为诸暨房地产发展奠定基石。
诸暨人口数量（万人）
108.2 108.04 108 107.8 107.65 107.6 107.4 107.2 107 2012年 2013年 2014年 107.35
房地产投资保持稳定，本案的宏观市场面向好。项目所在区域各项规划的稳步实施，片区其他项目陆续开盘，对
于本案的营销推广会产生一定的助力。
与城市发展方向一致是本案的有利因素。南部新城国际商贸区是诸暨未来发展的重点，本案就位于片区内核心位
置。
房地产市场
诸暨资产投资
诸暨近两年固定资产投资保持稳定增长的趋势，为经济发展提供强有 力的支撑，有利于房地产市场的发展。 近年诸暨房地产开发投资每年保持高速增长态势，房地产开发如火如 荼，整体开发能级较可，13-14年保持平稳的增长速度。
业基地之一，也是长三角核心区域的有机组成部分，经济发展受大区域经济影响很大。
宏观经济的高速发展，消费力拉动了房地产市场发展。随着诸暨经济的快速增长，居民收入大幅增长，消费力、
尤其是城市化进程的加速，都间接拉动了房地产市场的发展和繁荣。
内需以及城市化为主体，城市辐射力强。诸暨主要依靠内需工商业的增长拉动经济的增长，属于内外性经济。由于
区 域 面 积 2311 平 方 公 里 ， 常住人口在
115万左右。
2014 年，生产总值980.48 亿元，财政总收 入 109.54 亿元， 综合实力位居浙江省十强，
诸暨
境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区—
—浣江-五洩风景区，是中国优秀旅游城市。
诸暨----------杭州 65.4公里 诸暨----------金华 88.5公里 诸暨----------宁波 126.1公里
800
诸暨经济增长速度预示着房地产市场应该处于 200 快速发展期，诸暨处于房地产开发产品的中级阶段， 0
强大的经济实力，未来房地产开发前景较好。
目前诸暨的经济水平，房地产已处于快速发展 期，但实际是诸暨当地的房产开发产品已初备姿态， 整体开发能级尚可，城市建筑多种多样，未来由于经 济的支撑，房产开发前景广阔。
5767
4886
5485
5873 成交均价
2014年楼市的降价促销可以说是近几年来最为疯狂的一次。 暨城西、城东由于大盘集中住宅货量大，成为今年 降价的重灾区。而前几年较为热门的老城区，由于前几年楼价上涨快速，今年的降价也可以说是惊人。在2014年
中的时候，诸暨市多个大盘降幅超过2000元/平方米。多个楼盘年中的时候就由于降价幅度过大而引 起了旧业主的强烈不满。而城东的另一个大盘，同样也因为售价跌至“7字头”而遭到旧业主的强烈抵制。除此
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
诸暨人均可支配收入
的增长速度持续。
居民收入整体保持快速增长的势头，市场保持良好发展势头。
2010-2014诸暨市城镇居民人均可支配收入及增长速度
50000 13.60% 12.60% 40000 35000 11.90% 16.00% 14.00%
由于诸暨经济实力非常强，大大促进的诸暨房产市场的需求， 使得诸暨市场保持良好的发展势头。 30000
2010 城镇居民可支 配收入 增长率 农村居民可支 配收入 增长率 2011 2012 2013 2014
25000
31413
35697
39950
43905
45790
15000
12.6%
13.6%