公共政策分析

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姓名:小宝就是我888
吉林财经大学2012-2013学年第一学期期末考试
公共政策分析
使用对象：人力1011、1012、工商0921 模块名称：专业限选 学分：2 考试形式：论文
浅论我国房地产公共政策的问题
:近两年由于房价飚升、房地产市场投机愈演愈烈、房地产市场供求结宏观调空。

但这些政策实施的结果与目标相差应有的作用。

本文从公共选择理论的视角，着重分析中央政府与地方政府之间的搏弈，从而得出我国房地产公共政策执行过程中易出现的问题。

: 房地产 公共政策 执行 分析 政策失效
一、对房地产现状的分析
近几年，我国房地产业发展呈现出不稳定不协调的趋势，房地产市场投机愈
演愈烈、房价飙升、房地产供求结构不合理等问题造成的社会问题十分严重，使住房难成为了影响国计民生的大问题。

二、分析房地产公共政策
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，关系国计民生，其公共政策的制定涉及金融、土地、税收、物业管理等多个经济领域，必须充分考虑整体国民经济大势、金融背景、土地供求、财政等多方面因素。

回顾1998年房改以来中国房地产调控的政策变迁，98年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20％的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。

2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度，另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。

这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标，而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（“国六条”）使本轮政策调控的力度空前。

与此相对于，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。

不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。

2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

由此可见，在2008年金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，
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而且房价上涨的势头在08年之前并没有出现拐点。

然而，08的金融危机导致深2008年6月以后，全国大部分地区
2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，打压房年新的“国六条”为了挽救增长而贸然出台救市让政策的民意基础基本破产，2009年12月14日，国务院常。

政策的核心是通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失周期。

对于“国四条”的政策效应，外界疑虑重重，相对于开发商的胸有成竹，调调控政策面临极大的信任危机。

也就是说，从1998年住房商品化改革以来，中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身
的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。

毫不讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的。

三、分析房地产公共政策的问题
近十年，我国虽然出台了不少调控房价的政策，但效果甚微，究其原因是因为我国房地产公共政策存不少在问题。

1、政策被动性
我国的房地产公共政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少
2、市场与政府的责任不清
政府与市场责任混乱不清，毫不客气地说，市场做的远好于政府，拿保障性住房为例，政府严重缺位，导致2007年以前近70多个地级市没有廉租房，近10年投资于廉租房的资金不足100亿
3、政策失效性
首先，房地产公共政策的制定者----中央政府。

根据公共选择理论，中央政府作为一种社会组织形式，它的一切行为归根结底是为了实现自身的利益最大化。

无产阶级的利益原则是：个人利益、集体利益和国家利益是统一的。

我国中央政府代表国家的利益、社会公共利益的代表。

因此，在当前房地产市场问题突出的情况下，中央政府为了维持社会的健康、稳定发展，针对房地产市场先后采取了诸如“国八条”、“国六条”、“新八条”等等一系列的公共政策，以期房地产市场能够回归理性、房地产市场问题得以缓解、社会公众的利益得到保障。

其次，房地产公共政策的执行者----地方政府。

地方政府是公共政策的执行者。

地方政府通过对中央公共政策的执行以及地方公共政策的制定和执行，来发挥其宏观调控的职能。

在房地产市场领域，一方面，地方政府要执行中央政府制定的代表公共利益的房地产公共政策来对房地产市场进行调整。

另一方面，由于
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GDP 中占有相当大的比例，地方政府为了获得更高的政
绩，在执行中央公共政策的过程中会替换、抵抗、有选择地执行中央的公共政策。

再次，房地产公共政策的对象----地产商。

地产商的力量是非常强大的。

一
综合以上分析可以看出，我国房地产公共政策之所以达不到预期的效果主要
四、解决房地产政策问题的措施
（1）建立公共政策预警机制，化解政策风险。

这就要求建立房地产业现状识
别系统。

为准确判断房地产业景气现状，首先要对房地产业现状进行测定，其方业的现状进行判断，从而提前做好政策调整的准备，指导行业健康运行。

（2）加强公共政策的定量分析，提高政策质量。

房地产业极大的风险性和不确定性决定了其相关公共政策的风险性和不确定性，因此，房地产公共政策的
制订不能单凭主观想象、经验或直觉，在许多复杂的情况下，必须以精确、可靠的数字资料作为分析的依据，在资料整理方面必须运用各种科学的定量方法。

因此，提高统计数据的质量和建立适合我国房地产行业的定量分析模型是一个重要任务。

（3）建立独立完善的中央对地方政府的经济考核办法。

房地产对地方经济的直接价值有两点：①直接提高地方GDP 数字、就业率，提高人们对地方经济的信心；②地方政府因房地产行业发展而获得的土地出让金、税收等财政收入，可用于地方经济的扩大再生产（但这种扩大再生产具有滞后性，需要几年甚至更长的时间才能在地方经济指标上表现出来）。

正是有了以上两个价值点，地方执行同中央政策的博弈问题才会出现。

事实上，博弈是允许的，因为房地产具有明显的地域性，不可能一概而论，问题的关键在于如何正确地博弈。

我们可以清楚看到②反作用于①，促进①的进一步发展，但二者需要均衡发展，若地方政府过于重视①，忽视②，所谓的房地产过热就出现了。

现状是，我们过于重视①这个体现地方经济发展速度的最直接的数据，而各地政府大幅增长的财政收入如何更好地投入到经济建设中去，却很少被提及，这点可以从国内各大网站鲜有涉及到②的内容就可看出来。

参考文献：
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丁煌:政策执行[J].中国行政管理，1991年第n 期。

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谢经荣，等.房地产经济学[M].北京:中国人民大学出版社，2002.。