2015中海商铺带租约销售模式建议(经典版)
商业带租约销售方案
商业带租约销售方案一、背景介绍在商业地产领域，商业带租约是一种常见的租赁模式。
商业带租约是指商业地产拥有者将其拥有的建筑物和土地租赁给商户，并要求商户按照约定的方式开展相关业务。
在这种模式下，商业地产拥有者可以通过租赁商业带来取得稳定的租金收入，而商户也可以通过租赁商业带来获得在商业地产中经营的机会。
商业带租约的销售方案是商业地产拥有者或经纪人向潜在租赁商户介绍商业带租约的过程和策略。
本文将介绍商业带租约销售方案的重要内容和步骤。
二、商业带租约销售方案的重要内容1. 商业带租赁模式介绍首先，销售人员需要对商业带租赁模式进行介绍，解释商业带租约的概念和优势。
商业带租约的概念是商业地产拥有者将其拥有的建筑物和土地租赁给商户，并要求商户按照约定的方式开展相关业务。
商业带租约的优势包括稳定的租金收入、更好的投资回报率和共同推广的机会。
2. 商业带租约的租赁条款其次，销售人员需要详细介绍商业带租约的租赁条款。
租赁条款包括租金、租期、租赁的建筑物和土地使用权、装修规范、共享设施使用等内容。
销售人员应当以清晰和易懂的方式向潜在租赁商户解释这些条款，并解答他们可能存在的疑问。
3. 商业带租约的商业机会此外，销售人员需要向潜在租赁商户介绍商业带租约所提供的商业机会。
商业带租约可以为商户提供在商业地产中经营的机会，帮助他们吸引更多的客户和获得更大的市场份额。
销售人员可以根据商业带所处的位置、周边环境和目标客户群体等因素，向潜在租赁商户展示他们可以在这个商业带上实现的商业机会。
4. 商业带租约的推广策略最后，销售人员需要向潜在租赁商户介绍商业带租约的推广策略。
推广策略包括市场调研、品牌定位、宣传活动、合作机会等方面。
销售人员应当向潜在租赁商户展示他们将如何通过推广策略来提高商业带的知名度和吸引力，从而帮助商户获得更好的经营业绩。
三、商业带租约销售方案的步骤1.市场调研：通过进行市场调研，了解商业带所处的地理位置、竞争情况、目标客户群体等信息。
商业街店铺组合营销与租赁策略及运用方式
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带，是联系顾客的桥梁。
传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。
中间商在经营上与企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业，随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合时，往往得不到有效的合作。
特别是企业需要更换和调整业务人员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。
店铺组合营销，是将企业外部的店铺用契约和协议的方法组合起来，使其成为企业的经销店、特约经销店、特约批发商、连锁店、代理店，通过企业内部的销售公司、销售分支机构、办事处、营业所，在零批、零集渠道组成营销网络体系，用于解决中间商、代理商不能很好配合营销过程的矛盾，使企业的销售重心贴近市场，接近顾客，促进最终消费，提高企业的市场支配能力与市场影响能力。
实施店铺组合营销的方法步骤实施店铺组合营销离不开广泛的宣传组织工作，通过有效的宣传措施，达到目标市场上家喻户晓、人人皆知的程度。
要对店铺的布局、商业街、商业圈、住宅区情况进行调查，做好店铺组合的准备工作。
店铺组合要从零开始，一个店一个店的做工作，一条街一条街的做工作，然后把他们连成片，串成线，划分区域，组成网络，服务上门，送货到店，指定区域负责人，积极开展宣传促销活动。
送货服务要讲究方式、方法，要根据店铺的规模和销售能力而定。
先少量送货，试验出该店的销货量和销货期限的数据。
根据推算的数据，增减送货量和送货时间，及时结清账款，且不可采取店铺的人要多少就送多少的方式。
销不动的地方要及早将货调走，不可存在懒惰的思想。
不讲信用的店铺要果断撤点清账，与讲信用的店铺建立稳固长期的业务关系。
营销宣传人员要讲究体貌特征和言谈举止，要给人一种干净整洁、风度优雅、精力充沛、文明礼貌、精明智慧的感觉。
在生意场上还要表现忠实可靠，重信用、讲义气行为。
要能与各种文化层次的人打交道，切忌不能表现出一种高傲的思想情绪。
商铺以租代售的方案项目商铺以租代售建议方案
商铺以租代售的方案项目商铺以租代售建议方案项目商铺下一步销售建议方案一、方案背景情况按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自xx年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。
二、商铺销售结果未达预期的原因分析（一）项目住宅xx年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。
（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。
三、对商铺下一步销售建议商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。
（一）活动目的（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。
（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。
通过带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。
（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。
带租约销售模式方案
建立风险预警机制
通过定期检查和评估，及时发现潜在 的风险因素，并采取相应措施予以应 对。
强化合同管理
确保合同的严格执行和监督，对违反 合同规定的行为及时进行处理和纠正 。
完善风险分散策略
通过多元化投资组合和保险等方式， 分散和降低特定风险对项目的影响。
加强与法律顾问的合作
与专业法律顾问保持密切联系，及时 获取法律建议和支持，确保项目合法 合规进行。
明确双方权利和义务
详细规定出租方和承租方在租赁过程中的各项权利和义务，如租 金支付方式、租赁期限、物业维护责任等。
约定违约责任
对违反合同条款的行为，明确相应的违约责任和处罚措施，以便在 纠纷发生时能够迅速解决问题。
灵活处理特殊情况
针对可能出现的特殊情况，如房屋损坏、不可抗力等，制定相应的 处理条款，以保障双方利益。
品牌推广策略
品牌定位
明确产品的市场定位和目标客户群体，塑造独特的品牌形象和品牌 价值。
品牌传播
通过广告、公关、内容营销等多种手段，将品牌形象和产品信息传 递给目标客户群体，提高品牌知名度和美誉度。
品牌合作
与相关行业的知名品牌进行跨界合作，共同推广产品和服务，提升品 牌影响力和市场竞争力。
客户关系管理
开发商可能面临租赁市场波动 带来的风险。
在某些情况下，可能存在法律 风险和合规问题。
03
市场分析与定位
目标客户资者
寻求稳定投资回报，希望 通过租赁获得稳定现金流 。
首次购房者
希望以较低首付购买房产 ，并通过租赁减轻还款压 力。
地产开发商
希望通过带租约销售模式 快速回笼资金，降低开发 风险。
购房者获得物业所有 权的同时，也获得了 租赁收益权。
项目商铺以租代售建议方案
项目商铺以租代售建议方案一、项目背景近年来，我国房地产市场逐渐呈现出供大于求的趋势，尤其是商业地产领域。
许多开发商在项目开发过程中，面临着巨大的销售压力。
为了缓解这一压力，我们提出了“项目商铺以租代售”的方案。
此方案旨在通过租赁方式，先将商铺出租给商户，待市场成熟后再进行销售，从而实现项目价值的最大化。
二、目标市场1.目标客户群体：本方案针对的目标客户群体主要包括两类，一类是具有投资需求的个人投资者，另一类是具有经营需求的商户。
2.目标市场区域：根据项目地理位置、周边环境及市场需求，确定目标市场区域。
三、方案内容（1）初期租金优惠：为了吸引商户入驻，可以设置一定期限的租金优惠，如前三个月免租或租金减半。
（2）梯度租金：根据商户的经营状况，逐步调整租金，实现商户与项目的共同成长。
（3）长期租赁优惠：对于签订长期租赁合同的商户，可以给予一定的租金优惠。
2.营销推广策略：（1）线上推广：利用互联网平台，如公众号、微博、抖音等，进行项目宣传，吸引潜在客户。
（2）线下活动：举办各类线下活动，如招商会、行业论坛等，提高项目知名度。
（3）合作伙伴：与周边商家、行业组织建立合作关系，共同推广项目。
3.商户引进策略：（2）多元化经营：引进多种业态的商户，实现项目经营多元化。
（3）扶持政策：为商户提供一定的扶持政策，如装修补贴、税收优惠等。
四、实施步骤1.市场调研：对目标市场进行深入调研，了解市场需求、竞争态势等。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案。
3.租金定价：制定合理的租金定价策略。
4.营销推广：实施线上线下的营销推广策略。
5.商户引进：筛选优质商户，签订租赁合同。
6.项目运营：对项目进行持续运营管理，确保项目稳步发展。
五、预期效果1.提高项目销售率：通过以租代售方式，提高项目销售率，缓解开发商的资金压力。
2.增强项目竞争力：通过合理的租金定价和优质的商户引进，提高项目竞争力。
3.实现项目持续发展：通过持续运营管理，实现项目的长期稳定发展。
商铺带租约销售方案精编版
商铺带租约销售方案（拟）一、定位形象定位：1、地中海风情步行街，品味异国情调，格调生活！2、居家迪士尼购物乐园消费定位：服务小区居民，辐射周边区域人群；基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。
市场定位：开放式社区型的商业模式，（邻里中心，便利生活）完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”，以此来满足社区居民以及清远中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
商业业态定位：项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，且周边居住人群消费水平属中等，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此基础进行招商。
功能内容建材洁具、陶瓷、门窗、五金、涂料百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子、文仪超市日常生活用品餐饮冷饮、咖啡店、茶艺馆、休闲小吃、蛋糕面包店娱乐桌游、电玩（包括电视or体感游戏）、儿童乐园休闲书店、音像、文化廊、水族馆服务美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健、药店、彩票、家政、水店修理家电维修、手机维修商务商务服务中心、银行、证券、基金对于零售业，以中高档的零售企业和知名品牌为主，餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。
二、具体业态分布：建设前期、入住业主尚不多，以装修需求和最简单的生活需求为主，主要引进餐饮、家居装饰、建材五金等；其后陆续引进包括药店、超市、家居、家装设计、餐饮以及银行等等，完全渗透业主生活的方方面面，业主可以在家门口就解决生活所需。
三、招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主，招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；3、根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
中海项目商业物业运作报告
成功销售到泮"声物业絲背定位力营治理、物业治理商业项 ------- 后续物业销售、品牌塑造商业经 招商条件支持 促进 促进i按照双方前期交流成果，以下从销售、一、销售板块，前、商管、物管阐述。
物业经营定位一明确物业租售情形【房地产精品资料】 中海【格林威治城】 项目商业物业运作报告中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性 地产项目，因商业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的 整体规模和文化优势。
商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售; 二是商业连续旺场经营。
商业物业的成功销售保证进展商开发利益，商业 连续旺场经营利于项目的品牌塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有 相当的促进作用。
要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、 物管入手，形成系统的运作思路。
商业项目的运作流程及关系示意：探14#、15#、17# 1F 临街商业预留部分保留单位，作为其 2F 承租 商家的门厅，此部分商业暂不发售；探14#、15#、17#暂不作留存资产位置上的考虑，按照实际招商 情形再行定夺；销售模式销售 治理模式支持 成果支持2叭针对投资者制定不同的销售模式以迎合不同的投资内心。
投资自营的直截了当采纳自然销售模式；有的投资者对租金的要求比较理性，相对更看重收益的长期和稳固性，物业的升值空间，则采纳带租约销售，不承诺回报，通过招商引进品牌主力店实现销售；有的投资者看重投资保证，则采纳包租的形式销售；针对经营商家，有意向购买但前期资金压力较大的，采取租转售形式，待经营旺场后再行购买。
※ 14＃、15＃、17＃以及16＃、18＃的1F 非主力店位置所属商业按拟定的销售价格采纳自然销售，不带任何租约，业主可托付商旅公司招商；为了保证整个项目的规模档次，秩序化经营，有效幸免后期杂乱经营状况，按照商业规划的业态出现良好的商业形象，14＃、15＃外街主力点所属物业必须采纳带租约销售。
商铺租赁营销方案
商铺租赁营销方案前言随着城市化进程不断推进，商铺租赁也成为了房地产市场上越来越热门的一项业务。
但是，商铺租赁的市场竞争也日益激烈，如何通过营销手段实现商铺租赁的稳步增长，成为了商铺经营者必须面对的一个重要问题。
本文将从营销策略、渠道选择、品牌形象等多个方面，提出一些商铺租赁营销方案，希望能够给商铺经营者提供些许帮助。
营销策略1. 选对目标客户商铺租赁的最终目标是吸引租客，并将他们转化为可持续性的长期合作关系。
因此，我们要通过分析市场环境、了解区域特征，选定适合自己的目标客户，根据其需求特点进行定位和推广。
例如，如果商铺位于旅游景区，我们可以选择以旅游用户为目标，提供特色的旅游消费体验。
2. 千人千面的个性化服务商铺租赁不同于其他商品的销售，其租赁时间长、租赁面积广、租赁要求多样化等特点决定了每位租客的需求是非常独特的。
为能够满足这些多样化的需求，我们需要通过个性化定制、差异化服务等方式，实现千人千面的租赁模式。
比如为商户提供不同的装修样式、配备不同的设施等。
3. 利用线下场景线下场景仍然是商铺租赁最重要的推广方式之一，通过场景设计等方式，给租客留下深刻的印象。
例如利用店内摆设、店员服务等方式，创造商铺租赁特色之余打造一个舒适、愉悦的购物环境。
渠道选择1. 众筹平台众筹平台不仅仅是普通人众筹资金的场所，也是商家推广产品、策划销售活动的渠道。
商家可依托众筹平台通过妥善策划，制定合适的众筹方案进行低成本的广告宣传，还可以通过平台举办的各种线上线下活动为商铺租赁打造品牌声誉。
2. 社交媒体如今，社交媒体已成为商业活动的重要平台之一。
市场调研指出，社交媒体平台对于商家营销的重要性不言而喻，而且通过社交媒体平台，可以依托客户的朋友素质及口碑影响增强品牌的影响力。
因此，我们可以借助微信、微博等社交媒体，进行精准营销，实现信息分享、用户互动，不同客户等方面的利用。
3. 拓展经纪人拓展经纪人是商铺租赁推广不可或缺的一环，可以提升商铺租赁的范围及品牌知名度。
门面带租约销售方案建议
门面带租约销售方案建议嘿，各位老板、投资者，今天我来和大家聊聊一个热门话题——门面带租约销售。
这可是个技术活儿，不过别担心，跟着我，保证让你这门生意做得风生水起！一、项目背景咱们先来了解一下这门生意。
门面带租约销售，顾名思义，就是将门面房出售时，连同已有的租约一起转让。
这样做的好处是，买家可以直接接手现有的生意，省去了寻找租户的麻烦。
而卖家呢，也能因为租约的存在，提高门面房的价值。
二、市场调研1.了解区域市场要想做好这门生意，得了解你要操作的这片市场。
包括但不限于：区域经济状况：了解当地的经济状况，判断门面房的需求量。
人流量：考察周边人流量，判断潜在客户数量。
竞争对手：了解同区域内的竞争对手，分析他们的优劣势。
2.确定目标客户创业者：有一定的资金，但没有合适的门面房。
转行投资者：原本在其他行业投资，想转行做实体生意。
品牌连锁：计划在某地区开设分店的品牌连锁企业。
三、销售策略1.精装修展示为了让买家更容易接受，我们可以对门面房进行精装修，展示出其最佳状态。
这样一来，买家可以直接看到未来的生意潜力，提高购买意愿。
2.突出租约价值在销售过程中，要重点突出租约的价值。
包括：租金收益：展示租约带来的稳定租金收益。
租户信誉：介绍租户的信誉状况，让买家放心。
租期长度：强调租期较长，减少买家寻找租户的麻烦。
3.优惠政策为了吸引买家，我们可以设置一些优惠政策。
比如：购房折扣：给予一定程度的购房折扣。
赠送装修：赠送部分装修费用，减轻买家负担。
贷款支持：提供贷款服务，帮助买家解决资金问题。
四、推广宣传1.网络营销利用网络平台，进行广泛宣传。
包括：公众号：发布项目介绍、优惠活动等信息。
朋友圈：转发项目信息，扩大影响力。
网络论坛：发布帖子，吸引潜在买家。
2.线下活动举办一些线下活动，吸引客户关注。
比如：举办开盘仪式：邀请当地政府、行业专家等出席，提高项目知名度。
举办招商会：邀请潜在买家参加，现场解答疑问。
五、售后服务1.售后跟进在交易完成后，要对买家进行定期跟进，了解其经营状况，提供必要的帮助。
商铺销售逼定技巧
商铺销售逼定技巧商铺销售技巧是商店销售人员必须具备的基本能力，它直接关系到商铺的销售业绩和顾客的满意度。
下面就商铺销售技巧进行详细的介绍。
一、积极主动招呼顾客在商铺销售中，一个重要的技巧就是要积极主动招呼顾客。
当顾客进入商铺时，销售人员应立即上前打招呼。
招呼时要热情、自信，并通过友好的问候，让顾客感到受到了重视。
通过主动招呼顾客，销售人员能够更好地了解顾客的需求，并及时提供帮助，从而提高销售机会。
二、了解产品特点和优势销售人员需要详细了解商铺销售的产品特点和优势。
只有对产品非常了解，才能够在销售过程中向顾客传递正确的信息。
通过了解产品的特点，销售人员能够更好地为顾客提供详细的解答，并给顾客带来更好的购物体验。
在销售过程中，可以通过各种方式（例如产品培训、产品手册等）来提高对产品的了解程度。
三、倾听并理解顾客的需求销售人员在与顾客交流时，一定要注重倾听并理解顾客的需求。
通过倾听顾客的需求，销售人员能够更准确地了解到顾客的关注点和需求，从而提供更有针对性的产品推荐。
倾听也是建立良好沟通关系的基础，通过倾听体现出对顾客的尊重和关心，能够增加顾客对商铺的好感度，提高销售机会。
四、提供个性化推荐和建议根据顾客的需求，销售人员要能够提供个性化的产品推荐和建议。
通过了解顾客的喜好、预算以及购买目的，销售人员可以向顾客推荐最适合的产品，同时能够根据顾客的要求提供相应的建议。
个性化的推荐和建议能够满足顾客的需求，提高购买的意愿和满意度。
五、维护良好的顾客关系六、学习销售技巧，提高专业素养销售技巧和专业素养的提升对于商铺销售人员来说非常重要。
除了具备基本的销售技巧之外，销售人员还需要不断学习和提升自己的销售能力。
可以通过参加销售培训、阅读相关的销售书籍、观察其他销售员的销售方法等方式来提高销售技巧和专业素养。
七、保持积极的心态和良好的形象销售人员在工作中要保持积极的心态和良好的形象。
销售工作是一个与人直接接触的职业，销售人员的形象和态度对顾客产生很大的影响。
日出·海上商铺营销方案
日出・海上商铺营销方案一、商业入市时机分析：因项目目前周边人气不足，居住氛围尚不浓郁，商业氛围几乎没有，周边其他项目如福海新城、金椰都花园商业也尚未启动，没有实现商业联动，导致和平大道的商业人流到福海新城就断链，商业效应不能延伸到本项目，虽然江南城有商业，但由于目前尚未建成，也不能与本项目联动。
为了实现项目商业价值的最大化,建议待和平大道、海景路通车（至少在海景路通车后）入市才能体现出本项目的商业价值，从而能卖获得一个较为理想的销售价格。
另考虑到目前关注商业客户较多，商铺入市时间拖延太长将降低一些客户的购买热情。
建议商铺最早入市时间在海景路通车前一个星期内。
二、日出海上商铺SWOT分析：（一）优势：1、规模优势。
总面积660。
平米，底商商业构成长达310米的商业街。
2、众多居住小区环绕，未来人气有保证。
本项目一、二期，6。
0亩江南城，以及紧项目二期的民生燃气住宅小区用地，其中友和金城、国森花园均未规划商业，未来项目周边的居住人口将达2—3万人，而这种居民人气将构成商业街消费的最主要人群。
3、规划前景优势。
项目紧邻白沙门公园、环岛路、海新大桥，待它们建成日后来此观光旅游的过往客户也将成为项目商业的消费人群。
4、位于海景路与和平大道交汇的十字路口，商铺全部为街铺。
（二）劣势：1、项目周边目前居民不多，人气不旺。
（三）威胁点：1、江南城项目临和平路拥有一定量的商业，而且也建设有商业街，这将和本商业街形成直接竞争。
2、福海新城位于和平大道与五东路交汇的十字路口，从目前来看，其地段相比本项目要好，其商业对本项目商业构成较大威胁。
（四）机会点：1、白沙门生态公园和环岛路建设带来的游玩客户，将给项目商业带来不少商机。
2、海甸岛中高档商业消费街区的缺失给本项目异军突起，强力入市提供了机会。
3、如项目二期临海景路和和平大道依然规划商铺，这样项目商业将更具规模，对周边的辐射力更强、辐射范围更远。
第一部分：日出海上商业定位一、商业形象定位“新外滩芭堤雅风情休闲购物商业街”和项目小区芭堤雅风情园林设计相呼应，在商业街的风格上也延续这种以休闲内涵为主题的商业购物街，以主题式商业街区形象增加项目商业的辐射力和吸引力。
成都某大型商业综合体带租约销售模式
成都某项目对带租约销售模式的运用
成都某项目总占地150亩，商业体量30万平方米，其中一期商业约10万平方米总投资20亿元，拟建成中国西部唯一体验式时尚商业综合体，是一个典型的商业大盘。
表1-16项目概况
1. 项目的设计规划
项目地块较方，化为两个组团，商场开口以及二期的商业步行街面临主干道双楠大道，昭示性强，两地块间有通道，可把集中式商业人群分流到商业步行街。
一期主要是由集中式商业和一条步行街组成，集中式商业自持，步行街销售1~3 F，4~7F自持。
此地块主要是积聚人气。
二期地块是由公寓及底商商业步行街组成，地块中间设有3栋独立式商业。
业态规划模式较为常规，1~3F为百货，4F为儿童中心，5F位餐饮区，6F为电影院、。
商铺租赁营销方案
商铺租赁营销方案背景商铺租赁作为商业经济中的一个重要环节，其营销方案的制定和实施对商铺租赁企业的成败至关重要。
随着互联网的普及和技术的进步，传统的商铺租赁营销方式已经开始缺乏效果，迫切需要各企业结合当今的社会和市场现状，制定出一套适合自身的营销方案。
目标制定适合商铺租赁企业的营销方案，提升企业的品牌知名度和租赁业务的转化率，从而增加企业的营收和利润。
方案市场调研首先要进行针对目标客户群体的市场调研，了解当今市场中租赁行业所处的发展阶段和主要竞争对手情况。
得出的市场需求、客户画像、目标客户等信息可以为制定后续的营销方案提供有效的参考思路。
品牌建设品牌建设是任何一个企业发展的基础，一个好的品牌能够为企业带来良好的口碑和经济效益。
商铺租赁企业在品牌建设方面需要注重如下几个方面：•品牌形象：企业的宣传标语、标识、LOGO等形象需要符合当今市场消费者的审美趣味和视觉要求，强调企业的文化特色和定位。
•网络宣传：通过搜索引擎优化(SEO)、社交媒体营销以及网络广告投放等方式提升企业的知名度和形象。
•员工形象：企业员工作为品牌的形象代言人，在形象素质、服务质量、专业能力等多方面都需要注重细节，树立良好的企业形象。
多渠道宣传现如今的消费者更加注重体验和感受，传统的广告宣传方式已经不能满足消费者的需求，商铺租赁企业需要采取多渠道的宣传方式来满足客户需求，创造更好的购物体验。
•展示楼盘：直观展示商铺的装修风格、面积分布、地段优势等信息，让客户可以直观地感受商铺的优劣。
•活动营销：通过开展各种有趣的活动，如商铺开幕典礼、优惠促销等，吸引更多的潜在客户，提升转化率。
•口碑营销：顾客的推荐和评价对消费者的决策至关重要，商铺租赁企业可以通过引导客户为自己的品牌口碑站台，鼓励客户在社交媒体等平台上留下正面评价，提升品牌形象和知名度。
数据分析数据分析是现代营销领域中不可或缺的一部分，通过对目标客户的行为和消费习惯进行分析，可以制定更为精准的营销战略。
【免费】【商业地产】中海商铺带租约销售模式建议
中海商铺带租约销售模式建议1、利弊分析〖优势〗：➢投资者收益能够定期稳定地直接从经营者手中收取，减少销售后的不确定因素，一定程度上降低并适当控制了投资者的风险。
➢能促使商铺按前期定位和预期规划控制业态的分布和比重，保证商业布局的合理性，避免零散出租造成的盲目竞争互相压价现象，也可控制租赁的节奏，能迅速进入良性循环的轨道。
➢租约意味着商铺本身良好的市场前景，而表明投资空间大，市场价值高，商铺未来的租售价都将出现一定的提升，并将带动周边其他商铺的经营。
〖劣势〗：➢商业机构可能因为经济环境萧条或自身原因陷入暂时的经营困难，不能及时支付租金，将会影响到投资者的收益，继而会引发相关纠纷。
➢若在租约期内部分业主出售产权，将会对商铺的整体运营产生影响。
2、具体形式先将商铺出租，由贵司和租赁方签署租赁协议，并在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，然后将商铺卖给投资型客户，同时在销售合同里明确“此铺已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。
租务管理均由中海物业全程操作。
3、实施方案由贵司发起并牵引各方而成，首先寻找商业机构洽谈租赁事宜，直到与商业机构达成租赁意向并谈好租期、租金价位等一切出租事宜后，将商铺产权出售给投资者。
投资者缴纳首付款，与贵司联系好的商业机构签订正式租赁合同。
实施过程中需要贵司具体协助事项：➢由贵司联系商业银行帮助投资者办理按揭贷款业务。
➢由贵司联系担保公司，由投资者和该担保公司签订担保合同，确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜，担保公司因为担保责任要向投资者收取担保费。
➢由投资者和中海物业签订委托管理合同，由中海物业代为管理商铺管理事宜，代为收取商业机构支付给投资者的租金，并向投资者收取租务管理费。
4、合同流程建议贵司在投资者购买商铺之前联系好商业机构(承租者)、担保公司、银行、中海物业(租务管理者)，并得到这些公司的合作允诺，接下来进行带租约产权式销售，在售给投资者商铺的同时，投资者现场同时签订以上各个合同。
带租约销售
带租约销售带租约销售2007-07-06 10:46所谓带租约产权式销售,是商业地产的一种全新销售模式,面对的客户群主要是投资型客户。
具体形式是先将房屋出租,在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”,此后再将房屋卖给投资型客户,同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租,并明确租期、租金、租户等”。
租务管理均由专业部门,即租务管理部全程操作。
这种销售模式是最近几年才在国内兴起的一种销售模式,由于它解决了国内中小投资者投资渠道不畅和开发商融资渠道不畅的双重困难,不少房地产公司通过运作带租约产权式商铺项目获得了巨大的成功,但是国内大部分开发商对这种销售模式并不熟悉,本文着重介绍这种销售模式的运作机理。
带租约产权式销售的实施方案带租约产权式销售模式是由开发商发起并牵引各方而成,开发商首先开发商用楼;然后寻找商业机构洽谈租赁商用楼问题,直到大商业机构同意租赁该商用楼,并谈好租期、租金价位等一切出租事宜后;开发商才把商用楼进行产权分割出售给投资者,每个投资者购买一份或几份产权;投资者缴纳首付款后,可以与开发商联系好的商业机构签订正式租赁合同。
与此同时,开发商联系商业银行帮助投资者办理按揭贷款业务;开发商联系担保公司,由投资者和该担保公司签订担保合同,确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜,担保公司因为担保责任要向投资者收取担保费;开发商联系物业公司,由投资者和物业公司签订委托管理合同,由物业公司租务管理部代为管理商用楼管理事宜,代为收取商业机构支付给投资者的租金,并向投资者收取租务管理费。
投资者只需交纳首付金,办好一切手续后,就可以坐等租金的到来,直到付清按揭贷款,房产就完全归自己所有。
2004年,青岛富捷房地产开发公司首次在广发金融大厦写字楼项目中“试点”。
该项目对中小投资者是非常诱人的:以广发金融大厦503房间为例,该房间154平方米,每平方米售价5830元,总计价款897820元,首付367820元后,余款办理10年银行按揭,每月还款5800元。
商铺及酒店销售模式
商铺销售模式目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。
一、纯销售二、带租约销售三、返租销售：分为短期返租（一般为3年）和长期返租（一般为10年）四、投资型商铺销售一、纯销售：即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。
优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。
适用于：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。
二、带租约销售即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。
优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。
劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
适用于：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。
针对带租约销售所带来的问题，可以通过以下方式解决：①建议成立统一的商业经营管理公司：小商家及业主均担心商业街后期经营管理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心；②未签订预订租赁合同的新租户：事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主，在签订预订租赁合同时出示《放弃商铺优先购买承诺书》及《三方协议书》，请租户签字确认，以免今后产生纠纷。
③在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。
项目商铺以租代售建议方案
.项目商铺下一步销售建议方案一、方案背景情况按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自2015年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。
二、商铺销售结果未达预期的原因分析（一）项目住宅2015年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。
（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。
三、对商铺下一步销售建议商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）资料Word.对客户购买商铺行为进行引导。
（一）活动目的（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。
（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。
通过带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。
（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。
商铺出租的经营技巧
商铺出租的经营技巧商铺出租是一项重要的商业活动，对于商业地产的所有者和租户来说都非常关键。
在选择合适的商铺租赁经营技巧时，必须考虑到多个方面的因素。
本文将介绍一些商铺出租的经营技巧，帮助商铺所有者和租户实现商业成功。
1. 准确定位目标市场在商铺出租经营中，准确定位目标市场至关重要。
商铺所有者和租户都需要了解自己的目标客户是谁，他们有什么需求，以及如何满足这些需求。
只有明确目标市场，才能有针对性地进行市场营销和经营策略的制定。
2. 提供多样化的租赁方案商铺所有者可以考虑提供多样化的租赁方案，以满足不同类型租户的需求。
灵活的租赁方案可以包括长期租约、短期租约、部分出租、合作共享等。
这样做能够吸引更多的租户，并且满足不同租户的经营需求。
3. 了解市场竞争对手在商铺出租经营过程中，了解市场竞争对手是至关重要的。
商铺所有者和租户需要研究竞争对手的经营策略、产品定价、市场占有率等。
通过了解竞争对手，可以更好地制定差异化的经营策略，提高自身的竞争力。
4. 保持商铺的良好维护无论是商铺所有者还是租户，在经营过程中都应该保持商铺的良好维护。
商铺外观的整洁、商铺内设施的维修和升级都是至关重要的。
一个良好维护的商铺会给租户留下良好印象，吸引更多的客户，提升商业价值。
5. 加强客户关系管理在商铺出租经营中，加强客户关系管理是非常重要的。
商铺所有者和租户应该与客户保持密切的联系，了解客户的需求和意见。
定期进行客户满意度调查，并根据客户反馈进行改进。
良好的客户关系管理可以帮助商铺在竞争激烈的市场中获得竞争优势。
6. 制定合理的租金政策商铺所有者在确定租金政策时应该合理考虑市场需求和商铺的实际情况。
如果租金过高，可能导致租户流失；如果租金过低，可能导致商业价值下降。
因此，商铺所有者应该根据市场需求和商铺的独特价值，制定出合理的租金政策。
7. 不断提升经营能力商铺租户应该不断提升自己的经营能力。
他们可以通过参加行业培训、学习市场趋势和竞争策略等方式来提高自己的经营技巧。
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• 所有千锤百炼的广告行为，都是为了在一朝一夕 的“活动”中，形成厚积薄发的“泻洪”效应。 • 所有的广告行为，都需要融合卖点、表现卖点。 所有的销售行为，都依托于卖点、归结于卖点。 • 所以，“活动”就是所有广告行为的核心和大旗， “卖点”则是所有销售与广告行为的核心和灵魂。
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销售执行必须完成的书面文件
破译卖点诉求
• 《产品卖点解析》(解析图表)
• 《开盘定价策略》(方案\价格表) • 《开盘销售政策》(方案)
制定销售价格
提高成交概率
• 《销售培训方案》(方案\日程表)
提高人员素质
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二、工作核心
物 料 户 外
9.2 认筹
培 训 价 格
公关 活动
媒 体
卖 场
9.24 开盘
产品 卖点
政 策 销 控
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9月15日(周五)晚报、楚天软文预告，第2次短信预告 聚人气
传名气 9月18日(周一)第3次电话邀约(定向C/Ｄ类人群) A国际型、开放型的一流外校 B首次邀请其他社区参观
一、工作内容
执行 广告 物料 媒体 公关 户外 卖场 销控 价格 卖点 销售 培训 政策
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广告 物料 户外 社区户外 城市户外 公关 媒体 报广 短信 网络 卖场 会所
VI 基本物料
平面物料
教育咨询
公开认筹
聚人气 传名气 引客源 促成交
A已经入学的家长 中有购房意向的 10组
C其他储备客户 20组
40% 40%
20%
Ａ类人群：有效客户 Ｂ类人群：有效客户 Ｃ类人群：有效客户
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活动信息释放：
9.2
外校开学庆典与 二期VIP认筹会
B老业主 及其亲友 100人
C江夏关山 社区居民 150人
D部分VIP客户 与本周看房客户 100人
25% 37%
13% 25%
Ａ类人群：潜在客户 Ｂ类人群：有效传媒 Ｃ类人群：潜在客户 Ｄ类人群：有效客户
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使固有的客 户资源利用 率最大化。 利用外校， 巩固既有客 户层，寻找 新客户层。 增加产品复合价值, 增强新客户的信心, 并为其不断制造新 的信息传播借口。
A老客户带新客户
B发掘新的客户层
C新客户带新客户
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促成交
A本周看房客户赠券入场
A用活动增强客户信心和兴趣
B打入应邀友邻学校内部
B用大奖刺激ＢＣＤ类人群
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活动⑷开盘预热
9.19
外校公开课与 社区开放日
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关于工作内容的小结
• 先知道我们为什么而做，再明确我们必须做什么。 • 明确做什么，是怎么做、什么时候做、谁来做的前提。
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• 做什么不等于“用什么”，“有备无患”总胜过“临阵 磨刀”。 • 做的再多或再少，都要归纳成一张大家都清楚的纸。
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8.27
外校教育咨询与 子女成长环境论坛
活动简介：8月27日(周日白天)· 会所大厅 “美加外校少儿教育与教育环境联合咨询会”
通过VCD演示、PPT讲解、模型示意、实景参观、
专家答疑、VIP申领等形式，进行联合介绍。
活动：四大功能
远郊盘 入住率不高
聚人气 传名气 引客源 促成交
竞争激烈 大盘气度 特色教育 高知盘 客户层次多 客源分布广 实景提升信心 人气推动攀比 政策激发冲动
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活动：一条主轴
聚人气 传名气 引客源 促成交
9月4日(周一)邮件邀约，第1次短信预告
9月5日(周二)营销中心第1次电话邀约完成 9月7日(周四)晚报、楚天硬广预告，第2次电话邀约
9月8日(周五)晚报、楚天软文预告，第2次短信预告 聚人气
传名气 9月9日(周六)第3次电话邀约(定向Ｄ类人群) A首次师生居民互动公益活动 B首次邀请友邻学校参加
引客源
外校教育咨询与 8月24日(周四)学校、营销中心第1次电话邀约完成 子女成长环境论坛 8月25日(周五)晚报、楚天软文预告，第2次短信预告 8月26日(周六)第3次电话邀约(定向Ｃ类人群) 聚人气 传名气 A广告和软文宣传 B网站和短信宣传 C电话和邮件宣传
引客源 突出外校，
拉大与同类 促成交 楼盘广告的 诉求差距。
营销中心
外展点 工地包装
教师节
公开课 开盘
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广告执行必须完成的书面文件
控制卖点诉求
• 《广告投放策略》(方案)
控制广告节奏
• 《广告投放计划》(日程表)
控制投放成本
• 《广告投放预算》(图表)
控制传达效果
• 《广告设计方案》(设计稿)
“美加分校首届教师节晚会暨首届美加百家秀” 除分校师生外，邀请老业主、意向客户和附近中 小学师生代表参加，以文艺和互动节目为主。 B老业主 及其亲友 200人 C周边学校 师生代表 100人 D前期VIP客户 本周看房客户 100人
Ａ类人群：有效传媒 Ｂ类人群：有效传媒 Ｃ类人群：潜在客户 Ｄ类人群：有效客户
设立热心关注奖 和幸运奖,调动现 场气氛。 现场成交Ⅰ期的 客户加赠礼品， 现场申领VIP的客 户可优先选房。
对子女就学为目 的的家长类客户, 可隐秘说明有少 量分数线照顾。 对少数大额客户, 可安排内定名单, 以大奖诱惑。
A公开促销政策
B现场促销政策
C隐秘促销政策
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活动简介：9月19日(周二白天)· 外校/社区
9.19
外校公开课与 “社区开放日”
“首届美加分校公开课“与”首届美加社区开
放日” 邀请友邻学校教师、关注外校的意向客户旁听， 同时邀请江夏、关山居委会组织居民参观社区， 体验健身、会所、泳池等服务与老年社区规划。
聚人气 传名气 引客源 促成交
A友邻学校 教师与领导 50人
利用电子传媒 深入"高知"和 "准高知"人群 的信息领地。
制造接触理由, 突出核心优势, 表现企业实力, 增强客户兴趣。
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客户吸引与转化：
8.27
Ａ类人群：部分已是老客户，或者可以带来新客户；
Ｂ类人群：可以从中发掘新客户，或者带来新客户； 外校教育咨询与 子女成长环境论坛 Ｃ类人群：已经对产品发生兴趣，增强了解和信心； 并制造信息传播点，扩大新客户传播面。 聚人气 利用外校， 传名气 引客源 促成交
8月27日(周日)教育咨询论坛现场公布并邀约
8月28日(周一)网站预告，邮件邀约，第1次短信预告
8月29日(周二)营销中心第1次电话邀约完成 8月31日(周四)晚报、楚天硬广预告，第2次电话邀约
9月1日(周五)晚报、楚天软文预告，第2次短信预告
9月2日(周六)第3次电话邀约(定向Ｂ/Ｃ类人群) 聚人气 传名气 引客源 促成交 A学校是家，社区也是家 A进一步吸引ＡＢ类客户 A用外校证明实力和诚信 B现场公布“美加奖学金”计 划 B扩大ＡＢ类客户的口碑效应 B用“美加奖学金”激励ＡＢ类客 户
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活动⑶认筹聚势
9.9
教师节活动与 “美加百家秀”
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9.9
教师节活动与 “美加百家秀”
活动简介：9月9日(周六下午)· 湖滨花园大酒店
聚人气 传名气 引客源 促成交长 30组
C其他储备客户 10组
20% 20% 60%
Ａ类人群：有效传媒 Ｂ类人群：潜在客户 Ｃ类人群：有效客户
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8.27
活动信息释放： 8月21日(周一)网站预告，邮件邀约，第1次短信预告
聚人气 传名气 引客源 促成交
A分校师生 与家长代表 800人
17%
8% 8% 67%
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活动信息释放：
9.9
教师节活动与 “美加百家秀”
8月28日(周一)网站预告，专函专人邀约友邻学校 9月1日(周五)营销中心现场公告,友邻学校海报 9月2日(周六)开学典礼及VIP认筹会现场公布
活动：层层递进
8.27
外校教育咨询与 子女成长环境论坛
9.2
外校开学典礼与 二期VIP认筹会
9.9
教师节活动与 “美加百家秀”
10.21
外校秋季运动会与 “美加百家赛”
9.24
双语灯谜会 与开盘庆典
9.19
外校公开课与 社区开放日
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外校旁 湖畔湾 武汉最大高知社区
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目 录
一、工作内容…………广告 & 销售 二、工作核心…………活动 & 卖点 三、工作重点…………诉求 & 价格 四、工作计划…………投放 & 执行