代建管理方案

XXXX商业中心项目代建方案

XXXX商业中心项目是XXXX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含XX华润商城与XX商务酒店，总建筑面积145600平方米,投资总额9。698亿元,是XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月，XX集团公司成立了全资子公司XXXX商业开发管理有限公司作为项目管理公司，负责该项目具体运作，为了明确建设过程中XX集团公司与XX开发公司双方的权利义务关系，提高项目的建设管理水平和投资效益，制定本代建方案。

一、委托代建的工作范围和内容：

（一）按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计及初步设计评审，按照批准的初步设计，组织建筑施工图设计及各专项设计；

(二）负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续;

(三）按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购;

(四）负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订；

（五）负责项目施工全过程的组织管理,办理竣工验收手续；

(六）负责组织编制项目的预算，组织项目的竣工结算;

(七）负责工程档案资料的整理和移交，负责向集团公司办理资

产移交手续；

（八）负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划;

(九）按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请,并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。

二、双方的权利义务关系

（一）集团公司的权利与义务

1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划;

2、审核批准项目的初步设计；

3、审定项目的概、预算书和工程决算报告;

4、审核批准项目的招投标方案;

5、审核项目的重要合同；

6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付，并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款；

7、协调与政府部门的关系,配合开发公司办理各项建设手续；

8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查;

9、按合同约定支付代建管理费；

10、参加项目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。

（二）开发公司的权利与义务

1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；

2、按照集团公司审定的项目建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购，行使招标人的权利和义务；

3、代表集团公司与施工单位、监理单位、材料供应等与项目相关方进行合同谈判，参与签订集团公司、开发公司、施工单位或供应单位为主体的三方合同；

4、代表集团公司行使项目建设(施工)过程中业主方的管理权利和义务,签署各类项目管理文件或函件，直接对项目的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价控制负责;

5、按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出工程资金拨付申请,按项目建设进度支付施工、监理等单位工程款，并监督其资金使用情况；

6、根据项目建设规模组建项目管理团队,申请取得房地产开发资质，合理使用代建费；

7、开发公司在项目管理过程中的各项活动不得超出本方案授权范围；

8、接受并协助集团公司对项目建设过程的各项监督检查；

9、应根据相关会计制度的规定进行工程项目的会计核算；

10、及时组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划。每月5日前向集团公司上报项目建

设进展情况和资金使用情况，及时上报建设过程重要环节和重大突发性事件；

11、代表集团公司办理项目产权登记手续,做好项目有关工程资料及财务资料的收集、整理和移交工作.

三、代建的风险控制

根据房地产开发企业管理与代建制的特点，结合集团公司《项目建设管理指导意见》、《招标投标管理办法》等相关规定,在项目建设过程中集团公司应就以下方面对项目建设进行适度的监督与控制。

(一）投资总额控制

XX商业中心项目的概算及预算应委托具有相应资质单位和人员编制,并报集团公司董事会审批。原则上工程预算不应超出工程概算。

建设过程中的各项成本支出应严格按照工程预算执行，单项工程成本超出工程预算的，应及时报集团公司财务部备案.

由于下列原因，致使工程实际投资与原批准概算发生变化,需对原批准概算进行调整的,按照集团公司工程概预算管理的有关规定执行：

1、不可抗力；

2、国家重大政策或技术规范发生调整；

3、从项目实际出发，经集团公司批准对项目内容、标准等设计方案有重大变更；

4、因受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术调整;

5、主要材料、设备价格上涨幅度超出原批准概算不可预见费率。

（二）授权与监督

1、施工及采购授权:

1）代建过程中涉及《XX集团招标投标管理办法》规定需要进行招标的，按招标投标管理办法执行.

2）不符合招标条件的小型或零星项目招标、小宗设备材料采购可通过议标程序进行。工程项目在20万元(含）以上、设备材料采购金额在20万元（含)以上的报集团公司审批确定，在上述额度以下由开发公司内部审批确定。

2、合同授权：

1）授权开发公司进行项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等与XX商业中心项目相关的所有合同的谈判，签订集团公司、开发公司、施工或供应单位为主体的三方合同，并在合同中约定由开发公司承担建设单位的相应法律责任；

2）单项工程（合同）在20万元（不含)以下的,由开发公司内部审批。

3）单项工程（合同）金额在20万元(含）以上的，经开发公司审核后应报集团公司审批。按合同金额大小，集团公司分级次进行合同审批（法定代表人授权委托书见附件三）,流程如下表：

XX商业中心项目合同审批流程表