营改增后不动产在建工程转固定资产问题探讨

营改增后不动产在建工程转固定资产问题探讨

作者：梁庆海刘桂涛

来源：《中国乡镇企业会计》2018年第05期

摘要：营改增后，如何准确把握不动产在建工程成本核算和归集，并及时转固定资产，在实际工作中逐渐成为突出的问题。本文从不动产在建工程转固存在的问题、风险分析及提出对策措施等方面进行探讨，以期为企业生产经营管理决策提供参考依据。

关键词：营改增；不动产；在建工程；固定资产

2016年5月1日起全面实行营改增后，企业在不动产在建工程管理方面面临一些风险问题，及后续转固定资产的要求也会带来变化，企业应把握好不动产在建工程成本核算，其涉及金额较大，周期较长，核算内容较为复杂，对于如何准确计量其转固定资产后价值显得尤为突出。不动产在建工程是指企业正在建设而尚未竣工投人使用的不动产建设项目，其科目主要用于核算企业基建、技改等不动产在建工程发生的成本。

一、不动产在建工程转固存在的问题

1.不动产在建工程转固不及时。《企业会计准则第4号一固定资产》应用指南规定：已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需调整原已计提的折旧额。但在实际业务处理中，对不动产在建工程是否已达到预定可使用状态的判定有不同理解，当存在下列情况之一时，财务人员会认为所购建的固定资产已达到预定可使用状态：（1）固定资产的实体建造工作已经全部完成或者实质上已经全部完成；（2）已经过试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或者能够稳定地生产出合格产品时；（3）不动产在建工程后续的支出金额很少或者几乎不再发生；（4）所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，即使有个别地方与设计或合同要求不相符，也不足以影响其正常使用。

这种转固模式具有一定的被动性和滞后性，同时整个系统流程缺乏有效的规范，财务人员对于不动产在建工程项目是否达到预定可使用状态不能进行准确的职业判断，主观性较强。

2.不动产在建工程转固金额不准确。在实际发生的不动产在建工程项目中，经常会出现不动产在建工程项目已经完工，而承包方不能开具全额发票的情况，企业只能根据所取得的发票进行入帐。在转固定资产时，一般会出现两种情况：一是按照在建工程实际发生金额暂估价值进行转固；二是按照工程合同金额暂估价值进行转固。如果转固金额高于或低于最后的工程项目金额，计提的固定资产折旧金额大于或小于调整后的折旧金额，这样会增加或减少当前费

用。同时由于工程项目结算审计时间长，固定资产价值调整次数较多，固定资产原值不断调整，进而导致固定资产的价值不完备，不利于企业固定资产的管理。

3.不动产在建工程办理转固流程过于复杂。由于不动产在建工程项目的建设周期长，涉及内容复杂，其办理转固定资产的流程也是过于繁琐。办理竣工验收要有审计部门、财务部门、项目管理部门及施工单位等单位对工程项目进行审计决算。由于项目清单数据量大，工程项目管理部门要将数据逐一核对并对应到资产上，最终就会导致交付清单只是就主要交付明细进行核对，无法实现账上的固定资产与实物资产的价值相符。

二、不动产在建工程转固的风险分析

1.审计上的风险。不动产在建工程转固不及时或转固金额不准确，会影响到企业当期的折旧费用，从而影响企业当期的利润。从审计的角度来说，这是一种故意调节当期利润的违规行为，这就会影响企业财务信息质量披露的准确性，造成会计信息失真，给企业带来审计风险。

2.资产管理上的风险。不动产在建工程项目建设完工后不及时转固定资产，在账务上仍体现为在建工程，由于在建工程和固定资产的管理要求不一样，从而造成资产管理的真空状态，资产的安全完整得不到保障、资产的价值得不到有效的发挥。

3.税务上的风险。营业税改征增值税后，不动产进项税的抵扣采用分期的方式，并且对按固定资产核算的不定产的获得时间采取时间的限定。5月1日后，增值税一般纳税人不论是按固定资产核算还是在建工程的不动产，进项税额的抵扣不能一次性扣除，需要分两年在销项税额中抵扣，并且这两年的抵扣比例是不相等的比例：第一年为60%，第二年为40%。需要注意的是，抵扣的60%可在取得扣税凭证当期直接扣除，而40%的部分需要在获得扣税凭证当月起的第13个月才可以抵扣。倘若企业对政策的内容和规定理解不透彻，会导致当前多抵扣进项税。根据《房产税暂行条例》的规定，企业拥有的房屋、建筑物应缴纳房产税，若不动产在建工程项目完工后不及时办理“转固”手续，可能会遗漏房产税的申报，从而造成税务风险。

三、不动产在建工程转固的对策措施

1.明确不动产在建工程转固时间。在项目工程建造过程中，不动产在建工程发生的成本进行归集，当不动产在建工程完成主体工程建造，基建部门应实时掌握工程进度，以及工程验收工作的准备工作，及时编写工程项目进度表，定期通报给财务、审计及相关部门，便于加强财务部门与基建工程管理部门的沟通。同时，财务部门要实时收集不动产在建工程的建设情况，作为判断是否达到转固条件的依据。在编制《固定资产交付清单》时，由基建工程管理部门对工程项目进行单项资产的划分，确定单项资产的成本。财务部门核实工程管理部门提供的《固定资产交付清单》中单项资产划分以及成本归集的准确性。

2.增强基建工程相关部门之间协同。首先要建立资产全流程管理模式，以解决实物资产管理难题。其次各部门之间要不断强化沟通协调，推进不动产在建工程及时转固定资产。最后基

建、财务、审计、纪检、办公室等相关部门应建立定期沟通协调机制，实时掌握工程进度，根据不动产在建工程项目进度确定工程支付，共同确定不动产在建工程转固定资产时间，做好资料归档。

3.做好不动产在建工程项目台账。工程项目在立项之初就安排专人负责台账管理，从工程项目的立项、招标、开工，到工程项目的建设、决算、验收等环节，建立详细的记录档案，确保工程项目支出有迹可循，这样能够准确核定不动产在建工程转固金额，界定转固时间，做到固定资产的高效管理。

参考文献：

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