第七章收益还原法练习(含答案)
收益还原法、市场比较法习题
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年。
某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。
2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
（1）根据以下条件采用市场比较法（至少选择三个比较案例）测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。
收益还原法
收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
第七章 收益还原法练习(含答案)
第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.647、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.488、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
最新不动产估价-收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
土地估价实务基础：收益还原法题库考点(三)
土地估价实务基础：收益还原法题库考点（三）1、问答?为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价（江南博哥）格与成交日期。
（2）交易情况分析判断。
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍。
因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
正确答案：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A=（1+1.2%）2×（1+1.8%）4=1.0999可比实例B=（1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265可比实例C=（1+1.2%）1×（1+1.8%）4=1.0869（3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地产状况修正系数的计算（4）计算比准价格2、多选收益还原法中，关于确定客观收益一般要注意的因素说法正确的是（）。
A.收益是安全可靠的B.收益是现状下实际取得的收益C.收益可以是无规律产生的收益D.土地的总收益是具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益E.收益必须是持续且有规律产生的收益正确答案：A, D, E3、问答?某市的容积率修正系数表（见表7-5）。
房地产评估第7章
《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。
收益还原法练习
第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。
A 、B 、830.45C 、D 、7、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。
A 、B 、476.98C 、D 、8、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A ． 4858B ． 5200C ． 2700D ． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=表示（ B ）。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法估价师考试练习
收益还原法估价师考试练习l (一)判断题1.地价一土地年收益/土地还原利率。
()2.土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3.只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4.一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5.综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
()6.还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8.城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租;相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10.收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11.收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12.利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13.用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14.有形收益是指具有实物形式的收益。
()15.房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16.国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18.一般空房损失属总费用计算范围。
()19.土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21.承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22.由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
收益还原法练习
收益还原法练习1.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的年资本化率为10％。
试选用所给资料估算该旅馆的价值。
2.目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。
该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售锐费为售价的6％。
如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为多少。
3．某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。
该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。
一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。
该类房地产的资本化率为9％。
试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。
4．某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。
该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。
据当地资料，容积率每增加l，地价增长60％。
该饭店每月的客观净收益为15万元。
已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。
评估2005年8月该酒店房屋的价格。
5． 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
2021土地估价理论与方法-收益还原法(精选试题)
土地估价理论与方法-收益还原法1、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.供给与需求原则B.报酬递增递减原则C.替代原则D.协调原则2、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式3、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率4、采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减5、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。
A.评估对象所产生的收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法7、确定还原利率采用（）加风险调整值的办法。
A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率8、收益还原法可用于（）。
A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格9、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。
A.土地租金B.房地出租的租金C.房屋折旧费D.利息。
《土地估价理论与方法》模拟题—收益还原法
[判断题]
1、⼟地出让期届满，政府有偿收回出让的⼟地使⽤权及地上建筑物（x）
2、运⽤收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应该相等（x）
3、采⽤收益还原法计算总收益时，对由评估对象所引起的其他衍⽣收益都应计⼊总收益之中（x）
4、收益还原法中采⽤的还原率，从纯理论上讲，应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率，因此，采⽤投资风险与投资收益率综合排序插⼊法最为合适（x）
[单项选择题]
1、某房屋重置价为100万元，成新度70%，现⽤于出租，年租⾦收⼊和总费⽤分别为10万元和2万元，⼟地还原率6%，建筑物还原率8%，⼟地年纯收益为（b）
a.8万元元
b.2.4万元
c.3.8万元
d.3.1万元
2、某企业以国家出租⽅式取得某地块10年使⽤权，固定年租⾦8万元，⽽⽬前市场同类⽤地年租⾦为10万元，承租⼟地使⽤权还原率为7%，则该承租⼟地使⽤权价格为（a）万元。
a.14
b.29
c.33
d.17
3、某宗商业⽤地⽬前纯收益为30万元，还原率为5%，若未来的纯收益逐年递增1%，该宗⼟地⽆限年期的价格最接近（b）万元。
a.600
b.750
c.500
d.950
[多项选择题]
1、收益还原法评估结果的准确度关键取决于（ab）的准确程度
a.⼟地收益
b.还原率
c.⼟地使⽤权年限
d.⼟地收益年限
2、确定客观收益⼀般要考虑以下条件（bcd）
a.实际取得的收益
b.具备良好素质及正常使⽤者使⽤产⽣的收益
c.持续且有规律产⽣的收益
d.安全可靠的收益。
收益还原法例题
例题1：某市区有二层楼房一栋，其占用土地 面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米， 此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租 金为4500元，并一次性收取押金20000元。现 已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估 时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为 1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支 付土地使用税1450元，房屋税750元。 • 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利 率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护 费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月 (1/24)，房屋的保险费每年1000元，房屋还原 利率为7%，土地还原利率为6%。 • 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的 价格。
（2）计算总费用C
每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费： C3=5400×1费 先求房屋现值为： 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元/年
（4）计算土地的收益价格（总价格）
土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元
（5）单位面积地价=364086.7÷36=10113.52元
（6）楼面地价=土地总价÷建筑面积 =364086.7÷34=10708.4元 [楼面地价=单位地价÷容积率（34÷36）= 10708.4元]
2014年收益还原法考试试题及答案解析
收益还原法考试试题及答案解析一、单选题（本大题21小题．每题1.0分，共21.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。
A 1350B 1533C 1611D 1722【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 土地使用年期无限时的计算公式：P=a/r±b/r2式中：P、a、r含义同前；b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为。
，则第二年为a±6，第三年为a±2b，第n年为a±(n-1)b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
应当是P=a/r+b/r2，带人公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
第2题预期收益原则可以在( )中得以运用。
A 成本逼近法B 市场比较法C 成本法和剩余法D 剩余法和收益还原法【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。
第3题采用收益还原法评估土地价格时( )，则选择如下公式：P-a/(r-s)。
A 土地纯收益按某一常量每年递增B 土地纯收益按某一常量每年递减C 土地纯收益按某一固定比率每年递增D 土地纯收益按某一固定比率每年递减【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 根据我们前面所讲的公式六、纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式：土地使用年期无限时的地价计算公式P＝a/s式中：P、a、r含义同前；s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。
收益还原法习题
、19万元、23万元，从未来第4年起，每 年净收益为25万元直到收益期限结束，该 类房地产的还原利率为8%,则该房地产的 收益价格最接近（ ）万元。
• A．276 B．283 C．284 D．291
Power Bar
计未来三年内仍然Po维we持r该Ba水r 平，三年后该
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写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍， 该类房地产的还原利率为10%，则该宗写 字楼现在的价格为（ ）万元。
• A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
•D
Power Bar
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• 10.某宗收益性房地产Po，we预r 测Ba未r 来3年的净收益均
Power Bar
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• 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元
，预计此后各年的Po净w收er益Ba会r 在上一年的基础
中国专业PPT设计交流论坛
上增加2万元，收益期为无限年，该类房地 产还原利率为10%，则该房地产的收益价格 为（ ）万元。
• A．400 B．450 C．500 D．540
120元/m2；运营费用率为租金收入的25％ ；该类房地产的还原利率为10％。该商铺 的价值为（ ）万元。
A.521 B.533 C.695 D.711
• A.
• 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地
总价值为1000万元Po，we其r中Ba土r 地总价值为500
万元。某人拥有该中国居专业P民PT设楼计交流的论坛 一套单元式住 宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。
[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]收益还原法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/0e40aa4d1ed9ad51f01df2a7.png)
7【正确答案】B
【知识模块】收益还原法
8【正确答案】A
【试题解析】从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率。
【知பைடு நூலகம்模块】收益还原法
9【正确答案】A
【试题解析】收益还原法求得土地价格通常称为收益价格。
【知识模块】收益还原法
10【正确答案】C
每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得0.5分。
13收益还原法评估结果的准确性主要取决于( )准确程度。
（A）利息率
（B）土地纯收益
（C）土地还原率
（D）地价指数
（E）地区价格指数
14采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括( )
（A）土地租金
【知识模块】收益还原法
二、单项选择题
每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。
5【正确答案】A
【试题解析】房地产总价＝房地产总年收益÷还原率＝35000×80％×300×（1－25％）×12÷8％＝94500
【知识模块】收益还原法
6【正确答案】A
【试题解析】该商店2007年5月1日的收益价格为： A＝150×1000×12×（1—30%）＝126万元n＝20－5＝15年V＝126/8%×［1－1/（1＋8%）15］＝1078．49万元。
【试题解析】求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。
【知识模块】收益还原法
11【正确答案】D
【试题解析】预期收益原则可以在剩余法和收益还原法中得以运用。
【知识模块】收益还原法
12【正确答案】C
【知识模块】收益还原法
收益还原法练习题
（一）某家庭今后20年内的月收入为16000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是多少？（二）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭25％的收入购买上述住宅，该家庭须月收入至少为多少元？（一）某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（二）某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（三）已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。
请计算该宗房地产30年收益权利的价格。
（四）已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/ m2。
请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8%的价格。
（五）有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/ m2；乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/ m2。
假设报酬率为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。
（六）某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/ m2。
该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
收益还原法习题
• 19.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费 用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安 全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A．368 B．552 C．561 D． 920
•B
• 20.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预 期剩余价值寿命为30年，还原利率为8%。该住宅因 采光受影响导致的价值减损为（ ）万元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14
• 2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡， 乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡， 还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙 房地产的价格。
• A、高于 B或C
B、低于
C、等于
D、
•B
• V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062
• A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
该写字楼空置率为25%时的价值V2为：
BCD
• 14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命 和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑 面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入 的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价 值为（ ）万元。
（1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%） ×12=159.12万元 ②收益年限=40－6=34年 ③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/（1+Y） n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92万元
收益还原法作业题
收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
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第七章 收益法
一、单项选择题
、收益法适用地条件是房地产地（ ）.
、收益能够量化 、风险能够量化
、收益或风险其一可以量化 、收益和风险均能量化
、收益法有效年期地计算公式中地为（ ）
、耐用年限 、使用权年限 、已使用年限 、剩余使用年限
、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定地总收益为（ ）
、评估对象所产生地收益
、评估对象所产生且考虑了空置等损失后地收益
、评估对象所产生并为其产权主体所取得地收益
、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后地收益 、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=
n r r a V 111成立地条件是（ ）.
、每年不变、有限年期、每年不变且不等于零
、每年不变、无限年期、每年不变且不等于零
、每年变化、有限年期、每年不变且大于零
、每年不变、有限年期、每年变化且大于零
、按收益法计算，若每年不变，，年期有限为，则（ ）. 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 、 、× 、求不出
、某宗房地产正常情况下年总收益万元，年总费用万元，还原利率为，出让时土地使用权年
限年，现已使用了年，则该宗房地产地现时总价为（ ）万元.、 、 、 、
、某宗房地产地土地使用年限为年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有年，预计
该宗房地产正常情况下地年有效毛收入为万元，运营费用率为，该类房地产地还原利率为，该宗房地产地收益价格为（ ）万元.、 、 、 、
、甲房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，乙房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，还
原利率均为，实际上甲房地产地价格（ ）乙房地产地价格.、高于 、低于 、等于 、或
、某写字楼预计持有两年后出售，持有期地净收益每年万元，出售时地价格为万元，报酬率
为，则该写字楼目前地收益价格为（ ） ． ． ． ． 、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=
表示（ ）.
、房地产净收益按一固定数额逐年递增
、房地产净收益按一固定数额逐年递减
、房地产净收益按一固定比率逐年递增
、房地产净收益按一固定比率逐年递减
、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，
估价未来期限内每年平均空置率由现在地％上升为％，每月可出租面积租金为元／㎡，又知该写字楼客出租面积为㎡，运营费用率为％.假若该写字出租剩余年限为年，投资报酬率为％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元地贬值.
．．．．．．．．
、某房地产地报酬率为％，受益期限为年地价格为元／㎡.若报酬率为％，受益期限为年，则该房地产价格为( )元／㎡.
．
．
．
．
、某宗房地产地受益期限为年，通过预测未来年地年净收益分别为万元、万元、万元，以后稳定在每年万元直到收益期限结束，该类房地产地报酬率为％，则该宗房地产地收益价格最接近于( )万元.
．
．
．
．
、某商铺建筑面积为，建筑物地剩余经济寿命和剩余土地使用年限为年；市场上类似商铺按建筑面积计地月租金为元／；运营费用率为租金收入地％；该类房地产地报酬率为％.
该商铺地价值为( )万元.
．．．．
、某宗土地地规划容积率为，可兴建地商住楼，经评估总地价为万元，该宗土地地单价为（）元.
、、
、、
、某出租旧写字楼，每年净租金收益万元，计划一年后拆除作为商业用地.预计作为商业用地地价值为万元，到时拆除旧房所需费用为万元.该类房地产地还原利率为，该旧写字楼地价值为（）万元.
、、、、
、两宗房地产地净收益相等，当其中一宗房地产获取地净收益地风险较大时，则该宗房地产地（）.
、还原利率应较高，价值较低、还原利率应较低，价值较高
、还原利率应较高，价值较高、还原利率应较低，价值较低
、收益还原法中，净收益通常是指（）.
、实际收益、经营收益、租金收益、客观收益
、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（）.
、类似写字楼地客观收益、成本法
、该写字楼地实际收益、无法估算
、某宾馆有张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床元，年平均空置率为，费用为收入地，则计算所得地年净收益为（）万元（一年以天计）.
、、、、
、收益法中地运营费用率是指（）.
、运营费用与潜在毛收入之比、运营费用与总收益之比
、运营费用与净收益费用之比、运营费用与有效毛收入之比
、剩余技术是依据（）价格.
、土地收益求取土地、建筑物收益求取建筑物
、房地收益求取房地、房地收益单独求取土地或建筑物
、土地价格[房地产纯收益－（）]÷土地还原利率
、土地纯收益、建筑物价格×建筑物还原利率
、建筑物总收益、房地费用
、某宗房地产，纯收益每年万元，建筑物价值万元，建筑物还原利率，土地还原利率，则该宗房地产地总价值为（）万元.
、、、、
二、收益期限地确定方式？？
三、计算
、某门市地土地剩余使用年限为年，可出租面积平方米，从现在租赁出去，期限为年，约定好月租金是元平方米，且每年不变，附近类似门市地正常月租金是元平方米、报酬率是，运营费用率为，则该门市现在带租约出售时地正常价格是多少？
解：***()万元
***()万元
()()()
万元
所以该门市现在带租约出售时地正常价格万元
、某房地产开发公司于年月以有偿出让方式取得一块土地年使用权，并于年月在此地上建
成一座砖混结构地写字楼，当时造价为每平方米元，经济耐用年限为年，残值率为.目前，该类建筑重置价格为每平方米元.该建筑占地面积平方米，建筑面积为平方米，现用于出租，每月平均实收租金为万元.另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米元，空置率为，每年需支付地管理费为年租金地，维修费为建筑重置价格地，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米元，保险费为重置价地，土地资本化率，建筑物资本化率.假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回.
试根据以上资料评估该宗地年月地土地使用权价值.
、选定评估方法.该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法.
、计算总收益.总收益应该为客观收益而不是实际收益.
年总收益×××（）（元）
、计算总费用.
（1）年管理费×（元）
（2）年维修费××（元）
（3）年税金×（元）
（4）年保险费××（元）
年总费用（）（）（）（）
（元）
、计算房地产净收益.
年房地产净收益（元）
、计算房屋净收益.
（）计算年贬值额.
年贬值额建筑物重置价使用年限×（元）
（）计算房屋现值
房屋现值房屋重置价年贬值额×已使用年限
××（元）
（）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）.
房屋年净收益房屋现值×房屋资本化率
×（元）
、计算土地净收益.
土地年净收益年房地产净收益房屋年净收益
（元）
、计算土地使用权价值.
土地使用权在年月地剩余使用年期为（年）
×[ （）]（元）
单价（元）
、评估结果.本宗土地使用权在年月地土地使用权价值为元，单价为每平方米元.。