控制性详细规划编制技术与方法

备注
是 正拟改良市区控规 调整程序
否 规划和用地出让结 合紧密
否
否 正在进行大规模的 旧城改造
是 刚开始推行标准分 区下的控规覆盖
6 深圳市
模仿香港的5 层次规划，但 没有批地契约
的控制
管理权集中 法定图则
法定程序
是 最早采用房顶图则， 但法定图则的修改 以政府主导为主
北京控规、控规调整的特点
2、控规与区划的比较
控规与城市设计的区别 法律地位不同； 深度与层次不同； 关注的焦点不同； 控制方式不同。
两者衔接方式 城市设计渗透控规； 城市设计与控规分工协作； 控规中表达城市设计内容。
国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方 法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。
汕头龙湖片区分区规划 （1989年）
适应市场经济的二级用地分类， 提出土地使用兼容表，探索了工业街 坊的土细分开发模式。
1、阶段回顾
3、步入成熟 （20世纪80年代末90年代初）
温州旧城改造控制规划 几个相关课题研究：《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局； 《控制性 详细规划编制办法（建议稿）》 （江苏省城乡规划设计研究院 ） 《城市规划编制办法》颁布实施（1991年9月3日）
规划体系不同 (英\美\法) 管理审批方式不同（通则与判例） 法律地位不同（法与法定规划） 出发点与侧重点不同（控制层面\针对性） 控制层面不同（Zoning\Subdivision\Design Guidelines） 区划及国外其他相关规划类型借鉴
新时期的变革 （20世纪90年代末）
深圳法定图则 —— 关注法制层面的 革新
一、控规发展历程
01 阶段回顾 02 控规与区划的比较 03 相关法规回顾
1、最初的尝试 （20世纪80年代初）——上海虹桥开发区规划
1、阶段回顾
上海虹桥开 发区是领事馆区， 为了国际惯例与 国际接轨，借鉴 了美国的区划技 术而编制的详细 规划，改变了原 有“摆房子”的 做法。
2、有益的探索 （20世纪80年代中后期）
1、阶段回顾
桂林中心区详细规划（1987） 控制性详细规划正式命名，提出 综合控制指标体系。
广州市街区规划（20世纪80年 代末）
更接近于ZONING的分区规划方 法，一直沿用至今。
2、有益的探索 （20世纪80年代中后期）
1、阶段回顾
苏州桐芳巷改造规划（1987年）
按现状——规划——管理 进行三 次分区，区分对待可开发用地和公共设 施。
2、控规与区划的比较
国内部分城市的控规调整制度比较
对上海市、深圳市、天津市、广州市、重庆市等城市有关控规层面规划的调整制度的调查 分析：
城市
规划编制层次
1 北京市
依照城市规划
编制办法，但缺分区
规划

2 上海市
基本依照城市 规划编制办法
3 广州市 基本依照城市 规划编制办法但没有 控规
4 天津市
基本依照城市 规划编制办法
2、控规与区划的比较
区划（zoning）的研究
相关结论
区划的产生与发展（起源于德，发展在美） 。
伴随市场经济和土地有偿使用而产生；
区划的本质与精髓（初衷是保护即得利益,本 质是对利益分配的认定与控制）。
根据建设管理需求而发展变革； 借鉴区划技术的中国特色的规划形式。
区划（zoning）与控规的比较
北京市区中心地区控制性详细规划 1999年
2、控规与区划的比较
北京控规、控规调整的特点
通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。 1999年北京控规是以现状认定为基础，其调整是控规的延续，属于一种快速反应规划，以 法定程序为保障，是实施动态管理的依据。
存在问题：个体行为的泛滥；利益追求的突破口；编制行为无法制约；透明度形同虚设； 总体失控。 ——最根本原因在于政府职能的转嫁。
控制性详细规划
编制技术方法
空间规划 人工智能
自然资源 GIS+BIM
总体规划 PYTHON
详细规划 咨询服务
专项规划 资源案例
村庄规划 标准规范

内容提要
一 控规的发展历程 二 现行控规的编制办法 三 国内相关城市控规编制经验总结 四 传统控规编制存在的问题与对策 五 控规控制引导体系的构成
3、相关法规回顾
1、《中华人民共和国城市规划法》（1990）
《中华人民共和国城市规划法》由全国人民代表大会常务委员会于1989年12月26日通过， 1990年4月1日起施行。
编制城市规划一般分总体现划和详细规划两个阶段进行。提出城市详细规划应当在城市总 体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设做出具体规划，应当包括：规 划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规 划和竖向规划；但是该法未对城市详细规划进行具体划分。
控规调整 尝试
—— 控规动态维护的
城市设计的兴起 —— 弥补控规不足的 努力
2、控规与区划的比较
深圳法定图则
关注法制层面的革新 借鉴香港土地契约； 法律关系明确； 程序设计是关键； 编制技术上没有突破； 实践中面临挑战。
2、控规与区划的比较
控规调整——控规动态维护的尝试
在英国的规划许可制度下的行政复议
规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式； 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政 策相适应的程度。
美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动（Variances）
申请修改区划实际就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。
5 重庆市
基本依照城市 规划编制办法
管理分级
管理权高度 集中
两级政府、 两级管理
两级政府、 两级管理
两级政府、 两级管理
管理权集中
规划控制的 核心内容
控规
控规+规划控 制单元
城市规划管 理图则
控规+控制编 制单元
标准分区+控 规
控规调整的方法 行政程序 行政程序 行政程序 行政程序 行政程序
程序 公开 与否
其他城市也有类似现象——个体合理、总体失控。 新的探索正在进行——真正意义上的动态维护。
2、控规与区划的比较
城市设计的兴起——弥补控规不足的努力
城市设计概论 城市空间、美学、人的活动； 城市未来、城市结构、联系组织； 设计与法规的结合； 社会活动、连续决策的过程。
城市设计与城市规划 相互影响，互为补充。 不平行，不对应。