【花样年·花样城】竞品周报(202.12.31-2013.1.6)
楼盘精彩文案
一、锦绣江南深圳大型楼盘尚美佳广告水乡文明风情阐释
户外看板：
看板一锦绣江南小镇一次相遇一生情怀
看板二中国人中国生活锦绣江南小镇40万平米江南情怀社区
二、锦绣江南
只有APEC会议上的唐装，才配得上做锦绣江南的衣衫。
三、建设.新新家园
在纽约…第五大道，纽约的都心
在东京…银座，东京的都心
在深圳…建设.新新园家
系列三
在这里，“慢”是生活的调子
内文：
生活，只有“慢”起来，才会有从容的心情，去抽烟享受美好。
在东润枫景里，有北美式建筑园林，有中央广场，有咖啡馆和酒吧，这里的生活节奏因此与别处有些不一样，进入东润枫景，脚步也不由慢了，这儿，有太多美好的情趣让人沉醉；不管是枫丹白露林，还是阳光里喝咖啡的人…
东润枫景，发现居住的真意。
（正值横岗地产“三国演义”，深圳卓越集团的卓越.城市中心花园提前启动，进入销售期，另一家大地产商也在中心辐射区内，中海与之三国鼎立，在没有项目前期定位的前提下，提前半年释放消息，进行形象引导，储备客源。）
户外看板系列
系列一
寻觅，只因为还有更好……
中海地产》横岗力作》即将启动
系列二
等待……
中海地产》横岗力作》即将启动
——锦绣江南中国人的中国生活！民族居住文化代表！
系列二
这不是九五之尊的宝座，而是锦绣江南的历史痕迹。
…….
——锦绣江南有民族的情怀，民族的精华，也有民族的风情。
系列三
我们用造园林的方法来造房。
……
——锦绣江南是南国的江南，是深圳人的江南！
系列四在锦绣江南ຫໍສະໝຸດ 把日子打发得象喝茶一般。……
——这是江南的一景，也是锦绣江南的一景。
市场及竞品调研报告
市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1—2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。
2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98。
91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13。
66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。
这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案,一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。
图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。
首先是商品住宅供应情况,在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。
英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套.从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后.图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩,520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。
在限购令即将“满月”之际,一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。
图3:成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上,每周成交量也较为平稳.直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。
限购令之前，各楼盘抢备案.限购令一出，观望气氛骤起,再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。
由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛,因此对成都市场确实会造成实实在在的影响.预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。
但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。
06-花好园项目工作总结——补充
深圳市花样年投资发展有限公司花好园项目总结编写日期：二○○六年四月目录第一章前言 (4)第二章重要事件回顾 (5)一、施工里程碑 (5)二、施工主要进度控制 (5)三、工程竣工验收进度安排 (6)四、竣工入伙时间 (6)第三章技术篇总结 (7)第一节土建专业 (7)一、建筑和结构部分 (7)二、精装修部分 (9)三、架空层园林和室外工程 (19)第二节电气专业 (22)一、主体预埋部分 (22)二、设备安装部分 (22)三、设备选型 (25)四、工程施工中的重点、难点 (26)五、其他部分 (28)第三节给排水专业 (29)一、图纸技术管理 (29)二、质量管理 (30)三、配合销售及管道逆施工 (31)四、机电设备及材料管理 (32)五、商场空调施工与验收 (33)第四章施工管理篇总结 (37)第一节工程前期规划和场地布置 (37)一、塔吊设备和人货梯布设 (37)二、场地的综合布置（临设、材料加工） (37)三、场地的综合利用和转换 (38)第二节进度计划管理 (39)一、进度计划种类 (40)二、进度计划在工程管理的作用 (40)三、进度计划需改进的地方 (40)四、工程中的几大计划方案 (41)第三节售楼处、样板房施工管理 (44)一、售楼处施工管理 (44)二、样板房施工管理 (45)第四节劳务分包和细化分包管理（弱势分包、劳务分包） (46)一、如何管理劳务分包 (46)二、如何管理弱势分包 (46)三、对垄断企业的管理 (47)四、对自主投资企业的管理 (47)第五节突发事件的应对和管理 (48)第五章团队建设总结 (49)第一节项目团队建设 (49)第二节项目管理制度建立和应用 (49)第六章验收、入伙总结 (50)第一节竣工验收 (50)第二节竣工验收需重点关注问题 (50)第三节入伙验收 (52)一、入伙期间问题分析 (52)二、入伙数据数理分析 (53)三、后期项目应如何应对 (64)第七章工作反思和规划 (65)第一节工作反思 (65)一、现场管理 (65)二、工程验收 (65)第二节工作规划 (65)第一章前言花好园项目位于深圳市福田区下沙村，滨河路以南，西侧为泰然地产开发的多层小区，南面为下沙村农民房，东侧为一工业厂房。
上海花样年2019年4-6月新浪推广方案-精选文档
新浪乐居 大客户部 2019.3.24
推广节奏
6月 5月 3、4月
项目开盘蓄水 政策引导、湖区 价值、项目卖点 解读 推广费用：120 万左右 项目开盘蓄水， V团购持续期及 看房召集
项目蓄水，V团 购活动炒作及看 房召集
推广费用： 40万左右
推广费用： 60万左右
4月推广核心
发布时间：3月31日 记者调查：新政下，过半投资者考虑投资旅游地产 内容概要： 调查显示，投资者住宅市场转向商业、旅游地产 旅游地产投资价值分析 花样年太湖天城个案分析
软文报道节点及主题
湖区价值： 房产首页独家专题重点推荐
发布时间：4月7日 话题三：湖区价值发现之一 海景、江景之后，湖区房地产投资成新方向 内容概要： 海景、江景房地产发展总结 趋势引导：苏州太湖湖景房地产投资价值被看好 花样年湖景综合体价值突出
软文报道节点及主题
政策引导： 房产首页房产新闻重点推荐
发布时间：3月29日 新政下住宅市场遇冷，旅游地产投资价值凸显 内容概要： 新政下住宅市场遇冷，投资者寻找资金新出口 商业、旅游地产不限购不限贷优势凸显
花策引导： 房产首页独家专题重点推荐
4月作为花样年打入上海市场的首个月，需要通过网络传播 让网有对项目有一个初步的认知，因此，新浪认为，4月是花样 年在上海全面撒网，争取项目在市场上的认知度的阶段。在这一 阶段，我们希望通过新浪乐居的传播，让尽可能多的网友了解花 样年项目。
4月推广主题
主题一: 政策引导——住宅市场受限，商住产品将成为房地产投资新热点 主题二： 湖区投资价值——苏州太湖，世界第六大湖区 主题三： 项目开盘——不限购、不限贷，旅游地产，投资首选
新浪优势广告位推荐
房地产销售周报：销售强劲势头未变，关注高权益比例、销售良好龙头房企
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2020年11月08日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:10月单月同比增速提升，龙头房企分化明显—10月百强房企销售点评》 2020-11-012 《房地产-行业研究周报:房地产贷款增速回落，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报1101》 2020-11-013 《房地产-行业研究周报:销售持续改善，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1101》 2020-11-01行业走势图销售强劲势头未变，关注高权益比例、销售良好龙头房企——房地产销售周报1108行业追踪（2020.10.26-2020.11.1）一手房：环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.45万套，环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%，较前一周增加0.52个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-9.93%、-10.65%、-14.08%；同比增速分别为-4.28%、7.92%、57.72%；累计同比增速分别为-1.16%、-10.75%、-14.96%，较上周分别增加0.25、0.29、1.03个百分点。
一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-48.38%、10.05%、-1.02%；北京、上海、广州、深圳累计同比分别为4.89%、-5.11%、-2.32%、3.5%，较上周分别变动2.36、1.05、-3、0.98个百分点。
二手房：环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.31万套，环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%，较上周增加1.57个百分点。
竞品楼盘分析模板ppt课件
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
银行
外部配套
教育
商场
医疗 交通
内部配套
五、总结分析
君 海 阁
14
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积 率
绿化 率
户数
产权 年限
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
电话
开发商
投资商
楼层详情
物业公司 楼盘特色
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
报价 优惠
在售
大 华 锦 绣 华 城
5
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积 率
绿化 率
户数
产权 年限
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
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物业公司 楼盘特色
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
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高层
实际价格
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银行
外部配套
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内部配套
三、销售情况
建筑 类型
面积段
多层
小高层
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高层
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四、项目推广
五、总结分析
中 铁 诺 德 滨 海 花 园
18
70
物业类型
建筑形态
装修 情况
停车 位
面积段
电话
2019花样年东莞黄江项目前期定位报告及营销推广大纲178P
项目写作技术路线
项目本体认知
√ 宏观-黄江印象 市场竞争态势
项目属性界定
项目地块素质
宏观-市场竞争态势-地块因素圈定了项目发展方 向
基于项目整体发展战略的基础上，对项目价值进 行深度挖掘，进而确定项目定位
项目定位
整体定位体系 客户定位体系 产品定位体系 形象定位体系
定位整理、核心提炼
营销体系
核心价值 推广口号 推广思路 入市时机 阶段划分
鞋、中山宝元制鞋厂）供应半成品
是2019年11月开办的一家外商独资企业（以下简称外资企业）。 该公司在亚洲，甚至世界都享有盛名，外资企 业主要生产电脑主机板，年产量达300万片，产品主要出口至美国、欧洲、日本等大型电脑公司，所生产的成品
供应康柏克、富士通、联想等知名企业使用。
黄江工业起点高，在经济危机和双转型的影响下，发展后劲巨大
裕元花园酒店
对整个珠三角高端人士来说，黄江并不陌生，尤其是服 务业，具备一定影响力
项目认知黄江印象
小结
n 随着莞深惠一体化进程的深化，东莞房价严重低估。投资门槛低，未来升潜巨大，将吸引更 多的投资客！
n 黄江，东莞中南部电子重镇，新兴产业发达，物流业波及范围广，第三产业成熟，消费力强 劲。在珠三角有着广泛的知名度，而且各项产业处于上升阶段，相关的人口、固定资产投资 也在持续上升，这就注定了黄江有着稳定的刚性需求。而这种稳健的固定的刚性需求是支撑 房价的基础。
项目写作技术路线
项目本体认知
宏观-黄江印象
项目认知——黄江印象
黄江经济
2019 2019 2019 2019 2009
180
160
GDP（亿元）
37.2 44.8 58.6 71.3 77
博思堂-2022花样年碧水湾故事线推广方案 -房地产-
孤勇者花样年·碧云湾推广沟通案——狄更斯最坏的时代—房地产黑天鹅事件一个下行至冰点的市场，恒大的万亿黑天鹅暴雷，房价一再下探，这并不是“上合”出了问题，是整个行业的超级震荡。
最好的时代—国家经济上扬，经改初见成效1、后疫情时代，国力、经济形势向好，城市化指数依然不断攀升。
2、经济结构深度调整，国家大力发展高端制造中心+新型科技产业。
即便，楼市的至暗时刻还未过去绝望与黑暗时刻真正的考验是能否与时代斗争的无畏与勇气碧云湾的2022年更像一个超级I P 在下沉市场的逆风之战逆风之战需勇力，逆风之战需亮剑2022年之于碧云湾信心、担当与勇气是制胜关键爱你孤身走暗巷爱你不跪的模样爱你对峙过绝望不肯哭一场爱你破烂的衣裳却敢堵命运的枪爱你和我那么像缺口都一样去吗？配吗？这褴褛的披风战吗？战啊！以最卑微的梦致那黑夜中的呜咽与怒吼——孤勇者可敬的是花样年·碧云湾从不缺一战的勇气2019年，狂销30亿，以单个开发商的一己之力带火上合市场；2020年，疫情时代，传奇依旧，快速反应，花样C位实力有目共睹；2021年，第一个大规模实景交付，第一个好吃不懒餐厅，第一个班车，为上合注入真材实料。
惊喜的是花样年这些荣耀过往，我们全程参与也同样无畏敢战接下来的一年2019年对标深圳、浦东的国家高度，为上合置业夯实高度2020年深度阐释了大湾区与第三极，为青岛置业建立理论依据2021年提出臻料上合，从微观+自身例证上合进入成熟时代我们的策略线2022上合需要光荣与梦想2022花样年更要做孤勇者逆风之战堪用勇力花样年的信心之战千亿上合的时代雄心50亿大盘的伟大荣光3000户花粉的无惧认可我们必须有信心三大维度信心的博弈国家的题眼 ·青岛的锚点 ·花样年的作为国家的题眼市场的信心·资产的焦虑·上合的S卡企稳金融注水小阳春趋势1、机构数据显示，2022年以来，全国房地产市场调控政策密集发布。
万科运营模式五菜一汤
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等大社区商业模式解读自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。
社区商业资产留下来, 未来可形成可观的资产包。
”【案例】万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品一一万科2049,就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
长城盛花-花样年提案
3、交通频率
深圳、惠州交通频率金牌栏目
4、高档写字楼电梯媒体
框架广告、视频广告等
5、地铁媒体
主要站点广告位及框架广告
“网战”策略
在许多人眼中，用10万元去撬动房地产的需求市场是 一种天方夜谭。但作为广告营销策划人员，我们的工
作就是要将这种不可能的任务化为可能。
“网战”策略1
寻找目标客户群，引发目标客户群注意
需要从一个非常特别的角度看待中小户型VS大社区的辩 证关系也正可以成为项目跳脱限制、驱动市场的动力。
营销面对问题
体量庞大，年销售达1400多套 区域心理距离
如何持续的建立项目的市场认知和持续影响力？
广告面对问题
如何建立项目的差异化定位？
广告面对的问题点
对低迷市场而言，差异化定位比制造惊喜更重要
“网战”策略2
推广品牌形象，博取目标客户群好感
1、在门户网站上开展“花样生活你决定”，
列出本案将设置的各种生活配套，向目标客户群征集这些生活配套 的最酷名称或最富想象力的设计图，入选者获购房优惠或现金奖赏 或礼品馈赠。 2、由本案赞助，门户网站支持，开展旅行、玩乐活动
“花样佳缘”社区交往网站
建立自己的社区网站，供业主或准确业主参与 交流
相对于DADA的艺术居住情调， 光耀城的湖山生活方式，
本案需要一个被消费者容易分辨的认知。
八大核心价值
区域价值 规模价值 品牌价值 景观园林价值 交通价值 物管价值 商业价值 产品价值
行政区规划
城市未来发展方向
豪宅区域
70万建面
宜居花园社区
上市公司品牌
花样年进驻惠阳
原生态山林
高品质园林景观
惠南大道纵观惠阳
深圳是一个住了十几年的邻居不知道姓什么，叫什么的地方。 人与人之间的距离感，让越来越多的人渴望邻里间的温馨。
2012花样年君山踩盘报告
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4 小结
1、本项目采用了多种促销方式和各种各样不同特色的活动方案，通过各 界名人形成关注，在市场上不时创造新热点，有效带动了项目的销售。 2、在户外展示上，对楼盘形象的塑造稍有欠缺，没有有效的把楼盘的定 位传达给客户，品牌形象不够清晰 3、采取多次开盘的形式和灵活多变的价格策略，保持了市场新鲜度。
8万左右后期一口价7001600万元套9003600万元套10324600万元套第二次开盘2011年1月30日?第一次推出13栋洋房155186珍景院馆?2011年三月加推第四栋165高尔夫官邸?同年又加推第九栋223平四房新品?同年八月推10栋比天高洋房组团?仍是同年11月推5栋248平楼王产品?仍是同年11月推5栋248平楼王产品价格体系3333休息区生活区目前洋房均价在9500元m2现主推五栋楼王该盘现已是尾盘2销售情况3434五号楼王的推出使价格升高别墅售罄洋房还未推出价格下降三限政策房地产行业找到打压房价降至最低点3小结1坐拥黄旗山虎英公园峰景高尔夫场地等丰富的优质景观资源但洋房均价只有9500与天骄峰景等楼盘相比有很大的优势
价值巨大；
交通站点少，公交不发达； 远离东莞市区，靠近寮步，位置偏僻，商业配套差，周
边环境较落后，治安不好；
靠近五环路，噪音和粉尘不可避免。
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Part B
产品分析
1、项目四至 2、规划布局 3、建筑及园林风格 4、户型分析 5、小结
11
2、规划布局
一期为11-52栋别墅， 二期为1-10栋的洋房。 其中1-4栋为18层平 房，5栋为32层平板 房，6-10栋是31层复 式楼。
规模 户型面积 客户 销售状况 卖点
未来待推产品 年内推约100套 4栋超高层 优、劣势 优势：成熟社区，配套完善，临近城市绿心，强势景 观资源，户型多，选择多 劣势：同等楼盘价格偏高，户型偏大，人工水体水质 较差
免费,花样年可以“零物管费”——专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战”——花样年彩生活集团
专访｜花样年潘军：互联网颠覆物管的“系统战“2014-08-19潘勇堂朱昊物业管理资讯不知是互联网成就了花样年，还是花样年放大的互联网。
一家深圳地域性房企，就这样在互联网思潮下声名鹊起，其“轻体模式”甚至引得全国同行窥视。
怎样“变轻”？用花样年总裁潘军极简的说法就是，房子免费社区赚钱。
果真如此，这位弄潮者的未来不可限量！【剑走偏锋】社区盈利：不靠收取物业费也能赚大钱面对行业演变，花样年要做中国最大的社区服务商。
在潘军看来，中国房地产最大的价值不在于生产房子，而在于生产客户。
未来花样年不仅要让人住上好房子，更要立足社区服务，抢占终端，让所有社区人住得更便捷、更品味，更趣味。
一、蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达500亿花样年要赚“社区”的钱！为什么？对此，潘军表示，房子迟早会卖完，但社区可以服务70年。
花样年转型就是希望自己在住宅地产行业没落的时候，还有更多的牌可以打。
更多时候，花样年把房地产开发当作生产客户的工具，比如花样年开发销售1.5万套房子，就相当于生产了1.5万户家庭客户。
同时，别人在圈地，花样年在圈社区。
截至2013年年底，花样年圈的社区已覆盖70个城市、650个社区。
服务社区面积超过1亿平方米，大约覆盖100万人口，接近80万个家庭。
已经成为中国最大的小区服务运营商。
另一方面，花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，而彩生活利润率较房地产高一倍。
而从社区服务市场未来空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口，假设每人每月社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。
如果按1%的佣金计算，收益就是100亿；拿到2%，就是200亿；按天猫模式收3%～5%的佣金计算，就是300亿至500亿元。
钱永远在客户那儿，花样年要想得就是怎么服务好客户，把人服务好，就能顺便挣大钱。
二、掌控端口：掌握终端就掌握未来移动互联网时代，往往没有互联网思维的企业可能就没有未来。
中小终端销售人员工作技能模型
中小终端销售人员工作技能模型前言& 综述一、为什么要选择“一线终端销售人员工作技能模型”这个话题这里的“终端”指的不是大卖场大超市，而是数以千万计的中小型售点（中小超市、士多店、餐饮店、网吧、村头店等）。
所谓“终端线路管理”是国际企业在中国市场已经运行很多年的一种销售体制：“厂家协同经销商组建终端拜访团队，对数以千万的中小终端进行“定期、定人，定路线、定方式”的周期性拜访覆盖。
为什么要选择“一线终端销售人员工作技能模型”这个话题:1、从企业角度讲，中小终端是一片蓝海——越来越多得厂家和经销商认识到，销售份额过多集中于大超市大卖场这个单一渠道，有很多风险和结构性隐患。
※利润风险：大卖场费用高、账期长、利润低，不管是厂家直营还是经销商销售，鲜有能产生丰厚利润者（尤其是一线城市），大多数只是为了一个伟大的目的——“做形象”。
所以才有那么多企业直营大卖场一段时间不堪重负，又把大卖场交还给经销商来做。
经销商利用低成本优势、客情公关优势、产品线丰富等优势做大卖场，情况似乎好一些，但也都是叫苦连天。
※竞争风险：大卖场各个竞争品牌的促销力度pk非常严重，你的销售份额集中在大卖场渠道，竞争对手一个特价活动打过来，你跟不跟？不跟就会被排挤出来。
跟，你的利润就全军覆没。
※专业风险：中国每个城市都有专做大超市和大卖场的经销商，但是一方面他们日子也不好过，另一方面这些专门做卖场的经销商，在物流配送、资金能力、财务管理对账结款、业务恰谈超市博弈合同谈判、卖场人员的客情关系、以及本身所经营的产品线等方面一定有普通经销商短期无法超越的优势，所以他能赚这个钱，别人一段时间内是学不来的。
※结构性风险：大厂家大经销商和大卖场合作时间越长，大卖场占据的销售份额就越大（比如一些小家电企业动辄在国美苏宁两个系统就是几亿甚至十几亿的销量）。
超市卖场合同扣点年年上升、单店销量年年稀释，竞争对手逐年递增，促销力度的pk越来越严重。
有时候年度合同签完就知道今年做这个零售系统又会赔钱，但是还得做，为什么——这家伙占我比例太大，不敢甩掉啊！竞争残酷容易蚀本血拼，成本高利润低容易亏损，专业要求高容易犯错误，结构风险大容易尾大不掉骑虎难下。
竞品项目分析模板
竞品项目一、花样年·花郡
⏹ 项目概况
⏹ 在售情况
➢ 目前主推X1、X2和G1、G4号楼，4栋楼总计约3.2万方， X1、X2 为一梯
两户10-11层小高层， G1、G4为两梯四户30层高层；
➢ 2014.5.24开盘，截止目前，备案成交100套，小高层均价10000元/㎡，高
层均价9500元/㎡；
➢ 优惠折扣：享5000抵50000，99年，一周内首付，再99折；
⏹ 户型产品
楼栋 户型 面积 （㎡） 套数 占比 去化率
X1 3*2*2 114 43 13% 30.7% X2 4*2*2 134 48 15% G1 2*2*1 86-90 58 18% 3*2*2 120 58 18% G4
2*2*1 86-90 60 18% 3*2*1
93
59
18%
➢ 本案一期推盘，在产品设计上较为考究，首先从产品业态上就具一定的差异
化，板式小高层产品的打造在区域处空白，小高层主打产品舒适性，主要针对青山较多的改善型购房者，高层主以功能型产品为主，对产品的功能性极为重视，本案的亮点就在于在产品设计上能够脱颖而出。
截止目前，项目销售备案105套。
➢本期推盘的高层主以86-90㎡左右的两、三房为主，主打刚需客户，占比达72%；板式小高层以114-134㎡，主打改善型客户，占比28%，本期还是主以刚需户型为主；
➢该项目在产品设计上，户户做到双阳台甚至多阳台设计，户型通透性佳，采光好；同时，户型功能性强，附加值高，86平两房可实现两变三，93平三房可实现南北通透，114-134平产品设计成板式小高层，赠送入户花园；。
成都花样年喜年广场项目销售月报(终稿)
花样年.香年广场项目销售月报（2011年6月26日——2011年7月25日）一、本月销售数据统计（一）、销售数据统计1、当月目标完成结果：2、形成原因分析：➢本月以大堂及样板层呈现为噱头，吸引客户到访，同时增强了客户对项目的信心；➢楼体灯光字的完善，已具有较好的昭示性；➢业主维护活动开展2 次，取得一定效果；➢大客户的持续跟进，有力的促成了成交；➢月底销售中心入场后，到访量有较大提升。
3、改进措施分析：➢加强销售中心的整改，改善销售氛围；➢持续利用大堂及样本层得实景呈现进行线上炒作，吸引客户；➢老业主维护持续进行，深入挖掘老业主周边资源。
（二）、销售货量统计小结：（1）数据对比结论：公馆本月成交6套，约309.26㎡；写字楼本月成交17套，约2608.3㎡；商铺本月成交10套，约2536.57㎡；（2）形成原因分析：➢大客户跟进效果较好，促成了写字楼及商铺大客户的成交；➢大堂、样本层的呈现的炒作，有效吸引了客户；➢70年产权公寓受政策影响较大，加上竞争项目增多。
（3）改进措施分析：➢对销售中心进行改进，提高销售氛围；➢加强对老客户的感情维护，促成老带新的成交；➢举行销售中心现场活动，聚集现场人气，增加成交率；➢充分利用大堂及样本层的品质，达到吸引客户，促成交的目的；二、本月媒体推广与现场活动效果评估(一)综合体巡礼活动小结：1、效果评估结论：➢本月共举行二场君山活动，来访人数共104组，从活动过程看，效果较好，客户比较满意此类活动。
(二)报媒小结：1、效果评估结论：➢本月累计投放报广3款，投放量有所减少，整体进线39组，来访9组，成交2套；➢按投放形式，以硬广为主，内容写字楼及公寓形象及销售信息为主；➢按投放媒体，成都商报2款，华西1款。
(三)短信本月针对香年业主、香年广场业主、数码科技大厦业主、喜年来电来访客户和喜年业主，持续发放写字楼、公寓的销售信息，君山活动信息，现场实体大堂开放信息，进线29组，来访1组，成交0组。
某市花样年别样城项目整合推广提案
三、项目SWOT
构建丰富的项目价值内涵，确立市场影响力
母品牌&品牌核心 “花样年”——让生活更有风格
那么作为子品牌“别样城”所具有的 共性和个性在哪里？
在产品价值塑造上如何打造符合市场需求 的产品价值体系？[产品价值点梳理]
看产品【价值表征】 大社区，小户型——社区化
看产品【价值表征】 灵动会所、时尚内装——时尚化
别样城是给人一种没有束缚的全然放松， 一种不受大众文化强迫的精神自在。
内在理性，外在温情
人性与科技碰撞出都市的魅力， 时尚表情后有着高品质和时代创造力的内涵， 诗意的灵感建筑，温暖的现代风格， 触发一种说不清也道不明的感官体验。 别样城，就是这个样子，感性在前，理性在后，
给你身心入戏、无微不至的真实生活。
深莞城际线：由中部组团快线在光明预留向北延伸与东莞市域轨道快线R1线南段衔接的条件，时机成 熟时光明以南段可与其共轨运营。
深惠城际线：由东部组团快线在坑梓预留向东延伸，与惠州市轨道线路衔接的条件，时机成熟时可与 其共轨运营。
西部深港城际线：由西部组团快线在前海预留向南延伸至香港的条件。
区位关键词：“半小时通勤圈”“
•大亚湾产业规模扩大，产业人口进入实质性 增长阶段，刚性需求增加
•区域配套逐步完善，楼盘品质快速提升，逐步得 到深圳客户认可
后期客户变化
半小时通勤圈 深圳投资置业热土
•产业客户稳步增加 •深圳客户增加，惠阳区 域将受到更多深圳客户 青睐
本案的区位优势很多，政策的、产业的、交通的、价 值的… 但是对于深圳客户来说，这些只是“信息”、 “新闻”——简而言之与“我”无关！ 与此同时，这些优势为片区竞争对手所共享的！
花样年·别样城项目整合推广提 案
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70年
4600-5000元/㎡
西班牙森林
70年
5100元/㎡
八号公馆
温江光华大道三段南侧
75亩
22万㎡
70年
5200元/㎡
千禧河畔国 际社区
温江三段江安河北岸
266666平 方米
2000000平 方米
70年
4500-7000元/㎡
和信孔雀城
温江南江路666号（凤溪大 道与南熏大道交汇处）
200亩
76万
5#楼已备案：0套
总剩余：132套
12 13
千禧河畔国际社区
建筑面积：77㎡
5#
8# 13#
6#
优势：布局紧凑，全明 户型； 劣势：采光通风效果不 是很好，次卧和书房面 积较小
7#
B2型(3室2厅2厅2卫） 建筑面积：88㎡，可变为130㎡
优势：户型方正，明厨明卫，超大赠送面积， 双阳台设计 劣势：后期装修成本大
14# 13# 15# 12#
8# 15#
5#
6#
7#
开发商 占地面积
成都赛博特置业投资发展有限公司 200亩
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 楼栋层数 绿化率
成都永昶地产有限公司 266666平方米 200万平方米 5、6、8、15栋 26、33层 60% 4.0 清水 2014.11
建筑面积
西班牙森林
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 楼栋层数 层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 优惠情况
四川蜀城房地产有限公司 75亩 22万平方米 14、16栋 电梯公寓 30层 2.9米 三梯六户 清水 2014年12月 4900-5100元/㎡ 与搜房网合作，交5000加入搜 房团，成交抵2万
备案及销售详情—西班牙森林
3#楼：共计199套，剩余88套
4#楼：共计157套，剩余73套
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日 3#楼已备案：111套 总剩余：88套
本周成交套数：9套 成交均价：5100元/㎡ 优惠：一次性付款优惠3%， 按揭2%
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日
19
孔雀城 户型情况 （主力户型85-99㎡）
C1户型（建面85㎡） 优势：户型方正、合理，布局紧凑，明厨明卫，厨 房餐厅动线短，就餐方便，飘窗设计增加了卧室的 通风和采光； 劣势：客厅开间3.6米，面积小，影响客厅的采光和 通风 H户型（建面99㎡） 优势：户型方正，布局合理，观 景阳台，直面中庭景观，视野阔 展 劣势：浪费面积较多，无玄关
5100-7000
加入易居网交5000优惠3万
竞争市场（周）销售动态
项目名称 成交量 成交产品 销售均价 （元/㎡） 5100 成交均价 （元/㎡） 46005000 45007000 成交总价 本周来访 量（约组） 优惠情况 其他 每周周一至周五蓄客， 周末集中去化，本周推 出20号楼1批次 常规销售 合能·珍 宝琥珀 千禧河畔 国际社区 一次性8%，按揭 7% 一次性5%，按揭 3%
活动动态：无 推广动态 本周竞品项目合能·珍宝琥珀在搜房投放广告、在七中对面投放道旗广告;中铁·丽景书香、 投放夹报，中铁·丽景书香投放公交。 最新动态 八号公馆元旦开始与搜房网络合作，交5000元加入搜房团，到访成交抵2万。
24
7#楼已备案：62套
总剩余：89套
13
中铁·丽景书香 户型情况
F4型（建筑面积 95.00㎡ ）
优势：户型方正，布局合理，明厨 明卫，景观阳台正对中庭，视野很 开阔，舒适型套二 劣势：入户即见客厅，不能保证私 密性，主卧采光不是很好
《花样城竞争市场周报》
A1型（建筑面积 74.00㎡ ）
优势：餐厅开间较大，南北通透， 通风采光较好，明厨明卫，户型方 正 劣势：正门正对餐厅，客厅开间小， 影响采光和通风，浪费空间较大
新开盘：无 热销楼盘：中铁·丽景书香、合能·珍宝琥珀、千禧河畔国际社区 价格：该区域项目价格保持平稳，维持在在4500-5200元/㎡之间。 销量：区域内竞品项目本周成交情况：中铁·丽景书香成交24套、合能·珍宝琥珀成交70套；西班牙森林 成交9套；八号公馆成交34套，孔雀城成交12套，千禧河畔国际社区成交22套。
备案及销售详情—千禧河畔国际社区
6#楼：共计157套，剩余157套
5#楼：共计132套，剩余132
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日 6#楼已备案： 0套 总剩余：157套
本周成交套数：22套 成交均价：4600-5000元/㎡ 优惠：一次性5%，按揭3%
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日
开发商 占地面积 建筑面积 公摊 楼栋层数 层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 优惠情况
四川省水电集团/金娇地产开发有限公司 76亩 26万方 13-20% 11层、18层、27层 2.9米 两梯六户 清水 2014年4月 5100元/㎡ 正价房源：一次性3%，按揭2%
和信·孔雀城
18#
千禧河畔国际社区
B3型(2室2厅2厅1卫） 建筑面积：66㎡，可变为75㎡
户型点评： 优势：户型方正，布局紧凑，全明户型，； 劣势：客厅开间小，采光通风效果不是很好， 餐厅与卫生间相对
B2型(3室2厅2厅1卫） 建筑面积：84㎡，可变为95㎡
户型点评： 优势：户型方正，布局紧凑，全明户型，横厅 设计； 劣势：客厅开间小，采光通风效果不是很好， 餐厅外接景观阳台，实用率不是很高
18#楼：共计315套，剩余139套 14#楼：共计200套，剩余91套
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日 18#已备案：176套 剩余：139套
本周成交套数：12套 成交均价：4900元/㎡ 优惠:一次性优惠4%，按揭3%，
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日 14#已备案：109套 剩余：91套
70套
65-84㎡
33-46万
231组
22套
77-129㎡
55008000
34-90
122组
中铁.丽 景书香
24套
50-130㎡
4700
4500
22-58万
182组
一次性9%，按揭 8%
常规销售
西班牙森 林
9套
59-122㎡
5300
5000
30-62万
97组
一次性3%，按揭 2%
常规销售
八号公馆
34套
【花样年· 花样城】竞争市场周报
2012.12.31—2013.1.6
1
2
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竞争市场动态
竞品基本信息 竞品销售动态 竞品推广动态 竞品本周情况总结
3
备注：以下数据来源于销售现场、自由平台、 搜房网络和114透明房产网 等
区域市场分析—分布图
置信学府杏 林 千禧河畔 国际社区 西班牙 森林
79-98㎡
5300
5300
43-51万
137组
一次性9%，按揭 8%
与搜房合作，参与搜房 团，交5000，抵2万
和信.孔 雀城
12套
79-130㎡
5100
4900
38-60万101组源自一次性优惠4%， 按揭优惠3%
常规销售
10
备案及销售详情—合能·珍宝琥珀
14#楼：共计217套，剩余171套
23#楼：共计398套，剩余143
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日 14#楼已备案： 46套 总剩余：171套
本周成交套数：70套 成交均价：4600-5000元/㎡ 优惠：一次性付款优惠9%， 按揭优惠8%
通过备案数据显示， 截止到2013年1月6日
23#楼已备案：255套
总剩余：143套
10 13
热销户型情况—合能·珍宝琥珀
占地面积 建筑面积 在售楼栋 公摊 均价 楼栋层数 电梯 交房标准 交房时 物管费 车位 优惠
14#、16#、17#、18#、21#、 24#、23#
电梯公寓 25-34层 2.8米 2T6、3T8 清水 2014年10月 4800-5000元/㎡ 一次性8%，按揭7%
优惠情况
8号公馆
12月29 日推出
70年
4900元/㎡
5
竞品基本信息
合能·珍宝琥珀
20
中铁·丽景书香
15# 17# 11# 9#
18
17 16
23
21 22
24
14
开发商
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 楼栋层数 层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 合能地产 80052平方米 530000平方米
中铁八局集团房地产开发有限公司 60057㎡ 343187㎡ 6 、7、8、9、11、15、17# 18% 4500元/㎡ 24/27/29/33层 两梯四户、两梯六户 清水 2014年6月30日 1.5元/㎡ 5000个 一次性9%，按揭8%
竞品推广动态
合能·珍 宝琥珀
线下：短信、电话营销
户 外 大 牌 楼 体 灯 光 字 售 楼 部 桁 架
和信·孔 雀城
线下：电话营销
工地围墙
中铁·丽 景书香
千禧河畔
工地围墙
线下：短信、电话营销
线下：电话营销
西班牙森 林 布鲁明顿 广场
线下：电话营销
八号公馆
线下：电话营销
本周竞品市场总结
销售动态
60057㎡
34万㎡
70年
4500元 /㎡
合能·珍宝 琥珀
65㎡可变套二占25% 66㎡可变套二占25% 温江光华大道中段南侧 80052平方米 530000平方米 82㎡可变套三占25% 83-84㎡可变套三占25% 温江区凤凰北大街888号 76亩 26万㎡ 59-89㎡套三70% 113-122㎡套三占30% 79㎡占20% 98㎡占40% 81.51㎡占46% 88㎡占10% 129.14㎡占50% 77.09㎡占4% 54-86㎡占60% 99-125㎡占40%