第二章合同订立的一般程序

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第二章合同订立的一般程序
合同订立的一般程序
• 建设中，被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司在未告知原告夏某的情况 下，将中心广场一带由宣传资料图片中的喷水池、水景观、花圃改建为香榭丽 舍牌坊，还将欧倍德大道北段，由宣传资料图片中的水池、水带改建为几个长 型的绿化带。被告擅自对宣传资料中的绿化景观、公共设施建设作了变更，已 构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任，原告要求被告支付未按合同 约定提供绿化景观的违约金的诉讼请求成立，予以支持。原告认为被告所交付 的房屋的单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗， 但未提交证据证实，对此主张不予支持；被告在合同约定的期限内通知原告交 房，原告认为被告交付的房屋及环境不符合合同约定拒绝收房，因原告已就此 事项向被告主张违约金，并且原告于150天后办理住房交接手续，系原告在一 定程度上放任了损失的扩大，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请 求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华 人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民 法院〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释〉》第三条之规定 遂判决：由被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司支付给原告夏某违约金 29600元；驳回原告夏某的其他诉讼请求。
此不能接受原告送来的水泥。原告认为，被告拒收货物已构 PPT文档演模成板 违约，双方因协商不成，原告遂向法院第提二章起合同诉订立讼的一。般程序
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•分歧意见
• 第一种意见认为，被告之行为构成违约。理由是被告向原告发出的电话告 知中，称“我企业愿派人前往购买”。实际上已表示，只要原告有货，它就将 购买。这是对原告发出的购买水泥的要约，而原告发出水泥，实际上是以行为 所作出承诺。可见，双方已成立买卖合同，被告拒收货物，已构成违约。
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• 上诉人云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司诉称：一、原效果图上有关绿化 景观及公共设施的图样并不是具体确定的，原宣传资料、效果图并不是工程设 计图，没有有关建筑尺寸、材料、工程量等标注，缺乏可操作性，双方在订立 的合同中对公共及绿化设施优于模型效果图和宣传资料，优于的范围、程度、 内容未作说明，一审漏列了这一事实；二、原宣传资料上已注明“图片仅供参 考，以政府批文为准”和“以实际为准”的字样，其说明宣传资料、效果图上 有关绿化景观和公共设施的样式不是最终的方案，而规划部门认可并验收的方 案是实际建好的方案；三、除原宣传资料、效果图之外，双方在补充协议第2 条有特别规定，应按特别约定履行，同时约定“绿化、公共设施优于模型效果 图和宣传资料”，并不是说不可改变原效果图和宣传资料。故认定上诉人违约 是错误的，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
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•依《商品房购销合同》第十三条第三款的规定：单方变 更合同约定的，守约方可以向违约方要求合同标的金额 10％的违约赔偿。原告支出了更高的房价，却没有得到 相应的对价，故被告应按合同约定赔偿给原告合同标的 金额10％的违约赔偿金，即29600元。综上所述，由于 被告未严格按照双方签订的合同履行义务，违反合同约 定，已构成违约，请求人民法院判令被告承担逾期交房 的违约金44400元（296000×0.1％×150天）；赔偿原告 绿化景观及公共设施违约金29600元（296000×10％）。 本案诉讼费由被告承担。
第二种意见认为，被告之行为未构成违约。理由是被告向原告发出的电话 告知并非是一种要约，而是要约邀请，而原告送货，实际上是一种要约行为。 据此，被告可以承诺，也可以拒约承诺，如被告拒绝收货，表明它不愿意承诺， 这完全是合法的。
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• 在司法实践中，一般是依如下标准来区分要约和要约邀请。（1）按照法 律规定。《合同法》第15条明文规定：寄送的价目表，拍卖公告，招标公告， 招股说明书，商业广告等为要约邀请；（2）根据当事人是否愿意在法律上受 到约束来区分，要约的目的在于订立合同的一种意思表示，要约中应包含明确 的订约意图。而要约邀请人只是希望对方向自己提出订约的意思表示，故要约 邀请中不能有任何直接订立合同的意思表示；（3）根据订约提议的内容是否 包含合同的主要条款予以确定。要约的内容应包含合同的主要条款，这样才能 使承诺人作出承诺而使合同成立。而要约邀请只是希望对方当事人提出要约， 不包含合同的主要条款；（4）根据交易的习惯亦即当事人历来的交易方式进 行区别。如询问商品的价格，根据交易习惯，一般认为是要约邀请而不是要约。
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•3、要约必须包含缔结合同的主观目的。要约的有效成立，必须要在其中体现 出要约人与被要约人订立合同的真实意愿。如果不具有要约人主动提出订立合 同的意愿，不应视为要约。
•4、要约中必须包含合同成立所必需的主要条件。要约之中，对合同成立所必 需的主要条件必须确定，否则被要约人就没有作出承诺的依据。这一要件也是 要约区别于要约邀请的主要之点，因为要约邀请不具有合同的全部条件。至于 要约中包含怎样的内容才算构成合同成立的主要条件?一般这要根据要约的性 质而定，同时要考虑交易习惯。现代各国立法一般均采取了宽松的态度。
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合同订立的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ般程序
• 夏某后向楚雄市人民法院提起诉讼，认为：一、被告房产公司虽然按时 通知原告收房，但被告在约定交房日未能提供符合合同约定条件的商品房，其 实仍是逾期交房。依照建设部《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发 企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未 能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。现被告未能按合同约定按 时交房给原告，依此规定，被告理应依合同约定承担违约责任。同时，《商品 房购销合同》第9条也明确规定了逾期交房的违约责任：逾期30天后，即被告 按已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金。原告于2006年5月1日办理房 屋交接手续，从合同约定的交房日期（2005年11月30日）算至实际交接日，被 告逾期交房150天。原告已在合同约定期内付清房款296000元，因此被告应赔 偿原告逾期交房违约金44400元。二、原告与被告签订的《商品房购销合同》 附有合同补充协议，在补充协议第2款中明确规定绿化、公共设施要优于模型 效果图和宣传资料，按照补充协议约定，绿化景观及公共设施要优于模型效果 图和宣传资料。但被告建好的绿化景观和公共设施仅仅是种上几棵树和修砌几 个普通的花圃，已建好的绿化景观和公共设施严重缩水。现实与模型效果图等 宣传资料有天壤之别，被告已违反了合同中的承诺。
我企业愿派人前往购买”。三家水泥厂在收到电话告知后， 都先后向原告回复了电话，在电话中告知他们备有现货，且 告知了水泥的价格。而原告C水泥厂在发出电话告知的同时， 亦派车给被告送去了50吨水泥。在该批水泥送去被告之前， 被告得知B水泥厂所生产的水泥质量较好，且价格合理，因 此，向B水泥厂电话告知，称：“我企业愿购买贵厂100吨 150型吨水泥，盼速送货，运费由我企业承担”。在告后第 二天上午，B水泥厂称已准备发货。下午，原告将50吨水泥 送到，被告告知原告，他们已决定购买B水泥厂的水泥，因
• 要约邀请是希望他人向自己发出要约的 意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股 说明书、商品广告等为要约邀请。
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• 案例分析1
• 被告（某企业）因建一栋大楼，急需水泥，遂向A水泥厂， B水泥厂，及原告C水泥厂发出电话告知，称：“我企业急需 标号为150型号的水泥100吨，如贵厂有货，请速电话告知，
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2020/12/9
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• 合同是平等主体的自然人、法人、 其他组织之间设立、变更、终止 民事权利义务关系协议。婚姻收 养监护等有关身份关系的协议， 适用其他法律的规定。
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•一、要约
•5、要约中需包含要约人表明一经承诺将受要约约束的意思。这也就是说，在 要约中，要约人表示，如果要约得到受要约人的承诺，合同即告成立。并且， 要约一经到达受要约人，在一定期限内，要约不得擅自撤回或变更其要约内容。
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•（二）要约与要约邀请的区分标准
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案例分析2 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请
•2005年4月25日,原告夏某与被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司 签订 《商品房购销合同》。该合同第七条规定：房产公司应于2005年11月30日前将 验收符合本合同约定的合格商品房交付给夏某。2005年11月25日，房产公司电 话通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日签收了交房确认书，但发现被告 交付的商品房，一是不符合《商品房购销合同》附件二第3条和第5条所列的交 房标准，单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗； 二是不符合原告与被告在合同的补充协议第2条中约定的绿化及公共设施要优 于模型效果图和宣传资料（有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场 有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案），小区东 边一侧仍在作业开挖管道，幢与幢间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯 刚成型，未种任何花草树木。夏某认为当初以高出1至2万元预购靠近中央水景 广场的9号苑，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，因此拒绝办理房屋交 接手续。事后，夏某多次与房产公司协商未果，于2006年5月1日双方办理了住 房交接手续。
•（一）要约的概念和条件
•要约是指订约人一方以订立合同为目的，向对方所作出的意思表示。
•作为要约的意思表示应当符合下列条件： 1、要约是特定的人作出的意思表示。一项要约的发出人必须是特定的合同当 事人。所谓特定，即为可以被外界所客观认定的人，包括自然人、法人，或者 本人及其代理人。
•2、要约是向相对人所发出的。所谓相对人，是指要约人希望与之订立合同的 人。相对人可分为特定的相对人和不特定的相对人。特定的相对人，包括具体 的公司、企业以及个人，但不一定只限于一人。如果要约人欲出售一批商品， 可向若干特定的人发出要约甚至可向不特定的人发出。对不特定的人发出要约， 一般是指向社会公众发出的要约，如商家橱窗的标价商品。
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第二章合同订立的一般程序
楚雄市人民法院审理认为：原告夏某与被告云南省楚雄暨阳房 地产开发有限公司于2005年4月25日签订了1份《商品房购 销合同》，约定原告夏某预购被告云南省楚雄暨阳房地产开 发有限公司位于楚雄经济技术开发区楚雄商业城一期，欧倍 德大道组团第9号苑第3单元，3-4层C-1号框架房，该商品 房总价款为296000元，建筑面积为172.2平方米，被告云 南省楚雄暨阳房地产开发有限公司应于2005年11月30日前 向原告夏某交房，单方提出解除合同或者变更本合同约定的， 守约方可以向违约方要求合同标的金额10％的违约赔偿。合 同还对逾期付款、逾期交房的违约责任等事项作了约定，同 时双方在合同补充协议中约定绿化、公共设施要优于模型效 果图和宣传资料等内容。合同签订后，原告夏某按约支付了 购房款296000元。
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• 本案中，从当事人的意愿角度来看，被告之行为应属要约邀请。被告向 原告发出的电话告知：“如贵厂有货，请速来电，我企业愿派人前往购买”， 可以看出是要约邀请，而不是要约。其次，从电话的内容是否包含了合同的主 要条款来确定是要约还是要约邀请。要约在内容上应当包含合同的主要条款， 因承诺人的承诺而成立合同。要约必须具备标的、数量和价格，而本案不具备 合同的主要条款，故被告向原告发出的应属要约邀请。第三，从交易习惯上看， 也不足以认定被告是要约。在被告尚未了解水泥的价格和质量的情况下，是不 可能派人前往原告处提货的，被告向原告发出的仅是要约邀请。综上所述，本 案中被告向原告发出的是要约邀请而不是要约，被告拒收原告C水泥厂的水泥 不构成违约。