投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产
投资性房地产1）企业有些房产、地皮，可能不以自用为目的，而是为了赚取租金、获取升值，这些房和地，就会被放进投资性房地产科目内。
出租带来的租金收入，计入其他业务收入,进入当期利润表。
2）投资性房地产，可以选择用成本模式计量，也可以选择用公允价值模式（简单理解为市价吧）计量。
但只能二选一，不可并存。
选择公允价值计量的，不允许改为成本模式。
选择成本模式计量的，可以改为公允价值计量。
3）一般来说，会计规则建议企业“通常应当”采用成本模式计量投资性房地产。
如果要采用公允价值计量的，需要满足两大条件：A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
“所在地”一般指大中型城市的城区。
B.企业可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。
同类或类似指区域位置、地理环境相似，房子性质结构相似，新旧程度相近等。
4）投资性房地产以公允价值模式计量，就不再计提折旧和摊销，直接将其公允价值变动计入当期损益，影响当期利润表。
但这笔利润实际上是纸上富贵，并没有收到现金，税务局也不认这笔收入，不对它的利润征税，不允许它的亏损抵扣。
这也是产生报表上的“递延所得税资产（负债）”的重要原因之一。
5）从成本模式转为公允价值模式，用公允价值与累计折旧的和，减去购入成本，差额计入当期损益。
例如，某公司原来有栋用于出租的办公楼，以成本模式计量。
多年前买入价为3000万（含税费），截止目前已累计折旧600万。
现在公司说基于X+Y理由，决定转为公允价值计量。
当前这栋楼的市价大约是7000万。
那么，这笔投资性房地产的账面价值，就由2400万变成7000万了。
同时，会有7000+600-3000=4600万，算作当期净利润。
再次提醒，改变会计政策，必须高度警惕，不要轻易被表面的净利润增幅蒙蔽。
6）上面这个方法，常被上市公司拿来做扭亏或保壳手段。
例如深圳某上市公司（就不点名了）连续两年亏损，账面净资产已经为负值，第三年也扭亏无望。
中级会计实务第四章 投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。
对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。
首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。
简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。
接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。
要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。
如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
再说说投资性房地产的后续计量。
这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。
同时，如果发生减值，还得计提减值准备。
而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。
在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然后是投资性房地产的转换。
这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
更计量模式后将对原有资产进行重新估值 ， 产生重估增 值 ， 上市公司利润增加 和拥有 的隐形资产得 到反 映 ， 使
从而更好地体现企业的盈利能力和真实 的资产价值 。 但 在房地产市场波动较大的情况下 ， 并不能排除部分投 资 性房地产出现贬值的可能 ，从而 引起利润的较 大波动 ，
产的公允价值 高于 原账面 价值的差
借： 资性房地产～公允价值变动 投 贷： 公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的差额： 借： 公允价值变动损益 贷： 投资性房地产…公允价值变动
贷： 投资性房地 产 累计 折 旧 额 ：
１ ． 投资性房地产转换 为非投资性房地产
从表２ 会计处理 可见 ，采用成本模 式计量投资性房 地产转换为 自用房地产时 “ 原值转原值 、 折旧转折 旧、 摊
销转摊销 ， 准备转准备 ”最显著的特点就是企业不受房 ， 地产价格变动的影 响 ， 盈利稳定 。如果 采用公允价值模 式计量 ， ， 那么 当投资性房地产转换为 自用房地产时 ， 企
３ ６
表 ２ 两种模式下投资性房地产转换为非投资性
房 地 产 的会 计 处 理
成本模式下的转换 公允价值模式下 的转换
从表３ 会计处理可见 ， 在公允价值模式计 量下 ， 自 当 用房地产转作投资性房地产时 ， 在房地产市 场迅 速贬值 的情 况下 ， 将公允 价值小 于账 面价 值 的差 额计入 “ 公允 价值变动 损益 ” 目的借 方 ， 科 期末 则会减少 企业 当期 的
利润 。在 目前房地产市场普遍都是公允价值大于原账面 价值 的情况下 ， 其差额计入 “ 资本公 积一其他 资本公积 ” 科 目的贷方 ， 待该项投资性房地产处置时 ， 因转换计人资 本公积 的部分应转入 当期的其他业务收入 ，其实质还是 增加了企业的当期利润 。 而在成本模式下 ， 只有存货房地
投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值计量的分析
贷： 无形资产—— 土地使用权
３０ ０ ０ ０ ０ ０
（ ） 受外单位投入的投 资性房地产 接受外单位投入 的投 三 接 资性 房地产 ， 应按 双方评估 确认 的价值 ， 记“ 资性 房地产 ” 借 投 账 户， 贷记“ 股本” 户。 账 例如 ： 宏远股份公司２０ 年９ ０ ８ 月接受乙公 司投 入 的土地使用权 ， 资产 在乙公司的账面价值 为５０ 该 ０ 万元 ， 双方协
借： 投资性 房地产 ５ ０ ０ ０ ３ ０ ０ 贷： 股本 ５０００ ３０ ０ （ 投 资性房地 产的折 旧和摊销 应该按 照《 四） 企业 会计准则
第４ 号——固定资产》 企业会计准则第６ 或《 号——无形资产》 的有
关规定 ， 按期（ ） 月 计提折 旧或摊销 ， 企业按期 （ ） 月 对投资性房地产 进行折 旧或进行 摊销时 ， “ 借记 其他业务 成本” 户 ， 记“ 资性 账 贷 投
借 ： 资性房地产——写字楼 ４ ０ ０ ０ 投 ０ ０ 产 ４０００ ００ ０ 企业 自行建造的投资性 房地
修后 ， 应按其账面价值 ， 借记“ 在建工程”“ 、投资性房地产累计折 旧 （ 摊销 ）等账户 ， ” 贷记“ 投资性房地产” 账户 。 发生的资本化 的改建 、 扩建或装 修支 出 ， 借记 “ 在建 工程” 账户 （ 通过 “ 在建 工程 ” 账户 归 集 ）贷记“ ， 银行存 款” “ 、应付账款 ” 等账户 。 改建 、 扩建或装修完 成
（ ） 一 外购的投 资性 房地产 企业外 购的投资性 房地产 ， 当 应
按照取得 时的实 际成本 ， 借记 “ 投资性房地产 ” 账户 ， 贷记 “ 银行存 款” 等账户 。 例如 ：０ ８ 月， ２ ０ 年３ 某股份公 司为了拓展经营规模 ， 以银 行存款购得繁华商业区的一栋写字楼 ， 当即出租 。 并 该写字楼 的购 买价为４ ０ ０ 万元 ， 采用银行转账支付 。 其会计处理为 ：
投资性房地产成本模式与公允价值模式
投资性房地产成本模式与公允价值模式首先，投资性房地产成本模式是一种传统的会计方法，它将投资性房
地产的成本资本化，并在每期的财务报表中以成本减去折旧和摊销计入损
益表。
这种方法适用于长期持有固定资产的情况，可以将房地产的价格稳定，避免了公允价值波动带来的不确定性。
在投资性房地产成本模式下，
投资者只关注资产的成本和相关的经营活动，不会被市场价格的波动所干扰。
其次，公允价值模式则更加注重市场价格的变动对资产价值的影响。
公允价值是指在交易当日，买方和卖方在公平、公正、信息对称的市场条
件下进行交易所达成的价格。
在公允价值模式下，投资者需要及时评估和
调整资产的公允价值，以反映市场价格的变动。
这种方法更加适用于经常
交易的投资性房地产，或者市场价格波动较大的情况下。
在实际操作中，投资者可以根据具体情况选择适合的计价模式。
对于
长期持有、价格稳定的投资性房地产，可以采用成本模式。
而对于交易频繁、市场波动大的投资性房地产，更适合采用公允价值模式。
需要注意的是，无论使用哪种模式，在计算投资性房地产的价值时都
需要考虑到相关成本和收益。
例如，除了购买或建造成本外，还需要考虑
管理费用、维护成本、租金收入等因素，以全面准确地反映房地产的价值。
总而言之，投资性房地产成本模式和公允价值模式是两种不同的计价
方法。
投资者可以根据实际情况选择合适的模式，以便准确评估和管理投
资性房地产的价值。
投资性房地产的计量
投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量两个阶段。
（⼀）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进⾏计量。
投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得⽅式分别确定。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他⽀出。
2.⾃⾏建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使⽤状态前所发⽣的必要⽀出构成。
3.以其他⽅式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
4.与投资性房地产有关的后续⽀出，满⾜投资性房地产确认条件的，应当计⼊投资性房地产成本；不满⾜确认条件的，应当在发⽣时计⼊当期损益。
（⼆）投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。
1.成本模式 企业通常应当采⽤成本模式对投资性房地产进⾏计量。
在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——⽆形资产》对已出租的建筑物或⼟地使⽤权进⾏计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进⾏减值测试，计提相应的减值准备。
2.公允价值模式 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采⽤公允价值模式进⾏后续计量。
采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满⾜以下条件：考试⼤为你开户成功之门 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从⽽对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
企业对投资性房地产的计量模式⼀经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产
![[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产](https://img.taocdn.com/s3/m/ef76321558eef8c75fbfc77da26925c52cc5914f.png)
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产摘要：财务会计的核心问题之一是会计计量问题。
从国际财务会计的发展动向看，由于对金融工具、特别是衍生工具的计量需要，公允价值计量模式备受关注。
我国也高度关注公允价值理论和实务的发展，财政部颁布的新会计准则中，已将公允价值作为计量属性之一。
但应用中出现的问题和阻力使公允价值计量成为财务会计的难题之一，本文对此进行了探讨。
关键词：公允价值计量属性现行市价动态反映一、公允价值计量模式的含义(一)公允价值的本质国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)的定义与此基本相同。
FASB在1984年发布的第5号财务会计概念公告(SFACNO.5)中列举了五种计量属性，即历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值。
公允价值属性与上述五种计量属性的关系是什么，是否成为独立的第六种计量属性，FASB在2000年发布的第7号财务会计概念公告(SFACNO.7)中指出：SFACNO.5中所描述的某些计量属性也许和公允价值是一致的。
在初始确认时，如果缺乏相反证据，已收或已付的现金或现金等价物通常被假定近似为公允价值。
现行成本和现行市价都在公允价值的定义之内，未来现金流量的现值也符合公允价值的定义。
只要短时间物价稳定，对于一些短期的应收应付项目而言，它们的可变现净值可以近似地代表其公允价值。
由此可见，公允价值决不是一个独立的新的计量属性。
公允价值的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使公允价值成为一种复合(或综合)的计量属性。
人们一般在谈到公允价值时并不包括历史成本。
实际上公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。
我国新《企业会计准则》中对公允价值的定义是：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
公允价值模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。
国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。
企业愈加重视对投资性房地产的核算。
新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。
本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。
指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。
英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。
我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。
同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。
公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。
公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。
相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变完整版
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。
【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。
即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。
1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。
甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
新会计准则下投资性房地产会计处理的比较——基于成本计量模式和公允价值计量模式
投 资 性 房 地 产 互 相 转 换 时 比较 简 单 ， 只是将 相应 的会 计科 目 对 应结转 。 投 资 性 房 地 产 如 果 是 由企 业 作 为 存 货 的 房 地 产 转 换 的 ， 应 按 其 在 转 换 日的 账 面 价 值 ， 借记“ 投资 性 房地 产 ” 科 目， 原 已计提跌 价准 备的 ， 借记 “ 存 货跌 价 准备 ” 科 目， 按 其 账 面余 额， 将 存货 的账面 价值转 出 。企业 自用 的的房 地产 转换 时应 自租赁期 开始 日或用 于资本增 值之 日开始 ， 才能 按 照 固定资
主 要 是 对 投 资 性 房 地 产 两 种 计 量 模 式 进 行 了对 比 ， 对投 资性 房地 产取 得后 的后 续 计量 、 与 非 投 资 性 房 地 产 之 间 的 转 换、 投 资 性 房 地 产 的 处 置 的 会 计 处 理 做 了分 析 比 较 。 关键 词 ： 投 资 性 房 地 产 ；成 本 计 量 模 式 ；公 允 价 值 模 式 ； 新 会 计 准 则 ２ ０ ０ ６年 颁 布 的《 企业会 计 准则 》 对 投 资 性 房 地 产 列 示 了 不 同 。房 地 产 的转 换 ， 是 指 因 房 地 产 的 用 途 发 生 改 变 而 对 房 地 产进行 的重新 分类 ， 如 将 自用 的 固 定 资 产 、 存 货 转 为 投 资 性 房地产 或将投 资性房 地产转 为 自用 固定资 产 的转换 ， 而不
单 独 的准则《 第 ３ 号 一投 资性房 地产 》 ， 对 该项 资产 的会 计处 理 做 了明确 的规定 。第 二章 “ 确认 和初 始计量 ” 中规 定 ： 投 资 性 房地产 应 当按 照成 本 进行 初 始计 量 。第 三 章“ 后 续计 量 ” 中 提 出 了 两 种 计 量 模 式 。 企 业 通 常 采 用 成 本 模 式 对 投 资 性 房 地产进 行后续 计量 ， 但 有确凿证 据表 明投 资性房 地产 的公 允价值 能够持 续可靠 取得 的 ， 即 同 时满 足两 个 特定 条 件 下 ， 投 资性 房地产 也采 用公 允 价值 模 式进 行 后续 计 量 。但 同 一 企 业 只能采用 一种模 式对所 有投 资性房 地产进 行后 续计 量 ， 不得 同时采用 两种计 量模 式 。 对 于投 资性房 地产 的初始计 量 ， 无论采 用成本 模 式还 是 公允模 式 ， 其会计 处理是 相 同的 ， 只是会 计科 目使用 不 同 ， 在 这 里 不 做 对 比分 析 ， 下 面 我 们 针 对 投 资 性 房 地 产 取 得 后 的 相
房地产企业投资性与公允价值计量的应用
财务与审计办做产呑业複『社5公尤你值计奉仙应何□上海张炯时代进步、科技发展，我国房地产企业的快速成长的同时国家对房地产企业公允价值计量模式的提出能够让我国房地产企业的会计计量更好的与国际会计计量模式保持相一致，为我国企业与境外企业之间的会计信息交流提供了便利，有效促进与境外企业之间的沟通和协作，优化了我国经济实现全球化的发展条件。
公允价值计量模式的运用能够提高会计信息的相关性，但是在房地产企业并没有得到广泛运用。
本文通过分析公允价值计量对会计利润的影响以及后续应用建议，以此为公允价值计量模式在我国房地产企业的会计信息运用中提供借鉴。
一、投资性房地产公允价值计量模式的基本原理投资性房地产主要是指用于出租或增值转让的房地产，主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权,但是要求闲置期不能太长，国家认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物，但是企业持有以备经营出租的空置建筑物，管理当局作出正式书面决议，有意图明确经营出租的，也作为投资性房地产。
投资性房地产公允价值计量模式的选择前提是公允价能持续可靠取得，在后续会计处理中不计提折旧，不进行摊销，不提减值。
期初选择成本模式计量可以在后续经营中转换为公允模式计量，这个转换是属于会计政策变更，需要追溯调整期初留存收益，但是选择公允模式计量的不能再转换为成本模式计量，简单来说投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更。
对于外购的投资性房地产，企业选用公允价值计量模式的，初始入账计入“投资性房地产-成本”科目，对于自建房地产后续计量模式采用公允价值计量的，在自建房产达到预定可使用状态时，按照确认的实际成本将“在建工程”结转至“投资性房地产-成本”,持有期间公允价值波动产生的损益通过“投资性房地产-公允价值变动”科目来反映。
二、房地产企业投资性房地产公允价值计量模式应用的影响分析1.采用公允价值计量模式后续计量的影响。
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等
（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建
后续计量
1.按月计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产的处置
1.取得的处置收入
借：银行存款贷：其他业务收入
2.结转账面价值借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产
公允价值模式下投资性房地产的处置1.取得的处置收入借：银行存款贷：其他业务收入
2.结转账面价值借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产、无形资产（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产
投资性房地产转换为存货借：开发产品（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
区别
成本模式
公允价值模式
外购房地产的初始计量
按照实际成本初始计量，记入“投资性房地产”科目
按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产——成本
资本化的后续支出
（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷投资性房地产——在建贷：银行存款等
2.减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备减值金额不得转回，不确认公允价值变动。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式投资性房地产由成本模式转为公允价值模式是指在一定条件下，投资性房地产的会计处理方式发生转变。
成本模式是指将投资性房地产按照成本计量，即购买投资性房地产的实际成本，减去预计净残值，并计算累计折旧或摊销。
而公允价值模式是指按照房地产的公允价值计量，即市场上的可获得价格。
为什么会有投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的现象呢？主要有以下几点原因：首先，投资性房地产市场的波动性较大。
投资性房地产的价值随着市场供求关系变化而波动，因此按照成本模式来计量投资性房地产可能无法准确反映其真实价值。
而公允价值模式则可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加符合市场实际情况。
其次，公允价值模式可以提供更多的信息。
由于公允价值模式需要定期重新评估房地产的价值，这就要求相关信息的披露更加全面和准确。
公允价值模式能够提供更多的信息，使投资者能够更好地了解房地产的真实价值和市场变化趋势，进而做出更明智的投资决策。
再次，公允价值模式有助于提高投资效益。
投资性房地产的价值随时间推移，有可能增值也有可能贬值。
而成本模式只能反映投资性房地产的历史成本，并不能准确反映其现值。
而公允价值模式可以根据市场情况及时调整房地产的账面价值，更加准确地反映房地产的现值，有助于提高投资效益。
然而，将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式也存在一些挑战和困难。
首先，公允价值模式要求投资者具备评估房地产市场价值的能力和专业知识，需要进行市场调研和定期评估。
其次，公允价值模式在会计处理上相对复杂，需要投资者更加深入地了解有关会计准则和规定，以确保正确计量和披露。
最后，公允价值模式可能受到市场价格的波动性影响，导致投资者可能面临更大的风险。
综上所述，投资性房地产由成本模式转为公允价值模式具有一定的优势和挑战。
只有在具备相关能力和知识的前提下，投资者才能更好地评估投资性房地产的公允价值，并做出明智的投资决策。
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贷：开发产品
资本公积——其他资本公积
投资性房地产的处置
1.取得的处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
2.结转账面价值
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式下投资性房地产的处置
1.取得的处置收入
借：银存款
贷：其他业务收入
2.结转账面价值
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益（公允价值与其账面价值的差额）
贷：固定资产
（2）转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。
借：投资性房地产（公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
资本公积——其他资本公积
作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
区别
成本模式
公允价值模式
外购房地产的初始计量
按照实际成本初始计量，记入“投资性房地产”科目
按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产——成本
资本化的后续支出
（1）转入改扩建：
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
3.结转公允价值变动损益
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或作相反会计分录。
4.结转转换日公允价值大于原账面价值的差额
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
自用房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
（1）转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益；
借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）
或者做相反分录。
不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准备
投资性房地产的转换
投资性房地产的转换
转为自用房地产
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产、无形资产（按公允价值入账）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）发生改良或装修支出时：
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
（3）改良或装修完成时：
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
（1）转入改扩建：
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（2）发生改良或装修支出时：
借：投资性房地产——在建
借（或贷）：公允价值变动损益（差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
投资性房地产转换为存货
借：开发产品（按公允价值入账）
借（或贷）：公允价值变动损益（差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
作为存货的房地产转为投资性房地产
①转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益；
借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）
存货跌价准备
公允价值变动损益 （公允价值与其账面价值的差额）
贷：开发产品
②转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。
借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）
贷：银行存款等
（3）改良或装修完成时：
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
后续计量
1.按月计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
减值金额不得转回，不确认公允价值变动。
1.公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益