英美土地增值收益分配制度研究
各国土地开发利益分配制度及启示
的有效 利用而设 定的 ， 规定在同一年 内在 同一市镇村取得
一
方面 ， 由城市经济的发展 ，总体经济 水平的提高 各 是
定 面积的土地者 ， 应按取得价格 ３ ％的税率交纳特别土
在进 行土地 交易时 ， 国有资产卖 出所得税 普遍增加 ；另一 方面 ， 是 城市人 口的增 加 城市化 的进展 ．导致 土地需求增加 土
究。
２ １各国不动产课税制度比较分析
．
各国不动产课税都 有完 整的体 系 ， 一般包括不 动产保
有 、交 易 、收益三个方面的税
１土 地 开发 利益 的涵 义 及其 产生
土地 的开发利益 以理解 为政府进 行的公共事业建 可
不动产保有税在 英美是地 方政府 的主要 财源 ， 率每 税 年 由各地方政 府根 据财政需要 决定 固定 资产税 的分 担 比
例 。 地比例不同 ． 各 而且每年都有 变动 。 土地增值部分包 含在 时价 里 ， 被一起征 收。 在法 国 非建筑不 动产税根 据
设， 以及对土地 的规划与管理 土地开发 者的投入等促进
地价 的上涨； 或城市人 口集 中引起 的聚 集利益 ， 土地需求
增加 ．引起 的地价 上涨 。概括地讲 ， 土地开发利益 ． 表现
项 ，按土地面积 的比例缴 纳 。 德 国 《 邦建设 法》指定 的城市 再开发 区域 ， 联 土地所 有者在开发事业完成后 ， 都要把 因再开发而 引起的土地价 格上涨部分上交给市镇 村政府 。 实行 多年后 ， 发现土地开
价额 ． 出售价格扣除取得价格和各种费用的余值 。 年 到 为 ２ １年 以内有偿 出售的 ， Ｏ 推定有投机性者 ， 在短期增价 的计 算方式上另加３ ％或５ ， ％ 按年度计 算； 推定没有投机性者 ， 在短期增价 的计算方式上加算物价指数 。 取得不动产经过
国外土地制度
国外土地制度国外的土地制度因国家和地区的不同而有所不同。
下面将对几个国家的土地制度进行介绍。
首先是英国的土地制度。
英国的土地制度可以追溯到中世纪的封建制度。
过去，英国的土地大部分由贵族和教会拥有，称为庄园地主。
他们租借土地给佃农种植农作物。
但随着时间的推移，庄园地主逐渐流失土地，土地的拥有者变得更加多样化。
英国现在有很多的农民、私人地主和企业拥有土地。
然而，英国的土地制度依然存在着一些问题，例如土地价格的上涨使得年轻人难以购买房屋。
其次是美国的土地制度。
美国的土地制度在殖民时期开始形成，最早是以个体农场为基础。
后来，随着西部拓荒运动的兴起，政府开始通过土地分配法将大量土地拨给拓荒者。
这一政策促进了西部的快速发展和农田的开垦。
现在，美国的土地所有权多样化，有私人土地拥有者、农场主、企业等。
此外，美国的公共土地也占有一定比例，用于公园、保护区等公共用途。
再次是日本的土地制度。
日本的土地制度在历史上受到了中国的影响。
过去，日本的封建制度下，土地所有权集中在贵族和寺庙等大地主手中。
但在明治维新以后，土地改革成为日本政府的重要政策之一。
政府通过实施土地法律，将大量土地分配给农民，激发了农民的生产热情。
现在，日本的土地所有权更为多元化，除了农田和私人住宅，还有工业用地、商业用地等。
最后是中国的土地制度。
中国的土地制度经历了农村土地改革和城市土地制度改革两个重要阶段。
农村土地改革在上世纪五十年代开始实施，通过实行家庭联产承包责任制，农民获得了土地的经营权，并得到了相应的土地承包合同。
而城市土地制度改革则在上世纪九十年代开始，通过引入市场机制，使得土地可以买卖和租赁，有利于促进城市的发展。
此外，中国的土地制度还存在着一些问题，如农村集体土地的退出机制不够完善，导致农民对土地使用权的流转受到限制。
综上所述，不同国家的土地制度各有特点。
英国的土地制度以私人土地拥有为主，美国的土地制度体现了一定的公共土地和私人土地的平衡，日本的土地制度在明治维新后经历了土地改革，中国的土地制度则在家庭联产承包责任制和市场化改革的双重作用下逐步形成。
城市土地估价制度国际比较与借鉴
英国：起源于 18世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
德国：起源于 19世纪，经 过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
日本：起源于 20世纪初， 经过多次改革， 形成了较为完 善的土地估价 制度
中国：起源于 20世纪80年 代，经过多次 改革，形成了 较为完善的土 地估价制度
德国：可持续发展原则，注重 土地利用的可持续性和环境保 护
英国：公平原则，注重土地 所有者和使用者的权益平衡
美国：市场价值原则，注重土 地使用价值和市场供求关系
日本：综合评价原则，注重土 地使用价值和社会效益的综合
评价
中国：公平、公开、公正原则， 注重土地估价的公平性和透明 度
澳大利亚：市场价值原则，注 重土地使用价值和市场供求关
PART SIX
各国土地估价制度各有特点， 需要根据国情进行选择和借鉴
城市土地估价制度在国际上存 在差异，但基本原则和程序相 似
土地估价制度需要不断完善和 改进，以适应社会发展和城市
化进程
加强国际合作与交流，共同推 动土地估价制度的发展与创新
城市土地估价制度将更加完善和科学 国际间的合作与交流将更加频繁 技术进步将推动城市土地估价制度的发展 城市土地估价制度将更加注重环境保护和社会责任
系
PART THREE
估价方法：市场法、 收益法、成本法等
估价对象：土地、建 筑物、土地使用权等
估价目的：税收、抵 押、转让、征收等
估价依据：法律法规、 政策文件、市场数据等
估价机构：政府机构、 专业机构、民间组织等
估价程序：调查、评 估、审核、公示等
美国：采用市场比较法，注 重市场因素
英国：采用收益还原法，注 重收益因素
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
国外土地财税制度的介绍与借鉴
我国土地财政何去何从？
发达资本主义国家土地私有，不存在地方 政府的土地出让行为，但它们也依靠土地 财政，并且拥有充裕的地方财政； 国外主要通过对存量土地征收物业税、房 产税等方式形成一套成熟的土地财税制度 创造财政收入； 我国土地财政的来源应向土地税收过渡， 但我国土地税收制度不成熟，须向发达国 家借鉴
加拿大土地税收制度
房地同购, 因此，加拿大的土地税也就是不动产 税, 其税基包括两个部分: 一部分是土地, 另一部 分是建筑物和其他不动产； 在加拿大不动产税属于地方税种, 由省级政府和 市政府合法开征, 收入全部用于地方财政预算支 出； 主要包括:( 1) 不动产保有税, 即不动产税, 由地 产所有者每年按时缴纳;( 2) 不动产转让税;( 3) 营业性不动产税等； 加拿大没有全国统一的不动产税税率, 税率主要 依据各地方政府的收支状况自行规定，税率确 定权在省或地方议会
澳大利亚的土地税收制度
澳大利亚采用分税制，实行联邦、州和地 方三级课税制度，土地税是州政府征收的 主体税种之一； 从土地的取得、保有和转让交易多环节征 税 以土地的价值作为计税依据，实行累进税 率制，征收范围广，税基宽；
日本的土地税收制度
以所得税为主体税种，税种划分为所得税 性质的土地税、财产税性质的土地税和其 他土地税； 同的土地税收管理机构是相互独立的，土 地税收实行中央、都道府府县、市町村三 级管理，而三级政府土地税税权又相互独 立； 日本三级政府的税权彼此独立，各自确定 相应税种的税率
美国土地税收制度
政府不做土地生意，主要是靠土地税收来调 节市场和增加地方政府财政收入，并促进土 地的节约集约利用； 土地保有税（即房地产税等）是美国地方政 府公共财政的主要收入来源，地方政府财政 收入的70%依靠房地产税； 实行联邦政府、州政府和地方政府的三级分 税制，联邦和州有税收立法权；地方政府没 有税收立法权，只能在州指定的税法约束下 征税； 美国房地产税归在财产税项下，税基是房地 产评估值的一定比例
投资美国土地：高收益来自成功的资产配置选择
投资美国土地：高收益来自成功的资产配置选择2016年是全球经济动荡的一年，全球投资者正在纷纷寻找妙计为财富保值增值。
在此背景下稳健的投资方式到底是什么样的呢？90%的投资收益源自成功的资产配置全球资产配置之父加里·布林森所言,做投资决策，最重要的是着眼市场。
在不利的资本市场大环境下进行优质的资产配置，任何单一资产都无法持续获得稳定收益，不同的资产类别有着不一样的收益和风险属性，在不同市场条件下会有变化的优势和缺陷。
从长远来看，大约90%的投资收益源自成功的资产配置。
那么优质的投资品是为资产配置收益加分的重要条件。
高回报的时代一去难返好资产荒越来越成为一个世界难题一方面具有全球视野成为为财富增值的趋势与要求，而另一方面却是资产回报整体的下行。
全球最大的资产管理机构BlackRock预测，未来五年大部分的资产类收益率很难超6%,高回报的时代一去难返。
《华尔街曰报》报道中一个著名的例子，形象地说明了这一趋势：20年前,国际投资者把全部资金放在债券上就可以轻松获得7.5%的回报；10年前,随着债券等低风险资产回报率的下滑,投资者需要配置一半高风险资产来获取7.5%的回报；而今天,配置在高风险资产的比例需要在90%左右，才能博取7.5%的回报。
财富金矿中的富矿在减少，好资产荒越来越成为一个世界难题。
北美土地投资服务中心分析认为，随着国内经济步入“L”型阶段、股市波动、人民币汇率走势不明朗和房地产市场分化以及国际金融市场频频出现的"不稳定气流"和黑天鹅事件，财富人群曰益陷入迷茫，找到安全可靠的方式为财富实现保值、财富増值和财富传承，成为高净值投资者越来越迫切的需求。
在市场条件变得愈发复杂的情况下，财富投资前景不明越需要回到财富投资的本源。
什么才是最优质的投资品？海外土地投资策略：最为稳健的投资方案在这个“囤地”比卖房更来钱的时代，投资一块儿优质的土地是您为财富保驾护航的不二之选。
从国际经验看城市土地增值收益管理
摘要：人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现。
土地是如何增值的?增值的收益如何分配?这些问题至今仍争论不休，莫衷一是。
引起土地增值的因素很多，成因亦十分繁杂，导致土地增值管理政策的多元化和复杂性。
自19世纪以来，世界各国已开始探讨并采用了很多不同的政策来应对这一问题。
本文将对世界各国采用的相关政策，如土地税收、土地储备制度、土地再调整，土地产权设计等进行研究，指出它们的优缺点，并分析对我国现有的土地有偿使用制度下土地增值管理的启示。
关键词：土地产权；土地市场引言城市的增长或扩张往往伴随着城市土地的增值。
尤其是在城市化进程的加速阶段，城市土地增值的速度十分惊人，这是经济学家和社会学家在观察近几个世纪城市增长轨迹后得出的普遍结论。
在我国，近年来随着土地有偿使用制度的实施，城市土地的价值得到前所未有的体现，充分利用土地价值获取城市建设所需的大量资金，已成为我国推进城市化进程的主要途径和手段之一。
在这种情况下，如何充分提高土地利用的效益，使土地增值的收益得到合理的分配，达到政府利用土地增值效益推进城市建设和公众福利及激发土地使用者的生产积极性、促进经济发展的双重目标，就成为我国土地管理和经济发展领域的重要课题。
对土地价值理论最早进行研究的社会经济学家包括英国经济学家威廉?配第(William Petty，1623―1687)，大卫?李嘉图(David Ricardo，1772-1823)和美国社会经济学家亨利?乔治(Henry George，1839-1897)等。
其中乔治关于土地的论断，被认为是影响最为广泛的土地增值管理理论。
在1879年出版的不朽名著《进步与贫穷》中，乔治认为土地的价值之所以增加，是人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归全社区所有。
但由于人口不断增加引起地价不断上扬，人们对土地增值收益的预期也越来越高，轻易不肯出让土地，导致严重的土地囤积问题，地价进一步上涨，生产因此停滞。
土地增值收益分配问题研究共3篇
土地增值收益分配问题研究共3篇土地增值收益分配问题研究1土地增值收益分配问题研究在国内，城市土地的增值收益分配问题是一直备受关注的话题。
由于城市化进程的加速以及土地资源的稀缺性，土地资源的增值收益日益成为城市管理和社会发展的重要问题。
然而由于土地所有权和使用权的不同性质，加之相关法律法规尚不完善，土地增值收益的分配权责归属问题日益凸显。
土地增值收益，指的是土地的价格超过了原来的买入成本，即地价增值的部分。
事实上，土地增值的收益来源有很多，如自然增值、经济增值和政策增值等。
不过无论增值的来源，土地增值的收益都是由多种因素共同作用产生的，其中包括城市化进程、基础设施建设、交通设施、土地用途改变等等。
土地增值收益的分配问题，主要涉及到国家政策、土地管理部门、城市开发企业、购买使用者以及农民等多方的利益。
对于土地管理部门而言，其主要职责是在地价增值时对土地进行出让和划拨。
这一过程中，土地管理部门应优先考虑城市规划、土地资源保护和合理利用等问题，同时也要重视土地所有权问题。
有时当地政府为了收取更多的土地出让金或税收，会将土地出让价格虚高，导致土地增值收益分配不公。
因此，土地管理部门应在土地供应和出让时把握好公平和合理原则，避免这种情况的出现。
对于城市开发企业而言，其主要是将土地出让来的用途与市场需求结合起来，开展房地产开发、城市基础设施建设等项目，赚取收益。
由于市场的不确定性和房地产行业的周期性，城市开发企业在进行土地竞拍时会对土地的未来价值进行一定的预估和评估。
而当土地增值时，城市开发企业应该遵守相应法律法规，明确土地出让的用途、土地成本和对农民的补偿等问题，合理分配土地增值收益。
对于购买使用者而言，其通常是为了自住或者租赁而购买房屋，希望通过房价的增长提高房产价值。
一方面，购买房屋的人应该明确房价上涨的原因和后果，不要过度追求房产升值；另一方面，政府还应该引导社会资金投向其他领域，促进经济多元化发展，减少过度依赖土地增值收益的趋势。
二元公有制下土地发展权与土地增值收益分配的研究
云南财经大学学报 2021年第4期（总第228期）管理论坛二元公有制下土地发展权与土地增值收益分配的研究陶源(中国财政科学研究院研究生院，北京100142)摘要：基于中国城乡土地二元公有制的特殊国情，如何妥善协调城市化进程中的土地增值收益分配矛盾，是土地管理制度改革中的难点问题。
引入一项新型财产权利—土地发展权，将有助于在法律体系内部建立起兼顾地方政府与农村集体两方面利益的土地增值收益分配制度规范。
土地发展权制度肇始于“二战”后的英国，在美国同样取得了实践的成功。
虽然中国现行法律尚未对土地发展权予以明确定义，但是各类制度规范已暗含相关的法权表达。
设立符合中国国情的土地发展权应充分考虑权利配置主体、空间整合性以及时间延綿性三个要素。
目前，新修订的《土地管理法》为土地发展权的设立提供了一定的制度性铺垫。
关键词：土地发展权；土地增值收益；财产权中图分类号：F321.1 文献标志码：A文章编号：1674 - 4543(2021)04 -0101 -10_、弓I言中国改革开放40多年来，传统的土地制度在助推经济快速增长的同时也进一步固化了“城市偏 向”的城乡二元发展格局。
城市扩张中激发的产业变迁、人口聚集以及基础设施升级均会对所在土地及其辐射区域的价值产生显著影响。
如何对该影响下的土地增值收益进行合理分配不仅是公共管理部门需要直接面对的严峻挑战，而且是学界研究土地制度深化改革过程中一直关注的热点和难点。
要回答这个问题，必须要厘清国家、集体与个人这三个利益主体与土地构成的财产关系和生产关系®[1]。
中国“八二”宪法第10条第1、2款分别规定城市土地国有，农村土地集体所有，这一条款可以视为中国土地二元公有制的本源。
根据现行法律，城市居民只能以有偿的方式获得一定期限的土地使用权，而无法以个人或集体的身份拥有城市土地所有权®;农民则可以通过农村集体的成员身份享有土地所有权，同时以较低的成本长时期拥有集体土地使用权®。
美国的土地资源管理模式研究
美国的土地资源管理模式研究随着社会的不断发展和进步，土地资源管理成为了现代社会中非常重要的问题。
而在人口众多、土地面积辽阔的美国，土地资源管理更是成为了一个千头万绪的话题。
在这篇文章中，我们将探讨美国的土地资源管理模式，并从中汲取经验和教训。
一、美国土地资源管理的背景美国境内的土地面积达到了 9,826,630 平方公里，人口总数也超过了 3 亿，这是一个人口数量庞大、土地面积广阔的国度。
在这种情况下，土地资源管理显得尤为重要。
美国政府对土地资源的管理可以追溯到殖民地时期，但是真正的体系化管理是在 19 世纪建立的。
此后，土地资源管理成为了美国政府的重中之重。
二、美国土地资源的分类美国的土地资源主要可以分为以下几类：1. 国家公园：国家公园是美国最为著名的土地资源之一。
美国国家公园主要分布在西部地区，包括黄石公园、羚羊峡谷、大峡谷等等。
这些国家公园以其优美的自然景观、多元化的生态和娱乐设施等吸引了大量游客。
2. 国家森林：国家森林是由美国政府所拥有和管理的森林。
美国国家森林主要分布在西部地区和东部地区，森林覆盖率高达 30%。
国家森林不仅可以供人们提供户外娱乐活动，还可以为木材工业和能源产业的发展提供支撑。
3. 野生动物保护区：野生动物保护区是美国政府所设立的，旨在保护野生动植物物种的自然保护区。
这些保护区分布在全国各地，种类繁多，从小的蜜蜂保护区到大型陆地和海洋保护区都有。
4. 农业用地：美国是世界上最大的农业出口国之一，农业土地资源占全国总面积的 18%，主要分布在中西部等地区。
这些农业用地不仅可以为美国提供大量的农产品，还可以为农业研究和创新提供支撑。
以上是美国土地资源主要的分类，每一类土地都可以为美国的经济、生态和文化发展做出贡献。
因此，正确地管理这些土地资源是非常重要的。
三、美国土地资源管理的模式针对不同类型的土地资源，美国采用了不同的管理模式，但是总体来说，美国的土地资源管理可以概括为以下几点：1. 国家占有：美国政府对大多数土地资源实行国有制度，即政府直接或间接拥有土地，并对其进行管理和监管，确保土地资源的合理开发和利用。
国外土地租赁制度与土地权利分配研究
媒体发出强大的要求土地私有化的声音。 从学
（ 土地使用权出让和土地租赁． 二） 完整的 主商量决定的， 并且在必要的时候能够通过法
、
土地的使用与权利分配
定律的预设和前提， 抽象使用经济学定律是不 使用权利的限制。 土地租赁赋予政府更多的规
（） １长期控制土地的使用。通过所有权转 让形式出售的土地， 其使用方式是和第一任买
（ 关于土地私有化。 一） 土地权利问题是当 合理的。在中国， 根据对中国的实际情况和社 划权利包括：
也会随着改变。 政府通常情况下会允许承租人 合同， 可以选择与承租人进行协商以转让权利 利。 若承租人污染土地或者没有按照合同或者
的新开发权利，因为这是增加收入的一种方 或者强制购买。 对于合同到期时对土地开发进 法律的规定使用土地， 出租者有权废除土地合
式 在以色列， 这部分政府允许承租人额外开 行赔偿的问题， 芬兰通常运用法律和特殊的合 同。若租赁土地受到损害， 租赁法律法规允许 发权利的费用称之为允许费。 同条款来解决。在这些法律文件中一般规定， 出租者要求赔偿 。
中图分类号；０１６ 文献标识码： Ｆ６． Ａ 收录日期－０２ ８ ９日 ２１年 月
一
第三， 关于“ 经济学原理 。经济规律绝对 府选择以签订长期租赁合同的形式而不是出
不是脱离具体语境的抽象的绝对真理。 任何经 售所有权的形式分配土地， 这样政府能比单纯 济学的规律都是有预设有前提的， 脱离经济学 的土地规划掌握更多的权利， 也即是对承租人
就 莫非王土” 历史学家秦晖证明， 。 中国历 史上 的 用 ， 由土地使用者与县级 以上人 民政府土地行 府想再开发一个地区， 必须获得这个地 区的
英国城市土地增值收益分配制度及其启示
英国城市土地增值收益分配制度及其启示本文系统分析了英国城市土地增值收益分配的基本制度及其具体实现方式，在此基础上，总结出其特点，并针对我国的情况提出了借鉴之处。
关键词：英国城市土地土地增值收益分配规划得益英国土地增值收益分配基本制度对英国土地增值收益分配制度影响最大的是1947年城乡规划法。
依此法案，政府通过对土地所有者进行补偿后，土地发展权被国有化。
土地发展权国有化使得英国土地所有者只拥有按现有法规规定使用土地并收益的权利，超过现有条件使用土地并收益的权利属于国家所有。
因而，从理论上讲，土地现有使用条件下的增值由土地所有者拥有，至少是部分的拥有；土地超过现有使用条件的增值属于国有所有，这是英国土地增值收益分配制度的基本原则。
在实践操作中，对于第一部分的增值，从增值征费(betterment levy)的计税方式上，可以知道最初是由土地所有者全部拥有的；后来由于理论上这一部分增值显然主要不是土地所有者的贡献造成，加之“所有权社会化”思潮的兴起，工党政府通过1976年财政法案设立了一个资本利得税，其征税对象为土地现存使用价值增值额。
对于第二部分增值，由于要考虑对土地发展的激励等因素，实际中也不是由政府全部获得，而是以一定的方式在政府和土地所有者(或开发商)间进行分割。
英国土地增值收益分配的具体方式可以从税、费和管理手段三个方面来分析。
（一）土地价值税由于历史的原因，英国的土地价值税收基本上是不存在的；其它的针对土地增值回收的税有发展土地税，但是没有实施多久就被废止了。
从英国的过去来看，仅存的土地价值税是极少数的针对空地价值的征税，但在1923完全免税；另外一个曾经存在的土地税，是丹麦金(Danegeld)(从10世纪至12世纪，英国为了筹措抵抗丹麦进攻的军费而课的税)。
尽管这样，提倡重新引入土地税的基本观点在19世纪得到了古典政治经济学家的广泛支持。
在过去的20世纪，英国有许多次将土地价值税收作为政府财政来源的立法尝试，但是全部没有成功。
英美土地发展权制度对我国土地管理的启示
可 以说土地 发展权 的诞 生是所 有 发展 权是 变更 土地 利用性 质 的权利 ， 沈 守愚教 授最 早 杈制度 产 生的背景 ，
提 出土地 发展权就 是指农用 土地 改变 为非农用地 的变 权社会 化 的结果。 创设土 地发展 权后 ， 一切开 发活动
以后 欲变 更土地使 更利用权 。… 采广义观点 的学者认 为 ， 除了土地利 用性 都 以 已经确 定的性 质和范 围 为限 ，
一
从 权利性质上 看 ， 根据其所具 有的支配性 、 绝对性
’ 笔 者认 为土地 发展 权作 为对 土地 资 源进 及排他 性等特征 ， 土地 发展权应被 归类为一种 物权 ， 是
步开 发 的权利 ， 其 内容应 包括 改 变土地利 用 用途及 从 所有权 中独立 出来并 依 附于所有权 的一种财产性权
发 了有 限的土地 资源 与社会经济 发展需求及 公共利益 种 使用权 能转移 给他 人行使 ； 其使 用性质 可分 为消极 保 护之间 的矛盾 ， 同一块 土地如 改变使用用途 （ 如农 用 使 用和积 极使 用 ， 消极 使用 实质上 是土地 发展权 转让 地 改为工 商业 用地 ） ， 将对 所有权人 的收益产生 巨大差 之后的不作为义务， 即将 自己的土地发展权转让给他
的主体 、 客体 及权利 内容 。权利 主体 是 土地发 展权最 否应继续 实施该项制度产 生 了争议。 随后政府对政 策
为关键 的 问题 ， 它决 定 了土地开 发及增 值收 益 的最 终 进行 了修 正 ， 改变 了起初土 地开发 收益 完全 归公 的做
归属 。各国对于 土地 发展权 的归属分 为国家 主体说 、 法， 将该部 分 收益在 国家和 私人 土地所 有者 之间合理
Ｏ Ｆ …
国内外城市土地增值收益分配制度的比较与借鉴
【 作者简 介 】张俊 ，北 京建 筑工程 学院经济 与管理 工程 学院 ，管理 学博 士 ，主要研 究 方向为 土地经 济 （ 北京 １０ ４ ） 于海燕 ， 家庄经济 学院经 贸学院 ， ００ ４ ； 石 管理 学硕士 ， 主要研 究方向为区域经济 （ 河北石 家庄 ００ ３ ） ５０１ 。
土 地 价 格 的 降 低 也 就 在 实 质 上 实 现 了 税 收 对 土 地 增 值 的
城 市 土 地 增 值 收 益 分 配 是 指 对 城 市 土 地 增 值 收 益 在 各 利 益 相 关 者 之 间 如 何 进 行 分 配 的 规 定 ． 就 是 说 对 分 配 也
对象 、 配主体 、 分 分配 比例及分配方式 的界定 。分配对 象是 城 市 土地 的总增 值 额 ； 配 主体 包括 中央政府 、 方政 府 分 地
维普资讯
国内 城市土 值收 外 地增 益分配 制度的比 借鉴 较与
张 俊
于海燕
【 要 】 国和不 同地 区城 市土地增值收益分配制度 各有特 点 ， 者在研 究 美国、 国、 摘 各 笔 英 中国台湾等地相应做 法的 基础 上 ， 比较 了其异 同， 并提 出了对 中国的借鉴。
第 一 ．英 国 的 Ｔ 党 和 保 守 党 政 府 的 轮 流 执 政 很 大 程 度
平 现象 城市 土地使用 控制会使得一 些宗地 可以被允许更 高强度 的利用 而获得较 高的市场价值 ．另一些被 限制使用 而 获得 较低 的市 场价值 ． 就存在 不公平 的现象 ． 因而政府可
以 设 计 对 相 关 宗 地 增 值 进 行 重 新 分 配 的 机 制 来 调 和 这 一 矛 盾 ，并 实 现 政 府 的 土 地 使 用 控 制 的 目标 目前 最典 型 的
土地发展权与土地增值收益分配的再认识潘
土地发展权与土地增值收益分配的再认识潘作者：静雯林进文陈金木来源：《新西部下半月》2018年第01期【摘要】该文通过对英国土地发展权与土地增值收益分配历史的考察，分析了我国目前土地制度中土地发展权与土地增值收益之间的关联及学术界的不同认识，并建议在未来土地制度改革中，应当完善土地增值收益分配机制，让最终分配结果能使各方利益得到平衡，实现分配正义。
【关键词】土地发展权；土地增值收益；分配正义改革开放以来，伴随着经济的不断发展，城镇化已成为社会发展的必然趋势。
基于公共利益的需要，国家必然需要通过逐步征收集体所有的土地来推动城镇化的进程，土地征收也成为社会关注的焦点问题。
在现行城乡二元制土地结构的框架下，政府垄断了土地征收权和土地出让权，这就使得政府可以按“年产值倍数法”低价从集体手中征得土地，再以高价出售给建设单位，并从中获得巨大的价差。
集体土地通过用途变更会产生巨大的增值收益，而这些收益绝大部分成为了地方政府的财政收入，只有极少数归集体和农民所有，这也引起大量失地农民的不满。
基于此，国家也在积极推动土地管理制度的改革。
例如《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出要“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”，这一点也在国土资源部关于《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）中得到了体现。
2015年，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个县（市、区）行政区域进行试点，要求合理确定土地征收补偿标准，允许集体经营性建设用地入市。
土地增值收益到底应当如何合理分配呢？在我国现有的法律体系中，缺乏相应的法律概念对应这种取得土地增值收益的权利，在此背景下，大部分学者将土地发展权作为我国土地增值收益分配的理论支撑和法律载体。
那么是否有必要借鉴域外的土地发展权理论来解决土地增值收益分配问题呢？这就需要进一步探讨土地发展权和土地增值收益的关系，并明晰二者的性质，以资中国未来土地制度改革参考。
论文范文：谈谈英国的土地产权及其征收补偿体系
论文范文：谈谈英国的土地产权及其征收补偿体系第1章绪论1.1选题背景与意义1.1.1城市化过程中土地问题凸显改革开放之后，我国的城市化和工业化进入了快速发展的阶段，中国的城市化率在1978年仅为17.9%，于2011年首次突破50%且在2013年达到52.57%。
伴随着城市化的快速推进和城市规模的扩张，对土地的需求也在快递增长，而为满足城市发展土地需要的土地征收制度面临着严峻考验，与土地征收补偿相关的问题层出不穷。
本文从以下几个方面来看土地征收过程中存在的问题。
1）由征地引发的社会不稳定因素增加。
中国社科院2013年发布的《社会蓝皮书》中指出，因土地征收和拆迀引发的群体性事件占国全年群体性事件的50%征地拆迁冲突己然成为中国农村乃至全国社会最突出的问题和不稳定因素二之一。
土地征收引发的群体性事件的直接原因不外乎农民土地权益受到侵害，具体原因多样，如低价强征、征收程序不透明、扣缴农民的补偿安置费用、强迫农民流转承包地、截留农民土地流转收益、不解决失地农民的就业安置、非法改变土地的农业用途等等。
由征地引发的群体性事件可表现为人数较多的非正规上访‘如年海南临高县龙富村的上访事件、非法集会游行（如2011年云南省昭通市绥江县的集会游行事件），更为严重者可发展为围攻党政机关等（如2008年甘肃跪南事件）。
为数众多的征地事件严重影响了社会的稳定。
此外，土地征收完成后，征地农民除被安置的住房外，往往还可以获得大额的补偿费用，几万元到几十万元不等。
部分人无法理性应对“一夜暴富”的状态，出现了斗富挥霍、短时间内就浪费掉财富的现象。
征地补偿挥霍殆尽之后，这些人可能回到比以前更差的“贫穷”状态，由此往往会诱发新的纠纷和矛盾，成为新的社会不稳定因素之一。
此外，征地过程中还存在大量的腐败现象，涉案人员众多且金额巨大，危害国家利益也激化了干群矛盾；为达到非法征地的目的任意解释“公共利益”、以租代征以变相进行土地流转等等现象也恶化了土地征收和流转环境……所有这些现实问题都呼吁土地相关制度的适应性调整。
美日英的土地制度变化趋势
美日英的土地制度变化趋势近几个世纪以来，美国、日本和英国的土地制度经历了许多变化。
这些变化有很多原因，包括政治、经济和社会状况的变迁。
本文将探讨美日英的土地制度变化趋势，并对其影响进行分析。
在美国，土地制度的最初阶段可以追溯到欧洲殖民者抵达北美洲的时期。
最初，土地是由王室或地主所有并分配给殖民者。
然而，随着美国独立后的西部扩张，土地制度发生了巨大变革。
1785年，《西北地区法案》颁布，开创了土地公有制的先例。
这项法案规定，西北地区的土地将被划分成几个均等的方块，然后以低廉的价格出售给公众。
此后，美国陆续出台了一系列法律，允许个人购买并私有化土地。
这种土地制度变革为西部移民提供了获得土地的机会，促进了美国的快速发展。
随着时间的推移，美国的土地制度进一步发展和改变。
19世纪末，美国政府实施了大规模土地赠予方案，以吸引移民和促进西部的拓荒。
这些方案赠予了移民大量的土地，以在特定地区建立家园。
然而，这些土地赠予方案也导致了土地拥有集中化的问题。
财富和资源开始被少数人垄断，剥夺了普通公民获取土地的机会。
为了解决这个问题，美国政府实施了土地改革政策，例如成立了公共土地管理局，以确保土地资源的公平分配和管理。
与此同时，日本的土地制度也经历了类似的变化。
在日本，土地制度主要受到战国时期（15世纪至17世纪）的影响。
在这个时期，日本的统一战争使得许多领主失去土地，被迫成为无地者。
在江户时代（17世纪至19世纪）之后，幕府政府通过设立土地租赁系统来控制土地流动，并维持统治秩序。
这导致了土地所有权的相对稳定，但也限制了土地的利用和流动性。
然而，在明治维新（19世纪末）之后，日本土地制度发生了革命性的转变。
政府通过废除贵族领地制度和设立西式土地所有权制度，将土地私有化并赋予给个人。
这项改革推动了现代化农业的发展，提高了土地资源的效率。
然而，这种土地制度改革也导致了土地集中化的问题。
一些大农场经营者开始积累大量土地，使得小农户面临资源匮乏的困境。
英美土地开发权制度比较研究及借鉴
第27卷第2期河北法学V ol.27,N o .22009年2月Hebei Law ScienceFeb.,2009英美土地开发权制度比较研究及借鉴刘明明收稿日期:2008211203基金项目:国家社科基金重大项目(A 级)“改革发展成果分享法律机制研究”(05&zd029)子课题六“环境利益分享现状考察与法律对策研究”成果之一作者简介:刘明明(19812),男,山东潍坊人,西南政法大学2007级环境与资源保护法学专业博士研究生,重庆市荣昌县人民检察院纪检监察室副主任,研究方向:环境与资源保护法学。
(西南政法大学,重庆400031)摘 要:英国实行土地开发权国有化,即任何对土地的再开发行为必须向国家购买土地开发权。
英国的土地开发权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权,合成土地财产权的全部。
美国实行土地开发权私有化,形成了私人间买卖开发权制度和国家购买私人土地开发权制度。
美国实行私人间土地开发权移转的目的有四:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅。
美国实行国家购买土地开发权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹。
我国的土地开发权应当归属于土地所有权人。
我国土地开发权的实现应当采取土地开发权移转和国家购买土地开发权相结合的方式,并结合国情实现土地开发权利益的公平分享。
关键词:土地开发权;目的;归属;实现;比较分析;借鉴中图分类号:DF11 文献标识码:A 文章编号:100223933(2009)022*******Co m pare Research and Reference on Land D evelopm en t R i ghtbetween Engl and and U .S .L I U M ing 2m ing(Southwest University of Political Science and La w,Chongqing 400031China )Ab stra c t:Land Devel opment R ight (LDR )in England is nati onalized .Any devel opment of land must obtain the per m it of the stateby purchasing the LDR fr om the state .I n England,land p r operty rights consist of nati onal LDR and p rivate p r opertyrights .I n America,LDR bel ongs t o individual .LDR can be transferred bet w een individuals and can be purchased by the state .The Transferrable Devel opment R ight (T DR )can deliver f our goals:conservati on of hist oric site and open s pace,contr ol of land use,p r omoti on of cheap houses .Purchased Devel opment R ight (P DR )is for the p r otecti on of far m land,envir onmental vulnerably p lace and hist oric site .I n China,the LDR should bel ong t o the owner of the land,and weshould adop t a mode that make the transferable devel opment (T DR )and the purchased devel opment (P DR )t ogether inaccordance with our conditi ons .Key words:LDR;pur pose;ownershi p;realizati on;compare;reference 土地开发权(Land Devel opment R ight,LDR ),是对土地在利用上进行再发展的权利,即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。
英美土地管理制度
英美土地管理制度英国的土地管理制度起源于中世纪封建时代，土地归属和使用权由贵族和教会控制，农民只能作为佃农或小农依附于地主。
18世纪工业革命后，土地私有制得以加强，土地使用权逐渐变得更加明确和稳定。
19世纪中叶，英国通过《地役法》对土地管理进行了改革，强调土地所有权者对地役的责任和义务，并确立了土地登记和规划的基本原则。
美国的土地管理制度则受到英国法律的影响，但也有着自身的特点和发展历程。
在美国独立战争后，国会通过《土地法案》将西部土地划分为各类土地管理单位，其中最著名的是国家公园和国家森林。
美国建立了国家公园管理局和国土资源管理局等机构，负责对土地资源进行保护和管理，以确保公众和后代能够继续享受自然资源的好处。
英美两国的土地管理制度均体现了对土地资源的合理利用和生态环境的保护的重视，但也存在一些差异和挑战。
英国的土地管理制度更加集中和规范，由中央政府和地方政府共同管理，具有较强的法律约束力。
而美国的土地管理制度则更加分散和多元化，涉及联邦、州和地方政府多个层级的管理机构，其制度的效率和一致性存在一定的挑战。
在诸多挑战和变化的背景下，英美两国的土地管理制度不断进行改革和调整，以适应社会和经济发展的需要。
近年来，英美两国都在强调可持续发展和生态保护的原则下，积极推进土地管理制度的改革和现代化，以确保土地资源的可持续利用和生态环境的健康。
总的来说，英美两国在土地管理制度的建设和发展上有着丰富的经验和不断探索的精神，其制度的建立和完善反映了社会价值观的演变和土地利用形式的变化。
未来，英美两国将继续加强合作和交流，在土地管理制度领域实现更好的共赢和可持续发展。
国外土地分红方案
国外土地分红方案简介国外土地分红方案是指将国内投资者在国外拥有的土地资产所获得的收益进行分配的一种投资模式。
这种模式通常适用于投资者通过购买或租赁国外土地，从中获得租金、利润或升值收益的情况。
国外土地分红方案提供了一种多元化、稳定的投资方式，可以帮助投资者实现财富增长和风险分散。
优势多元化投资国外土地分红方案可以使投资者将资金投资于国外不同地区和不同类型的土地项目中，实现投资的多元化。
通过选择不同地区的土地项目，投资者可以分散风险并获得更好的回报。
稳定性相比于其他投资方式，国外土地分红方案具有较高的稳定性。
由于土地是稀缺资源，其价值相对稳定且随时间增值的概率较大。
此外，租金作为一种常规性收入，能够提供相对稳定的现金流。
长期增值购买或租赁国外土地可以为投资者提供长期增值的机会。
由于土地的数量有限，而人口和需求不断增长，土地价格有望随着时间的推移逐步上涨。
国外土地投资方式直接投资直接投资是指投资者直接购买或租赁海外土地，以获得土地租金、土地使用权或土地升值收益。
这种方式要求投资者对海外市场有一定的了解，并能够进行相关的尽职调查。
管理公司投资投资者也可以选择通过投资海外土地管理公司或基金来参与国外土地分红方案。
这种方式相对较为简便，投资者只需购买管理公司或基金的股份即可分享产生的收益。
注意事项风险评估在选择国外土地分红方案之前，投资者应该充分评估所有可能的风险因素。
这些因素包括但不限于政治风险、经济环境、法律法规、汇率波动等。
投资者应通过与专业机构、律师或金融顾问的咨询，获得全面的风险评估报告。
法律合规投资者在海外进行土地投资时，应遵守当地相关法律法规。
这包括土地购买流程、土地使用权益、租赁合同等。
投资者应确保自己在合法合规的前提下进行投资，以避免法律风险。
资金管理在进行国外土地分红方案投资时，投资者需要合理规划和管理资金。
确保资金的充足性和合理配置，以避免不必要的损失。
总结国外土地分红方案是一种多元化、稳定的投资方式，能够为投资者提供长期增值的机会。
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，
、
提 高操作透
个法 律 要 件
3
，
1
个 经 济 条件 是指 市场 失 灵 而 政府 有 效
、
明度
、
明 晰适 用 范 围 等
〔 7］ 。
，
进
一
步完 善 了 英 国 的 规 划
个法律 文 件是 指 公 共 利 益
合理补 偿和正 当 程 序 希 克 斯效 率
，
。
得 益制 度
其 中 公共 利益要 满 足卡 尔 多
段
那 些允 许 高 度 开 发 的 土 地 价 值 大 幅 提 升
（
其 所 且 得到 有 关部
门 的支持
则 可 以 获得相应 的 补偿
，
，
有 者 所 获暴 利 善金
。
Ｗ
ｉ
ｎ ｄ ｆ ａ ｌ ｌ Ｇａ ｉ ｎ
1 9
）
即 现 代 意 义 上 的 改 如 因 失 去 已 经 居 住 很 久 的 房 屋 而 感 情 受 损 时
，
）
，
将社 区 委员 会 和 听 证 制 度 定 位 为 土 地 利
“
不 仅 追 用 法 律 制 度 中 硬 性 的
，
嵌人型
”
制度
，
，
而 不 是游 离
求 经济
方
目
标
，
还应 当 包括社 会效益 和 环境效益
一
目 于 政府 决 策 过 程 之 外 的 Ｍ
。
孤立 制度
这很 好地 保证 了
1 9 7 5
可以
英 国 政府 在
，
4 7
、
1 9
6 7
、
年
3
3
次颁 布 相 得 到 相 应 比 例 的 价值 补 偿 次 立 法 尝 2
．
［
1
1
］ 。
关 法案
实 践 证 明 存 在 较 多漏 洞
，
，
但是
4
土 地发 展 权 的 设 置 作 用
在 哪 些 方 面 可 以 大 做 文英 国 是 建立 土 地 发 展 权 制 度 最 早 的 国 家
《
1 9
7 4
章 的 问 题上 获 取 了 经 验
定 了 基础
法
》
，
，
为 规 划 得 益 制 度 的 实 施 奠 年
《
城 乡 规划 法
，
》
规定
一
，
切 私有 土 地将 来 的 发 展
，
Ｍ 和 财产 没 有 被 征 收 时 同 样 的 地 位 程 序
2
．
（ ｔ
ｈ ｅ Ｕ ｎ
ｆ
ｏ ｒ ｍ Ｌ ａｎ ｄ Ｕ ｓ ｅ Ｒ ｅｖ
ｉ
ｅｗ Ｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｄｕ ｒ ｅ
2
利 益 分 配 理 念 与 制 度 建设 历 程 ＵＬ Ｕ Ｒ Ｐ 土 地 市 场 应 该具 备 可 持 续 发展 的 特 征
）
，
男
，
山 东济 南人
（
，
博士
，
，
副 教授
，
：
ｉ ｆ
：
策
：
；
周爱 华
1
9 7 8
－
）
，
女
山 东东 营人
—
，
和 经验
，
总 结其 对 中 国 的 农 村 集 体 土 地 增 值 收 益 分
。
博士在读
，
讲师 博士
，
研 究方 向
副教授
，
土 地 测 量管 理
：
；
杨广 林
（
1
9 6 3
）
，
吉
“
。
1 9
9 0
年
，
英 国 政府 出 台新 的
（
城 乡 规 划 权 归 国 家 所有
，
即 土 地 发展 权
国 有化
”
。
私 有 土地
引 入 规 划 得益
（
Ｐ
ｌ
ａ ｎｎ ｉ ｎｇ
Ｇａ
ｉ
ｎ）
的概念
后 改所 有 者 或 其 他 单 位 和 个 人 在 改 变 土 地 用 途 进 行 开 发
，
，
达不成协
不 仅包 括
得 利 益 或 避免 危 险 而 付 费
间 接得 益 而付 费
；
由 土 地裁 判 所 作 出
，
裁决
［
1
°］
。
美 国 政府 在 确 定
，
现 代 意 义 上 的 改 善 金 则 与 土 地 利 土 地 征 收 补 偿 标 准 时
，
补偿 面相 对 更 宽
，
但 不 包 括 被 征 用 地 块 因 为用 途 转
。
土地投 机
其中
。
，
改 善 金 可 以 从 传 统 意 义 和 现 代 意 变 而 价 格 上 涨 的 部 分 或 者 因 公 共 设 施 的 改 进 议 的
在定 价 过 程 中
，
征 地 方与 土
，
义 两个 角 度 看
传 统 意义 上 的 改 善 金 是 指 因 直 接 获 地 产权 人 以 及 相关 利 益 人达 成 补 偿 协 议
英 国 政 府 数次立 法
Ｃ ｈａ ｒ ｇ ｅ ）
，
通 过征 收 发 展费
（
Ｄ ｅｖ ｅ
）
，
ｌ
ｏ ｐｍ ｅｎ ｔ
土 地 的 补 偿 标 准 是 以 被 征 用 土 地 所 有 权 人 在 市 场 上
，
或改 善 金
。
Ｂｅ
ｔ
ｔ ｅｒ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｌ ｅ ｖ ｅｓ
ｉ
意 图 抑 制 的 出 售 价 格 为 准
；
土 地 发 展权
8
：
1
0
1 3 8 5
6
／ｊ
．
ｃｎ ｌ ｌ
－
1
0 9 7 ／ｓ
．
2 0 1 5
．
0 3
．
0
1
1
引
言 2
1
英 美 土 地增 值 收 益 分 配 制 度
．
2 0 1
年 年底 的 中 央 农 村 经济 会 议 指 出
，
，
推 进 集 2
1
对
“
公共利 益
美 国 政府也将
，
个人 有 权获 得相对 于 被征 收 土 地 土 地 管 理 中 的 公 众 参 与 提 高 到 非 常 重 要 的 地 位
”
如
而言
“
完全 和 严 格等 同
的补偿
，
使 之 在 金钱 上 处 于 纽约 市 在
。
2
0
世纪
ｉ
7 0
年代建立 的统
一
土地利用审 查
目
英国 政府确 定 的首要
，
都应 该 纳 入土 地 市 场 范 畴 ｗ
是平 等 地 分 配 土 地 权 利 ？
。
英 国 土 地 改革 的
标 原则 是 土 地 征 用 的 补 偿 以 市 场 价 为 基础
，
即 以有购
。
第 二次 世界 大 战 以 后
（
买 意愿 的 买 者 与 卖 者 之 间 的 市 场 价 为 补 偿 的 基 础
损 失 外 还 有剩 余
如 土地 征 收 以 后 的 制定 过程 中 几 乎 都 有 法 定 的 公 众 参 与 程 序
［8］ 。
民 主监
土 地 增值 部分 在去 除各 类 征 地 成 本 和 补 偿 被 征 地 者 的 督 制 度 确 保 了 土 地 合 理 有 序 利 用
［2 ］ 。
本 文 拟 通 过 研 究英 国 美 国 等 土 地 管 理 制 度 相 对 成 Ｔ 作 者 简 介 张 远 索 熟的 国 家在 土 地 增 值 收 ｉ 管 理 与 分 配 过 程 中 的 做 法 研究 方 向 土 地制 度 与 政
（
）
ＢＰ Ｈ Ｒ 2
1
2
Ｅ ｍ
（
：
－
（
1
9 7 7
，
、
实践最成 功 的 国
和土地发
，
建设 任 务
交易Ｍ
，
以 减 轻 政府 方 面 的 压 力
相 当 于 政府 利家 当 属 美 国
（
其 土 地 发 展权 分为 土 地 发 展 权 转 移
ｌ
用 规 划 管 制 权 力 与规 划 许 可 获 得 者 之 间 进 行 的 有益
。
Ｔ ｒ ａ ｎｓ ｆｅ ｒ ｏ ｆ Ｄ ｅｖ ｅ
一
：
本 文受 北 京 市 属 高 等学 校 高 层 次人 才 引 进 与 培 养 计 划
1
实是 中 国 当 前 迫 切 解 决 的
、
个难题
，
。
在 此背 景 下
， ，
，
项
，
目
（
Ｉ
ＤＨ Ｔ 2
（
0
3 0 4 0 7 9
）
、
北 京联 合 大 学 人 才 强 校 计 划 人 才 资 助 项
目
不 超过 交 易 的 总 收益
，
一
即 总 成 本为 提 高 土 地 管 理 法 规 的 合 理 性 和 可 操 作 性
，
，
英
、
或者 说从结 果 中 获 得 的 收 益完 国 政 府 非 常 重 视 公 众 参 与