深圳保障性住房设计方案经济分析及造价控制的探讨
深圳市保障性住房建设标准》(试行)
深圳市保障性住房建设标准(试行)(征求意见稿)深圳市保障性住房建设标准编写小组二〇一〇年四月主编单位：深圳市住房和建设局住房保障处深圳市建筑科学研究院有限公司参编单位：深圳市住宅租赁管理服务中心深圳市住宅发展事务中心深圳市建筑设计研究总院有限公司卓越置业集团有限公司深圳市万科房地产开发有限公司香港华艺设计顾问（深圳）有限公司深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司中建国际（深圳）设计顾问有限公司深圳市时代装饰工程有限公司协鹏设计有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司主要起草人：刘俊跃、王欣、沈驰、刘丹、汪四新、王莉芸、刘勇、杨杰、孙延超、王晓东、王启文、孙剑、谢利民、董善白、石丽茹、肖家远、曲毅、荆治国、邓涌、毛洪伟、孙茵、黎晓茜。
目录1 总则 (1)2 术语 (2)3 基本规定 (3)3.1 基本规定 (3)3.2 指标体系 (3)4 总图 (5)4.1 一般规定 (5)4.2 选址 (5)4.3 土地利用及空间布局 (6)4.4 交通组织 (10)4.5 城市配套 (10)5 户型 (12)5.1 一般规定 (12)5.2户型分类 (12)5.3 户型功能 (13)6 设施 (15)6.1 一般规定 (15)6.2 交通设施 (15)6.3 公共服务设施 (16)6.4 建筑设备 (17)7 性能 (20)7.1 一般规定 (20)7.2 环境性能 (20)7.3 安全性能 (21)7.4 耐久性能 (21)7.5 环保性能 (22)8 建造 (24)8.1 一般规定 (24)8.2 土建 (24)8.3 建筑装修 (26)8.4 经济 (27)附录A 场地各功能区的植物配置表 (28)附录B 公共服务设施分级配建表 (30)附录C表A、B、C、D房型所需要的建筑面积及参考户型编号 (35)附录D 保障性住房装修标准 (36)附录E 主要装饰材料技术参数要求 (38)1总则1.0.1 为贯彻落实国家保障性住房法规、政策和《深圳市保障性住房条例》，建立深圳市保障性住房制度，规范保障性住房建设工程，确定保障性住房标准，制定本标准。
保障性住房设计要点浅析
１现 阶 段国 内保 障房 存在 的 问题 ：
我 国保 障性住房政 策起步 晚 ， 相关制度不 完善 ， 在规划
建设 中， 由于受到各种因素的制约 ， 无论其数量 、 选址还是配 套设 施都有所欠缺 。更重要 的是 在保 障性住宅套型设计 时 ， 面对 时间 紧迫 、 造 价控制 ， 许多 设计者依 然采取普 通商 品房 的设计思路 ， 仅仅在缩小 面积 、 省略功能上做文章 ， 造成套 型 功能使用率低 、 空 间尺度不人性化 。虽然低收入群体对居 住 条件 的要求普遍较 低 ，大多局限于最基本 的居住生 活要求 ， 但这并不意味着设计时可 以降低标准 。 粗放型设计模式下的 产 品无法 满足社会对保障性住房质量 的要求 ， 其 品质 有待进
必要 的。然而 ， 省略的结果并 不是将保障性住房变为 功能缺
失 的“ 低劣房” ， 而是在有限的空间内提升使用效率ｆ １ ］ 。
套 内空 间复合是利用 时间和空间的交错 ， 指把两个或 多
本 的“ 空 间 回路 ” 是指 在墙体 的适 当位 置设置 门窗洞 口来实
现简化交通路线 ， 提供多条动线供人选择 的 目的。另一方面 ，
一
的卧室使用。
步提高 。 下 面将重点从 套型 的空间复合 以及对套 型进 行二次 改
图 １起 居 空 间 的 复 合
造 的可行性这两点来 阐述保障性用房的空间设计 。
２空间复 合
住宅 作为生 活的容器 ， 应 提供不 同的功能 空间 ， 满足 住 户 的各 种要求 ， 这其 中包括 了睡眠 、 起居 、 工作 、 进餐 、 炊事 、
■ 建 筑 设 计
巍更莲前
保 障 性 住 房 设 计 要 点 浅 析
保障性住房设计方案
保障性住房设计方案保障性住房设计方案保障性住房是指由政府或相关部门提供给特定群体的经济适用房，旨在解决低收入群体或住房困难群体的住房问题。
为了提供合适的保障性住房，以下是一个设计方案的概述。
首先，该保障性住房项目应该包含多种住房类型，以满足不同群体的需求。
其中，公共租赁住房可以为低收入人群提供短期居住的选择，通过合理的租金和配套设施来吸引他们居住。
经济适用住房则适用于中等收入群体，他们可以通过一定的财务支持购买这些住房。
同时，还可以提供一些低价自住住房以满足特殊需要群体的住房需求。
其次，该项目应该注重社区建设。
为了营造一个良好的居住环境，项目中可以设计公共广场、健身设施、儿童游乐区等社区设施，以提升居民的生活质量。
此外，也可以组织一些社区活动，如志愿者活动、培训课程等，以加强社区的凝聚力和居民的归属感。
再次，该项目的设计应该注重建筑的可持续性。
优先选择环保材料和节能设备，如太阳能系统、雨水收集系统等。
同时，合理规划绿化空间，种植树木和花草，以提供更好的生态环境和空气质量。
此外，该项目还应该注重易达性。
选择位置便利的地段，接近交通枢纽或公共设施，方便居民的出行和日常生活。
同时，在规划布局时应考虑到道路和交通设施的合理配置，以减少居民的出行成本和时间。
最后，该项目的设计也需要考虑到整体的社会效益。
通过合理的租金或售价政策，确保住房的可负担性，并将收益回归社会，为其他住房保障项目提供经济支持。
综上所述，保障性住房设计方案应该包含多种住房类型、注重社区建设、合理利用资源、方便居民出行，并考虑到整体的社会效益。
通过这些措施，可以提供给低收入群体和住房困难群体一个安全、舒适和可负担的居住环境，从而促进社会的平稳发展。
保障性住房项目施工过程中造价控制分析
保障性住房项目施工过程中造价控制分析【摘要】：随着我国经济建设的不断发展，为切实改善城市低收入家庭住房条件，近年全国及我市大力推进保障性住房建设。
保障性房屋建设作为一项由政府主导，以惠及广大民众为目标的工程项目，也是政府为了实现人人有房住理念的政策的体现。
目的是让收入较少的城市家庭能够在高速上升的城市住房环境中改善居住条件，减轻住房压力。
本文主要从保障住房的项目特征出发，着重分析了施工造价的控制管理问题和改善措施。
【关键词】：保障性住房；施工；造价控制中图分类号： tu113.5+41 文献标识码： a 文章编号：引言为解决中低收入家庭住房困难这个民生问题，近年来，经济适用房、棚户区改造项目、公共租赁住房等保障性住房项目在全国各地发展迅速。
面对竞争力变得越来越强的建筑市场，各国有大型建筑施工企业纷纷投向保障性住房项目的建设当中。
因保障性住房项目工期要求紧、造价低、质量标准高，在建设过程中如何采取有效措施控制施工成本是建设单位（业主）及广大施工企业共同追求的目标。
作为业主，必须全程监督工程的造价，特别是占比重非常大的施工阶段，更应该做好造价控制。
一、保障房工程项目的特征保障房作为国家对低收入人群提供的保障性的住房，但是人们对保障性住房的概念有着不同的理解，造成了认知的混乱，对保障房市场的现状产生了不同的争论，认为政府买单的住房工程才称之为保障房。
我国实施的是有偿土地出让政策。
土地的性质是划拨还是出让，成为区分保障性住房和非保障性住房的分水岭。
只有划拨土地上的住房是土地的财产权属于国家。
购买保障房的用户只具有房屋的实体财产，而不具有土地的财产权。
土地出让的划拨则是政府买单部分或者财产收入的转移部分，以上就是保障性住房的最主要特点。
保障性住房的其他一些特点有：施工工期短，施工质量要求高、施工要求科学合理的进行造价管理等等。
二、造价控制的重要性工程造价是指进行工程建设所花费的全部投资。
工程项目造价控制，就是控制项目各个阶段费用在批准的项目投资限额以内，随时纠正实施过程中所发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，使工程项目能合理使用人力、物力、财力，求得最佳的投资效益和社会效益。
深圳保障房简析PPT
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二、廉租房同公租房之间的区别
• 两者都是有由政府建造或
者出面向开发商购买的， 由低收入群体递交申请， 经审批后，支付较市场价 格低的租金而入住的房子。 但是他们之间最大的区别 在于两种房屋面向的群体 不同：
• 廉租房针对城镇居民中最
低收入者，常规定家庭平 均住宅面积需低于某个标 准，不针对城市非户籍人 口，而公租房不仅仅针对 城镇户籍居民中的最低收 入者，也面向城市的非户 籍人口中的刚就业大学生， 农民工等低收入群体。
公租房和廉租房有什么区别？
• 1、申请对象不同。廉租房的申请对象仅限于本 • •
市城镇低收入住房困难家庭，而公租房的申请对 象不受区域和户籍限制。 2、收入限制标准不同。主城区申请廉租住房的 收入限制标准为家庭人均月收入低于450元；申 请公租房的收入限制标准为：单身人士月收入不 高于2000元，家庭月收入不高于3000元。 3、交纳的租金不同。廉租房月租金标准约为 0.8-1.2元/平方米。公租房的租金标准按照贷款 利息、维护费等因素确定，不超过同类地段、同 等品质房屋租金的60%，并动态调整。
廉租房、经适房、限价房、公 租房、安置房之间的区别
• 廉租房是指政府以租金补贴或实物 • 限价房，是一种限价格限套型（面 • 经适房，即经济适用房，是指已经 • 公租房，即公共租赁房，是解决新
2024年保障性住房建设市场调查报告
2024年保障性住房建设市场调查报告1. 简介本报告旨在通过对保障性住房建设市场的调查研究，分析当前市场状况并提出相应的建议。
本文共分为以下几个部分：背景介绍、市场调查方法、市场调查结果分析、建议与展望。
2. 背景介绍保障性住房建设是政府为确保居民基本住房需求的措施，旨在解决居民住房困难和提高居民生活质量。
随着社会经济的发展和人口增长，保障性住房建设市场面临着一些挑战和机遇。
3. 市场调查方法本次市场调查采用问卷调查和实地访谈相结合的方法，以获取定量和定性的市场数据和信息。
3.1 问卷调查我们设计了一份涵盖市场需求、供应情况、价格体系等方面的问卷。
问卷对象包括政府部门、开发商、购房者等，共收集到100份有效问卷。
3.2 实地访谈我们对保障性住房项目的建设方、销售方进行了实地访谈，以了解施工情况、销售策略、销售业绩等信息。
4. 市场调查结果分析基于市场调查数据，我们对保障性住房建设市场进行了深入分析，并得出以下结论：•需求量大：市场调查显示，居民对保障性住房的需求量仍然很大，尤其是中低收入人群。
•供应短缺：与需求相比，供应量相对不足。
保障性住房项目建设进展较慢，项目数量不能满足市场需求。
•价格体系不完善：保障性住房价格体系仍然模糊不清，缺乏统一的标准和政策支持。
5. 建议与展望基于以上市场调查结果，我们提出以下建议：•政府部门应加大保障性住房项目的建设力度，提供更多的住房供给，满足市场需求。
•完善保障性住房价格体系，制定统一的价格标准和政策支持，使价格更加透明、公正。
•加强政府和企业的合作，提升保障性住房建设的效率和质量。
我们对保障性住房建设市场的未来发展充满信心。
随着政府政策的支持和市场的逐步规范，保障性住房市场将逐渐成熟和健康发展。
6. 结论本报告通过市场调查分析，对保障性住房建设市场进行了全面的了解。
我们希望通过本报告提供的数据和建议，为相关部门和企业在保障性住房建设中提供参考，为市场的发展作出贡献。
浅谈保障性住宅的成本构成与控制
摘
要： 从征地和拆 迂补偿 费用、 前期 费用 、 配套 费用 、 管理 费用等几个 方面探讨 了保
障性 住 宅的 戍 本 构 戍与 控 制 关键 词 ： 障性 住 宅 ； 本 构 成 ： 本控 制 保 成 成
中 图分 类 号 ：２ ３ ３ Ｆ９ ３
文献 标 识 码 ： Ａ
教育 ， 并制定｝相应 的惩罚性措施 ｛ ｊ
做好 造 价 控制 工 作 ， 使 施 工 预 算 不 突 破 设 计 概 算 ， 使 工程 结 算 不 突 要 要 破 施 丁 图 预算 。 就需 要 项 目管理 人 员 具 备 高 素质 、 能 力 ， 这 高 并精 通 相 关
、 业
基金 、 基本农 田建设基金 、 被征用土地上附着物 的补偿 费 、 转户农 民粮 食
保障性住宅是近一二年 内， 府为了解决低收入群体的住房问题而 政 出台相关优惠性政策法规 ， 并南政 府作为文施主体的一项惠 民丁程 它 分为廉租房和经济适用房两类 。它 的成本 由征地和拆迁补偿费用 、 前期 费用 、 建安工程费用 、 套费， 、】Ｉ 基础配套费 川 、 配 Ｌ ／、 ． ｝ ｊ ＿ ｘ 管理 费， ， Ｌ 贷款 利 ｝ ｊ 息、 税金和不超过 ３ ％的利润构成 ，
小 区市政配套费，ｊ Ｌ，还有小区为居民生活服务 的非 营业用房和设施 ， ｝ 如
２ 前期 费用
前期费用是指工程建设准 备期 发生 的各种费用 ，包括勘 察设 计费 用、 可研报 告编制费用 、 震分析费，ｊ各种管线综 合设 ’费用 、 抗 Ｌ、 ｝ 十 绿化 和
小 品设 计 费用 等 。 该部 分造 价 约 占总 成 本 的 ３ ％左 右 。
充分做到按需设 汁 、 按需施ｌ ， Ｔ 真正为低收入阶层 考虑 ． 建造 …使老百姓 满意而又经济实惠的住房来 。
《保障性住房政策研究》范文
《保障性住房政策研究》篇一一、引言保障性住房政策是政府为解决中低收入家庭住房困难问题而实施的重要政策。
近年来，随着城市化进程的加快，住房问题已成为社会关注的焦点。
因此，对保障性住房政策进行深入研究，对于促进社会公平、维护社会稳定、推动经济发展具有重要意义。
本文将对保障性住房政策的背景、现状、问题及优化措施进行探讨。
二、保障性住房政策的背景及现状保障性住房政策是指政府为中低收入家庭提供的一种住房保障制度。
其背景是在城市化进程中，大量人口涌入城市，住房需求剧增，而房价不断上涨，使得许多中低收入家庭无法承受。
为解决这一问题，政府出台了一系列保障性住房政策，如廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等。
目前，我国保障性住房政策已取得一定成效。
政府投入大量资金，建设了大量保障性住房，使中低收入家庭的住房条件得到改善。
然而，在实施过程中，也暴露出一些问题，如政策执行不力、资源配置不合理、申请审核机制不完善等。
三、保障性住房政策存在的问题1. 政策执行不力：部分地区在执行保障性住房政策时，存在政策落实不到位、执行力度不够等问题，导致政策效果不佳。
2. 资源配置不合理：在保障性住房的资源配置上，存在区域分布不均、供需矛盾突出等问题，部分地区保障性住房供应过多或过少。
3. 申请审核机制不完善：保障性住房申请审核机制存在漏洞，部分不符合条件的家庭通过非正常途径获得保障性住房，造成资源浪费。
四、优化保障性住房政策的措施1. 加强政策执行力度：政府应加大对保障性住房政策的宣传力度，提高政策执行人员的素质和能力，确保政策落到实处。
2. 优化资源配置：在保障性住房的资源配置上，应充分考虑区域发展差异和人口分布特点，合理规划布局，实现资源优化配置。
3. 完善申请审核机制：建立严格的申请审核机制，加强信息公开和监督力度，防止不符合条件的家庭获得保障性住房。
4. 推动多元化住房供应：鼓励社会力量参与保障性住房建设，推动多元化住房供应，减轻政府负担。
保障性住房的设计特色探讨
社区环境。在车库 的设计 上尽量 能利 用地势做半地 下车库、掩土式车库等 ，减少 开挖、节省造价，使
保 障 性住 房 的经 济 性得 到政 策 支 持 。 ２ ． 建 筑 单 体
（ １ ）一 梯 多 户
计。保障性住房 同样需要精 心规划、精心设计 、精
心施 工 和 精 心 管 理 。保 障 性用 房 绝 不 等 同 于 “ 低 质 房 ”，应 该 是 外 形 时 尚 、造 价 经 济 、适 当 品质 的 “ 高
面积 。
效应 。在景观环境 营造 中控制草坪的面积，增加可 上 人 的活 动 场 地 ， 减少 后 期 的 养 护 与 管 理 费 用 ，有
效 扩 大 了居 民 的活 动 空 间 。 选 用 遮 阳 能 力 强 的落 叶
乔 木 ，草 坪 与植 物 均衡 设 计 ， 形 成 以植 物 和 活 动 场
地 为 主体 的 景观 环 境 ， 实 践 证 明 这 也 是 最 符 合 中 国 国情 的设 计 方 式 。 在绿 色 设 计 中 ， 应 积 极 选 用 因地 制 宜 、 就 地 取 材 的 低 投 入 、 高 效 率 的 适 用 技 术 。例 如 ，屋 顶绿 化 和墙 壁 垂 直 绿 化 ，大 力 提 倡 节 能 及 新 能源 开 发利 用 技 术 ， 充 分 考 虑 场 地 的 朝 向 、方 位 、建 筑 布 局和 地 形 地 势 等 ， 尽 可 能 通 过 规 划 设 计 来 实 现 利 用 天然 热
保障性住房 的设计特色探讨
一 熊 晓芬
住 者 的收 入 相 对 较 低 ， 因 而 ， 需 要 更 为 完 善 的公 共 配 套 来 保 障 居 住 者 购 物 、 教 育 、 医 疗 等 一 般 生 活 需 求 。在 保 障 性 住 房 的规 划 上 要 参 考 人 口密 度 来 配 建 公 共 服 务 设 施 体 系 ， 因 地 制 宜 、 合 理 布 局 ，适 度 加 的 造 型 也 应 精 心 设 计 ， 尤 其 需 要 与所 处 的环 境 相 协 调 。 在 造 型 设 计 上 切 忌 追 求 繁 琐 、华 而 不 实 ， 而 应 采 用 形 体 规 整 、 手 法 简 约 、色 彩 明快 的建 筑 外 形 ， 合 理 运 用 能 够 降 低 成 本 和 能耗 的立 面 造 型和 建 筑 材
浅谈保障性安居工程造价控制与管理
工机 械等 的风险包干 范 围应在 １ 以 内， 工单价不 应列 入 ０ 人 风险包干 范围 。五要根 据工程特 点 ， 定合理 的下浮 系数 ， 确 杜 绝下 浮越 多越好 的错误 理念 。 其次 ， 合理确 定招 标控 制价 。一 是严 格按 照 我省 计价 规
ｆｍｉｅ ，ｅ ｓ ｒｎ ｏ ｉｌ ａ ｍｏ ｙ ａ ｄ ｓａ ｉｉｙ，ａ ｒ ｍｏ ｉｇｅ ｏ ｏ ｃｄ ｖ ｌｐ ｎ ．Ｆｒ ｍ ｅ ｒ ｌ ｏ ｌｃ ｌｅ ｅｓ，ｔ ｅＣｈｎ ｓ ｏ ｅｎ ｎ ａ ｔ ａ ｌ ｓ ｎ ｕ ｉｇｓ ｃａ ｒ ｎ ｎ ｔｂ ｌ ｉ ｈ ｔ ｎｄｐ ｏ ｔｎ ｃ ｎ ｍｉ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｏ ｃｎｔａ ｏ ａ ｖ ｌ ｔ ｌ ｈ ｉｅ ｅｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔｈ ｓａ—
工程预付款 、 进度款 、 质量保证金等拨付方法 ， 免竣 工结算 时 避
产生不必要的纠纷 ， 不利于工程造价的最终确定 。
２ ５ 加 强施 工合 同备 案 与 跟 踪 管 理 ．
一
是应当采用国家 、 本省施工合 同示范文本。二是加强两
保障性安居工程建 设 特点 的合 同方式 ， 由于工 期 紧具有 普遍
加费 、 大型机 械设备检测费 、 规费、 税金等不可竞争费用 以及安 全文 明施工 费的支付时间 、 比例 与使用计划 ， 工程 预付 款 、 进度 款、 保修款 的支付 比例 、 时间 ， 工程 变更价款 的调 整方式 、 支付
时间 ， 竣工结算 的报送与核对 时限 、 付时间 ， 支 风险承包范 围 、
用， 同时 ， 在保证 工程 质量安全的前提下 ， 优先选用经济适用的 新 技术 、 新工艺 、 新材料 ， 引领低碳 、 节能、 环保技术发展 ， 总之 ， 在设计 阶段 ， 应做到面积不大功能全 、 占地不多环境美 、 造价不
保障性住房可行性分析报告
保障性住房可行性分析报告1. 引言保障性住房作为一种政府主导的住房保障手段，在当前社会经济发展中具有重要意义。
通过提供经济适用房或公共租赁住房，能够解决部分低收入家庭无房可居的问题，增加社会公平与稳定。
本报告将对保障性住房的可行性进行分析，探讨其实施的必要性、优势以及可能遇到的挑战。
2. 可行性分析2.1 必要性保障性住房的出现主要是为了解决社会低收入家庭无法承担高房价的问题。
随着城市化进程的加快，房价上涨迅猛，普通低收入群体已经很难买得起房屋，甚至有些人无法找到稳定的租房。
而住房是人们的基本需求，如果大量低收入人群无法解决住房问题，将导致社会不稳定。
因此，保障性住房政策的推行具有必要性。
2.2 优势保障性住房政策不仅可以解决低收入群体的住房问题，还有以下优势：- 实现社会公平。
通过提供经济适用房或公共租赁住房，可以缩小住房差距，减少贫富差距，实现社会资源的均衡配置。
- 提高大众的生活品质。
保障性住房的推行，可以提高低收入群体的生活条件，提供一个舒适、稳定的居住环境，使他们融入社会、提升生活品质。
- 促进经济发展。
保障性住房建设需要大量的人力、物力资源，能够带动相关行业的发展，增加就业机会，推动经济发展。
- 增加政府收入。
政府可以通过土地租售、税收等方式获得收入，弥补保障性住房支出。
2.3 面临的挑战保障性住房政策的实施也面临一些挑战：- 资金来源不确定。
保障性住房的建设需要大量的资金支持，但是政府财力有限，如果无法保证足够的资金供给，将影响项目的实施。
- 土地资源有限。
城市土地资源稀缺，用于保障性住房建设的土地需求增加，将面临用地困难的问题。
- 治理体系不完善。
保障性住房政策的执行需要一个完善的管理体系，但当前仍存在管理体系不健全、监督不到位的问题。
3. 建议为解决上述挑战，我提出以下建议：- 加大财政支持。
政府应提供更多的财政投入，增加保障性住房建设的资金来源，确保项目的顺利实施。
- 发挥市场机制。
深圳市保障性住房建设标准(试行)
深圳市保障性住房建设标准(试行)深圳市保障性住房建设标准（试行）Standard for Construction ofPublic Housing in Shenzhen（Interim）2022年6月11日发布2022年6月11日实施深圳市住房和建设局深圳市发展和改革委员会前言为贯彻落实国家保障性住房的方针政策和《深圳市保障性住房条例》，规范深圳市保障性住房的建设，通过总结深圳市既有保障性住房建设的实践经验，借鉴国家、行业和其他省（市）的有关标准，并在广泛征求意见的基础上制定本标准。
本标准的主要内容是：总则、术语、基本规定与建设指标、总图、户型、设施、建造。
本标准由深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会负责管理，由深圳市建筑科学研究院有限公司（地址：深圳市福田区上梅林梅坳三路29号建科大楼；邮政编码：__）负责具体技术内容的解释。
请各单位在执行过程中，总结实践经验，提出意见和建议。
主编单位：深圳市建筑科学研究院有限公司深圳市政府投资项目评审中心参编单位：深圳市住宅租赁管理服务中心深圳市住宅发展事务中心深圳市建筑设计研究总院有限公司卓越置业集团有限公司深圳市万科房地产开发有限公司香港华艺设计顾问（深圳）有限公司深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司中建国际（深圳）设计顾问有限公司深圳市时代装饰工程有限公司深圳市协鹏建筑与工程设计有限公司深圳海外装饰工程有限公司王欣刘勇鲁艺曲毅廖自立主要起草人：刘俊跃王莉芸王启文肖家远孙茵沈驰刘丹谢利民荆治国黎晓茜汪四新杨杰董善白邓涌陈智坚孙延超王晓东石丽茹马晓雯目次1 总则 (1)2 术语 (2)3 基本规定与建设指标 (3)3.1 基本规定 (3)3.2 建设指标.........................................................................................................34总图 (6)4.1 一般规定 (6)4.2 土地利用 (6)4.3空间布局 (8)4.4 交通组织 (9)5户型 (11)5.1 一般规定 (11)5.2 户型分类 (11)5.3 户型功能 (12)6设施 (13)6.1 一般规定 (13)6.2 公共服务设施 (13)6.3交通设施 (14)6.4 建筑设备 (15)7建造 (18)7.1 一般规定 (18)7.2 土建 (18)7.3 建筑装修 (20)7.4 经济性 (21)附录A深圳市保障性住房场地各功能区的植物配置参考表 (22)附录B深圳市保障性住房参照装修标准 (24)本标准用词说明 (25)条文说明 (26)1 总则1.0.1 为贯彻国家和深圳市有关保障性住房的法律法规与方针政策，推进深圳市人才安居工程，规范深圳市保障性住房的建设，制定本标准。
保障性住房建筑设计方法
浅谈保障性住房建筑设计方法摘要：保障性住房是我国住宅建设中具有人文性的一种住宅，体现了我国完善的社会保障制度。
本文就保障性住房建筑设计方法进行了探讨，从建筑设计的角度，利用可变性与精细化设计方法，详细研究了保障性住房的设计，以期能提高保障性住房的建筑质量。
关键词：保障性住房；建筑设计；方法保障性住房，包括经济适用住房和廉租住房，是社会对中低收入家庭提供的居住保证。
住房是人们的生活必需品，没有住房正如自然界中的“无壳蜗牛”，是无法生存的。
针对我国现阶段的住房供应矛盾的日益突出，国家为了控制矛盾加大，相继出台了一系列“保障性”住房的政策，并提倡建设中小型、中低价格的廉租房、商品房及经济适用房，坚持在政府的领导下，合理利用有限资源，以居民居住的舒适性为前提，科学的建设保障性住房。
本文就保障性住房建筑设计方法进行了探讨，以期能为提高保障性住房的建筑质量而提供参考。
1 保障性住房居住主体分析保障性住房的使用对象以低收入家庭为主，他们对住房的需求与市场上提供的普通商品住房模式存在一定的差距，在对中低收入家庭调查中了解到这部分人群对居住的需求集中体现在以下几方面：（1）住房面积。
保障性住房多数控制在30m2到80m2之间，通过合理设计使用功能分区，这一面积标准基本能满足多数低收入家庭对住房面积的需求，有关统计表明低收入家庭中近70%的人群认为60m2的住宅即可较好满足其居住要求，过大的住宅面积对他们来说反而在经济上难以承受；（2）卧室数量布置。
大多数低收入家庭对住宅格局要求以两室一厅和三居室最多。
但由于经济方面因素的制约，许多家庭根本不可能负担起市场上所提供的多卧室的户型，他们更加需要面积紧凑、实用的卧室空间；（3）客厅布置。
从经济性等综合角度考虑，能够为满足家人吃饭和进行简单起居活动提供空间的小厅更加适合多数低收入家庭，多数家庭对客厅面积需求明显低于市场所提供的主流住房标准。
收入水平较低的家庭甚至认为，客厅和卧室共用一个大房间，具有更高的使用效率；（4）厨房和卫生间设施布置。
保障性住房项目施工过程中造价控制分析
保障性住房项目施工过程中造价控制分析作者：马亚东来源：《城市建设理论研究》2013年第13期【摘要】：随着我国经济建设的不断发展，为切实改善城市低收入家庭住房条件，近年全国及我市大力推进保障性住房建设。
保障性房屋建设作为一项由政府主导，以惠及广大民众为目标的工程项目，也是政府为了实现人人有房住理念的政策的体现。
目的是让收入较少的城市家庭能够在高速上升的城市住房环境中改善居住条件，减轻住房压力。
本文主要从保障住房的项目特征出发，着重分析了施工造价的控制管理问题和改善措施。
【关键词】：保障性住房；施工；造价控制中图分类号： TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号：引言为解决中低收入家庭住房困难这个民生问题，近年来，经济适用房、棚户区改造项目、公共租赁住房等保障性住房项目在全国各地发展迅速。
面对竞争力变得越来越强的建筑市场，各国有大型建筑施工企业纷纷投向保障性住房项目的建设当中。
因保障性住房项目工期要求紧、造价低、质量标准高，在建设过程中如何采取有效措施控制施工成本是建设单位（业主）及广大施工企业共同追求的目标。
作为业主，必须全程监督工程的造价，特别是占比重非常大的施工阶段，更应该做好造价控制。
一、保障房工程项目的特征保障房作为国家对低收入人群提供的保障性的住房，但是人们对保障性住房的概念有着不同的理解，造成了认知的混乱，对保障房市场的现状产生了不同的争论，认为政府买单的住房工程才称之为保障房。
我国实施的是有偿土地出让政策。
土地的性质是划拨还是出让，成为区分保障性住房和非保障性住房的分水岭。
只有划拨土地上的住房是土地的财产权属于国家。
购买保障房的用户只具有房屋的实体财产，而不具有土地的财产权。
土地出让的划拨则是政府买单部分或者财产收入的转移部分，以上就是保障性住房的最主要特点。
保障性住房的其他一些特点有：施工工期短，施工质量要求高、施工要求科学合理的进行造价管理等等。
二、造价控制的重要性工程造价是指进行工程建设所花费的全部投资。
深圳市某保障房项目装配式设计的技术要点
第49卷 增刊 建 筑 结 构 V ol. 49 S2 2019年11月 Building Structure Nov. 2019DOI: 10.19701/j.jzjg.2019.S2.090深圳市某保障房项目装配式设计的技术要点祝 蓉(深圳市华阳国际工程设计股份有限公司，深圳 518038)[摘要] 本项目住宅实施装配式建筑，需满足预制率大于等于15%，装配率大于等于30%的要求。
本项目预制构件采用了预制外墙板（含凸窗、平板）、预制楼梯、预制阳台、预制内墙条板。
根据《装配式混凝土建筑结构技术规程》（DBJ 15-107-2016）.中9.3.5条相关要求，在结构内力与位移计算中，根据外挂墙板（含开洞情况）及连接方式考虑其对梁刚度的影响。
本项目预制非承重外墙构件基本在凸窗位置，其开洞接近满跨，并与梁全长连接，所以因预制构件影响的梁的刚度增大系数0.3，综合梁刚度增大系数为1.8 [关键词] 预制凸窗； 预制外墙； 预制楼梯中图分类号：TU31 文献标识码：A 文章编号：1002-848X(2019)S2-0488-041工程概况本项目位于深圳市宝安区沙井片区，距离宝安机场8km ，地理位置优越，交通方便。
本项目仅A 座7~33层保障房部分采用装配式技术，面积约为14250 m 2。
采用的预制构件有预制外墙板（含凸窗）、预制楼梯、轻质内隔墙条板。
本项目标准层采用铝模及爬架施工工艺。
根据主体设计图纸，A 座保障房部分为同一个标准层，层数为7F~33F,标准层预制率16.23%，装配率53.84%，符合深圳市住宅产业化技术预制率≥15%、装配率≥30%的要求。
2 装配式建筑标准化设计 2.1 户型模块标准化为发挥装配式建筑优势，A 座住宅尽量减少户型种类，仅用三种户型拼接组合，保障房标准层部分仅采用一个标准单元楼层，从而保证整个项目的户型标准化程度较高。
A 座共有3种户型平面，其中53m 2B 户型详图1、70m 2C1户型详图2和70m 2C2户型详图3。
《深圳市保障性住房建设标准(试行)》发布
2012年06月19日07:44 南方都市报深圳今年在建保障房达20万套，大规模建设背景下要按照什么标准？市住房和建设局昨日公布实施《深圳市保障性住房建设标准(试行)》(以下简称《建设标准》)。
地段选址应优先便捷地区本次《建设标准》适用于深圳市新建、改建和扩建保障性住房的建设活动，深圳市保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和安居型商品房。
保障房布局偏远问题备受诟病。
此前外地也曾出现因位置偏远，导致保障房空置，无人问津的情况。
深圳此次《建设标准》提出，保障性住区主要出行方式应以大运量公共交通为主，道路资源配套公交优先，应与慢行交通方便接驳，提高出行效率。
根据规定，保障性住区选址应优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区，或其临近区域。
具体指标如：保障性住区选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。
住区出入口到达公共交通站点的步行距离不应超过500米，周边公交路网较少的住区出入口处宜设置的士站。
在机动车停车位配套上，《建设标准》规定，面向低收入人群的保障性住房，每100平方米建筑面积的停车位按0.3-0.6辆计；面向人才的保障性住房，每100平方米建筑面积的停车位按0.4-0.8辆计。
此外，在保障性住区边界800米范围内宜有一个公园或开放空间的公共场所。
户型面积四种户型最大不超过88平方米保障性住房的户型面积，一向是各界关注的焦点。
大了被斥为豪华，小了被斥为鸟笼。
据介绍，根据《深圳市保障性住房条例》的相关规定，本次《建设标准》扩大了保障性住房的受用人群，提出了“人才”保障房，户型建筑面积突破了60平方米的国家相关规定。
户型设计分为35、50、65、80平方米四个等级。
根据《建设标准》，保障性住房户型按照房型分为四类：A类户型为一个或两个居住空间的户型；B类户型为三个居住空间的户型；C类户型为三个居住空间，并可改造为四个居住空间的户型；D类户型为四个居住空间的户型。
深圳公共住房建设标准
深圳公共住房建设标准概述深圳作为中国的特殊经济区之一，人口密度大、土地资源有限，住房问题一直是该城市面临的重要挑战。
为解决住房问题，深圳市政府出台了一系列的公共住房建设标准，旨在提供质量优良、价格合理的住房，满足市民的基本居住需求。
发展背景1.人口增长：深圳的人口增长迅猛，给住房市场带来了较大压力。
2.土地资源有限：深圳的土地资源非常有限，不足以满足所有市民的住房需求。
3.高房价：深圳的房价一直居高不下，让普通市民购房压力巨大。
为了解决以上问题，深圳政府开始加大公共住房的建设力度，并制定了相应的标准。
目标与原则深圳公共住房建设的目标是提供质量优良、价格合理，并满足不同收入群体的住房需求。
为了实现这一目标，制定了以下原则：1.公平公正：遵循公开、公正、公平的原则，确保住房资源的合理分配。
2.高品质：注重建筑质量和装修品质，提供舒适、安全的居住环境。
3.效益优先：追求建筑和利用效率的最大化，让有限的资源得到最大化的利用。
4.多样化：满足不同人群的不同需求，提供多样化的住房产品。
5.可持续性：注重住房的环境友好性和可持续发展性，推动绿色住房的发展。
公共住房标准购买资格深圳公共住房的优先购买对象是符合以下条件的市民：1.本市户籍居民，且在深圳市连续缴纳社会保险满5年以上；2.本市户籍居民，因工作原因在深圳市连续缴纳社会保险满3年以上，但不满5年；3.具有本市户籍、年满18周岁，且符合法定婚姻年龄的单身人士；4.具有本市户籍，符合政府相关规定的其他特殊人群。
价格控制深圳公共住房价格的控制如下：1.经济适用房（限价房）：价格按照相关政策执行，以确保购房者承受能力。
2.限价房外的商业住房：价格由政府制定，并严格执行市场调节机制。
住房类型深圳公共住房的类型多样，包括：1.经济适用房（限价房）：为中低收入家庭提供经济实惠的住房。
2.公租房：为困难群体提供有保障的租赁住房。
3.公共共有产权住房：以共有产权方式进行购房，部分产权由住户所有，部分产权由政府所有。
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深圳保障性住房设计方案经济分析及造价控制的探讨
作者：阳海银
来源：《现代经济信息》2016年第24期
摘要：深圳保障性住房是为城市中低收入住房困难家庭而建，投资概算较低，保障房并不是“贫民窟”，价低品质不能低，质量标准要求高，功能要求齐全、配套，用有限的资金高质量完成任务，造价工程师责任重大、责无旁贷，参与设计方案决策，造价事前预控是行之有效的方法，以政府保障房为例，探索技术与经济相结合的控制方法以及实施过程造价控制关键环节，积累造价管理经验和技巧。
关键词：技术经济；保障房；关键环节
中图分类号：TU723 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-000-02
一、工程概况
深圳市平湖某保障性住房项目建设用地面积约6.2万m2，一期总建设规模约37万m2，容积率为5.5，拟建地下室2层，建筑高度100米，建设场地为山地，周边市政道路已经形成。
建设标准：住宅层高2.8米，外墙以涂料为主，每平米装修单方造价700元，厨房、卫生间内台面，一次装修的到位。
二、设计方案技术经济分析
1.基坑支护方案经济分析
项目建设场地周边无建筑物，市政道路已形成，车流量小，周边环境不错，经大数据分析，计划基坑支护工程造价控制指标为250元/m2，可选择的方案有：土钉+放坡，支护桩+锚索方案。
土钉+放坡方案挖运土方量大，若遇到雨季施工非常困难，工期不可控，对保障房工程来说是致命伤，因地下室面积不计容积率而最大化，基坑不具备放坡条件，技术经济对比分析后，采用支护桩+锚索方案比较合理，而支护桩采取挖孔桩、钻冲孔桩还是机械旋挖桩？分析三种桩型单价相差无几，只有根据施工进度、质量可靠性和安全可控性方面对比，最后选择旋挖桩。
若是没造价工程师参与设计方案比选，原基坑支护方案可选用内撑结构+支护桩的方案，造价增加43%。
2.建筑设计优化方案经济分析
（1）保障房造价控制与户型设计方案优化难点分析
保障性住房建设标准是“经济、适用”，造价受到较严格的控制，每套住房的建筑面积得到严格控制，户型建筑面积只有35、50、65与80平方米四档。
户型设计还要考虑到保障群体在未来经济条件改善后对住房面积增加的需求，设计还要考虑户型灵活组合、方便改动，如
35m2房改至70m2的可能性。
从设计角度看，制约保障房建筑设计难点主要是户型面积小，公共走廊占用面积多而套内使用率低，但要求不能低于75%，做到100%户型都满足政策法规规定的日照、采光、通风、噪声等要求很难。
保障性住房低价并不能低品质，绝对不能低质量，面积小但“五脏俱全”（客厅、卧室、厨房、卫生间都一应俱全），不仅要满足人的生理需求，更要关注人的心理、精神、文化层面需求，小区设置需满足基本生活需求的相应配套娱乐、健康服务用设施。
要求高、工期紧、造价低、利润低、挑剔者多、闹事者多，保障性住房在深圳建筑行业中有“烫山芋”之称，建设管理难、造价控制也难。
（2）保障房户型设计经济分析
要求主体结构采取短肢剪力墙结构，墙体采用加气块砌体，经大数据分析，计划土建造价控制指标1200元/m2，钢筋用量控制50KG/m2，以成本控制为中心，借鉴香港地区经验，将“工业化”、“标准化”、“精细化”、“BIM”、“绿色技术”五大技术体系纳入设计优化过程。
香港地区保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四个档，由4个档面积组成的标准户型分成模块，然后在设计平面图上反复去拼。
通过标准化设计、标准化结构构件，简化施工、提高效率，还可以进行工业化生产，减少现场作业量，最终综合成本大大降低。
保障房技术经济分析的结果，推进保障房建设“产业化”施工，已经成为发展趋势。
3.保障房总包合同模式分析与确定
（1）合同方面风险分析。
近期保障房以造价低和工期为紧为借口，普遍出现的质量问题：加气块砌体外墙裂缝、渗漏，卫生间门坎渗漏，设计布置不合理，引起用户“上街上访”，保障房往往成为社会关注的焦点，合同风险极大。
合同类模式适当，条款完整，公平公正、定义和用词清楚、意思表达明确，就很难出现索赔或不当的费用和工期增加的“扯皮”事件，这是造价事前控制的基础工作。
工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。
合同条款应本着平等、资源、公平、诚实信用，遵守法律和社会公德。
每一条款都应仔细斟酌，以防出现造价失控。
（2）合理的风险分配。
根据风险管理的基本理论，建设工程风险应由有关各方分担。
风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。
符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的效果。
有实力承包商（房地产商）有可能是单价略高，但质量、进度与安全有保障，优质优价，合情合理，选择有实力的承包商（房地产商）是政府规避保障房建设风险最好办法。
3.本项目合同管理为EPCM模式
综合上述分析，本项目采取我国目前推行的总承包模式：即E（Engineering设计）+P （procurement采购）+CM（Construction Management施工管理）模式。
EPCM模式是承包商（房地产商）与政府直接签订合同，对工程的设计、材料设备供应、施工管理进行全面的负责。
三、保障房建设过程造价控制的关键环节
1.把好设计变更审核关
（1）要求参建单位正确对待施工前的图纸会审，从施工图的合理性、经济性、施工的可行性等方面进行审查，设计变更要严格遵守控制的程序，先审批，后施工。
以尽可能减少设计变更的随意性和不合理性，防止不当受益。
（2）先确定各类型的审批程序，任何设计变更在实施前均应进行技术、经济审批，技术上非变更不可的应事先取得认可，并进行必要的经济分析，测算其可能发生的金额，分析其对计划投资额的影响程度。
2.把好现场签证关
（1）及时收集、整理有关的施工和图纸资料，包括视频、图片、会议纪要资料，为处理现场签证提供证据。
（2）坚持客观、有据的原则，充分尊重各方意见，作好解释和协调工作。
如实、公平公正、及时处理，要有可追溯性，经得起审计、审查。
（3）不同金额有不同的授权签认权限，把控程序的合法性和公正性。
3.把好工程款支付关
（1）根据施工合同规定的计价原则和所采用的合同类型，在合同规定的时限内审核月进度支付，并及时做好实际支付与计划支付的比较，将投资的实际发生额控制在计划内，一旦某个项目偏离计划，除仔细查找原因说明情况外，还应及时向上级报告。
（2）未经监理单位质量验收合格的工程量，或不符合施工合同规定的工程量，拒绝计量和该部分的工程款支付申请。
（3）采用“量、价分离”的工作方法。
实物量和图纸量对比的两线控制：现场工程师和造价工程师两组人控制。
4.把好结算审核关
坚持深入现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程计价的准确性，保证造价计算不出纰漏。
竣工结算并不是工程付款的简单累加，根据竣工图纸、现场签证和设计变更进行审核计算，实事求是，审查是否按图纸及合同规定内容全部完成，认真核实每项工程变更是否真正实施。
熟练掌握工程量的计算规则，工程造价计量程序，确保工程计量的准确性。
四、结束语
造价控制是工程建设管理的核心，号召造价工程师要从繁忙的工程量计算中脱身出来，主动参与方案决策的事前控制或预控，注意技术与经济相结合，技术方案若是没有通过经济分析拍脑袋的行为，是官僚主义，造价控制若是没技术可行为基石，将是是“空中楼阁”。
造价控制是涉及多因素、多目标的系统工程，寻求保障房工程造价控制的有效方法，还需要因地制宜，不断探索，任重道远。
参考文献：
[1]吴晓杰.香港建筑工业化设计理念与方法.规划与设计，2016，（05）.
作者简介：阳海银（1966-），男，2004年获东南大学工程硕士学位，深圳市京圳工程咨询有限公司任总监。