2003年中国房地产行业季度分析报告
成都房地产指数统计分析
成都房地产指数统计分析LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】2003年4月成都房地产指数统计分析2003-06-19成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。
成都市房地产开发投资较快增长的原因:一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。
其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。
新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。
新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。
别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。
二是受土地购置费大幅增加的影响1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。
三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。
其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。
购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。
商品房销售势头良好1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。
其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。
住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。
个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。
在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。
商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。
不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。
中国房地产市场发展历程回顾.
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
中国房地产投资回报率调查报告
一线城市的房地产投资回报率普遍较高，但近年来呈现波动下降 趋势。
二三线城市
二三线城市的房地产投资回报率相对较低，但波动较小。
不同区域
不同区域的房地产投资回报率也存在差异，沿海地区和内陆地区 的投资回报率存在较大差异。
04
房地产投资回报率影响因素分 析
政策因素对投资回报率的影响
政策调控
政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷等 ，对投资回报率产生直接影响。
对未来房地产市场的展望和建议
政策调控
市场饱和度
多元化发展
科技创新
政府应继续加强对房地产市场 的调控，以稳定市场秩序和保 护消费者利益。同时，应鼓励 和支持房地产企业进行创新和 转型，以适应市场变化和满足 消费者需求。
随着市场的不断饱和和竞争的 加剧，房地产企业应注重提高 自身的核心竞争力，以保持市 场地位和获得更高的投资回报 率。
绿色建筑和智能化
随着环保意识的提高和科技的发展， 绿色建筑和智能化将成为未来房地产 发展的重要趋势。
03
房地产投资回报率调查结果
调查样本和方法
调查样本
本次调查选取了全国各大城市和地区 的房地产项目作为样本，包括住宅、 商业和工业地产等。
调查方法
采用问卷调查、访谈和公开数据收集 等方法，对样本项目的投资回报率进 行调查和分析。
价值投资
关注房地产市场的价值 洼地，寻找被低估的优 质物业进行投资。
稳健经营
在中长期投资中，注重 风险控制，避免盲目跟 风。
多元化投资策略
跨区域投资
在不同城市或地区进行投资，以分散风险。
物业类型多样化
投资不同类型的物业，如住宅、商业、工业 等，以降低单一物业的风险。
2003年非典与疫情对中国房地产的影响分析
2003年非典与疫情对中国房地产的影响分析一、2003年非典：经济短期承压下行回顾非典疫情可以追溯至2002年12月，第一例有报告的非典病例确认；随着疫情扩散蔓延，2003年4月，防治非典成为全社会关注的焦点；7月13日，全球非典患者人数、疑似病例人数均不再增长，非典疫情基本结束。
在非典疫情期间，我国宏观经济出现短期阶段性下行，全年经济保持较高增长。
具体来看，2003年二季度GDP增速出现一定回落，单季度实际GDP为9.1%，环比一季度下降2个百分点，但在疫情结束后的三季度得到明显回升并达到10%，2003年全年GDP增速实现10%，较上年增速提高0.9个百分点，整体宏观经增长动力充足，持续向上。
其中：固定资产投资：2003年固定资产投资增速全年实现28.4%，较02年底提高11个百分点；出口：全国出口金额增速保持高速增长，仅在二季度至三季度小幅下行，03年全年增速实现34.6%，同比增长12.3个百分点；社零：全国社零消费总额增速在二季度出现明显回落，疫情好转后快速回升，全年实现9.1%，同比小幅提高0.3个百分点。
房地产投资：2003年房地产开发投资完成额增速趋势与固定资产投资增速保持基本一致，且绝对值略高于固定资产投资增速，全年地产投资端保持29.7%的高速增长，较2002年提高7.7个百分点。
商品房销售面积增速和房屋新开工增速在2003年分别实现29.1%和28.5%，分别同比提高8.9个百分点和10.9个百分点。
整体来看，房地产方面并未受到非典疫情明显影响。
基建投资：2003年尚无官方公布数据，但从整体固定投资的高位稳定增长来看，粗略估计基建投资受影响程度有限二、当下疫情：需求短期承压，不改行业长期趋势当下疫情所致的复工推迟，对行业的影响或强于非典时期2019年12月，湖北省武汉市陆续发现多例新型冠状病毒感染的肺炎患者，随着疫情的不断蔓延，1月23日武汉市进行封城，此次疫情发展成为全国关注焦点，全国各省/自治区/直辖市陆续拉响重大突发公共卫生事件一级响应，各地方政府根据所在地疫情进行不同程度的交通管制措施，其他举措还包括如要求公共场所进行停业、停办大型活动、关闭活禽交易场所、清查各地人员是否有武汉旅行史、是否接触来自武汉人员等。
中国房地产行业经济发展现状
中国房地产行业经济发展现状中国房地产行业经济发展现状：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
中国房地产行业季度分析报告(doc 103页)
中国房地产行业季度分析报告(doc 103页)中国房地产行业季度分析报告要点提示★2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。
在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
★二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
★宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。
★预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。
3目录Ⅰ基础数据 (7)一、全国房地产开发投资情况 (7)二、各地区房地产开发投资情况 (9)三、全国房地产土地开发与销售情况 (13)四、各地区土地开发与购置增长情况 (15)五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (21)六、各地区商品房住宅销售增长情况 (25)Ⅱ市场运行状况 (30)一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 (31)二、上半年房地产市场供给情况分析 (33)（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 (33)（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 (37)45Ⅳ下半年趋势预测 (98)一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低 (99)二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 (102)三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 (104)6Ⅰ基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%78二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%910三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
2004年中国房地产市场形势报告
2004年中国房地产市场形势报告报告类别：分析报告行业分类：房产一、2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。
各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。
房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。
1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。
东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。
中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。
同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。
如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。
大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。
上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。
2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。
其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。
2003年中国房地产企业销售业绩排行榜表
我国房地产市场一直以来都备受关注，而房地产企业的销售业绩更是一个重要的衡量标准。
2003年的我国房地产市场也是热火朝天，各大房地产企业纷纷推出各种楼盘，销售业绩也是一片看涨。
以下是2003年我国房地产企业销售业绩排行榜表：1. 万科地产万科地产作为我国最大的房地产开发商之一，2003年的销售业绩一直稳居榜首。
万科以其优质的房地产项目和良好的营销策略，吸引了大量购房者的青睐，销售业绩一路飘红。
2. 保利地产保利地产作为我国知名的房地产企业，2003年的销售业绩也名列前茅。
保利地产以其独特的设计理念和高品质的建筑工艺，吸引了大批购房者，销售业绩高居不下。
3. 中海地产中海地产作为我国领先的房地产企业之一，2003年的销售业绩也是一路看涨。
中海地产凭借其知名度和口碑效应，吸引了众多购房者，销售业绩水涨船高。
4. 我国恒大集团我国恒大集团是我国知名的房地产发展商，2003年的销售业绩也是居高不下。
我国恒大凭借其多元化的房地产项目和优质的售后服务，吸引了大量购房者，销售业绩一路飙升。
5. 金科地产金科地产作为我国房地产市场的参与者，2003年的销售业绩也是名列前茅。
金科地产凭借其创新的营销模式和优质的产品质量，受到了许多购房者的喜爱，销售业绩也是节节攀升。
6. 世茂房地产世茂房地产作为我国具有影响力的房地产企业之一，2003年的销售业绩也是一片红火。
世茂房地产以其独特的建筑设计和一流的物业管理，吸引了大批购房者，销售业绩节节攀升。
7. 我国华润地产我国华润地产作为我国知名的房地产开发商之一，2003年的销售业绩也是一直呈现上升趋势。
我国华润地产凭借其高品质的房地产项目和优质的服务，吸引了大量购房者的青睐，销售业绩也是一路攀升。
8. 保利置业保利置业是我国知名的房地产开发商，2003年的销售业绩也是一直稳居前列。
保利置业以其独特的房地产项目和革新的营销策略，吸引了大批购房者，销售业绩一路看涨。
9. 我国华夏幸福基业我国华夏幸福基业是我国领先的房地产企业之一，2003年的销售业绩也是节节攀升。
房地产上海市场分析报告(2003)
2003.7 均价 8800
• 区域分布特征
全市高档住宅供应量相对集中 从 1999 年至今各区域高档住宅累计供应量来看 主要集中在浦东 徐汇和长宁三个区域 占到全市高档住宅累计总量的 67%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
与只租不卖的高档别墅比 可售高档别墅仍占少数 本季度几乎未见有新高档别墅 进入市场
价格
2001 2000 1999
价 格 分 布 结 构 分 析 (1 9 9 9 -2 0 0 1 )
.1 %
1 1 .4 %
7 7 .8 %
1 0 .5 % 1 1 .7 %
8 2 .9 %
服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月 攀升到了本季度的 17.28 美 元/平方米/月 同时 在入住率上也有小幅上升 从上季度的 83%升至 84% 物业的平均 租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度
相比服务式公寓的节节攀升 高档公寓在租赁市场较为沉寂 物业的平均租金由上季 度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月 这已是半年来的再次下滑 降幅约 13.9% 在租金下滑的情况下 入住率在这个季度上升到了 82.7% 租金下调 入住率上 升这是一个市场自我调整的结果
号 可见 在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业 几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况 这主要是缘
于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金 以为他们提供高品质的生活 本 季度中 低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长
高档公寓 尽管高档公寓的平均租金有所下跌 但该类物业的入住率有相应上升 在激烈的市场 竞争中 物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一 别墅 本季度别墅的平均入住率高达 85% 较上季飙升 5 个百分点 平均租金方面与上季基 本持平 该入住率反映出较旺盛的市场需求
2003年-2013年中国房地产调控政策一览
2003年-2013年中国房地产调控政策一览中国房地产调控的核心宗旨：完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。
2003年 (1项政策)2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
2004年 (2项政策)2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
2005年 (6项政策)2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。
三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
中国房地产市场分析(doc)
中国房地产市场分析名目第一局部：中国房地产业的开展现状一、目前的总体开展态势〔一〕房地产开发总量及增长率〔二〕销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求缺乏端倪2、存量住房市场火爆〔三〕销售价格变动状况1、总体开展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区开展态势三、房地产行业效益情况1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地产上市企业业绩推测四、目前的行业运行环境第二局部：今后3到5年内房地产行业的开展趋势研究一、政策因素的碍事1、土地需求政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推行二、经济开展因素的碍事分析1、GDP与人均GDP的高速开展对房地产行业的碍事1、1、今后10年内我国GDP的增长情况推测1、2、GDP的增长将带动“十五〞期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必定要发扬房地产对经济的杠杆作用2、规模城镇化对房地产的推动。
3、西部大开发的积极碍事4、参加WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动都市建设，从而促进房地产业的开展。
三、、行业相关因素分析1、技术因素变更〔交通、通讯〕的碍事1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。
1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的碍事3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的碍事。
第三局部、对全国房地产市场前景的总体判定一、开展态势总体判定(一)总体展瞧------三个判定1、我国房地产开展还处于初级时期，开展空间特别大2、我国房地产业仍将处于高速开展时期3、今后三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所落低，估量，今后三年增幅在15%左右(二)今后三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速开展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫差不多产生二、市场需求分析专题〔一〕市场消费需求瞧念的变化〔二〕今后几年房地产潜在市场需求的推测1、“十五〞时期房地产市场投资总量的推测。
2003年以来我国房地产调控政策的效果分析
2003年以来我国房地产调控政策的效果分析【摘要】近年来，我国房地产价格持续走高，尤其是2003年以来，房价增幅明显上涨。
为遏制房价持续过快增长，近年来的房价调控政策相继出台，然而其政策效果不能让人满意，房价被“屡调屡高”。
本文对2003年以来的房价调控政策进行了梳理，通过剖析房价的构成要素分析房价高的原因，通过比较政策的内容和同时期房价的变动情况，试图分析房价调控政策的效果，进而探寻我国房价“屡调屡高”的政策因素。
【关键词】房产价格房价调控政策效果房产税一、概论房地产指的是房产和地产的总称,包括土地及地上建筑物及其所衍生的权利。
房地产价格指的是：建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价是土地价格与建筑物价格之和。
房地产是一种比较特殊的商品,由于房地产位置固定性、异质性和有限性的自然属性,房地产市场属于不完全竞争市场。
在房地产价格形成机制中,生产价格机制论认为,房地产价格由房地产的开发成本和开发商利润构成；而市场供求价格机制认为,房地产的市场价格是在房地产供给与需求双方相互作用的过程中形成的。
二、近年来我国的房价水平国家信息中心钱敏泽研究员认为,判断房地产价格是否合理可以参照房价收入比的这一国际通行标准。
而中国近年来的房价收入比值都在6.0以上,大于国际标准。
房地产价格的涨幅已经超过了居民的支付水平。
房产的高价格主要由以下几种因素造成：土地价格、建筑材料成本、哄抬价格和销售成本、炒房者的投资或投机和普通购房者的刚需。
（见表一）表一：房价的构成及高房价的成因分析对于重视家庭的中国人而言，房产是最重要的家庭资产和支出，房产是家庭的基本需求，普通购房者的愿望为高房价做出了贡献；土地价格是构成高房价的最重要因素，这与我国自1994年起实行的分税制改革有关，土地财政成为地方政府的重要收入来源。
此外，房产商哄抬房价和投资者的炒房行为也导致了房价的过快增长。
除2008年遭遇经济危机的短暂小幅下降外，近年来我国的房价水平持续增长。
房地产行业专题分析
房地产行业专题分析1.近20年来地产调控本质是房住不炒1.1.房地产政策调控回顾从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。
影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。
一是经济周期的波动。
当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。
二是，房地产本身的发展阶段。
随着城市化的推进，房地产市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。
两个方面的因素一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。
回顾2000年至今，我们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。
需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。
具体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时当年全面实施商品房预售和现售制度。
2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。
2003年，房地产增长较快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比不超过70%。
但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。
之后在2008年6月之前，房地产投资高速发展，房价也较快攀升。
期间也伴随着几次房地产政策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自有资金比例。
中国行业分析报告
2003年中国行业分析（一）电力能源行业分析1.2003年电力生产总量增长，但仍不能满足需要（1）电力供需矛盾加大2003年全国发电量19080亿千瓦，同比增长15.3%，全社会用电量18910亿千瓦时，同比增长15.4%，发电量和用电量为改革开放以来增速最快的一年。
工业用电合计13746亿千瓦，同比增长16.56%，占社会总用电的72.69%，对用电增量贡献率为77.38%。
全国城乡居民用电增长13.19%，其中城市居民用电增长15.84%，南方的高温天气导致空调负荷高速增长。
2003年底，全国发电设备总容量为38450万千瓦，净增容量2793万千瓦，同比增长7.8%。
其中，火电28564万千瓦，占比74.28%；水电9217万千瓦，占比23.97%；核电619万千瓦，占比0.0623%。
电力装机增长明显加快。
总体来看，2003年电力需求增长15.3%左右，大大超过2002年的10.33%。
图8-1 全国月度发电量（2001年1月～2004年1月）（2）电力弹性系数创出历史新高2003年中国GDP增长9.1%，保持了较高的增长水平。
与此相对应，发电量和用电量分别增长15.3%和15.4%，远远高于GDP增长。
电力弹性系数达到1.68，创出了历史新高，远远高于1982～2001年平均0.82和2001～2002年平均1.23的水平。
1981～2002年中国GDP平均增长为9.6%，发电增长8%，装机容量增长7.9%，电力消费弹性系数在1981～2000年平均为0.814，2002年电力消费弹性系数达到1.4，远远高于过去20年平均水平。
参考国外发达国家水平，长期来看，该系数保持在1.0～1.2是一个比较正常的水平。
但由于中国正处于一个重工业化阶段，工业将保持快速发展，特别是高耗电行业的快速发展，将使得用电增长率超过GDP增长率。
这决定了中国电力消费系数也将处于一个比较高的水平。
表8-1总结了中国各时期能源电力弹性系数。
象屿地产行业报告
象屿地产行业报告一、行业概况。
象屿地产作为中国领先的房地产开发商和运营商，致力于为客户提供高品质的住宅、商业和办公物业。
公司成立于2003年，总部位于北京，业务遍布全国各地。
象屿地产以“创新、品质、责任”为核心价值观，不断推动行业发展，为社会创造更大的价值。
二、市场分析。
1. 宏观经济环境。
随着中国经济的持续增长，房地产市场也呈现出稳步增长的态势。
政府出台了一系列政策措施，促进房地产市场健康发展，提高了购房者的购房意愿。
2. 行业竞争格局。
在激烈的市场竞争中，象屿地产凭借其卓越的品质和服务，稳居行业领先地位。
同时，公司不断加大研发投入，引进国际先进的建筑技术和设计理念，不断提升产品的竞争力。
3. 消费者需求变化。
随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
消费者更加注重房屋的品质、舒适度和便利性，这对地产企业提出了更高的要求。
三、发展趋势。
1. 智能化建筑。
随着科技的发展，智能化建筑已经成为未来的发展趋势。
象屿地产将加大对智能化建筑技术的研发和应用，为客户提供更智能、便捷的居住环境。
2. 绿色环保。
环保意识的增强使得绿色建筑成为发展的必然趋势。
象屿地产将积极推动绿色建筑的发展，倡导绿色环保理念，为社会创造更美好的生活环境。
3. 多元化产品。
随着消费者需求的不断变化，地产企业需要推出更多元化的产品来满足不同客户的需求。
象屿地产将加大产品创新力度，推出更多样化的产品，满足不同客户群体的需求。
四、发展策略。
1. 提升品质。
象屿地产将不断提升产品的品质和服务水平，为客户提供更优质的居住体验。
2. 加强研发。
公司将加大对研发的投入，引进国际先进的建筑技术和设计理念，不断提升产品的竞争力。
3. 完善服务。
公司将不断完善售后服务体系，提高客户满意度，树立良好的品牌形象。
五、风险与挑战。
1. 宏观经济风险。
随着宏观经济的波动，房地产市场也面临着一定的风险。
公司将加强风险防范意识，做好风险管理工作。
2. 政策风险。
某公司经营情况分析报告
2003年一季度经营情况分析报告新奥燃气控股2003年4月前言03年度一季度差不多匆匆过往。
继02年度成功的市场开拓之后，控股公司有28个成员企业投进运作，从而使新奥燃气的覆盖人口从02年度的685万人迅速地增大到935万人。
市场的扩展也使控股公司的经营收进比往年同期增长71.27%，到达11745.25万元，首次实现了季度收进过亿元。
民用户的市场开展量和安装量、工商户的开展量和安装量比往年同期也有较大幅度的提高。
一季度，控股公司成功的完成了局部A类物资的招标采购，实现了物资采购的质的飞跃并有效的落低了物资采购的本钞票；针对公司规模的迅速扩张，成立控股公司的平安治理委员会和平安治理办公室，为实施有效的平安治理打下了根底；工程治理迅速的开展了对成员企业的技术指导和流程支持，有效的支撑了企业的场站建设和基建工程建设。
也应该瞧到，随着新公司的增加，市场容量的迅速增大，销售收进并未实现同比的增长。
老公司市场容量的日益减少、新公司市场培育尚未完成，给控股公司业绩的迅速提升带来巨大的压力。
同口径相比，尽管老公司的业绩比往年同期增长14%，但新公司的市场增量依旧给控股公司一季度完成情况的差距。
一季度，控股公司销售收进仅完成季度方案的82.69%，完成年度方案的11.51%。
总体经营情况依旧没有解脱严峻的形势，这就要求控股公司努力探求迅速提升市场开展的有效途径，寻寻落低本钞票、提升业绩的有效手段，给投资者以信心。
一、总体经营情况一季度，控股公司共实现销售收进11745.25万元，虽比往年同期增长71.27%，但仅完成年度方案的%，年度方案完成比比往年同期下落个百分点；实现回款12456.45万元，比往年同期增长7%，回款率为%。
经营收进与回款状况见附表一：03年一季度经营情况。
在销售收进的排名中，廊坊燃气、淮安燃气和蚌埠燃气分不以2603.71万元、1948.69万元和1715.91万元位居前三位，新乡燃气以1247.64万元位居第四。
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目录Ⅰ基础数据 (2)一、全国房地产开发投资情况 (2)二、各地区房地产开发投资情况 (2)三、全国房地产土地开发与销售情况 (7)四、各地区土地开发与购置增长情况 (8)五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (9)六、各地区商品房住宅销售增长情况 (16)Ⅱ市场运行状况 (19)一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 (19)二、上半年房地产市场供给情况分析 (20)（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 (20)（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 (22)（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢 (23)三、上半年房地产市场需求情况分析 (25)（一）商品房销售面积同比增长26.39% (25)（二）商品房销售额同比增长40.9% (25)四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1% (26)五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势 (27)（一）房屋销售价格上涨10.4% (28)（二）土地交易价格上涨11.5% (30)（三）房屋租赁价格与一季度持平 (31)Ⅲ热点问题分析 (32)一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 (32)二、建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升 (38)三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛 (43)Ⅳ下半年趋势预测 (48)一、投资增速将继续回落平均盈利水平降低 (48)二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 (49)三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 (49)Ⅰ基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。
针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。
上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。
但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。
1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。
在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指数都呈现回落势头。
其中：房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。
图2-1：2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）数据来源：国家统计局二、上半年房地产市场供给情况分析（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。
上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。
2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。
这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
图2-2：2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。
中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。
表2-1：2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化单位：%数据来源：国家统计局分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼完成投资245亿元，同比增长38.3%；商业营业用房完成投资614亿元，同比增长33.6%。
图2-3：按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况数据来源：国家统计局从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减。
（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧1-6月份，全国房地产开发企业到位资金7602.8亿元，比上年同期增长32.8%，增幅比一季度降低20.4个百分点。
其中国内贷款1667.7亿元，同比增长12.1%，比重占全部资金来源的21.9%；企业自筹资金2352.9亿元，同比增长36.9%，比重为30.9%。
资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。
5月份新增个人住房贷款351.3亿元，较上月少增113.3亿元。
房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。
表2-2：1-6月份房地产投资资金来源情况单位：亿元，%数据来源：《固定资产投资统计快报》，国家统计局。
（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢1-6月份，全国累计完成房屋施工面积97785.41万平方米，同比增长25.8%，其中住宅施工面积75730.53万平方米，同比增长25.2%。
同期，完成房屋竣工面积9552.98万平方米，同比增长15.6%，其中完成住宅竣工面积7799.48万平方米，同比增长14.2%。
竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣工面积分别增长40.4%和38.6%）。
图2-4：2004年1-6月份房屋市场供给增长情况（%）数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；或是年初赶着立项，摊子铺的太大；电力、运输紧张影响了工程进度；另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是项目年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。
表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率对比单位：%数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理三、上半年房地产市场需求情况分析由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。
（一）商品房销售面积同比增长26.39%1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。
虽然销售增长幅度呈回落之势（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。
图2-5：2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况数据来源：根据《中国经济景气月报》整理；1月和2月当月数据为1-2月份的平均数（二）商品房销售额同比增长40.9%在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长40.9%，增幅比一季度回落3.5个百分点。
其中，销售给个人2740.3亿元，同比增长42.4%，增幅比一季度回落8个百分点。
销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。
图2-6：2004年1-6月份商品房销售额情况（亿元）数据来源：国家统计局从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场发展有真实的需求在支撑，其主要依据是：1、2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。