房地产项目投资经济测算假设条件
房地产投资项目投资可行性经济分析
房地产投资项目投资可行性经济分析
一、测算条件
说明项目投资可行性经济分析的编制方法，假设的前提，采用政策、标准公正、合理、合规。
至少包括以下内容：
1、项目获取条件
2、产品定位、价格定位
3、分期开发、销售、资金运用安排
4、成本（税负）计量、分摊
5、使用参数、标准
二、测算结果
用数字和表格说明各项重要指标的总体情况。
1、地价指标表
2、项目主要经济指标
3、用地与规划指标表
4、项目开发进度表
5、7成本收益测算表
6、土地增值税计算表
7、全投资现金流量表
8、自有资金现金流量表
三、资金筹措及安排
1、项目资金安排
（1）资金投入计划
各期地价、前期费用、建安费用、基础设施配套费用、开发间接费等比例投入的安排。
（2）资金偿还计划
结合整个公司资金情况，列示项目资金的需求缺口及融资途径、财务费用及利息估算
2、项目融资方案
说明项目的融资主体（既有/新设）、融资渠道、融资结构、融资
总额、利率期限、担保条件、支付偿还方法。
四、盈亏和敏感分析
1、盈亏平衡分析
说明保本售价、保本销售量及保本地价的计算结果。
2、敏感性分析
测算土地价格、售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比时，毛利率、净利润、销售利润率、全投资内部收益率等主要经济指标的变化情况。
分析项目对哪些因素的变化较为敏感，在项目运作过程中，应重视控制哪些因素。
五、经济可行性结论
说明项目经济可行性分析是否可行。
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算内容导图：1、基础知识2、常规开发项目经济测算3、租赁项目经济测算4、不动产价值测算一、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
掌握房地产项目经济测算的关键要点
掌握房地产项目经济测算的关键要点房地产项目经济测算是指对房地产项目进行全面评估和分析，以确定其收益、风险和可行性的过程。
掌握房地产项目经济测算的关键要点，对于房地产开发商、投资者和相关从业人员来说，具有重要的意义。
本文将从房地产项目经济测算的目的、主要要素和方法等方面进行探讨。
一、房地产项目经济测算的目的房地产项目经济测算的主要目的是评估项目的经济效益和可行性，为决策者提供依据。
具体包括以下几个方面：1. 评估项目的投资回报率：通过测算项目的内部收益率（IRR）和净现值（NPV）等指标，判断项目的盈利能力和投资价值。
2. 评估项目的风险水平：通过对地产市场、投资风险和政策环境等因素的分析，确定项目面临的风险，并制定相应的风险控制措施。
3. 评估项目的可行性：综合考虑项目的市场需求、土地供应、政策支持等因素，判断项目的可行性和竞争力。
4. 为项目筹资提供依据：通过测算项目的投资规模和资金需求等指标，为项目的融资和资本运作提供参考。
二、房地产项目经济测算的主要要素房地产项目经济测算涉及多个要素，包括但不限于以下几个方面：1. 投资规模：确定项目的总投资金额，包括土地购置费用、建设投资、运营资金等。
2. 收益预测：对项目的销售收入、租金收入和其他收入进行预测和测算，考虑市场需求、竞争态势和价格走势等因素。
3. 成本估算：对项目建设、运营和管理等各个环节的成本进行估计，包括土地成本、建筑成本、装修费用、人工成本和管理费用等。
4. 资金来源：确定项目的融资方式和资本结构，考虑银行贷款、自有资金、合作开发和债券发行等渠道。
5. 风险评估：综合考虑市场风险、信用风险和政策风险等各种风险因素，对项目的风险进行评估和分析。
三、房地产项目经济测算的方法房地产项目经济测算可以采用多种方法和工具进行，常用的方法包括但不限于以下几种：1. 收益法：通过计算项目的净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和投资回收期（PBP）等指标，评估项目的经济效益和投资回报率。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短，风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算1. 引言房地产投资是一种常见且有吸引力的投资方式，通过购买和持有房地产资产，投资者可以获得租金收入和资产增值。
然而，房地产项目的投资决策需要进行经济测算，以确保投资的可行性和盈利性。
本文将介绍房地产项目投资经济测算的方法和步骤。
2. 数据收集在进行房地产项目投资经济测算之前，首先需要收集相关的数据。
这些数据包括但不限于以下内容： - 土地成本：购买土地的成本是投资房地产项目的首要考虑因素。
该成本可以通过市场调研和与房地产开发商的谈判得出。
- 建筑成本：建筑成本是房地产项目的重要组成部分，包括土地准备、建筑物建设和装修等方面的费用。
这些成本可以通过咨询专业评估师或承包商来估算。
- 预计租金收入：租金收入是房地产投资的主要收入来源。
通过研究类似的房地产项目和市场租金水平，可以估计出预计的租金收入。
- 运营费用：房地产项目的运营费用包括维护费用、管理费用和管理成本等。
这些费用可以通过与类似项目的开发商或物业管理公司咨询得出。
- 预计升值率：房地产投资的另一个重要考虑因素是资产升值率。
这可以通过研究市场趋势、经济指标和区域发展计划等数据来预测。
3. 财务分析基于收集到的数据，进行以下财务分析以评估房地产项目投资的经济可行性： - 现金流分析：现金流分析是评估投资回报的重要方法。
通过计算每年的净现金流量，可以确定房地产项目的盈利能力。
净现金流量等于租金收入减去运营费用和贷款利息等支出。
- 投资回收期：投资回收期是指投资额在净现金流入的情况下回收的时间。
较短的投资回收期意味着投资回报较快。
- 净现值分析：净现值分析是确定房地产项目投资的盈利能力的常用方法。
净现值等于将所有未来现金流折现到现在的价值减去投资成本。
如果净现值为正，则意味着投资是可行的。
- 内部收益率：内部收益率是使净现值等于零的贴现率。
内部收益率越高，投资的盈利能力越好。
4. 风险评估除了进行财务分析外，还需要评估房地产项目投资的风险。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
房地产开发项目经济测算
公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前； C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条 件评价系数
房地产开发项目经济测算
项目投资
土地费用估算
三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的
税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
新开发土地的一般地价公式：
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
1
项目利润
相关分析
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重点说明
2 1
1
6 0 1
房地产开发项目经济测算
基本知识
测算意义
测算思路
01
测算假设
房地产开发项目经济测算
一、测算意义
基本知识
测算必要性 测算作用
测算精度要求
在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
估价假设和限制条件
房地产估价报告估价报告编号：山东永平房(估)字[2019]第186号估价项目名称：位于威海市古寨南路63号-609的住宅房地产市场价值评估估价委托人：威海火炬高技术产业开发区人民法院房地产估价机构：山东永平房地产评估有限公司注册房地产估价师：迟昱（3720050149）王红波（3720160087）估价报告出具日期：2019年1月21日致估价委托人函威海火炬高技术产业开发区人民法院：接受贵方的委托，我公司委派专业人员对委托评估的房地产进行了实地查勘，遵照《房地产估价规范》等法律法规和技术标准的规定，本着客观、独立、公正的原则，遵循必要的评估程序，选用适宜的估价方法并结合估价师的经验，进行了认真细致的分析和测算，评估工作现已完成，报告主要内容如下：估价目的：为委托人确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。
估价对象：本次估价的财产范围是威海市古寨南路63号-609的成套住宅及相关的土地使用权，根据委托方提供的《房屋分层分户平面图》等资料复印件得知，房产建筑面积为63.12平方米，房屋用途为住宅，权证号为1001149。
价值时点：2019年1月10日。
价值类型：本次评估采用公开市场价值，即在价值时点公开市场上最可能形成的价格。
估价方法：比较法估价结果：评估总价值为62.14万元（单价9845元/平方米），人民币大写：陆拾贰万壹仟肆佰元整。
特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！山东永平房地产评估有限公司二○一九年一月二十一日目录估价师声明 (4)估价假设和限制条件 (5)估价结果报告 (8)一、估价委托人 (8)二、房地产估价机构 (8)三、估价目的 (8)四、估价对象 (8)五、价值时点 (9)六、价值类型 (9)七、估价原则 (10)八、估价依据 (11)九、估价方法 (11)十、估价结果 (13)十一、注册房地产估价师 (13)十二、实地查勘期： (13)十三、估价作业日期 (13)估价技术报告（内部存档）一、估价对象描述与分析二、市场背景描述与分析三、估价对象最高最佳利用分析四、估价方法适用性分析五、估价测算过程六、估价结果确定附件 (14)一、司法鉴定委托书复印件二、估价对象位置图和现状照片三、《房屋分层分户平面图》等资料复印件四、专业帮助情况和相关专业意见五、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件六、注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1．注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
深入解读房地产项目经济测算方法与技巧
深入解读房地产项目经济测算方法与技巧在房地产行业中，项目经济测算是一个非常重要的环节。
对于开发商来说，准确的经济测算能够帮助他们评估项目的可行性，避免投资风险，并为最终的房地产开发决策提供依据。
本文将深入探讨房地产项目经济测算的方法与技巧，希望能给读者带来启发与帮助。
一、市场需求分析在进行经济测算之前，必须对项目所在的市场需求进行充分的分析。
通过对目标市场的人口结构、收入水平、消费习惯等因素的研究，了解目标市场的需求量、价格敏感度等关键信息。
进一步通过市场调研来确定项目的销售预期和市场份额。
二、项目收入测算项目的收入测算是指对项目销售收入的测算与预测。
在这一步骤中，首先需要确定项目的销售单价和销售量。
销售单价可以通过对市场中类似产品的价格进行调研得出，而销售量则需要通过市场需求分析和销售策略的确定来预测。
除了销售收入，项目的其他收入来源也需要进行测算，比如租赁收入、物业管理费、广告收入等等。
在测算这些收入时，需要考虑到市场的价格水平和竞争状况，以确保测算结果更加准确。
三、项目成本测算项目的成本测算是指对项目开发、建设和运营所需成本的测算和分析。
这包括土地成本、建设成本、人工成本、设备采购成本等各个方面。
其中，土地成本是房地产项目中的重要组成部分，需要通过对土地市场的研究和评估来确定。
而建设成本则需要通过工程量清单、市场行情等综合因素来估计。
在项目经济测算中，成本测算的准确性非常重要。
因此，开发商需要建立完善的成本管理体系，及时更新成本数据，以确保测算结果的准确性。
四、项目现金流量测算项目现金流量测算是对项目各个阶段现金流量的估计和分析。
包括项目前期投入资金、项目运营期每年的净现金流入和净现金流出等内容。
通过现金流量测算，可以清楚地了解项目的资金流动情况，从而为投资决策提供重要的参考。
五、项目收益评估项目收益评估是对项目利润与投资回报率的评估与分析。
通过对项目的收益进行测算，可以帮助开发商判断项目的可行性。
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、本钱、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资工程经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、根本流程：测算前提和限制条件确实定、开发本钱构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格确实定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发本钱构成：1、开发本钱：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用〔工程的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用〕、建安工程费用〔土方及根底费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用〕、公共配套设施费用〔一般按2%计算〕、不可预见费用〔包含根本预备费和涨价预备费，依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的精确程度，按3％一5％计算〕、开发期间税费〔包含税收和规费〕。
2、开发费用：治理费用〔一般按3%计算〕、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方法：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的局部，税率为30%，增值额超过200%的局部，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率〔1〕公式中的“增值额〞为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除工程金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包含货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除工程：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的本钱、费用；新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除工程。
〔2〕土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除工程金额50％的局部，税率为30％；B、增值额超过扣除工程金额50％、未超过扣除工程金额100％的局部，税率为40％；C、增值额超过扣除工程金额100％、未超过扣除工程金额200％的局部，税率为50％；D、增值额超过扣除工程金额200％的局部，税率为60％。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
当前文档修改密码：8362839房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。
假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为： ×100％＝2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。
投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。
该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。
投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。
房地产经济测算
房地产经济测算引言房地产经济测算是分析房地产市场变化和影响的重要工具。
通过经济测算，我们可以评估房地产项目的可行性，预测市场供需关系的变化，并为决策者提供决策依据。
本文将介绍房地产经济测算的概念、方法和应用。
概念解释房地产经济测算是运用经济学原理和方法，对房地产市场进行定量分析和预测的过程。
它主要包括对市场需求、供应、价格和投资等要素的研究，以及对这些要素之间相互关系和影响的探索。
房地产经济测算旨在通过科学的方法，揭示房地产市场的规律和趋势，为政府、企事业单位和个人提供决策参考。
方法和指标房地产经济测算的方法和指标多种多样，但通常包括以下几个方面：市场需求测算市场需求测算是了解购房者对房地产产品的需求情况和趋势的重要手段。
常用的指标包括人口规模、居民收入水平、购房需求强度、购房意愿等。
通过对这些指标的分析和预测，可以评估市场的需求量和结构，从而为房地产开发商提供有关产品类型、规模和销售策略的决策依据。
市场供应测算市场供应测算是评估房地产市场供给情况和潜力的重要手段。
常用的指标包括土地资源、开发项目规模、房屋产量和库存等。
通过对这些指标的分析和预测，可以评估市场的供给能力和结构，为政府规划土地利用、控制房地产库存和引导开发商提供科学依据。
投资回报测算房地产投资回报测算是评估房地产项目可行性和经济效益的重要手段。
常用的指标包括投资成本、收益额、投资回收期、投资内部收益率等。
通过对这些指标的计算和比较，可以评估项目的风险和回报水平，为投资者和开发商提供决策依据。
价格走势测算价格走势测算是了解房地产市场价格趋势和波动的重要手段。
常用的指标包括房价指数、租金指数、土地价格指数等。
通过对这些指标的分析和预测，可以评估市场的价格水平和变化趋势，为投资者和购房者提供决策参考。
应用案例房地产经济测算在实际应用中具有广泛的应用场景。
以下是几个常见的应用案例：1.房地产项目决策开发商在选择投资和开发房地产项目时，可以通过经济测算评估项目的可行性和预期收益，从而决定是否进行投资。
房地产开发项目实用经济测算经验大全
房地产开发项目实用经济测算经验大全房地产开发项目实用经济测算经验大全，包含了项目利润的计算方法、房地产经营所需的要素投入以及好项目的定义等内容。
以下是文章内容的细节说明：第一部分：房地产测算基础1.房地产估算的思路：房地产估算需要考虑土地取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等方面。
2.房地产估算的假设：房地产估算需要根据市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法来确定土地的价款。
第二部分：房地产成本构成投资成本费用由土地取得的费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等部分组成。
01（一）土地取得的费用：只能取得土地使用权，而土地所有权只有国家和集体两种。
确定土地价款可以采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。
02（二）前期工程费：包括规划设计费、项目可行性研究费、勘察设计费、环评费、招标代理费等。
03（三）房屋开发费：包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
估算方法可以按规划指标和实际工程量估算，也可以按建安工程费的15%或25%来确定。
04（四）管理费用：如果房地产开发企业同时开发若干个项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。
05（五）财务费用：包括银行贷款利息、贷款手续费、担保费等。
06（六）销售费用：包括广告费、销售佣金、物业装修等。
07（七）开发期税费：包括土地增值税、所得税、城建税等。
08（八）其他费用：包括保证金、保险费、征地拆迁费等。
09（九）不可预见费：包括项目变更费、工期延误费等。
第三部分：开发建设费用投资估算表开发计划包括整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
销售计划需要考虑销售渠道、销售方式、销售价格等因素。
价格估算可以采用市场比较法、收益法和成本法等方法来确定。
租售收入需要考虑租金和销售收入两部分。
税费估算主要包括土地增值税、所得税、城建税等。
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
「绝对收藏」房地产项目投资经济测算
「绝对收藏」房地产项目投资经济测算本文来源：网络房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。
一、基础知识名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。
管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。
可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
静态回收期静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
盈亏平衡点静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
动态评价指标项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
项目净现值率动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。
房地产项目可行性论证-经济测算指标
XX项目测算：
资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/（28000+59500） =17%
年度 投资计划： 地价支出 其他支出 销售面积 销售回款 现金净流量
第1年 第2年 第3年 第4年 合计
10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500
资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率 通过借款来投资项目，将一无所获。
内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴
（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售 净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为 9%。
八、关于本指标体系
1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；
2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的 项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；
3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流 量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；
5,000 17,000
10 21,000 -1,000 20,000 19,091
-909
5,000 25,000
15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280
8,000 13,500
10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
XX房地产集团项目经济测算指标体系规定
XX房地产集团有限公司项目经济测算指标体系规定修订记录第一章总则第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。
本体系适用于XX地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。
第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则：（一）反映公司阶段特征和战略目标要求。
经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。
（二）科学合理性。
经济测算指标体系应包括影响项目经济效益的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。
（三）系统性。
经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。
（四）可比性。
经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时期的纵向比较。
（五）可操作性。
经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实际应用中要简单，便于计算。
第二章定义及分类第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。
第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。
第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类：（一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目；（二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目；（三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。
第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分，视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。
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房地产项目投资经济测算假设条件
一、是否是常规开发项目经济测算
二、如果是常规开发项目经济测算
（1）、项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、地上地下建筑面积、可售面积、地下室面积等
（2）、建设工期安排
建设工期安排主要由工程部提供的资料确定
（3）、成本计取
取得土地使用权支付的价款和费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。
直接开发成本由成本部测算（前期费用+建安工程费+基础设施费+配套设施费+开发间接费），根据当地当年施工定额测算；不可预见费用计提比例由成本部确定；管理费用由行政部测算。
（4）、销售安排
在进行测算前应由销售部门明确产品类型、销售价格、销售期安排（预售-开盘-强销-持续销售-扫尾）、销售率及销售费用的计提比例。
（5）、销售回款
销售部确定一次性付款和按揭比例，回款时间。
（6）、资金安排
自有资金占总投资比例不应低于30%，且假设在建设初期一次性投入。
融资方案由财务总监提供，包括自有资金、预转投比例、融资额度、银行贷款利率和放贷进度安排。
（7）、资本化率
资本化率即基准折现率，一般体现公司要求最低报酬率。