盘龙区业主大及业主委员会监督指导手册
业主委员会监督制度
第一条 为维护春和仁居业主大会议事规则、管理规约和业委会规章制度，规范 春和仁居业委会自治组织，保障委员的民主权利，特制定本制度。
第二条 春和仁居业主大会议事规则是最根本的小区制度，是业委会成员的总规 矩。业委会的规章制度（以下简称“规章制度”会的纪律处分工作应当坚持以下原则：
（一）把守纪律放在首位，注重抓早抓小、防微杜渐；
（二）对违反规章制度的委员必须严肃、公正执行纪律，业委会内不允许有任何 不受纪律约束的委员；
（三）对委员违反规章制度的行为，应当以事实为依据，准确认定违规性质，区 别不同情况，恰当予以处理；
（四）实施纪律处分，应当按照规定程序经业委会集体讨论决定，不允许任何个 人或者少数人擅自决定和批准；
（六）违反公平公正原则，利用职务之便选定施工队伍，损害全小区业主利益的； （七）带头收受利益相关方的贿赂，并对委员进行腐蚀拉拢，腐蚀成功的；
（八）其他严重违反业委会规章制度的行为。
第四章 纪律处分程序
第八条 社区党委、居民委员会、全体业委会委员、顾问、小区全体业主、物业 服务人员、施工单位等，均可对业委会成员进行监督，如发现上述违规行为，可 随时向业委会纪检组和社区党委进行举报，一经发现，将立即启动调查程序；举 报要有证据，如有诬告行为，对委员本人及业委会声誉造成影响，被举报委员和 业委会保留通过合法途径维权的权利。
第九条 业委会纪检组调查属实后，由纪律委员召集临时业委会会议，经集体决 策后，对相关违规委员进行处分。
第十条 业委会委员如遇相关单位馈赠等财物无法返还，要及时向业委会纪律委 员说明情况并对物品进行登记，可免于处分；业委会纪律委员要及时向社区党委 汇报，馈赠物品上交社区党委按相关规定处理。
第五章 举报方式
业主大会和业主委员会指导规则全文.doc
2019年业主大会和业主委员会指导规则全文业主大会和业主委员会指导规则全文第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
相关会议业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
昆住建通(2017)53号附件(业主委员会指导手册)
28、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（集体讨论形式）.........33
29、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（书面征求意见形式）.....34
30、业主委员会委员选票票样.........................................35
40、业主委员会变更备案表...........................................51
41、业主委员会注销备案表...........................................55
42、业主监事会成立备案表...........................................59
（二）成立步骤
申请报告 成立筹备组 筹备工作 业主大会成立 备案
（三）具体操作、注意事项
1、申请报告
符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的区镇或城市管理办事处物业管理部门提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。
注意事项：
（1）建设单位或者10人以上的业主公开联名提出。
（3）业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法，先报社区居（村）民委员会、区镇或城市管理办事处物业管理部门征求意见后再发布公告。
4、业主大会成立
业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：
（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等；
（2）通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。
（2）具备成立条件的证明材料包括：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。
小区业主委员会监督管理委员会规约
**小区业主委员会监督管理委员会规约第一条：业主委员会监督管理委员会工作职责工作职责：（一）业主委员会监督管理委员会（简称业监委）对业主委员会（简称业委会）会议决议执行情况，民主决策情况，小区业委会事务公开和理财情况，小区各项收支、投入、工程项目及商、企、服务业招标、小区重大事项的规范和执行情况进行监督管理；（二）支持和业委会等正确履行职责，协助做好有关工作；（三）收集并受理业主的意见建议，及时向街办、社区及业委会反映业主对小区管理的意见和建议。
第二条：业监委的权利与义务一、业监委及其成员对业委会活动进行监督，享有以下权利：（一）知情权。
列席小区业委会会议，向业委会了解有关情况，查阅、复制与监督事项有关的文件资料，了解和掌握小区的决策和执行情况；（二）质询权。
对小区事项和业委会干部履职情况开展询问质询，要求主任进行解释；（三）督查权。
对业委会、物业财务公开情况和财务报账前的原始凭证进行审核；（四）建议权。
围绕小区事项提出工作建议和意见。
与业委会的决定有原则性不同意见时，可建议提请街办、社区或业主代表讨论决定。
业委会对小区重大事项、行为和决策是否合理、规范等进行，是否经街办、社区或业主大会、业主代表会议通过，了解并掌握业委会相关工作的开展和落实情况等。
（五）公平权。
业监委和业委会是在街办和社区的领导之下，同为小区服务的两个民间组织，以创建和谐美好家园为目的，双方成员的权利、地位和待遇平等，不搞特殊化。
二、业监委及其成员应履行以下义务：（一）坚持实事求是、客观公正反映问题；（二）认真行使和完成街办、社区和业主的合理化建议以及业监委规约所的事项；（三）积极参加街办、社区和小区等组织的有关活动；（四）与业委会共同遵守双方所达成的共识或规约等。
第三条：业监委的内容和程序一、业监委开展监督管理的主要内容是：（一）业委会决策的监督。
主要监督业委会决策是否按照规定程序进行，及时纠正违反决策程序的行为。
对应当由业主大会或业主代表会议进行讨论决定的有关事项，而业委会不组织、不召集或擅自做出决定的，业监委不予支持或及时向街办、社区或纪委反映，并督促业委会及时召开业主大会或业主代表会议，讨论表决。
小区业主监督委员会工作规则
小区业主监督委员会工作规则
第一条监督委员会（下称监委会）是业主大会选举产生的监督机构，依据业主大会的决定、决议及授权开展工作，向业主大会负责并汇报工作。
第二条监委会的宗旨是，依据业主大会的决定、决议及授权，坚持“公开、公平、公正、独立”的原则，监督业主大会决议、决定的执行情况和业主代表及业主委员会委员的工作情况，维护广大业主的合法权益。
第三条监委会的职责
1、监督管理规约、业主委员会工作规则的执行情况；
2、监督业主代表大会、业主委员会决议、决定的过程及落实情况；
3、监督业主代表大会、业主委员会履行职责的情况；
4、监督小区公共事务、共有收益等收支、使用、公开等情况；
5、监督小区资金、资产、资源管理使用情况等财务活动，检查、审核财务账目及相关的经济活动事项，有权否决不合理开支；
6、监督小区业主反映问题的落实办理情况；
7、业主大会授权的其他监督职责。
8、监委会所做决定须经三分之二以上委员同意方可生效。
第四条监委会主任负责监委会的日常事务，副主任协助主任工作。
第五条监委会的有关文件，须经表决并按照“少数服从多数”的原则通过后，才能提交业主大会。
第六条监委会委员一年内累计三次不参加监委会工作会议，累计五次不参加临时工作会议的，视为自动辞去监委会委员职务。
第七条监委会委员违反业主大会和本规则规定，具有不作为、不回避、徇私舞弊等行为的，可启动业主大会程序，向业主大会提出对其的停职请求。
第八条本规则的解释权属业主大会。
监委会可向业主大会提交本规则的修改议案，对符合条件的议案，由业主大会表决通过。
第九条本规则自第四次业主大会会议表决通过之日（2023年08月16日）起生效。
住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则
住房公积金缴存信息变更登记表
单位全称：（公章）单位代码：
□
单
位
资
料
变
更
变更项目
变更前内容
变更后内容
申请资料信息
□单位变更批准文件□法人证书副本
□营业执照副本□组织机构代码证副本
□
个
人
资
料
变
更
个人代码
职工姓名
变更项目
变资料信息
□身份证复印件□户口簿复印件
□单位证明□公安机关证明文件
住房公积金管理中心审核
业务审核专用章：经办人：
年月日
制表：年月日
注：此表一式两份，住房公积金管理中心和单位（缴存人）各执一份。
业委会指导规则
业委会指导规则
以下是 6 条业委会指导规则：
1. 业委会得真心为业主着想啊！你看，要是业委会成员都只顾自己的利益，那小区还能好吗？就好比一艘船，船长不向着正确的方向行驶，那怎么能到达美好的彼岸呢？王大爷家那小区的业委会就做得特别好，积极为大家解决问题，大家都很满意！
2. 业委会做事一定要公正公平呀！不能偏袒任何一方。
这就像一个天平，必须保持平衡才对嘛！咱小区之前因为有的业委会成员不公平处理事情，闹了不少矛盾呢，这可不行！大家都希望有一个公正的业委会来主持公道。
3. 业委会的成员要有耐心和责任心啊！不能遇到点困难就退缩了。
这就跟打仗一样，得勇敢地往前冲！我们小区之前业委会组织修电梯，遇到好多麻烦，可他们就是不放弃，最后电梯终于修好了，这多棒！
4. 业委会要多和业主沟通交流呀！不能自己闷头干。
你想想，你都不了解业主的需求，怎么能把事情做好呢？就像医生看病，得先问问病人哪里不舒服才行呀！上次隔壁小区的业委会经常举办业主座谈会，效果特别好。
5. 业委会要不断学习进步呀！现在社会发展这么快，各种规定和办法都在变。
不学习怎么行呢？好比逆水行舟，不进则退呀！我们这有个小区的业委会就经常参加培训，他们处理事情就特别专业！
6. 业委会得团结一心呐！不能各干各的。
这不就像一个球队，每个队员都要相互配合才能赢得比赛嘛！要是都自顾自地踢，那肯定输得一塌糊涂。
之前有的小区业委会成员不团结，结果什么事都办不好，这多可惜！
我的观点结论是：业委会做好这些规则真的太重要了，关系到小区的和谐稳定和大家的幸福生活啊！。
业委会监督实施方案
业委会监督实施方案一、背景。
业委会作为居民自治组织的重要组成部分，承担着监督物业公司、维护业主权益、改善小区环境等重要职责。
然而，在实际工作中，一些业委会存在监督不力、执行不到位的情况，因此有必要制定一份业委会监督实施方案，加强业委会的监督职能，确保其有效履行职责。
二、监督范围。
业委会的监督范围包括但不限于以下几个方面：1. 监督物业公司的服务质量和收费标准，确保物业服务符合业主利益。
2. 监督小区内的环境卫生和安全设施，及时提出改进建议和要求。
3. 监督业委会成员的工作履职情况，确保业委会成员尽职尽责，不滥用职权。
三、监督方式。
业委会可以通过以下方式进行监督：1. 定期召开业主大会，向业主汇报工作情况，接受业主监督和建议。
2. 建立业主投诉渠道，及时处理业主投诉，并对投诉内容进行调查核实。
3. 委托第三方机构对物业服务进行评估，通过评估结果进行监督和考核。
四、监督措施。
为了加强业委会的监督职能，可以采取以下措施：1. 设立监督专员，负责监督业委会工作的执行情况，及时向业主公开监督结果。
2. 建立监督档案，记录业委会的监督工作内容和结果，形成监督报告，向业主公开。
3. 加强业委会成员的监督和考核，对工作不力的成员进行警告和甚至撤换。
五、监督效果评估。
业委会应当定期对监督工作进行评估，以检验监督措施的有效性和监督效果。
评估内容包括监督的全面性、及时性、有效性等方面，评估结果作为改进监督工作的依据，及时调整监督措施和方式。
六、结语。
业委会作为业主的代表组织，应当充分发挥监督职能，维护业主的合法权益，改善小区的居住环境。
业委会监督实施方案的制定和落实，对于增强业委会的监督能力，提高监督效果具有重要意义。
希望各业委会能够认真贯彻执行监督实施方案，切实加强监督工作，为业主提供更好的居住环境和服务。
北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(解读)
市住宅区业主大会和业主委员会指导规那么〔市住房城乡建设委市民政局市社会办二〇一〇年十二月十三日〕第一章总那么第一条为了规X业主大会、业主委员会的成立与活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民##国物权法》、《物业管理条例》、《市物业管理方法》〔市政府令第219号〕与有关规定，制定本规那么。
本条说明了制定《指导规那么》的目的和依据。
第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规那么。
本条规定了《指导规那么》的适用X围，即适用的行政区域和适用的行为。
适用的区域是市行政区域内的住宅区。
《指导规那么》第五十八条还说明了非住宅区可以参照本规那么。
适用的行为是业主大会、业主委员会的成立、运作与活动。
《指导规那么》对业主大会的成立、职责、会议形式、议事规那么，业主委员会的职责、组成，街道办事处、乡镇政府、社区居委会、建设房管行政管理机构的职责分工进展了规定，着重规X相关环节各方主体的行为。
第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以与管理规约和业主大会议事规那么行使共同管理权利、承当共同管理责任。
本条说明了业主大会的组成人员、组成人员的X围与成员权利责任的X围。
第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规那么的约定行使共同管理权、履行职责。
业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干预。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进展决策。
本条说明了业主大会的活动原那么第五条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规那么，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原那么对业主大会、业主委员会的成立与活动提供协助、指导和监视。
杭州业主大会和业主委员会工作指导规则
杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则第一章总则第一条为进一步加强党建引领，规范我市业主大会和业主委员会工作，根据国家、省、市物业管理法律法规以及《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《中共浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（浙委发〔2018〕14号）和《中共杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（市委〔2018〕12号）文件精神，结合我市实际，制定本指导规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，建立健全街道（乡镇）和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。
引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。
第七条业主委员会在街道（乡镇）和社区指导监督下开展履职工作。
对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。
第八条区、县（市）房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。
街道（乡镇）负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作，明确职能科室及人员。
业委会监督指导制度范本
业委会监督指导制度范本第一章总则第一条为了加强和规范业主委员会（以下简称业委会）的监督和指导工作，保障业主的合法权益，维护物业管理秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于本市行政区域内各类住宅小区、公寓、写字楼等物业管理区域的业委会监督和指导工作。
第三条业委会监督指导工作应当遵循依法依规、公开透明、业主自治、协商共治的原则。
第二章业委会的成立和换届第四条业委会的成立应当依照《物业管理条例》的规定，由业主大会选举产生。
业委会成员应当是具有完全民事行为能力的业主。
第五条业委会换届应当在业主大会结束后三十日内完成。
业委会成员的任期为五年，可以连选连任。
第六条业委会应当自成立之日起三十日内，向物业服务企业、业主大会和街道办事处、乡镇人民政府报告，并备案。
第七条业委会应当自成立之日起一个月内，召开首次会议，制定工作制度，明确工作职责，建立工作档案。
第三章业委会的监督和指导第八条业委会应当依法履行职责，接受业主大会和街道办事处的监督和指导。
第九条业委会每半年向业主大会报告一次工作，每年进行一次工作总结，并向业主大会提出下一年度的工作计划。
第十条业委会应当定期组织业主对物业服务企业进行评议，并将评议结果及时反馈给物业服务企业。
第十一条业委会在履行职责过程中，发现物业管理中的问题，应当及时与物业服务企业沟通，协商解决。
无法解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府报告，请求监督和指导。
第十二条街道办事处、乡镇人民政府应当对业委会的工作进行指导，协调解决业委会在工作中遇到的问题，对业委会的工作进行评价和监督。
第四章业委会的考核和评价第十三条业委会的工作考核和评价，由业主大会负责。
考核和评价结果作为对业委会成员奖励和处罚的依据。
第十四条业委会成员有下列情形之一的，由业主大会给予表彰或者奖励：（一）认真履行职责，成绩显著的；（二）为维护业主合法权益，做出突出贡献的；（三）其他应当给予表彰或者奖励的情形。
业委会监督指导制度模板
业委会监督指导制度模板一、总则第一条本制度旨在规范业主委员会（以下简称“业委会”）对物业管理工作的监督和指导，保障业主的合法权益，维护小区和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合实际情况，制定本制度。
第二条业委会对物业公司的管理服务工作进行监督和指导，确保物业公司按照合同约定和物业管理相关法规标准，提供优质、高效的物业管理服务。
第三条业委会应当充分行使业主权利，发挥业主自治作用，通过建立健全监督指导制度，促进物业公司提高管理水平，提升服务质量，为业主创造一个安全、舒适、便利的生活环境。
二、监督范围第四条业委会监督范围包括物业公司的服务质量、服务态度、服务效果、安全保卫、环境卫生、公共设施维护等方面。
第五条业委会对物业公司的管理服务进行全面监督，包括但不限于：（一）物业公司的日常管理和服务工作；（二）物业公司的重大决策和重要事项；（三）物业公司的财务管理和服务收费；（四）物业公司的员工管理和服务水平；（五）物业公司的安全生产和消防安全；（六）物业公司的公共设施维护和社区文化建设。
三、监督方式第六条业委会通过以下方式对物业公司进行监督：（一）定期召开业主大会或业主委员会会议，听取业主对物业公司管理服务的意见和建议，研究解决小区物业管理中的重大问题；（二）建立业主微信群、QQ群等沟通平台，及时了解业主需求和意见，反馈给物业公司，并督促其整改；（三）组织业主对物业公司的管理服务进行满意度调查，定期公布调查结果，对满意度较低的方面进行重点关注和指导；（四）对物业公司的管理服务进行现场检查，发现问题及时督促整改；（五）建立投诉举报制度，接受业主对物业公司管理服务的投诉和举报，及时调查处理并回复业主；（六）定期组织物业公司开展培训和交流活动，提升物业公司员工的服务意识和技能。
四、指导与协调第七条业委会对物业公司的管理服务进行指导，协助物业公司解决管理服务中的问题和困难，共同推进小区物业管理水平的提升。
业主监督制度范本
业主监督制度范本第一条总则为了保障业主的合法权益，规范业主监督行为，促进物业管理健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，制定本制度。
第二条业主监督权的确认业主对物业管理区域内的事务享有监督权，包括但不限于物业服务的质量、物业费用的合理性、物业公司的经营状况等。
第三条业主监督的组织形式业主可以依法组建业主委员会，作为业主监督物业管理的组织形式。
业主委员会应当代表和维护业主的共同利益。
第四条业主委员会的设立与运作业主委员会的设立应当经过物业管理区域内全体业主的同意。
业主委员会由主任、副主任和委员组成，由业主大会选举产生。
业主委员会的主要职责包括：（一）监督物业公司的管理和服务工作；（二）协调解决物业管理区域内的纠纷；（三）提出物业服务费用的调整方案；（四）监督管理规费的使用；（五）组织业主大会会议；（六）履行业主大会赋予的其他职责。
业主委员会每届任期三年，可以连选连任。
第五条业主监督的方式和途径业主可以通过以下方式和途径行使监督权：（一）参加业主大会会议，对物业管理区域内的重大事项进行表决；（二）向业主委员会或者物业公司提出意见和建议；（三）对物业公司的服务进行评价和监督；（四）查阅物业管理相关资料；（五）依法提起诉讼，维护自身合法权益。
第六条业主监督的保障措施（一）物业公司应当定期向业主公布物业管理情况，接受业主监督；（二）业主委员会应当定期向业主报告工作，接受业主监督；（三）业主大会会议应当公开举行，接受业主监督；（四）业主行使监督权时，不得受到任何单位和个人的阻挠和干扰。
第七条违规行为的处理对违反法律法规和物业管理规定的行为，业主可以向业主委员会或者物业公司提出投诉和举报。
业主委员会或者物业公司应当及时处理，并将处理结果告知业主。
第八条附则本制度自业主大会通过之日起施行。
业主大会可以根据实际情况对本制度进行修改和完善。
本制度未尽事宜，按照法律法规和物业管理相关规定执行。
规范业主大会及业主委员会行为 促进物业管理健康有序发展
规范业主大会及业主委员会行为促进物业管理健康有序发展毕建伟
【期刊名称】《《城市开发》》
【年(卷),期】2009(000)003
【摘要】由于受经济社会发展不均衡等诸多因素影响,目前我国业主大会及业主委员会在实际运作过程中还存在问题。
妥善解决上述出现的新情况、新问题,成为物业管理健康有序发展的新要求。
【总页数】2页(P)
【作者】毕建伟
【作者单位】北京林业大学
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.严格管理规范行为促进安全生产中介服务工作健康有序发展——在2006年广西安全生产中介机构工作会议上的讲话 [J], 陈鸿起
2.规范行为提高质量促进我市白蚁防治工作健康有序发展 [J], 无
3.规范收费行为促进行业协会商会健康有序发展 [J], 邓国胜
4.规范业主大会、业主委员会行为维护业主合法权益 [J], 谢家瑾
5.加强金融监管规范经营行为促进邮政储蓄健康有序发展──对上饶地区邮政储蓄发展现状的调查 [J], 张书成
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盘龙区物业小区业主大会、业主委员会监督指导手册(定稿)1、前言1.1 背景近年来，物业服务行业的兴起与发展是住宅商品化的客观需要，住宅商品化使居民拥有了房屋所有权成为业主。
物业服务企业是依据公司法设立，通过行业认证取得相应行业资质，并通过市场运作为广大业主提供物业服务和管理的经济实体。
与此同时，维护居民业主合法权益的居民业主自治组织业主大会、业主委员会按照相关法律、法规告知备案成立。
物业服务企业、业主委员会作为社会新兴组成部分为城市社会化管理注入新的力量，同时也给城市社区建设和管理带来许多新特点、新问题。
实践中，一是物业服务及业主大会、业主委员会监督指导在上位法律、法规规定较为宽泛，缺乏细化操作指导；二是受法律法规宣传广泛性的制约，业主依法维权的意识和程度不高，时常采用非正常手段维护权益；三是业主委员会规范履职、组织业主大会规范议事及日常监督指导存在薄弱环节，难以保障物业区域业主对物业小区公共事务的知情权、参与权、决策权的实现。
四是长期以来，业主大会、业主委员处于自发无序状态，业主委员会委员受自身修养、专业知识及工作经历客观条件限制，依法主导物业小区公共事务决策的能力受到制约；五是居民业主、开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、社区各基层组织间缺乏有效协调、联动、沟通机制。
造成居民业主、业主委员会、物业服务企业与社区基层组织之间多重矛盾得不到有效疏导，成为了基层民主建设横向发展、纵向推进的瓶颈。
六是老旧小区专项维修资金补建难、续筹难成为物业服务企业对物业区域公共设施、设备大中修、更新改造及维护居民业主共同利益的瓶颈。
同时，物业区域内公共设施、设备经营收益的计提、使用缺乏有效民主监督，物业服务企业及业主委员会对物业的财物管理混乱无序。
1.2目的意义按照党的十八大提出的完善基层民主制度、加强基层社会管理和服务体系建设的战略部署及十八届三中全会推进社会治理、增强社区自治和服务功能的总体安排。
盘龙区委、区政府以社会治理创新工作及平安城镇小区创建工作为契机，通过在城市街道社区推行“五级治理”创新工作，打造“六位一体”平安城镇小区试点建设的手段，坚持政府引导和社会参与相结合、政府管理与基层自治互促进的原则，进一步完善基层管理体制，健全社区治理服务体系，扩大居民业主参与，完善基层民主自治制度，规范居民业主集体议事，保证居民业主依法行使民主权利，共同维护居民业主正当权益，维护社会事业健康、稳定、和谐。
1.3法律法规及政策依据1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号），自2007年10月1日期施行。
2、国务院《物业管理条例》（国务院令第504号），自2007年10月1日起施行。
3、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），自2010年1月1日起施行。
4、中共昆明市盘龙区委办公室昆明市盘龙区人民政府办公室印发《关于在全区城市街道社区推行“五级治理”试点工作实施意见》的通知（盘办通〔2014〕20号）5、《昆明市盘龙区人民政府办公室关于做好业主大会和业主委员会指导工作的通知》（盘政办通[2012]59号）。
6、其他相关法律、法规及政策文件。
1.4 业主大会、业主委员会的功能及定位业主大会、业主委员会是物业区域内公益性自治组织，社区基层党组织为业主大会、业主委员会的组织领导核心。
业主大会、业主委员会受所在社区管理，与社区居委会、工作站、综治站等社会组织协调联动，依法依规开展居民业主基层自治，参与支持社区各项社会管理服务工作的开展。
依法监督物业服务企业按照物业服务合同约定开展物业服务工作；依法监督小区居民业主按照物业服务合同及《管理规约》履行业主义务，维护居民业主及物业服务企业的合法权益。
自觉接受居民业主、社区居委会、辖区街道办事处、各级住房和城乡建设部门及相关部门的监督、指导及考核评议。
2.首届或新一届业主大会的召开、业主委员会的选举2.1 物业小区申请成立召开业主大会的前置审查2.1.1物业小区申请成立召开业主大会的前置条件（1）由业主主动发起；（2）有固定的业主召集人；（3）物业服务区域独立；（《指导规则》第七条）（4）小区已交付业主专有面积超过小区建筑物总面积50%；（《指导规则》第八条）（5）分期开发的项目，首期工程建成并交付业主使用，可先成立业主大会，选举产生业委会，但应在《议事规则》中明确委员增补办法。
共用设施设备共同使用，不可分割的，应当划定为一个物业区域。
（《指导规则第十六条》）【物业服务区域独立：建筑规划总平面图区域范围、交付使用共用设施设备、物业服务企业服务范围独立】【业主专有面积：房屋及建筑物面积清册中业主住宅、非住宅产权面积】【小区建筑物总面积：建筑工程规划许可证注明的小区所有建筑总面积】2.1.2、申请召开首次业主大会，开发建设单位、物业服务企业或业主召集人应向社区、街道办事处提交前置申报材料：（《指导规则》第八条）（1）物业管理区域证明（项目建筑工程规划许可证复印件）；（2）房屋及建筑物面积清册（与建筑规划总平面图对应，含楼栋-单元-户号及建筑面积及业主姓名）、业主名册（含业主姓名、楼栋-单元-户号、业主联系电话）；（3）建筑规划总平面图（提供建设项目竣工总平面图、含单体建筑、结构、设备的工程竣工图、配套设施、地下管网等竣工验收资料）；（4）交付或移交使用共用设施设备的证明（含二次供水系统、配电系统、公共用房验收、移交资料等）；（5）物业服务用房配置证明；（开发建设单位、上一任物业服务企业、上一届业主委员会或司法裁决移交使用的文件）（6）物业质量保修文件和物业使用说明书；（7）其他有关的文件资料(经开发建设单位、业主召集人签字的材料真实性、有效性的承诺书)。
【以上材料存档单位：开发建设单位、物业服务企业或昆明市城建档案馆】【1-7项资料在业主委员会备案完成后交业主委员会建档保管，业主委员会换届完成后，交下一届业主委员会建档保管。
】2.1.3、社区、街道办事处审核方法及注意事项（1）主要综合建筑规划总平面图区域范围、交付使用共用设施设备、物业服务企业服务范围及社区管辖区域划分四项因素判断物业服务区域独立性。
（2）计算房屋及建筑物面积清册中业主专有面积之和与项目建筑工程规划许可证建筑面积之比，判定交付业主专有面积是否超过建筑物总面积50%。
（3）前置审查资料保管期间，保管单位及其工作人员应妥善保管，防止资料遗失，不得擅自泄露业主个人信息。
（4）老旧小区提供的建筑工程类申报材料确实有困难的，提供2.1.2中（1）、（2）、（7）项，审查通过，可启动业主大会筹备组申请工作。
（5）符合物业小区申请成立业主大会前置条件的，由社区、辖区街道办办事处在物业服务区域内公告（《同意启动业主大会工作的公告》见附件一）。
同时，告知业主召集人启动业主大会筹备组申请工作。
2.2、成立业主大会筹备组申请2.2.1成立业主大会筹备组申请条件业主召集人须广泛征求小区全体业主意见，赞成召开业主大会、选举业主委员会，联名申请成立业主大会筹备组的业主超过建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上。
（《指导规则》第二十一条）2.2.2 申请成立筹备组材料1、业主召集人向社区、街道办事处提出启动业主大会筹备工作的书面申请；2、占建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上业主同意启动业主大会程序，召开业主大会、选举业主委员会意见的本人签字表格；（《启动业主大会程序的签名表》见附件二）3、启动业主大会程序的业主意见统计表；（《启动业主大会程序意见统计表》见附件三）2.2.3社区、街道办事处审核方法及时间（《指导规则》第九条）1、根据面积清册及业主清册计算核查签字表格及意见统计表是否超过建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上。
2、符合成立业主大会筹备组条件的，60日内社区、街道办事处组织、指导成立业主大会筹备组。
2.3、筹备组的组建（《指导规则》第十条）2.3.1、筹备组人员组成：1、业主代表、街道办事处代表、社区代表、建设单位代表。
2、街道办事处可视小区情况邀请辖区派出所派代表进入筹备组。
3、物业服务企业可列席参加，但不作为筹备组成员。
2.3.2、筹备组人数及构成：筹备组总人数为单数。
其中，业主代表人数不少于筹备组总人数的一半。
街道办事处代表任筹备组组长，业主代表、社区代表各一名任副组长。
2.3.3、筹备组业主代表的产生：筹备组业主代表由街道办事处、社区组织业主推荐（《指导规则》第十一条）。
（1）街道办事处、社区按照盘龙区“五级治理”模式在具备本物业区域业主身份的社区居委会委员、社区治理理事会成员、小组长、楼栋长中推荐产生。
“五级治理”以上人员配置不足的，可以在其他业主中推荐产生。
（2）未建立“五级治理”模式的社区，由街道办事处、社区及业主召集人共同组织择优推荐。
（3）筹备组成员推荐及遴选条件参照本手册2.7.3。
（《业主大会筹备组成员登记表》见附件四）2.3.4筹备组成员名单的公示筹备组人员名单及相关信息在物业服务区域至少公示7日。
（《业主大会筹备组人员名单公示表》见附件五）2.3.5对公示异议的处理业主对筹备组成员有异议，确需更换的，经筹备组会议研究后更换。
公示期满无异议，进入业主代表推荐或委托程序。
物业区域户数较少，经筹备组研究不推荐业主代表的，可直接开展确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，《管理规约》（草案）、《议事规则》（草案）的起草、业主委员会委员候选人的推荐。
2.4确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积2.4.1确认方式：由筹备组在物业区域内（以楼栋、单元为单位），公示前置申报材料中的房屋及建筑物面积清册、业主名册（不得公示业主联系方式等个人隐私事项）及反馈联系方式，由业主自行核对，向筹备组提出异议。
（《业主清册及面积清册公示表》见附件六）2.4.2公示时间：不少于15日2.4.3异议处置：因房屋买卖、赠与、继承等权属发生变更情况，业主对本户信息存在异议的，筹备组应及时依据业主提供的房屋权属登记等证明材料更改建筑物面积清册及业主名册信息。
公示期满，无异议或异议处置完毕，完成确认工作。
2.5业主代表的推荐及委托（《指导规则》第二十七条、第二十八条）2.5.1业主代表工作职责业主代表是今后业主与业主委员会之间联系沟通的桥梁，在其代表区域内负责：（1）对业主就物业管理相关法律法规的宣传引导。
（2）传达业主大会的决议、业主委员会会议的决定、社区、街道办事处各项社会事务的通知；（3）负责业主意见（选票）的收集、整理，向筹备组、业主委员会或社区反馈；（4）筹备组、业主委员会或社区对业主反映问题处理情况的反馈；（5）参与代表区域内小区公共事务、矛盾纠纷的调处。
2.5.2业主代表的产生1、人数规则：每个庭院、幢或单元一般推荐1-2名业主代表，小区内每个公共单位可推荐业主代表1-2名。