非对称信息下序贯讨价还价的博弈分析_公房上市的政府策略_王望珍

1997 年分到该楼位置相近的同样结构的住房, 在 1998 年按成本价买下时支付近 40 000 元. 这是政 府实行/ 老房老办法, 新房新办法0的结果. 而这里 的/ 老房0是指先期参与过房改的职工持有的住房, 而/ 新房0是指 1996 年之前未参与房改而在以后参 加房改的职工持有的住房. 这样当这 2 套住房上市 交易时, 按市场比较法评估, 其销售价格相同, 但小 李和小张净收益是不同的. 而政府在收取土地收益 时只区分产权的性质, 而不管其当时的交易成本. 如按 10% 的销售收入收取土地收益, 不 考虑其他 契税, 当该房屋市场价销售收入为 20 万元时, 小张 和小李的实际所得分别为 17 万元和 14 万元. 很显 然小张交易的热情好于小李.
基于以上原因, 政府( 下面称参与人 1) 在制定 分配比例时必须考虑潜在公房交易者( 下面称参与 人 2) 的不同类型, 由于城市公房拥有量很大, 管理 部门只能区分产权的性质, 而对交易者的净收益很 难掌握, 特别是潜在公房交易者内心的期望值( 下 面称为收益意愿) 很难掌握, 这是每一个潜在的公 房交易者的私人信息. 若用参与人 2 的收益意愿 V 表示其类型, 则其类型分布是一个由无穷多无穷小 的公房持有人组成的连续统, 他们的收益意愿服从 [ V l, V h ] 上的均匀分布, 其中 V l 和 V h 表示其最低 值和最高值. 通过上面的分析, 参与人 1 知道参与 人 2 有多种类型, 但不知其究竟为哪一种, 只能认 为 V 在 V l 与 V h 之间的任何一个值都有可能性, 即 V 服从[ V l, V h ] 上的均匀分布. 设 m1 为政府提 出的分配比例, 为简单起见, 设 m1= V l = 0, 即对最 低收益的人, 政府免征土地出让金[ 3, 4] . 2. 2 一般博弈规则[ 4, 5]
2 非对称信息序贯讨价还价博弈模型
2. 1 公房持有人的类型描述与信息非对称 面对即将上市的大量公房, 财政部在一份关于
已售公房上市收益分配政策问题的研究报告中提 出, 土地出让价格按销售价格的 10% 计算. 很多地 方政府比如北京市确定按市场成交价的 5% 收取, 但二级市场的交易不活跃, 于是北京市又提出按购 买时的成本价格的 1% 收取[ 2] . 有些地方政府为了 促进住房二级市场的形成, 甚至放弃关于土地收益 的比例.
影响交易的另一个因素是每一个获取公房的 人可能由于所处的单位不同, 或由于参加工作的时 间不同, 导致参加房改的时间不同, 因此即使在同 一栋楼获取房屋的价格也不同( 理解为获取公房的 成本不同) . 例如小张在 1993 年首次参加房改购买 某 90 m2 的住房, 当时仅交了 2 000 元获得部分产 权, 到 1996 年向标准价过渡, 又交了 3 000 元, 到 1998 年向成本价过渡, 又补交了 5 000 元, 因此小 张得到成本价住房总共支付了10 000元. 而小李在
WA N G Wang-Z hen1, WA N G Xian- Jia2
( 1. Schoo l o f Civil and A r chit ectural Eng ineering , W uhan U niver sity, Wuhan 430072, China; 2. School of W ater Resour ces and H ydro po wer , W uhan U niver sity, Wuhan 430072, China)
1 公房上市问题与政府策略概述
1998 年 12 月 31 日全国停止了住房的实物分 配. 按国发[ 1994] 43 号文件规定, 职工以房改的成 本价或标准价购买的公有住宅, 购房后住满 5 年, 可以以市场价格出售或以市场租金出租[ 1] . 已购公 房的上市出售、出租, 涉及土地收益收取标准、税收 政策、收益分配调节、不同方式得到房屋的社会公 平等问题.
以无偿划拨方式获取土地使用权的公房上市 时, 购房者可以以市场价购买住房的完全产权, 使
收稿日期: 2004- 12- 26 作者简介: 王望珍( 1968- ) , 女, 湖北武汉人, 讲师, 博士, 研究方向为房地产市场与管理.
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武汉大学学报( 工学版)
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原来的不完全产权成为完全产权, 实现了土地产权 的完整化, 同时也 使原政府对地价 的减免部分量 化、显性化. 如果在公房上市过程中不采取措施, 任 由这部分收益归售房者所有, 不仅会违背政府减免 地价的初衷, 也会使土地所有者的权益受到侵害. 据国务院政策研究室测算, 全国每年通过隐形市场 流失的土地收益高达上百亿元, 其中仅因房产买卖 而直接流入居民手中的地租高达 20 亿元[ 2] . 因此 在公房上市问题上政府的策略是通过适当的土地 收益的收取比例实现土地所有者的利益, 同时维护 社会公平.
假设 1 整个讨价还价的谈判至多持续 2 个 周期.
假设 2 在第 1 个周期, 参与人 1 提出一个分 配数 m1, 若参与人 2 得 V - m1 .
假设 3 若参与人 2 拒绝, 则进入第 2 周期, 参与人 1 提出另一个分配数 m2 , 若参与人 2 接受则 博弈结束. 由于参与人 1 和 2 的贴现因子分别为 D1、 D2 , 则参与人 1 和 2 的所得分别为 D1 m2 和 D2 ( V m2) ; 如果拒绝, 则博弈结束, 此时两者的所得为 0.
可能性, 则在每个信息集上参与人 1 关于参与人 2 类型的信念分别为( p , 1- p ) , ( q, 1 - q ) , ( r, 1 r) .
考虑实际情况, 即参与人 2 的实际收益 V 是 连续的, 因此参与人 1 在第 1 周期的信念是连续概 率分布, 以 L1( V ) 表示. 第 1 周期的分配数 m1 被拒 绝后, 参与人 1 在第 2 周期的信念是对应于每一个 V 值的概率分布, 用 L2 ( V / m1 ) 表示.
假设 4 在实际中参与人 1 的分配数 m1 和参 与人 2 的实际净所得是连续的, 为分析方便和用博 弈树表达的需要, 只考虑两种最简单的形式: 参与 人 1 的类型依据其分配数, 设为两种: ml , mh; 参与 人 2 的类型也只有两种: V l , V h .
从图 1 的博弈树看出, 参与人 1 在三个信息集 上具有行动, 因此参与人 1 的策略由 3 个分配数组 成: 第 1 周期的 m1 和两个第 2 周期的可能 m2 . 设 p 、q、r 分别表示参与人 1 认为参与人 2 高收益的
一味地根据公房市场交易的冷淡而怀疑所确 定的分配比例是不恰当的, 因为即使将比例下降为 0, 同样也有不交易的情况发生. 因此, 制定分配比 例应了解潜在公房上市交易者的类型. 在欲上市交 易的人中, 有些是较富裕阶层, 想通过公房上市实 现以小换大改善住房的 目标; 有些 仅仅是以旧换 新、调换位置; 还有些是某些退休的家庭, 想卖掉市 中心的房子后买郊区较便宜的房子. 对于前一种由 于改善住房的心情迫切, 属于急于成交者, 只要能 得到属于自己的那一部 分就满足了. 而对于后两 种, 如果在交易的过程中不能得到自己期望的份额 就会拒绝交易, 具有很好的耐心.
参与人 2 的策略有两种: A( 接受) , R( 拒绝) . 令 A 1 ( m1 / V ) = 1, 表示当参与人 2 收益为 V 时, 参与人 1 提议 m1 时接受. 令 A 1 ( m1 / V ) = 0, 表示当参与人 2 收益为 V 时, 参与人 1 提议 m1 时拒绝. 令 A 2 ( m2 / V , m1 ) = 1, 表示当参与人 2 收益为 V 时在第 1 周期拒绝 m1 后, 在第 2 周期接受 m2 . 令 A 2 ( m2 / V , m1 ) = 0, 表示当参与人 2 收益为 V 时在第 1 周期拒绝 m1 后, 在第 2 周期拒绝 m2 . 假设 5 参与人 2 在整个过程拥有 完全的信 息, 其本人收益意愿是私人信息, 不为参与人 1 知 道, 不拥有完全信息的参与人 1 先行动. 由于参与人 2 拥有完美信息且行动在后, 其在 不知道参与人 1 究竟提出什么方案的情况下就可 以作出自己的最优策略, 也就是其可以最终决定, 什么方案是可以接受的, 什么方案必须拒绝. 因此 拥有不完全信息的参与人在拥有完全信息的参与 人之前行动, 并保证不颠倒行动顺序, 则该博弈可 以使用后向归纳法求解.
由于我国在住房改革中采取的是渐进式的改 革模式, 职工所购公房一般是建筑成本价或低于建 筑成本价( 标准价) , 不包括地价部分. 与市场价商
品房相比, 房改中以不同方式出售的住房产权都是 不完全产权. 在我国住房的完全产权是指拥有房屋 的所有权和土地的使用权. 由于公房持有人没有支 付土地部分的租金或价格, 因此所拥有的住房为不 完全产权, 也即是个人、单位和国家共有产权. 个人 在产权中所占比例与其购买价有关, 若是成本价购 买, 其拥有房屋的完全产权, 但没有土地使用权. 从 1999 年至今已 5 年有余, 即将上市的公 房数量巨 大, 上市后个人、单位和国家之间的利益如何分配, 是公房上市的难点.
影响交易的第三因素是购买公房上市时的增
长值. 目前房屋市场价的差异主要是地理位置导致 的, 在大城市好地段和差地段的房价往往相差几倍 甚至十几倍, 而在房改时虽然也考虑了位置, 但差 别不大. 如在 A 、B 地段位置 的两套房, 面积相 同 70 m2, 买 房时 单价分 别为 750/ m2 元 和 900 元/ m2, 几年后在 A 、B 地段, 相同 类型的房屋单 价分 别为1 200 元/ m2和 2 500 元/ m2 , 在相同分配比例 的情况下, 显然后者获利较多, 交易的积极性也较 高.
) ) ) 公房上市的政府策略
王望珍1 , 王先甲2
( 1. 武汉大学土木建筑工程学院, 湖北 武汉 430072; 2. 武汉大学水利水电学院, 湖北 武汉 430072)
摘要: 首先分析了公房产权的特点以及公房上市交易的信 息非对称问题, 接着进 行了政府与 潜在公房 交易者的