农村集体建设用地使用权流转价格评估解读

四是集体建设用地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了集体建设用 地流转市场的正常形成和发育 1、国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇） 政府或村农民集体。国家对集体土地具有“终极所有权”。 2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者
在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取
3.抵押。抵押 资金融通的从属行为。处置抵押土地以实现抵押权时， 可参照转让、租赁和作价入股方式。 至2002底，仙桃市共办理集体建设用地抵押207宗，面积105339 平方米，显化土地资产价值1281.1万元，从银行融资贷款近900万 元。 4.作价入股。农村集体经济组织以集体土地使用权作为资本入股， 与其它个人或者组织合伙办厂、经商共聚利益。如沙洋县沈集镇彭 偃村石灰加工厂占地1000平方米，因经营不善而连年亏损。停产 后，该村以土地作价入股 与外地私营企业主联合办厂，实现上收 益800万元。 5.置换。集体经济组织之间出于生产经营和生活方便的需要，协商 针各自拥有 土地予以交换。如沙洋马良镇金锣村村办小学停办后 一直闲置。村民罗某与村委会协商，将自己位于村公路旁的两层楼 房连同土地交换闲置的村小学，并向村集体补交10000元差价。罗 则用小学场地举办香菇种植场。 6.兼并。乡镇企业改制过程中，因企业兼并而产生土地兼并。如京 山县东关村开办的新市宾馆被水表厂兼并，改为京鑫公司所属。 7.司法仲裁。因债权债务纠纷，通过司法裁决处置集体地使用权而 导致土地流转，涉及的地类以经营性用地为多。
本）时，一项新制度安排出现了”。
宅基地使用权。
从法律层面讲，农村集体建设用地是指由乡（镇）村集体经济组
织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 主要包括： 乡（镇）村公益事业用地
公共设施用地
农村居民住宅用地（宅基地）
法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一 般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、 城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体 土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权， 即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所 有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。
农村集体建设用地使用权 流转价格评估
湖北省国土资源厅土地利用处 陈 平 2013年4月
一、农村集体建设用地使用权概述 二、农村集体建设用地使用权流转类型 三、农村集体建设用地使用权流转价格评估 四、农村宅基地流转价格评估
一、农村集体建设用地使用权概述
建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权 利。
二是市场需求不旺盛：由于显性规则（法律制度）滞后，目前的集体建设
用地使用权流转大多遵从的是隐性规则，开发建设随意性大，交易双方不 需要也无法顺利取得独立第三方的评估技术支持。
三是对集体建设用地使用权价值变现能力差，使得集体地使用权流转之
路愈加狭窄。 集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划 使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地 段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易 量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。 因此，一些地方出现了“宁要有限年期的使用权，不要无限年期 所有权” 的思潮，很多地方的集体经济组织都在自己征自己的地自己使用。
国有土地建设用地使用权
建设用地使用权 集体土地建设用地使用权 国有土地建设用地使用权：指公民、法人和其他经济组织进行非农 业建设依法使用国有土地的权利。 集体土地建设用地使用权：指农民集体和个人进行非农业生产建设 依法使用集体所有的土地的权利。 通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法，仅指不包 括农民宅基地的集体建设用地使用权，广义的概念应该包括农村
相差较大。土地出租租期一般5年，也有10年、20年、30年、40年不等。租金付款方式有
一年一付，也有一次性付清的，有承租方再行转租的。 4.农民出售出租住房的现象普遍存在。
成因：农村改革开放活力增强，一方面，改革开放使得原 有的村、社企业和集体财产保管场所等纷纷倒闭，腾出了 数量可观但零星分布的集体建设用地；另一方面，乡镇企
4.政府一直在探索和引导集体地使用权流转管理，但收效不大 农村集体建设用地的试点改革已进行多年，各个试点进行了各种各样的尝试。 苏州、芜湖、顺德是较早进行尝试的地区，主要属于探索。与之相比，天津、 嘉兴等地的“增减挂钩”尝试则影响深远，“增减挂钩政策可以称之为中国近十 年最具影响力的土地政策之一”。但在肯定其创新性的同时，也不得不承认， “这一政策并没有触及现行土地产权制度的根本问题，未能清楚界定各级政 府、村集体以及农户之间在农村集体建设用地上的权利边界，因此仍然没有 突破城乡二元土地制度的基本框架。”并导致不少地区盲目大拆大建、赶农 民上楼，损害了农民的利益。 5.集体建设用地使用权流转价格评估市场缺失。 一是市场供应不足：对集体地使用权的评估依据缺失，有技术方法可操作， 但制度规则不健全。 改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业 性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、 抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政 府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。这一状况使得“合法 有效”原则陷入窘境。
无序流转产生的不良后果
1.滋生了乱占土地、违法占地行为。由于受经济利益的驱动，擅自将集体土地 使用权流转，一些单位和个人违法占地用于出租经营，形成一批违法占地。 2.自发流转不受法律保护，存在较大隐患。从调查情况看，集体土地流转的大 部分都没有办理相关手续，仅凭流转双方的合同就成交，没有办理《集体 建设用地使用证》，属违法用地的土地也进行了流转，这些都存在较大隐 患，难免产生矛盾和纠纷。 3.土地资产流失严重。集体土地无序流转，流转收益全部归集体企业和个人， 流转价格、租金标准存在较大的随意性，造成集体土地资产的流失，农民 利益没有得到切实保护。
得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种 使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。 其有权利的差别。国有土地的开发利用必须 符合城市建设总体规划、土地总体利用规划和年度土地利用计划。集体 土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方， 远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否。
（三）流转特征 1.参与主体广泛。 转出方：（1）所有权代表：乡（镇）、村集体经济组织，村民小组；(2)村民自 治组织：乡镇政府、村民委员会；（3）土地使用者：乡镇村办企业、个人 转入方：本集体经济组织成员、其它集体经济组织成员、其它社会成员（如国企、 民企和个体经营者）。 2.流转规模与经济发展水平和阶段相关。流转的活跃程度、规模、形式与经济发 达程度密切相关，并具有阶段性。 经济欠发达地区，处于初始阶段，流转活动多是零散的和自发的，规模小，形式 单一。主要形式为农民出租住宅或出租市场摊位。 经济发展处于中等水平地区，土地流转处于发展阶段，除出租房屋外，乡镇企业 改组改造，盘活利用厂房、生产场地引致土地流转的情况居多。 经济发达地区，土地流转处于较成熟阶段。主要由乡村集体经济组织将集体土地 直接转让和出租为主。 流转频度和规模同地区经济发展水平呈正相关。 3.隐性交易较为普遍。交易双方不经土地所有者同意，避开土地行政 管部门监 管，不办理土地登记手续而私订交易协议。 例如，前面提到的襄阳县集体地流转中，按宗数计，75%以上的都是私下交易。
集体建设用地使用权的期限
我国法律、法规规定，通过类似国有土 地 使用权划拨方式取得的乡(镇)村建设用地 土地使用权，除了法律规定的使土地使用权 消灭的原因外，土地使用权人可以无期限地
使用土地。
二、集体土地使用权流转
（一）背景 农村集体土地使用权流转萌发于上世纪80年代，到90年代发展迅猛， 成为一种普遍现象。
4.不利于城乡建设。由于存在多种不确定性，特别是以出租方式流转的，出租 方和承租方都不愿在其土地上有大的投资，使得土地粗放利用，制约和影 响了城乡建设。
（二）流转形式 1.租赁。期限一般为3-10年。 1993-2003年间，湖北省5个市州共计转宗地数8310宗，总流转面积 10619.7亩。其中，租赁土地3624宗7140.5亩，分别占宗地数和面积数的 43.8%和67.2%。例如，沙洋十里铺居委会将960平方米 闲置仓库出租给 个休私营企业主作为粮食加工厂，每年收取1 万元租金。 2.转让。分为“转权出让”、“自征自用”和“保权转让”三种形式。 转权出让：所有权和使用权同时转移。将现有的集体土地转为国有后再转 移使用权给第三方。 自征自用：所有权发生转移，使用权保持不变。例如，武汉市徐东的销品 茂超市所占的100亩土地本来是团结村的。后因建设超市的需要（当时政 策不允许在集体土地上建超市），将该地征为国有后，再确权给团结村集 体使用。 保权转让：所有权不变，使用权出让转让给集体及其成员以外的第三方。 例如，五峰县渔阳关镇针织厂破产后，将200多平方米的土地使用权以 5000元的价格转让给县人事局劳动服务公司服装厂。
业异军突起，对集体地的需求急增。集体建设用地成为支
持经济社会发展不可替代的 重要生产要素资源。 以湖北省为例，集体使用权流转占集体地总量的50%以上。
当时襄阳县集体地总量为11625亩，1990年以来发生流转
的就有9243亩，占同期建设用地总量的80%；在偏僻的 长阳县渔峡口镇和磨市镇就有8 宗共计94亩集体建设用地 流转，占当地集体建设用地总量的50%以上。
比较例外的的情况是：集体所有制企业破产或企业兼并。
集体土地使用权的取得 (1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由 农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审 批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用 地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地 管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业 建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级 以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、 自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民 政府批准。 (2)乡 (镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用 乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者 与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同 举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人 民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直 辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。 如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有 关规定办理审批手续。