房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？(老会计人的经验)
国税发〔2009〕91号土地增值税清算管理规程
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
房开企业转为自用后再销售不动产的增值税处理 [税务筹划优质文档]
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纳税人销售权属登记在自己名下不动产时适用国家税务总局公告2016年
第14号，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（还没有进行权属登记、即一手不动产）适用国家税务总局公告2016年第18号。
举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。
房地产开发企业办理权属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。
3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。
房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在房地产开发企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用国家税务总局公告2016年第14号，而不适用国家税务总局公告2016年第18号。
房地产开发企业将该 10 套商铺登记在自己企业名下时，需要视同销售？《试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
这里虽是无偿登记在本企业，不是转让给其他企业，因此不需要视同销售。
在2016 年 5 月 1 日后，该登记行为属于房地产开发企业以自建的方式取得的不动产，如果在会计制度上按“投资性房地产”核算，此时进项税额在开发产品时已经全额抵扣了，对进项税额不需会计处理。
在登记时如。
【老会计经验】房地产开发企业开发产品转让筹划涉税分析
【老会计经验】房地产开发企业开发产品转让筹划涉税分析目前，房地产开发企业将开发产品以合理的方式在企业集团间进行分配或投资等，乍一看似乎是房开企业的个别行为，实为时下税收筹划在该领域初露锋芒。
在财税专家的精心筹划和企业的准备配合下，越来越多的企业在该看似简单的事项中，成为税收筹划的受益者。
H集团下属子公司A为房地产开发企业，具有房地产开发一级资质，在某市区开发大型综合项目，包括住宅、精装酒店、配套商场、写字楼等。
H集团为多元化经营的大型企业集团，其内部各分子公司间所涉领域各有分工，其精装酒店将由集团内具有五星管理资质的B公司负责营运；商场将由集团内全国连锁的C百货公司营运。
对于，该物业将以怎样的方式在集团内运行，所涉税负最低，集团所获利益最大？为简化分析，我们只考虑A房地产开发公司与B酒店相关的涉税业务。
假设该物业产权年限40年，目前公允价值为6000万元；目前，同类物业的租赁费用约350万/年。
（备注：相关毛利率及经营成本率，均参照川渝地区可比同类上市公司相关财务数据，其可能代表同行业先进的经营管理水平及最优的效率。
由于企业实际经营、管理效率可能与本文所假设的前提条件不一致。
）下面，我们来简单分析一下不同情形下的涉税情况：所涉税率假设如下表：税种税率营业税 5% 城市维护建设税 7% 教育费附加 3%地方教育费附加 2% 价格调节基金 0.10% 契税 3% 印花税-产权转移书据0.05%土地增值税 30%-60% 企业所得税 25% 房产税(从租） 12% 房产税（自用） 1.2% 1、A公司将房产以租赁形式提供给B公司使用：A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额房产税(从租） 12% 420,000.0016,800,000.00 印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00企业所得税 25% 711,375.0028,455,000.00 小计：1,365,875.0054,635,000.00 B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00小计：234,500.009,380,000.00 第一种处理方式集团合计40年应缴= 64,015,000.00 元2、A公司以房产作价6000万元投资B公司，并参与B公司税后利润分红；A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5.00% - - 城市维护建设税 7.00%- - 教育费附加 3.00% - - 地方教育费附加 2.00% - - 价格调节基金 0.10% 60,000.0060,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00土地增值税 30%-60% 3,600,000.003,600,000.00企业所得税-投资当年25.00% 5,077,500.00 5,077,500.00企业所得税-B公司以后年度分红25.00% - -小计：8,767,500.008,767,500.00 备注：1、按目前土地增值税现行法规，该物业土地增值税核定征收率为6%；2、该物业销售毛利率约为40%，则企业所得税=25%*（销售毛利60,000,000*40%-价调基金60,000-印花税30,000-土地增值税3,600,000）=5,077,500.00元；B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5% 500,000.0020,000,000.00 城市维护建设税 7% 35,000.001,400,000.00教育费附加 3% 15,000.00600,000.00地方教育费附加 2% 10,000.00400,000.00价格调节基金 0.10% 10,000.00400,000.00契税 3% 1,800,000.001,800,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00企业所得税 25% 500,000.0020,000,000.00 房产税（自用） 1.2% 504,000.0020,160,000.00 小计：3,404,000.0064,790,000.00 备注：3、假设经营年收入为10,000,000元；4、酒店经营企业所得税应税收入所得率为20%，则酒店企业所得税=25%*10,000,000*20%= 500,000.00元第二种处理方式集团合计40年应缴=73,557,500.00 元3、企业分立，再转让股权：即：A房地产开发公司分立为A1房地产开发公司和A2公司，并由原股东按原投资出资比例持股，相关税费分析如下：3-1、营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则：营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
会计经验：房地产开发企业将商品房转自用如何进行税务处理要缴哪些税-
房地产开发企业将商品房转自用如何进行税务处理要缴哪些税?编者按：在实务中，房地产开发企业常常将自建的商品房转自用，是否需要按视同销售缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税，需要关注。
现将房地产开发企业常常将自建的商品房转自用的税务处理进行分析，若有错误之处，请批评指正。
案例概况 吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）2017年4月10日将自建的商品房转为自用，做办公室使用。
如何进行税务处理？ 税务分析 一、政策依据 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）。
二、实务分析 （一）商品房转自用的增值税处理：不做视同销售 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
根据以上规定，吉祥公司将自行开发的商品房转自用，不属于向其他单位或者个人无偿转让不动产的情形，不做视同销售处理，不需缴纳增值税。
（二）商品房转自用的土地增值税处理：不征收土地增值税 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第二款，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
【老会计经验】土地增值税筹划空间举例分析
【老会计经验】土地增值税筹划空间举例分析有关土地增值税的税收政策引起一些房地产公司及购房者的关注，笔者根据国家有关土地增值税的相关法规，对房地产企业规划土地增值税提出如下建议。
土地增值税的税收筹划空间很小根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多，归纳起来主要有以下三个方面内容。
一、不征收土地增值税的对象，包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不征收土地增值税。
二、给予免征的条件或情形有两个。
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。
三、可以暂缓征收土地增值税的情况有3种。
（1）对非房地产开发经营企业，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时（对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。
（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的（建成后转让的，应征收土地增值税）。
（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
此外，还有一些针对居民个人的土地增值税优惠，如个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税（居住未满3年，按法规计征土地增值税）；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
之所以说利用税收优惠政策进行土地增值税筹划空间很小，是因为上述共八项减免税政策中，其中三项是针对居民个人，两项是由于特定的原因，一项直接排除了房地产开发经营者。
房地产开发企业将自建商品房转为自用是否视同销售缴纳企业所得税
房地产开发企业将自建商品房转为自用是否视同销售缴纳企业所得税随着城市发展和房地产市场的不断变化，房地产开发企业在生产经营中会遇到各种情况和问题，其中之一就是自建商品房转为自用的税务处理问题。
本文将就房地产开发企业将自建商品房转为自用是否视同销售缴纳企业所得税进行探讨。
首先，我们需要了解什么是自建商品房。
自建商品房是指房地产开发企业为了销售而自行建造的房屋。
而自用则是指房地产开发企业决定将原本用于销售的自建商品房物业转为自己的办公用房、宿舍、员工福利房或其他自用用途。
根据现行税法规定，房地产开发企业销售自建商品房所得要缴纳企业所得税。
这是因为自建商品房销售属于企业的商业行为，企业通过销售来获取利润，在实现企业价值的过程中产生的所得是应缴纳企业所得税的。
然而，房地产开发企业将自建商品房转为自用后，是否仍需要缴纳企业所得税呢？这个问题需要根据实际情况来判断。
首先要考虑的是自用房屋是否存在商业出租的情况。
如果房地产开发企业将自用房屋进行商业出租，即出租给第三方获得租金收入，那么企业应该视同销售，需要缴纳企业所得税。
这是因为出租行为实际上是企业将自用房屋作为“商品”出售给租户，通过租金获取利润。
其次要考虑的是自用房屋是否产生了其他经济利益。
如果房地产开发企业将自建商品房转为自用，没有出租给第三方，仅用于企业自身经营或员工福利等用途，且没有产生其他经济利益，比如销售、租金收入等，那么一般情况下企业无需视同销售缴纳企业所得税。
然而，需要注意的是，税务处理是需要根据具体情况来定。
在现实中，房地产开发企业可能存在一些特殊情况，比如将自用房屋作为企业资产出售、或者通过其他方式将自用房屋变相取得经济利益等。
在这些情况下，税务机关可能认定企业视同销售，需要缴纳企业所得税。
为避免税务风险，房地产开发企业在将自建商品房转为自用之前，应咨询税务专业人士，寻求合法的税务规划和建议。
合理规划税务结构，能够在合法范围内最大限度地减轻企业的税负。
房地产公司商品房自用的处理【会计实务操作教程】
务机关确定。
（2）《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通 知》（国税发[2003]89号）规定：①房地产开发企业建造的商品房在售出 前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
品房应按规定征收房产税。②房地产开发企业自用、出租、出借本企业 建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用 税。 （3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分 房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移， 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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房地产公司商品房自用的处理【会计实务操作教程】 【问题】 我公司是一家房地产开发公司，现将已开发竣工的商品房留下几套给润，自 用的商品房是否可以按本公司对外销售的价格入账？税务方面有何规 定？ 【解答】 会计方面：将开发产品转为自用的，不符合确认收入的条件，只能按 账面成本结转固定资产，不确认收入。 税务方面： （1）《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 （国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于 捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销 售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收 入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企 业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税 务机关参照当地同类开发产品的市场公允价值确定；③按开发产品的成 本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税
房地产开发企业自用、出租和出借商品房的税务与会计处理-会计实务精选文档首发
房地产开发企业自用、出租和出借商品房的税务与会计处理-会计实务精选文档首发针对目前基层税务机关普遍存在，以核定征收方式为主查账征收为辅的税收管理现状。
部分房地产开发企业为规避税收，对已开发的门面房和其他房地产不予出售，采取自用、出租和出借的形式，达到减少计税基础少缴税款的目的。
对于此类问题如何进行有效的税收管理，笔者分别从企业所得税、土地增值税、房产税和城镇土地使用税的管理角度，提出一些粗浅认识供大家参考。
一、企业所得税管理1、关于核定征收与查账征收问题企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收两种，核定征收又分为定额征收和核定应税所得率征收两种办法。
对房地产企业一般采用核定应税所得率征收，即税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定房地产企业的应税所得率，由房地产企业根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税。
具体操作时，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称《办法》）第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
因此，税务机关应积极督促核定征收企业所得税的纳税人建账建制，改善经营管理，引导纳税人向查账征收方式过渡。
对符合查账征收条件的纳税人，要及时调整征收方式，慎用核定征收，实行查账征收。
《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，主管税务机关要严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式，不得违规扩大核定征收企业所得税范围；对其中达不到查账征收条件的企业核定征收企业所得税，并促使其完善会计核算和财务管理，达到查账征收条件后要及时转为查账征收。
由此看来，查账征收是企业所得税管理的方向，税务部门应鼓励企业建账建制，反映其真实盈亏和实际税负，对房地产企业自用、出租和出借商品房的税务管理更应慎用核定征收方式。
财税实务：房地产开发企业的开发产品自用和出租的会计处理
房地产开发企业的开发产品自用和出租的会计处理
房地产开发企业在开发完成后‚一般会将房产用于销售‚但有时出于一些原因也会将房产用于办公或出租。
在这种情况下‚原计入开发产品的房产是否需要转固定资产?相应的成本如何核算?一种方法是不管自用还是出租全部转入固定资产‚计提的折旧作为使用成本或出租成本。
另一种方法是自用的房产结转固定资产‚并计提折旧;出租的房产不转固定资产但按固定资产计提折旧的方法计算出租房产的成本‚直接冲减开发产品的账面成本。
笔者认为第二种方法较妥‚因为房产自用后要实现销售相对比较困难‚而出租房销售相对容易‚如果将出租房结转固定资产‚销售时就要作为固定资产清理处理了‚显然不妥。
而按固定资产计提折旧的方法计算出租房产的成本‚直接冲减开发产品的账面成本‚也体现了房产出租而使其不断贬值的真实情况。
会计处理如下:
自用房产时‚(1)借记“固定资产”‚贷记“开发产品”;(2)借记“管理费用”‚贷记“累计折旧”。
出租房产时‚借记“其他业务支出”‚贷记“开发产品”。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐。
房地产开发企业将开发的商品房留作自用
房地产开发企业将开发的商品房留作自用，是否缴纳营业税、企业所得税和土地增值税营业税：房地产企业将自行开发的房产办公自用，如果与开发产品销售分开核算的，是不用交纳营业税的。
不需要缴纳（1）自建自用的房屋不纳营业税；（2）纳税人将自建房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税；（3）纳税人将自建房屋对外赠送，视同销售。
——不缴企业所得税：要是按照国税发[2006]31号视同销售，计征企业所得税，但是根据国税函[2008]828号《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。
对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按国税函[2008]828号规定执行。
补充：国税发〔2009〕31号第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售——这里面没有规定自用属于视同销售第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
——限制条件土地增值税：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
房产税、城镇土地使用税：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：①房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
②房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
国税发[2006]187号房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
![国税发[2006]187号房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/6a6d50720a1c59eef8c75fbfc77da26925c59603.png)
国税发[2006]187号房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号全⽂有效成⽂⽇期：2006-12-28字体：【⼤】【中】【⼩】各省、⾃治区、直辖市和计划单列市地⽅税务局，西藏、宁夏⾃治区国家税务局： 为进⼀步加强房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作，根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及有关规定，现就有关问题通知如下： ⼀、⼟地增值税的清算单位 ⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算。
开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。
⼆、⼟地增值税的清算条件 （⼀）符合下列情形之⼀的，纳税⼈应进⾏⼟地增值税的清算： 1.房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的； 2.整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的； 3.直接转让⼟地使⽤权的。
（⼆）符合下列情形之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算： 1.已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的； 4.省税务机关规定的其他情况。
三、⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊确定 （⼀）房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产,其收⼊按下列⽅法和顺序确认： 1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（⼆）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。
房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理
房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理(2012-06-29 17:31:49)原文地址：房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理作者：注册税务师齐洪涛某房地产开发企业20×9年2月将开发产品600万元作为办公楼，转作固定资产，原开发产品中，土地成本150万元，土地使用权尚可使用年限50年；按预算造价合理预提公共配套设施建造费用100万元；建筑安装成本200万元，其中扣留保证金10万元没有取得发票，该办公楼按20年提取折旧，预计净残值0。
该企业使用企业会计制度。
到2×10年底该办公楼尚未对外出售，扣留保证金和公共配套设施建造费用尚未取得发票。
该企业会计人员认为：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十五条规定：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
计税成本概念中包括了建造固定资产；企业在12个月内没有出售办公楼，因此企业的情况不是第二十四条规定的不能扣除折旧的情况；按预算造价合理预提公共配套设施建造费用符合第三十二条的规定；会计折旧年限和税法折旧年限相同。
所以在办理所得税年度申报时该项业务没有调整应纳税所得额。
税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，指出：固定资产应合理确定固定资产的预计净残值。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产预计净残值。
土地使用权尚可使用年限50年，办公楼按20年提取折旧，土地使用权在固定资产折旧提足后，土地使用权剩余使用年限对应的金额，应作为预计净残值予以保留，所以应确定固定资产的预计净残值150÷50×30=90万元。
20×9年所得税应提折旧（600－90）÷20×10÷12=21.25万元，帐面提折旧600÷20×10÷12=25万元，应纳税所得调整得增加4.75万元。
【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算
【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算一、房地产转换的界定房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。
根据《企业会计准则第3号投资性房地产》(以下简称新准则)的规定, 投资性房地产改为自用, 作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时, 应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产, 即房地产转换。
由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑, 许多房地产开发企业在近几年囤积了大量的房地产, 包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。
这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。
目前, 房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售, 如企业自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 应对照新准则界定为投资性房地产。
企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换, 具体处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。
准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换, 对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。
实务工作中界定房地产转换时, 可以比照以下具体情形：(1)房地产开发企业将投资性房地产转为自用；(2)房地产开发企业将作为存货的商品房改为出租；(3)房地产开发企业将自用土地使用权停止自用, 改为用于赚取租金或资本增值；(4)房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用, 改为出租。
会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起, 按照准则的规定, 及时进行相关会计处理。
二、房地产的计量属性按照相关会计准则的规定, 房地产用途不同其计量属性也有差异。
为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量, 期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产, 按照新准则的规定, 房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时, 房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,可参照相关会计准则进行处理, 此时应注意考虑是否计提减值准备。
房地产开发公司将开发产品转为自用不视同销售计缴营业税
房地产开发公司将开发产品转为自用不视同销售计缴营业税近年来，房地产行业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
房地产开发公司作为房地产产业链上的关键角色，承担着房地产项目开发和销售的重要任务。
然而，最近有一种新的趋势在房地产开发公司中兴起，即将开发产品转为自用而不视同销售计缴营业税。
这一做法引发了广泛的关注和辩论。
首先，了解背后的原因非常重要。
房地产开发公司选择将开发产品转为自用的主要原因之一是为了规避高额的营业税。
根据现行法律，房地产开发公司在将项目交付给购房者之前，需要缴纳一定比例的营业税。
而将开发产品转为自用后，房地产开发公司可以规避这一税收负担，进而减少了成本压力，提高了企业盈利能力。
其次，房地产开发公司将开发产品转为自用涉及到了税收政策的漏洞。
虽然相关税法明确规定了营业税应该适用于开发公司出售商品获得的收入，但是并没有明确规定开发公司将开发产品用于自用是否应该纳税。
这为房地产开发公司提供了一定的法律空间，使得他们能够合法地规避营业税的缴纳。
然而，这一做法也引发了一系列问题和争议。
首先，房地产开发公司将开发产品转为自用，可能导致市场供应不平衡。
房地产市场的正常运行依赖于供需平衡，而房地产开发公司将产品用于自用会减少市场上的供应量，增加了购房者的竞争压力，进而导致房价上涨。
这对于广大消费者来说，无疑是一个不利的因素。
其次，房地产开发公司将开发产品转为自用也可能导致税收收入的减少。
营业税是政府的重要税收来源之一，房地产开发公司的规避行为势必会影响到税收的正常征收。
这将对政府的财政收入造成一定的压力，进而可能影响到其他公共事业的发展。
因此，应该对此类行为进行限制和监管，确保税收的正常征收。
另外，房地产开发公司将开发产品转为自用也存在着违背市场经济原则的嫌疑。
市场经济的核心是供求关系的平衡，而房地产开发公司的行为无疑破坏了这种平衡。
这可能导致经济资源的浪费和市场秩序的混乱，从长远来看，对经济发展不利。
开发产品转自用，可以这样处理吗？
开发产品转自用，可以这样处理吗？
2016年5月1日全面营改增之后，房地产开发企业销售一般计税项目开发产品，按《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号发布）规定，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）
但这种情况下开具的发票，又是按收取的全部价款和人外费用开具，即所谓“全额开票，差额征税”。
根据财税财税〔2017〕37号的规定，购买方取得专用发，可以按照发票上注明的增值税额抵扣进项税额。
如果开发商将开发的房屋转为自用、出租，办理了产权登记手续，经过一段时间再行销售，很多地方税务机关不认为这是销售自行开发的房地产。
他们认为这种情况属于销售自建的不动产，应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号发布），以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
如此一来，销售方增值税负将增加很多。
所以，能否在将（一般计税项目）开发产品转为自用、出租办理产权登记时，以开发商为购房人开具增值税专用发票？确有探讨的空间。
只是这样子操作，有以下几点需要向主管税务机关确认：
1、开具发票的行为是否被认为不合规？
2、取得自己开给自己的发票，进项税额抵扣是否有问题？
3、土地增值税清算时，是否会有波折？
但是，总的有一条，无论是否开票，在增值税与企业所得税上，是不存在视同销售问题的。
但是，如果开具了发票，就会产生纳税义务，就得进行纳税申报。
亲爱的、聪明的人，是否认可这样开具增值税专用发票呢？请参加投票，让我知道你的观点。
开发产品转作出租产品税务处理和会计处理
开发产品转作出租产品税务处理和会计处理税务处理内资所得税（国税发[2006]31号）预租收入开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
开发产品转作固定资产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
（销售确认时间）确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
★★注：计算公式为：销售收入=开发产品成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）（苏国税发【2003】第195号，苏地税发[2003]258号）先租再售开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号笔者解读1.租金收入应并入企业当年度应纳税所得，而不能冲减建筑成本，或者作为一种支出补偿。
2.出租的开发产品是否转作固定资产，怎么转，何时转，31号文没有明确的判断依据。
一定程度回避了视同销售，带来对企业的冲击。
3.出租的开发产品产权归开发商所有的，或未约定权属的，其成本不应该分摊到开发产品的销售成本，而应该单独核算成本。
4.出租的开发产品产权归业主共有的，其成本作为公摊进行分摊。
但是如果法律上规定此项收益应该归属于全体业主，如何征税？？注：83号文规定（废）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
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房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理？（老会计人的经
验）
一、清算时收入和成本的税务处理？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据上述规定，房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公，该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。
二、清算后再转让房地产如何计算土地增值税？
根据国税发〔2006〕187号文件第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
三、将未售转为自用或出租是应清算项目还是可清算项目？
根据山东省地税局2005年1号公告第十九条规定，符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。
通过以上两条规定可以看出，对应清算项目，文件第十九条第一款规定很明确：房地产开发项目
全部竣工、完成销售的。
而对于可清算项目，公告第二十条第一款规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
因此，对于开发商即使全部将未售部分房产转为自用或出租，也不应认定为“应清算项目”，应作为“可清算项目”来处理。
四、开发商土地增值清算后再销售已转为自用或出租的房产，是按旧房处理还是按新房处理？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定第三款规定，土增值税的扣除项目：旧房及建筑物的评估价格。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（四）款，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
财税字【1995】48号《总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第七条规定，关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
根据省地税局视频会议政策答疑，关于新建房与旧房的界定问题，由各市地财政局和地税局根据当地实际情况具体规定。
参考：（一）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年（满12个月）以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。
“自用或用于出租”是批同时满足下列条件：1、将开发产品转作开发企业固定资产的；2从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含）的。
（二）非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年（含）转让的为旧房。
自建房使用时间超过2年，是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。
（三）对单位和个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。
财税字【1995】48号《总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十条，关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，
但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。