房地产开发项目目标成本管理探讨
房地产开发项目成本管理研究
房地产开发项目的成本管理研究摘要：成本管理是房地产开发项目管理的重点内容。
房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资性及投资期限长等特点，加强房地产开发项目的分阶段及分步骤管理对实现项目目标及企业综合效益具有重要作用。
本文简要分析了房地产开发项目中存在的问题及原因，并在此基础上提出了房地产开发项目全过程的成本管理办法。
关键词：成本管理；房地产；项目中图分类号：tu7文献标识码：a文章编号：近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。
房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。
房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。
成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。
一、房地产开发项目成本管理存在的问题（一）项目开发成本管理认识不足在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。
此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。
（二）缺乏科学的成本管理办法部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。
成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。
建立以目标管理的房地产成本控制体系的探讨
建立以目标管理的房地产成本控制体系的探讨【摘要】近几年来房地产的迅猛发展，带动了市场很多行业的发展。
过去房地产是一个高利润的行业，企业对全成本的控制与管理意识较为薄弱；现在与未来，房地产业在政策与市场的双重压力之下，利润区间已回归理性，故加强成本控制与管理是房地产企业当前面临的重大问题。
本文针对房地产的目标成本管理进行分析，以现代的房地产开发作为背景展开论述。
【关键字】房地产；成本管理；管理模式我国的房地产行业是自改革开放之后开始发展起来的，时至今日房地产行业已然成为我国经济的支柱。
最近几年我国对于房地产行业所出台的政策比较严厉，国家的宏观调控使人们对房地产行业的投资越来越慎重，项目的盈利未达到预期效果，故房地产企业开始认识到节省成本的必要性。
一、对于管理房地产成本控制的背景1、政策背景随着房地产行业的发展，国家对其进行宏观调控，从2003年国家对房地产宏观调控全面展开，国家对房地产的控制主要有以下几个方面：1.1、信贷与土地供给的方面。
2003年房地产的开发投资额度同比增长了30.6%，房地产尺长逐渐扩大，面对这一现象，国家出台了一系列政策进行宏观调控，其中有控制房地产贷款的金额，提高房地产行业的注册资金，进而调理房地产行业的市场；其次就是对土地的限制，控制土地的使用。
1.2、对房地产价格进行调控。
国家对土地的控制造成了土地价格一路飙高的现象，所以在2005年两会上温家宝总理首次公开提出了针对房价的问题，政府制定了一系列措施来控制房价，如限制购房，提高税务，提高房贷等措施。
1.3、2008年2月4日央行《经济适用住房开发贷款管理办法》，同年3月10日国务委员兼国务院秘书长华建敏在《国务院机构改革方案》中又一次指出住房问题，两会中温家宝在政府工作报告中提出“抓紧建立住房保障体系”，2008年4月16日，住房和城市建设部开始全面管理公积金贷款问题；房贷由2008年三成提高到2011年六成等等。
国家对房地产的宏观调控越来越重视，近几年颁发的法律条款关于房地产的越来越多。
再论房地产项目目标成本管理
２ 项 目 目标 成 本 的 控 制
项 目成本 目标确立后 ，如何有效控制成本是房地产
项 目最终是否盈利或取得丰厚回报 的重要保证。在一个 大背景没有太大变动的成熟的房地产市场，房产的市场
定位是相对稳定的 ， 因此对于项 目成本控制尤为重要。 在 实施阶段 ，我们特别需要在以下几个主要方面做好成本
步降低开发成本， 在这方面还是有很大的潜力可挖的。
在房地产投资决策阶段 ，开发商实际上就要对所开
发的房地产项 目的市场定位、品质要求有一个初步的估 计， 并对项 目成本有个初步的测箅。 而且成本的初步测算 应在项 目设计过程中予以体现 。
房产既然是商品 ， 它就有和其他商品一样的共性 ， 可 以应用价值工程管理 ， 即在满足工程结构 、 质量 以及使用
成本是从根据用户所提 出的功能要求进行研制、 生
产， 到用户使用所花费的全部成本。
一
合理地 安排建设周期 ， 以使分解到各个单项的 目标成 可
本实施按时间节点进行有效控制。 从工程施工准备开始 ， 经施工过程至竣工移交 ，成本控制工作要伴随项 目的每
一
般说来 ， 提高产品价值的途径有五种 ： 一是功能不
ｏ ｅ ｌ ｒｊｃ ｆ ａｔ Ｐｏｅ ｔ Ｒ ｙ
口 林伟 民
（ 同济科技股份有限公司 上海 ２０ ９ ） ０ ０ ２
【 要】通过对房地产项 目成本的前期预算和工程建设全过程 控制 ， 摘 即前期设计 、 前期开发成 本、 施工成本 、 融资费用 、 税
务 策 划 等 实行 全 面 目标 成 本 管 理 ， 目前 宏 观 调 控 形 势 下 房 地 产 得 以 可 持 续 发 展 的 不 二 法 则 。 是
变， 降低成本 ； 二是成本不变 ， 提高 功能 ； 三是成本增加 ，
浅谈房地产企业目标成本管理
三、 价值链优化是实现战略成本管理的关键
由于 每 条价 直链 既会 产 生价 值 ， 时 也 要 消耗 资源 ， 对 同 在
价值链所存在的成本 ， 缺乏持续的竞争优势 。企业要争取竞争 优势 ，而培育企业 的核心竞争 力关 系就是 如何 将战略成本管 理与价值链管理 的思想 和方 法相 结合 ，正确运用先进的战略 成本 管理理论 和方法来指导 企业 的成 本管理改革 ，增强企业
通过对 自身 内部和外部价值链 上的每一 个环节进行 分析 ， 培 育并发展 自己最大 的优势环节 ，同其 他各 种有利的竞争资源 相结合 ， 使得每个环 节的成本达 到集约化 、 最小化 ， 高企业 提 的核心竞争能力 ，从 而在企业的价值链上建立战略成本竞争 优势 ， 并使它成为企业可持续核 心竞争优势。
确 定 房地 产 项 目的成 本 日标 、利 润 目标 ，而 实 现 这 个 成 本 目 标 、 润 目标 的过 程 就是 全 面 的 目标 成本 管 理 。房 地 产 项 目 目 利
到各个部门 ， 各部 门成为 目标成本 的执行 者和责任 主体 ； 向 纵 是把 目标成本按作业程 序进行分解 ，形成每个生产期间 的成
目确定 可以接受 的最高成本 ，之后 的项 目实施都是 为了保证
成本控制在可接受范 围之内 。 房地产企业的 目标成本管理是全员 的、 全过程的管理。企 业要有完善的成 本管理体 系 ，加强 实施 过程 的成本监督和分
析， 及时 反 馈 成 本信 息 。为企 业 营销 策 略 的 制 定 和 调整 提 供 依
歹活动 。它包括事前 、 Ｉ Ｊ 事中和事后的控制 。形 成目标成本 的全
状 态 和 全 时态 的 全 面控 制 ， 到 预定 的 目标 。 达 ４目标 成本 的分 析 和 考核 。目标 成 本 分 析 包括 事 前 的 预测 ．
浅谈房地产企业开发项目目标成本管理
员会的设立可以充分保证内部审计的独立性 ， 能够在程序上保证内 使 ，股东 不 能 直接 干 预 公 司 经营 ，必 须 要通 过 在 股 东 大会 上 对 重 部审计行使职权的条件，使其对高层管理者实行有效的监督。为了 大事项的表决权来体现 自身意图。其次董事 会除 了要做好制定公 保持内部审计独立性和权威性 ， 还需要尽快制定企业内部审计职能
预测着手。
目标 成 本的 制 定 最 常 见的 是 制订 生产 目标 成本 ，开 发设 计 目 标 成 本 、营 销 目标 成本 乃 至 使 用 目标 成 本 的制 定 和 生 产 目标 成 本
审 计是 公 司 治理 结 构 趋 于健 全 的 保证 ，另 一 方面 公 司 治理 结构 是
须将成本建立在市场的基础上 ， 以市场为导 向确 定成本。因此 ，
销 售 收 入是 预 测 价 格和 销 量 的 乘 积 ，如 果我 们 假设 销量 是 恒 企 业 应 该 以 竞 争 性 的市 场 价 格 为 基 础 ，根 据 企 业 的 目标 利 润 ， 量 ，那 么 价 格 就 是主 要 影 响 销售 收 入 的 因 素 。实际 上 销 量受 到 土 确 定 产 品 应 达 到 的 目标 成 本 ， 以此 对 产 品成 本 水 平 主 动 提 出 事 地 面 积 、容 积 率 、城 市建 筑 风 格 等 因 素 的 限 制 ，变 化 不会 很 大 。 先 控 制 要 求 。 如 果 用 公 式 表 示 ，这 种 思 维 的转 变就 是 从 “ 品 所 以在 这 里 我 们 分析 一下 竞 争 市 场 上 未 来 的 价格 。 产 销 售 价 格 ＝ 产 品 成 本 ＋计 划 利 润 ”转 变 为 “ 目标 成 本 ＝ 竞 争 市 ２ 目标 成本 的 制 定 ． 场 价 格 一目标 利 润 ” 所 以 目标 成 本 预 测 主 要 是 从 销 售 和 利润 的 。
对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨
的根本目的就是成本最小化 、 利益最 大化 、 开发所面临 的风 险最小化。地产 的重要保证。房地产 这种商品 ， 其价格具有地域性和 差别性 ， 没有任 开发项 目的成本管理都伴 随着每一个开发商 、 每一个开发项 目、 目开发的 何两个项 目的价格是完全一致的。成 本越低 ， 项 企业的价格就有可能 每一个阶段 。为此 ， 本文在分析我 国房地产开发企业在房地产开发项 目成本 越富有竞争性 ， 企业获利的空间可能越大。但是成 本管理 的结果最 管 理 上存 在 的 问题 的 基础 上 ， 出 了房 地 产 现 代成 本 管 理 策 略 。 提
关键词 ： 房地产开发企业
０ 引 言
项 目 问题
策略
终要 由用户是 否认知企业的产品 ， 是否满意企业的产品来决定。用 户满意是检验企业产品成本 答理是否到位 的重要标准。忽视 了用户
满意 ， 成本再低也无法使利润得以实现。 以用户满 意为 目标 的成本管理战略 ， 对企业管理水平提 出了更 高的要求 ， 它要求企业在构划产 品的同时就要对产品的成本进行事 地 产开 发企 业 的 生 存 氛 围 发 生 了很 大 变化 。 因此 ， 立面 向市 场 的 建 先规划 ， 对用户所满意的因素进行仔细分析 ， 出科学的预测 ， 做 突出 房地产开发成本管理体系 ， 是企业 立于不败之地的必然选择。 产品的重点和 特色。以用户满意 为目标的成本管理战略 ， 可以保证 １ 目前 房 地产 开 发 项 目成 本 管理 存 在 的 若 干 问题 企业 在决 策过程中审慎而严谨 ， 始终以市场 为导 向， 从根本上避免 １１ 开 发 成 本 管 理 的 思 维 滞 后 性 长 期 以来 ，计 划经 济 下 重规 ． 因决策的随意性而造成的战略性 失误。 模、 轻效益 、 重数量、 轻质量 、 重过程 ， 轻决策的观念和做 法 ， 不少 使 ２２ 从时间和 空间上展开 的动态业务过程 传统成 本管理仅 以 ＿ 国有 房 地 产开 发 企 业 在 经 营 中 比较 重 视 开 发 规模 的 大 小 ， 以规模 作 企业 内部资金运动过程 中的价值耗费 为对象 ， 但成本管理战略表现 为衡 量 一 个开 发 企 业 实力 和 企 业 领 导 者 政 绩 的主 要指 标 ， 忽 视其 却 为一个动态的过程 ， 它不仅是对某一时点上开发项 目成本的核算与 中能产生效 益的规模。 还有不少企业 土地是通过划拨 或其他非市场 检查 ， 在时间上 ， 它贯穿于项 目开发的全过程 ， 从开发项 目尚未正式 途径取得的 ， 干不干、 怎样干更 多是 由上级主管部 门来决定 ， 成本仅 确定 起 ， 要 从 成 本 上 研 究 项 目是 否 可行 ， 后 在 实 施 中加 以监 控 ， 就 然 仅 是 满 足 会计 报 表 需 要 的 数字 游 戏 。 直至项 目全部完成 后再 总结 分析。在空间上 ， 它突破 了单纯的财务 １２成本管理 的过程缺乏科学性 不少 国有房地产开 发企 业的 ． 核算成本或是预算部 门招投标控制成本的界限 ， 贯穿于房地 产开发 成 本往 往缺 乏经 营管 理 的 内涵 ， 忽视 了 为管 理 决 策 的 目的 。 一 般 开 的每一个环节 ， 从产品定位到规划设计、 工程招标各阶段 ， 从建筑主 发项 目的成 本核 算只有在项 目结利时才进行 ， 这样做在财务上具有 体 到市政配套各产 品， 从生产部门到市场部 门、 销售部 门、 前期手续 定 的合 理 性 ， 对 于 动 态 的开 发 过 程 而 言 ， 掩 盖 了企 业 经 营 管 但 则 办理部 门等等 ， 每个环 节、 每个部 门都是成本管理治动的参与单位 。 理 中的问题 。特 别是对于长期大规模滚动开 发的企业 ， 难以反映出 ２３ 约束・ ． 性手段和 非约束性手段相结合 开发企业 在传统 的成 开 发项 目的 真 实成 本 ， 个 项 目完 成 后 ， 常 没 有 人 能 够 全 面 的 说 一 常 本管理活动中 ， 多采用约束性手段。 例如 ， 对工程管理部 门下达成 本 清楚该项 目是赔是赚 ， 了多少 ， 了多少。 赔 赚 承包协议 ， 对预算管理 部门下达指令 性的标底。这些手段 ， 主要是针 １３ 成 本 管 理 体 系缺 乏全 面 性 不 少开 发 企 业 虽 然 已经 意 识 到 ． 对生产过程中某一单项 活动进行约束。 由于房地产开发周期长 ， 参 了成本管理 的重要性 ， 但是仍然把 开发项 目的成本管理仅 当成是单 与生产的主体 多 ， 品不具有均质 性 ， 凭这种约束性手段很难在 产 仅 项 成 本 的控 制工 作 ， 建 安 成 本 、 地 成 本 、 划 设 计 费 、 套 设 施 如 土 规 配 开 发全 过 程 实 施成 本控 制 ， 业 也 难 以 建 立 一套 完 备 的针 对 所 有部 企 费等的控制 ， 在管理上通常的作法是每 审核拨付一笔款项时简单地 门和每个环节的可量化 的约 束性制度。构筑成 本管理战 略， 需要 还 砍上一刀。 这样做 的结果是 ， 在某一 方面 ， 成本看似控 制住 了， 但是 ， 在此基础上采取一些非约束性手段 ， 来对那些难 以用数字衡量的活 项 目在选址 、 规划 、 设计、 定位 包装过程当 中已经存在 的问题 ， 却在 动所产生的成 本加 以管理 ， 如职业道德、 业务能力、 门协调 等。例 部 施 工 和 销售 过 程 中 不 断地 暴 露 出来 ，开 发成 本 变成 了开 口成 本 ， 成 如， 对产品定位过程 中成 本如何定 位的管理 ， 以及提高该成本定位 本 管 理 变成 了单 纯 的成 本 控 制 ，企 业 被 迫 不 断地 去堵 塞 成 本 漏 洞 ， 对开 发 项 目总成 本 的指 导 性 ，就 是 企 业 内部 一 项较 为宏 观 的 工 作 ， 近年来 ，房地产开发企业之间的竞争 已经进入 白热化阶段 ， 开 发利润空间 日渐缩小 ， 而宏观市场环境和政 策的变化 ， 又使国有房
目标成本管理在房地产企业中应用
目标成本管理在房地产企业中的应用探讨【摘要】随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。
房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
本文分析了房地产企业中的目标成本管理的相关措施。
【关键词】目标成本管理；目标成本；动态的成本管理我国房地产行业虽然经过了十多年的发展，取得了长足的进步，但对于其他的行业来说，仍然显得十分年轻。
大多数房地产企业对项目的成本管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算，部分企业已提前到施工阶段的招投标管理和预算编制，但也仅注重施工阶段造价的确定与控制，而对房地产项目工程造价起决定作用的土地购买阶段、产品的策划与定位阶段、设计阶段却少人问津，没有真正介入这些对项目来说至关重要阶段的成本管理，而从事这些阶段的策划公司、设计单位却没有承担起成本管理的主体责任作用，重要阶段的成本管理处于主体缺位的状态，只有依赖房地产开发企业自身填补这方面的管理空白。
一、确定目标成本应遵循的基本原则1. 经济性原则：指因推行成本管理而发生的成本不应超过因缺少成本管理而丧失的收益。
2. 适用性原则：成本管理体系要适合公司、部门、岗位和成本项目的实际情况。
3. 重要性原则：要把成本管理注意力集中在重要事项、关键因素，对成本细微尾数、数额很小的费用项目和无关大局的事项可以从略。
4. 例外管理原则：对正常成本费用开支可以从简管理，而特别关注各种例外情况，并不断进行归纳总结。
5. 领导重视与全员参与原则：领导具有控制成本的信心和决心，员工具有成本控制的意识和合作精神，成本控制的关键是全体员工的积极性。
6. 一致性原则：是指在成本管理过程中口径一致，即是目标的下达、分解、记录、核算、反馈、考评、奖惩指标一致。
二、房地产开发企业目标成本管理内容房地产开发企业的目标成本是指在一定时期内经过可行性研究，在开发项目正确定位的前提下为保证实现目标利润而规定的开发项目成本的控制目标。
房地产开发中成本管理的探讨
２ １ 值链前端优 化 ．价 价值链前端 包括机会研究 、策划定位、土 地获取等环节 ， 其中土地成本约占总成本４ ％ ～ ０ ５ ％。据统 计 ， ０ 本阶 段成 本变 动 的幅 度可达 ３％。 ０ 因此 ， 阶段 是房地 产企业 成本 管理的 该 重点， 必须在 对未来行业及 经济发展状况科学 预测的基础上 ， 以顾客需求为导向 ， 确定项 目建 筑档 次、 配套设施 、目标市场等 产品策划定位 内容 ， 从而得 出初步规划 设计方案 ， 根据方案对 项目 成本进行估算 ， 出项 目成本基线 ， 中对 得 其 潜在 顾客需求的预测是 关键 。 该阶段成本管控 的技 术路线是 机会研究一 产品定位一项 目成 本估 算。 这里 必须重视项 目开发时间估算及资 源计 划安排 ， 因为项 目成本 与项 目持续时 间直 接相关 。 ２ ２价值链 中端控制 ． 开发 商经前期研 究决策 ， 定开发某项 目 决 并取得建 设用地后 ， 就进入规划 设计环节 。据 统计 ， 规划设计环节成本变动的幅度约为 ｌ％～ Ｏ ｌ ％， ５ 属中等程度 。必须关注产 品定位书中的 “ 点” 根据产 品定 位书和初步规 划设计方案 卖 ， 所涉及 的 “ 卖点”进行花钱 ； 必实行限额设 务 计， 规划设计 人员并非销售人员和策划人 员 ， 在 产 品的规 划设计过程 中 ， 往往较 少关注到客 户 关注 点等 市场因素 ， 其设计方案 多从 纯技术角 度 出发 ， 较少 考虑成本 因素 。 为此 ， 方面要加 一 强规划设计 人员成本控制 、 产品定位 、 营销策 略等 知识 的培训 ；另一方面 则可 实行限 额设 计， 即以批准 的项 目 估算成本作为基线 ， 将其按 ＷＢ 进 行成本分解 ， Ｓ 作为规 划设计 各个环节的 成本 目标 ， 严格 限制 成本超标的设计方案 。 ２３ ． 价值链末 端管理 房地产开发活动价值链的末端一般定义为 建筑安装及 产品销售 。在确定设计 图前提下 ， 建筑安装阶段对项 目 本变动 的影响幅度一般 成 不超过３ 销售阶 段对项 目 ％， 成本变动的影响幅
房地产企业成本管控问题及措施研究
房地产企业成本管控问题及措施研究随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府密集出台诸多调控政策，房地产行业进入微利时代。
房地产企业要想增加利润，在市场竞争中保持强有力的竞争力，在房产价格上涨空间有限的情况下，必须合理降低开发成本，优化各项支出，加快投资成本回收才能实现。
一、房地产企业成本管控概述（一）房地产企业成本管控的内容房地产成本是指房产开发过程中发生的各种耗费，包含土地费用、前期工程费、工程建设费、预备费、建设期利息等。
房地产企业成本管控是对房产开发成本进行管理和控制，贯穿于立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算等环节。
按房产开发的不同阶段，可分为规划设计阶段的成本管控，施工阶段的成本管控、竣工结算阶段的成本管控等；按管控的内容，可分为前期工程费管控、工程建设费成本管控以及财务成本管控等；按介入时间，可分为事前、事中、事后管控。
（二）房地产企业成本管控的重要性经过多年发展，我国房地产市场管理逐步规范，消费者也日趋成熟和理性，房地产企业只有合理的降低开发成本，向购房者提供高性价比的产品，才能保持一定的竞争优势。
现今国家宏观调控政策对房产价格控制很严，房地产企业要获得更大经济效益，最直接最有效的方法就是加强成本管控，这样既可以保障房地产企业的利润，同时可以抑制房价上涨。
二、房地产企业成本管控存在的问题过去20年，房地产企业只要拿到地，就可以获得高额回报，所以多数房地产企业管理较粗放，在成本管控方面存在诸多问题。
（一）成本管控意识薄弱房地产企业往往仅侧重于施工阶段的建安成本控制，而房地产开发周期长、环节多，立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算几个阶段管控意识不强。
立项决策时对项目地周围商业发展方向、未来周边人口结构、人流量及消费习惯等调研不够深入，导致决策不科学，加大了投资风险；设计方案不合理，造成设计频繁变更；竣工验收不规范，把关不严，造成工程质量隐患，均会造成成本增加，仅关注施工阶段的成本管控是远远不够的。
浅谈房地产开发项目目标成本控制
严格 按照 纵 向分 级 、横 向分工 的成 本分 级 管理 方式 ，保 证 目标 成本 得到 有效 控制 。 在确 定 目标成 本 时 ，要 牢 固树立 成本 效 益观 念 ，正确 看待 “ 投
２ ． 合 理确 定并 分解 目标 成本 目标 成本 管理 是企 业 目标管 理 的重要 内容 ，是在 预测 的基 础上
增量超过 １ ５ ％部分 ，按 ２ ％给 予 奖励 ，纳 入机 构 当年 收入 核 算 ， 以 测 政策 的下 一 步走 向 ，更 多的合 格投 资者 持 观望 态度 ，影 响 小额 贷 增 强机 构 经 营 发 展 能 力 。 ２ ０ １ ０ 年 ５月 １ ３日，财 政 部 、 国家 税 务 款 公 司 的发 展 速度 。２ 、法 律 位 阶低 ， 且现 行 规 定不 完 善 ，还 将 导
全 部 生产 经 营过 程 、全 员参 与和全 部 成本 费用 控制 ，以促 进企 业整 研究 成本 增减 与 收益增 减 的关系 ， 指导 项 目规划方 案 及施 工 图设计 ， 体 管理 水平 的提 高 ，保证 目标 成 本 的实现 ，从而提 升 企业 市场 竞 争 不 断改进 前 期产 品的设 计缺 陷 ，确定 最有 利 于提 高效 益 的成本 预 测
能力。
由于房 地产 项 目开发 具有 开 发周 期长 、资金 投入 数 额 巨大 、开 发 过程 中政 策及 市场 变 化影 响 因素 多等 特点 ，在 项 目开 发过程 中， 如 何建 立 并分解 项 目 目标成 本 并有 效 的实施 控制 ，是 房 地产 开成本 费用 构 成分 析 ，项 目开 发成 本 的发 生涉 业 所面 临 的一 项重 要 工作 。结合 区域范 围 内销售 价格 趋 势 ，对项 目 及 前期 策划 阶 段、 设计 阶段 、施 工 阶段 、竣 工结 算 阶段和 销 售及 售 进 行成 本估 算 ，形 成初 步 的 目标 成本 ，以论 证项 目立 项 的可 行性 。 后 服 务等 项 目开发 全 过程 环节 ，开 发企 业 的成 本控 制 ，就 是要在 项 项 目确 定 后 ，按照 项 目开 发 的各个 环节 及其 成本 项 目详 细分 解各 阶 目开 发过 程 中 ，对 上 述全 部成 本构 成要 素 进行 规划 、控 制 ，梳 理企 段 的 目标 控制 成 本 ，形成 项 目成本 概算 ， 并在今 后 开发 过程 中实现 业 财 务 的价值 链 ，提 升效 率和 客户 满 意度 ，从 而实 现企 业经 济 效益 企业 效益 最大 化 。 目标 成本 一 经确 定 ，在项 目开发 实施 过程 中必须
房地产开发项目目标成本管理分析
房地产开发项目目标成本管理分析摘要：目标成本管理是现代企业根据市场及企业自身状况进行的一种全过程全动态的成本管理方式，对房地产企业来说，加强项目目标成本管理，可以理清利润成本管理，有效控制成本，能够为项目决策提供有效依据，因此，是值得房地产开发项目借鉴的一种成本管理方式。
关键词：房地产；目标成本；成本控制中图分类号：f406文献标识码： a 文章编号：研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。
因此，前期费用、工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。
下面结合笔者近十年的目标成本管控经验，就第二、三、四类目标成本管控办法和经验做初步阐述。
前期费用管理前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是工程成本管理的重中之重。
基于目标管理的房地产开发项目成本控制探讨
U2°20±L!------------------------------------------------------------------------------------------©理基于目标管理的房地产开发项目成本控制探讨臧巨宝(陕西地建房地产开发集团有限责任公司，陕西西安710021)摘要：改革开放以来,我国经济一直处于高速发展，居民生活圈逐渐向城市靠拢,城市范围不断向外扩张。
在这样的前提下，房地产行业以我国经济实力和城镇化进程为跳板，在短时间内从逐渐兴起到迅猛发展，成为我国当前经济发展中的重要支柱。
本文将落位房地产行业，在基于目标管理的情况下，深入研究房地产开发项目的成本控制问题。
关键词：房地产开发；目标管理；成本控制文章编号：2095-4085(2020)07-0125-02房地产行业的发展需要有大量的资金支持，作为资金密集型产业，在发展过程中需要针对资金的使用情况做详细的计划，避免因为资金布局不合理，限制企业的发展。
因此房地产在运营之初就要设定相应的目标，再根据所设定的目标和规划好的路线发展企业未来，这便是房地产目标管理。
制定目标管理能够有效促进房地产行业的健康发展，激发我国经济链的快速运转，来促进我国经济发展。
1探究房地产开发项目实行目标管理的意义1.1以目标管理方式，提升企业竞争力当前房地产市场竞争非常激烈，房地产企业如雨后春笋不断冒出来，成本门槛不高成为房地产企业争相入市的主要原因。
因此，要想在目前的市场中占有一席之地⑴，提高企业的竞争力就显得十分重要了。
房地产企业需要有足够的资金实现高运转，所以控制企业的开发成本，从企业理念、文化管理、技术渗透、未来规划等入手，提升企业在市场中的核心竞争力，让其他同行难以模仿，这便是立足的基础。
1.2压缩成本投入，提高企业经济效益控制企业投入成本，提升企业经济效益，这两者之间处于对立统一关系。
由于地产行业的特殊性，作为人们日常生活的场所，既要降低开发成本，也要确保产品质量达到标准，符合人们的日常所需。
浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策
浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策一、房地产开发项目成本管理中存在问题的原因分析房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要来说，有以下几个方面：1、开发成本管理的思维滞后性长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。
这就造成了开发成本管理的思维滞后性。
2、成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。
一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。
特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。
3、成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。
这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。
开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。
4、成本管理制度缺乏监督性和激励性房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。
不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。
二、房地产开发项目成本管理中存在问题几点对策房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，因此其解决方式也是多方面的，本文在此仅就其几个方面提出对策：1、确定成本管理战略——面向市场的成本管理成本管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在成本管理战略中都应当加以考虑。
浅谈房地产开发项目成本管理
浅谈房地产开发项目成本管理作者：孙淑杰来源：《城市建设理论研究》2013年第20期[摘要] 成本管理在房地产项目实施过程中有着至关重要的作用。
如何在房地产项目的各个阶段采取切实可行的成本管理方法以降低开发成本，是房地产企业提高利润率及企业竞争力迫切需要解决的问题。
[关键词] 房地产；成本；管理方法中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：引言：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平不断提高，人们对改善住房及办公条件的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。
我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。
与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。
对于房地产企业来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，搞好成本管理工作是企业降本增效，取得利润最大化的一项重要手段。
一、房地产开发项目的成本构成谈到房地产项目的成本，首先我们就要明确房地产成本的构成，通常房地产项目的成本主要由六大部分组成：（一）土地成本土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前，商业、住宅开发基本上采取招标、拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让。
目前，房地产项目的土地已经占到了整个开发成本的30%以上，并有进一步上升的趋势。
（二）前期费用前期费用主要指房地产项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般约为2~3%。
（三）工程建安成本工程建安成本是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程和市政公共设施配套工程等费用，从我国目前情况来看，约占整个成本的50~55%左右。
（四）管理成本管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
关于房地产开发项目成本管理的探究
关于房地产开发项目成本管理的探究摘要：当今社会经济的发展提高了房地产的市场价格，房地产之间的竞争也趋于明显化，为了企业更好地发展，越来越多的房地产企业对开发的项目成本进行有效的分析与管理，更好地提高企业的竞争实力，取得更大的进步。
文章针对房地产开发项目的成本管理现状进行分析，并针对存在的问题进行探讨，降低房地产的开发成本，促进房地产企业的健康及稳定发展。
关键词：房地产开发项目成本管理一、前言随着房地产市场价格的逐渐上升与激烈的竞争，房地产企业的发展面临较大困难，为了更好地寻求出路、企业需要对当前的项目开发进行有效管理，更好地实现成本的控制，确保造价的合理，有效降低生产的成本，获得更大的效益。
二、项目成本管理的含义房地产项目的成本管理指的是在确保满足工程的合同的条件下，对项目开发过程中所发生的费用，通过有效的计划与组织、协调及控制等方式，结合技术与经济以及管理活动实现预定的目标、降低投入的成本的管理过程活动。
三、当前房地产开发项目的成本管理面临的问题当前我国房地产开发项目的成本管理发展取得一定的进步，但仍存在一些不足之处：房地产开发过于重规模、轻视质量与管理，管理人员技术与管理的能力有待提高、成本的范围广、管理制度不完善、运作的周期长，部分房地产的土地成本、配套的设施费用等方面不足，管理仍停留在较为落后的方式中、制度有待健全等。
因此，探讨房地产的开发项目成本管理问题，对于企业的生产成本、提升竞争力等方面均有重要的意义。
四、提高房地产开发项目的成本管理措施（一）控制好施工阶段的生产成本提高房地产开发项目的成本管理，进一步强化开发的成本意识、加强施工图纸的的会审工作；对施工阶段进行全面的管理、确定好控制的对象，有效完善成本的控制制度与管理制度。
通过审查施工项目的设计与方案、控制项目开发的资金，对工程项目的变更进行有效控制。
（二）重视对工程合同与开发成本的管理在工程的施工阶段，项目的成本控制中的关键环节是对项目开发的合同进行有效的管理，不仅能够有效的降低开发项目的成本，而且还能进一步提高企业的经济效益。
浅谈房地产开发企业项目成本控制
厚度及 配筋 ， 这是十分浪费 的。④ 结构按取大值 的方式进行统一 在市场经济时代 ， 当某 一高档 消费品的市场 日趋完善成熟 的时 标 示 或 作 文 字 简 单 说 明 。 候， 市场竞争主要表现 为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品 ， ２ 施 工 阶 段 是 项 目成 本 控 制 中的 另 一 个 关键 阶段 当基本的元素如房 型、 环境 、 外形等都 已被市场理性选择 ， 在如今房 建 设 项 目的 施 工 阶段 成 本 控 制 是 具 体 的 、 杂 的 ， 会 在 一 定 繁 也 地产市场 十分规范 的情 况下 ， 价格 战将是一种趋 势 ， 这时成 本管理 程度上影响项 目的投资。 这一阶段对工程造价的影响程度可达 １ ％ ０ 的有效与否直接关系房地产企业赢利 的空间大小 ， 必将成为市场竞 左右 ， 根据 施工阶段 的这一特点 ， 在该 阶段 的成本控 制中 除了要加 争中更为现实的手段和 方法。随着全 球金 融危机的不断扩大 ， 如何 强合 同管理 外 ， 还应重点加 强施工现 场的管理 ， 严格控 Ｎ Ｔ程 变更 加 强开 发 项 目的 成本 控 制 显 得 尤 为 重要 。 及把好建筑材料、 备的质量价格关 ： 设 合理有效地控制房地产项 目开发成本 ， 贯穿于项 目投 资决 策阶 ２１ 加 强 合 同 管理 ， 格控 制合 同变 更 建筑 工程 施 工 合 同 一经 ． 严 段、 设计 阶段 、 目发包阶段和实施阶段 ， 项 可以说是一个 系统控制过 签订 ， 是严格受到国家法律保护的。所 以， 首先必须增强合 同的法律 程， 它具 有全员性和全过程性 的特点 。虽然项 目开发建设的各个 阶 意 识 ， 握 合 同 条 款 的 内 涵 ， 心推 敲 合 同 文 字 的 措 词 ， 强 合 同 条 把 精 增 段 成 本 控 制 各 有 其特 点 ， 起 的作 用 和 重 要程 度 也 有 所 不 同 。 但 笔 所 款 的严 密 性 。 保 证 合 同 的顺 利 履 行 ， 有效 预 防 合 同 纠 纷 的 发 生 ， 减 者认为房地产开发项 目成 本控 制应 有二个关键阶段 ： 设计阶段和施 少、 避免施工索赔 ， 从而减少工程 费用 。在合同履 行过程 中严格合同 工阶段 。 变更确认批准程序 ， 建立健全合 同履 约跟踪检查制度 ， 加强监督 ， 提 １项 目设计 阶段 ， 成本控制的重头戏 高合同履 约率 ， 发现问题及时纠正 ， 从而更有效地控 制工程造价。 项 目设计阶段是控 制开 发成本 实现经济 效益 的最 直接最 重要 ２２加强施工 现场 管理 工作 优化施工组织设计 ，选择技术 先 ＿ 的环节 ， 因为设计阶段可锁定 可控成本 的 ９ ％ 以上。房地产 项 目设 ０ 进 、 济 合 理 的 施 工 方 案 ， 时 尽 可 能减 少 设 计 变 更 及 严 格 控 制 现 经 同 计 阶段一般可统 分为初步设计 和施工图设计。这两个阶段可以分别 场 工 程 量 变 更 签 证 工作 。 确定具体 的技术经济指标 ，每一项指标都关 系到项 目的开发成 本。 现场签证是施工过程 中一项 经常性的工作 ， 许多项 目由于现场 整个设计阶段既是 目标成 本进一步优化 的阶段 ， 又是具体分解 目标 签证 的不严肃 ， 引起工程造价失控 。据统计 ， 由于工程量签证 问题所 成 本并进行落 实的阶段 ； 这个阶段 ， 在 成本管理 要掌握一个 重要原 引起 的工程结算价 的上升幅度可达 １ ％一 ０ ，个别 的甚至更 高， ０ ２％ 则， 那就 是 已经确定 的 目标成本只能优化 不能超标 。在具体设计 阶 必 须 严 格 现场 签证 制 度 管 理 。 段应具体 抓好 以下几方面 的工作 ： ２２１ 制定 严 格 的 工 程 量 签 证 制 度 和程 序 ，要 求 所 有 的 现 场 签 ．． １１项 目设计 委托 时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详 ． 证 必 须 经 项 目经 理 、 总监 理 工程 师 和 房 地 产 开 发 方三 方代 表 共 同 签 尽准确 的相 关设计资料及各 种技术经济指标 ，明确 项 目开发 的定 字 方 为 有 效 。 另 外 ， 发 商 可 以指 派 工 程 造 价 专 业 人 员 常驻 施 工 现 开 位、 工程建设成本范 围、 质量 及效果 ， 特别要 强调 设计 方案 的“ 济 经 场 ， 时 掌 握 、 制 工 程 造 价 的 变化 情 况 ， 行 跟 踪 控 制 。 随 控 进 合理性和技 术先进性” 间的关 系， 具体 内容 包括户型 、 功能 、 环境 配 ２２２ 签 证 内容 必须 与 实 际相 符 ， 要； １现 场 工 程 管 理 人 员经 ．． １＿ ０４ ， 套、 结构设计等。在保证工程 质量的前提下尽可能从 源头上作 好成 济 观念及职业 道德素质 教育 ， 养他们 实事求是 的工作 作风 ， 培 特别 本 节约 。 在 ±００ ．０以下 隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、 工期、 安 １２ 初步 设计完成后 ， ． 房开企业技术部 门要认真审查 比对 ， 不能 全监督 的同时 ， 充分重视节约工程投 资的重要性。 过 分依赖于设计部 门。这一阶段十分重要 ， 着重应注意 的是设计 方 ２２３ 签 证 的范 围 应 正 确 ，现 场 工 程 管 理 人 员必 须 认 真 熟 悉 招 ．． 案是否达到所要求的各项技术经济指标 ， 整个设计思路是否经济合 投 明确 工程 承 包 范 围 ， 防止 盲 目签 证 。 理 。 一 是布 局 是 否 合理 ， 比如 户 型 ， 否 充 分考 虑 最 大 程 度上 满足 现 标 文 件 、 标 文 件 和 合 同 文 件 ， 是 ２３ 切实把好设备 、 ． 材料 的质量及价 格关 工程材 料、 设备价格 代人们 的 日常生活居住 的需要 ； 再如环境 配套设施 ， 是否从 “ 以人 为本” 作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素， 因为现在大部 管理是项 目成 本控 制的重点和难点。材料是工程造价 的主要组成部 据测算材 料费用一般 占工程造价 的 ６ ％以上 ， ５ 因此它对工 分购房者对户型和居住环境很看重 ， 甚至超过 了对价 格的关注。二 分之一 ，
房地产项目成本管理问题研究
现成 本 控制 。本文 对 实 施房 地 产 开发 项 目过 程 的 成本 进 行 分 析 ，发 现存 在 的 相关 问题 并 加 以解 决 ，以 期在 房 地 产 开发 项 目的整个 周 期 内全 面监 控 其 建 造成 本 和 营运 成 本 ，降 低 房 地 产 项 目的总 成 本 ，最 终 达 到 提 高 房 地 产 企 业 经
房 地 产投 资 决策 是 房地 产 项 目成 本 的基 础 ，虽 然 其 要 贯穿 全 寿 命周 期 成 本控 制 观 念 ，从 各个 环 节 出发 ，建 费用 只 占总 成 本 的 ２ 左 右 ，但 其 会 直 接 影 响 到 项 目 ％
９ ％ 的成 本 。２ 对 房地 产项 目进 行 合 理 的 选 择 是 对 经 济 本 实施 全 程 控制 。 目前 很 多 房 地产 企 业在 项 目管 理 中 只 ０ 【ｊ
济 效 益 的 目的 。
关键 词 ：房 地 产 ；项 目管理 ；成本 管 理 经过 十 多年 的 快速 发 展 ，房 地 产 已经 成 为我 国 国 民 有 效 地 控 制工 程造 价 。
经 济 的支 柱产 业 之 一 。但 目前 房 价 增长 速 度 过快 ，国家
２ ．房地 产 项 目组织 管 理涣 散 。项 目成 本难 以控制 目前 房 地 产项 目管理 中 ，为 了控 制成 本 ，越 来 越 多 对房 地 产 市 场 的调控 力 度加 大 ，出 台 了一 系列 抑 制 房 价 上涨 过 快 的政 策 措施 ，这些 政 策 措施 将 对 消 费者 的需 求 地 肢解 工 程 ，发包 给 更 多 的承包 人 。所 以往 往 在 开 发 建
房地产项目目标成本管理有效控制论文
试析房地产项目目标成本管理的有效控制【摘要】本文笔者根据多年来一些工作实践的经验，重点对项目开发过程中目标成本管理控制各阶段的措施的要点等内容进行阐述，并提出了目标成本管理的对策。
在房产新政形势下，房地产企业的竞争就是成本管理的竞争，因此，加强房地产项目目标成本控制管理便成了房地产企业的修炼内功以及提升竞争能力的必修课。
【关键词】房地产；目标成本管理；成本控制由于市场经济的飞速发展，房地产行业的高利润使得该行业获得了前所未有的发展。
在地产新政出台前, 大多数房地产企业是通过提高建造标准，提前展示居住效果，如推出样板区、样板房等，吸引购买人群，同时提高销售价格，获得丰厚利润。
然而，在当前的地产新政形势下，成本的加大投入并不会带来利润的增加。
当前，诸多房地产企业仅仅重视房地产产品的相关成本控制，并没有考虑市场的需要和建筑产品投入产出的比。
许多房地产企业对事前成本的控制管理薄弱，成本预测、决策都缺乏规范性、制度性。
虽然较多房地产企业采用了目标成本管理系统。
但由于成本管理人员的素质良莠不齐，造成目标成本管理控制缺乏科学性、严肃性，成本信息不能及时反映项目成本的真实情况；还有一些房地产企业的目标成本管理控制缺乏相应的现代化管理手段，成本的核算不规范，信息传递的渠道不畅，造成成本信息的丢失，导致成本管理的方向严重偏离。
1 成本管理的概念房地产实施阶段，项目管理包括进度控制、成本控制、质量控制、信息管理、合同管理、组织协调。
其中，成本控制管理就是房地产项目目标成本管理控制中十分重要的组成部分。
1.1 房地产的成本房地产开发的企业，在城市的规划区之内土地上，通过基础设施的建设、房屋的建设，进行商品房的销售等各方面的生产经营的活动，以实现盈利的目的，因此，必然耗费一定量的资源（人力、物力和财力），其中所耗费的资源的货币表现就是成本。
也就是说，要想盈利，那么必须进行生产的经营活动，而进行生产的经营活动必然会带来成本的消耗。
房地产开发项目成本管理
浅析房地产开发项目的成本管理摘要：成本管理是房地产开发管理中的重要内容，对房地产企业的发展起着重要的作用。
本文明确房地产市场特点的基础上，分析了房地产开发项目的特点分析，并探讨了房地产开发项目的成本管理对策，希望有效提高房地产企业的市场竞争力。
关键词：房地产业；开发项目；成本管理1 引言近几年，随着房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济消费的热点，其经济地位也越来越重要。
但是由于政治、经济等各个方面因素的影响，我国房地产开发项目经过投资过热后，出现了一些低迷态势，比如：房价上涨受到了限制、银行信贷风险增加、成本管理不规范等，这些问题都对房地产业的可持续发展造成不良影响。
本文结合笔者的工作经验，在明确房地产市场特点的基础上，浅析房地产开发项目的成本管理，希望能给房地产开发的有效经营提供一定的参考价值。
2房地产开发项目的特点分析2.1 投资额比较大、建设周期比较大通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。
就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。
而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。
一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
2.2效益与风险并存，竞争性强房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。
但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2.3开发并联度广，属于复杂工程房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。
因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。
房地产项目目标成本的组成及科学确定的探讨
房地产项目目标成本的组成及科学确定的探讨多年来，我国的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段目标成本控制的重要性，传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐的不科学管理模式。
经验主义的成分较大，主观意识明显，对成本管理目标不清晰、不明确。
2012年3月14日,温家宝总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。
温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。
“合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。
那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。
本文主要就房地产项目目标成本的组成结构及确定方法进行探讨。
1、房地产项目目标成本组成：1.1 房地产项目标成本的定义房地产目标成本是在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标。
房地产项目目标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，作为合成全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，为房地产项目可以接受的最高成本。
是成本预测与目标管理方法相结合的产物。
在这里引用“合成”概念，意在说明该目标的确定要经多部门、众多员工的配合，涉及项目开发整个阶段，是项目定位和投资决策的重要经济技术指标，是后期成本控制的基础和依据。
1.2 房地产项目目标成本的组成房地产项目目标成本由七大类费用组成，分别为：土地获得价款、开发前期准备费用、主体建安工程费、室外管网及园林、配套设施、开发间接费、开发期间（含税费）费用。
根据项目所处的地区位置，各项费用占总成本的比例也有较大差别。
各项费用占总成本比例成本费用一线城市二线城市三线城市土地获得价款30%-45% 20%-30% 15%-25%开发前期准备费用2%-3% 5%-7% 7%-10%主体建安工程费 15%-30% 30%-40% 45%-60%室外管网及园林 1%-5% 3%-8% 4%-8%配套设施 1%-3% 4%-6% 2%-5%开发间接费3%-5% 5%-6% 2%-3%开发期间费用24%-33% 13%-23% 13%-15%2、房地产项目目标成本确定中遇到的问题及影响分析2.1 土地获得价款确定中不可确定因素随着国家对土地供应越来越受限制，可供建房的土地越来越少，土地资源的获得受到极大制约。
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房地产开发项目目标成本管理探讨
受越来越复杂的社会发展环境和越来越激烈的房地产市场竞争的影响，成本管理的相关工作也不断被重视，而传统的成本管理方式和思想已经无法满足相关企业的发展要求，因而目标成本管理的方式在各个行业的管理中得到了一定的应用和认可。
虽然在具体的实施过程中存在着较多需要改进的地方，但取得的成本管理效果还是很明显的。
文章通过对目标成本管理的相关概念和功能以及在房地产项目中存在的问题进行分析探究，并结合实际情况提出相应的管理方法和对策来进行完善，从而更好地促进房地产企业的成本管理水平的提高，并创造更多的经济效益和社会效益。
随着社会经济体制的不断变化，房地产企业与人们的生产生活密切相关，在社会经济中占据重要的地位，并得到了越来越广泛的关注，而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要，并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益，并促进企业健康长远的发展。
1房地产开发项目目标成本管理
1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。
在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。
对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。
比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。
1.2目标成本管理的相关功能
第一，目标成本管理具有一定的控制功能，在房地产项目的各个发展阶段，将目标成本与动态成本进行有效比较，并根据相关情况制定相应的成本控制范围。
充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距，从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性；第二，目标成本管理具有一定的规
划功能，并有利于相关企业更好地对成本进行分配，同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性；第三，目标成本管理在一定程度上具有约束功能，并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制，减少了不必要的成本浪费，使全员参与到各个项目管理中去，进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管，起到了一定的约束作用；第四，目标成本项目的管理工作，在具体的项目发展过程中，具有一定的激励功能，并对相关项目的收益情况产生了直接的影响，同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系，从而激励相关人员的工作积极性，并使得自身的才能得以充分发挥，从而促使房地产企业总体管理水平的提升，创造出更多的经济效益和社会效益。
2房地产开发项目成本管理中存在的问题
由于房地产市场的持续发展，使得房地产开发项目的成本管理水平也在不断的发展。
但据目前情况了解到，在房地产开发项目的成本管理过程中，相应的管理水平不一且较为粗放。
虽然成本管理在企业经营管理过程中占据着重要的地位，但部分企业存在敷衍和在具体成本管理工作中不积极，只考虑项目自身成本利益而忽视市场经济等不良现象，从而使得成本管理的水平无法满足经济发展的要求，阻碍相关企业的快速发展。
然而’在房地产开发项目中，主要存在这样一些
问题：
（1）缺乏全过程和全费用的成本管理意识。
据目前情况了解，很多房地产企业尤其是中小型企业，没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展，甚至出现相关部门代替的局面，并且没有合理的进行成本管理，从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。
同时，由于没有健全的成本管理体制，进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。
(2）在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。
成本调研工作对于房地产项目前期的投资决策有着非常关键的作用，但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视，并以项目原因的数据作为成本管理的依据，而没有对工程的实际成本情况进行考察，从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异，造成超支等不良后果。
（3）在房地产项目的成本管理工作中，由于其理论较为单一，且在成本管理的手段上较为老旧，无法满足市场经济管理的需求。
同时，在房地产项目成本管理的工作中，市场观念比较淡薄，没有对市场的
需求进行充分的考察，过多地在意技术的管理，忽视相关经济的合理性，从而造成了成本浪费的现象。
且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映，故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。
（4）在房地产相关的成本管理工作中，没有对相关成本的数据进行充分的积累，从而造成实际的结算成本与施工阶段的目标成本之间存在较大的差异，造成相应的损失浪费、无效地投资以及成本超标等情况。
另外，在成本管理工作过程中，没有及时地对不断变化的成本数据进行反馈，并及时地发现和解决项目的超支和浪费的风险因素，采取相应的补救措施，在一定程度上阻碍了成本管理工作的顺利进展，影响了成本管理工作的有效性。
3房地产开发项目目标成本管理的优化措施
⑴重视目标成本管理的调研阶段和制定阶段，从而有效地对目标成本进行进行预测和估算，并根据相关的调研情况对相关的方案设计工作以及目标成本进行考察和修订，减少目标成本与实际成本之间的差异，进而有效地减少成本超支和成本浪费的不良情况。
（2）在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。
在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。
（3）在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。
这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。
另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。
然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。
（4）在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。
目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求
相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。
由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。
另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。
4结语
房地产企业的市场经济发展情况在不断的稳定，相关的成本管理工作也越来越精细化。
同时，有效的目标成本管理体系，不仅保证了房地产企业项目的顺利进行，也对有效地控制成本和提高经济利益提供了保证。
但就目前情况了解，在具体的目标成本管理工作中还是存在着一定的缺陷，带来了不利的影响。
因此，需要不断地探索实践，并采取有效措施加以改进，推动目标成本管理水平的提升，从而更好地促进房地产企业经济快速健康发展。
作者：李忠上海临港南汇新城经济发展有限公司，上海201308
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