中国现行土地使用制资料讲解
第九章 中国现行土地所有制
第二节 中国现行土地所有制的建立
三、城市土地国有制的建立
1、接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分 子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。 2、改造资本主义工商业、私营房地产公司及房地产业主拥有的城 市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。 3、以城市建设征用土地的方式，将城乡非国有土地转变为城市国 有土地。 4、通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 5、中国扩大城市国有土地还有购买和拨用两种方式。
第三节 中国现行土地所有制的完善
三、现行城乡土地所有制的完善
1.城乡土地权属具体化 2.土地所有权主体或代表明确化 3.土地所有制关系实在化 4.集体土地所有权权能相对完整化 5.解决新建制市带来的土地所有权转换问题
第二节 中国现行土地所有制的建立
一、农村土地集体所有制的建立 1、开展土地改革运动，没收、征收地主富农阶级的土地，无偿分配给无 地少地的农民，把封建土地所有制改变为农民土地所有制。 2、开展农业合作化运动，对个体农民经济进行社会主义改造，逐步将农 民土地私有制改变为农业生产合作社集体所有制。 3、开展人民公社化运动，将土地的农业生产合作社集体所有制变更为人 民公社所有制，后又变更为“三级所有、队为基础”的制度。 4、通过《宪法》和《土地管理法》，进一步明确农村土地的社会主义集 体所有制。 二、农村土地国有制的建立 中国农村中的社会主义土地国有制，主要是在解放初期经过土地改革运 动确立的。
我国现阶段土地制度及其形成
国家土地使用制度的改革：土地使用权的有偿出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年 限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行
为。
土地使用权的出让具有以下几个特点：
(1) 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，
国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独
农村集体土地所有制及其形成
我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集 体土地所有制形式。 1.土地改革。 2.农业合作化运动。 3.人民公社化运动。 此后通过《宪法》、《土地管理法》进一步明确在 农村实行社会主义农民集体土地所有制。
我国现阶段土地使用制度及其形成
(1) 行政划拨 即由国家行政机关将国有土地调拨给各单位使用。
2.生产单位为一家一户。
3.产品归农民自己支配。
优点：调动农民的生产积极性，对我国解放初期农业
的生产起来重要作用。
缺点：
1.无力进行农业基本建设。 2.无法抵御自然灾害。 3.个体农民自身不稳定，容易发生两极分化，重新丧失土地。 高级农业生产合作社：高级农业生产合作社，以主要生产资 料集体所有制为基础的农民合作的经济组织，简称“高级
来，大陆推行“改革”，而改革最早始于农村改革，农村改革
的标志为“包产到户（分田到户）”即后来被称为“家庭联产 承包责任制”（俗称“大包干”）。
中国现行土地使用制度汇编
农村国有土地使用制度 农村集体土地使用制度
农用地使用制度 建设用地使用制度
（一）1949年－1952年，农民个体使用制 （二）1953年－1978年，土地集体使用制 （三）1978年后，家庭承包经营制度 限定使用者资格的使用制度 以家庭承包为基本形式 有限期的承包制 可依法、自愿、有偿的流转
20世纪90年代中期开始，集体建设用地自发、无序流转 的不良局面逐渐为政府所重视。
1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁 布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转 管理暂行办法》，开始对无序的集体非农建设用 地使用权流转进行规范管理。随后，一系列试点 促使大范围的规范管理工作向纵深推进。
但按照市场经济体制的要求，单位和个人用于生产和经营 的集体建设用地应当通过市场配置，发生置换和流转。这 就使得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置对流 转的现实需求之间产生了强烈矛盾。
在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入预期转变 的过程中，数量庞大的集体建设用地(包括乡镇企业用地、 村民宅基地等)开始自发流转，发展出转让、入股、联营、 出租和抵押等多种形式，形成了庞大的隐形市场。特别是 城乡结合部，以及经济发展较快、地理区位较好的小城镇 和农村集镇，成为集体建设用地流转盛行的集中地，珠江 三角洲、长江三角洲等地区更为活跃。
同时使承包经营权债权物权化。现实的土地承包 经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规 定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整 的物权。
中国土地制度概览(所有制、使用制、规划体系)
土地基本法规
发布日期：2004.08.28 （最新修正） 实施日期：1999.01.01 主要内容：对土地的所有权和使用权制度、土地利 用总体规划、耕地保护、建设用地等进行明确规定。
《物权法》 《中华人民共和国土地管理法》
ຫໍສະໝຸດ Baidu
发布日期：2007.03.16 实施日期：2007.10.01 立法目的：维护国家基本经济制度 维护社会主义市场经济秩序,明确物 的归属，发挥物的效用，保护权利人 的物权。
地方试点
《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试 行）》 《北京市促进中小企业发展条例》（2014年3月1 日起施行）
成都颁布《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》 第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中 居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集 体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。 第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿 取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及 农村新型社区建设。
土地使用权制度
国有建设用地使用权 集体建设用地使用权 集体非建设用地使用权 取得方式 取得方式 土地承包经营 《中华人民共和国土地管理法》规定：其他单位和 个人需要使用集体所有的土地，应当使之转为国有 土地后才能获得使用权。 分类 因兴办乡镇企业取得的集体土地使用权； 因村民建设住宅取得的集体土地使用权； 因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而取得的集 体土地使用权。
中国土地制度的演变与发展
中国土地制度的演变与发展
中国土地制度的演变与发展
2023年，作为一个拥有悠久历史的国家，中国的土地制度已经经历了漫长的演变和发展。从封建社会到现代化社会，中国的土地制度在各个历史时期都发生了重大的变化，这些变化深刻地影响了中国的经济、政治和社会发展。
中国的土地制度在封建社会时期开始形成。在这个时期，土地被封建主义贵族掌控着，农民们只能为其耕种土地，而无法拥有土地的所有权和使用权。这种土地制度导致了土地的集中化和部分地区的土地荒芜，阻碍了农业的发展。
随着中国进入现代化社会，土地制度开始进行改革。在1950年代，中国共产党实行了土地改革，将土地归还给农民，并实行了集体化的经营方式。这一改革使得土地得到了合理的利用，农民的劳动积极性得到了调动，农业生产取得了显著的成果。
在改革开放以后，中国的土地制度发生了重大的变革。1980年代，中国实行了家庭承包经营的制度，即农民以家庭为单位承包土地，并保有土地的属地权、耕地权和收益权。这一制度使得农民的生产积极性和生产效率得到了进一步提高。
随着城镇化进程的加快，中国的土地制度又面临了新的挑战与变革。为了保证城市的建设和土地的供应，中国政府开始实行土地征收制度，即向合法所有人征收土地，并以合理的补偿为代价，将土地用于建设公共事业和经济发展。这一制度在一定程度上促进了城市化进
程和经济发展，但也存在着征收赔偿不公、违法强征等问题，需要进一步完善和改进。
总之，中国土地制度的演变与发展展示了中国历史的辉煌和变革。在未来，中国政府和社会将持续努力，推进土地制度的改革与完善，为农民和城市居民提供更加公平和有效的土地使用机制，促进经济和社会的可持续发展。
中国现行土地制度
中国现行土地制度
一、土地所有权
国有土地分为国有建设用地和农用地两种。国有建设用地由国家出让或划拨给各级政府和企事业单位使用，用于城市建设、经济建设以及社会设施建设等。农用地则是由国家统一划定农田、林地、草地等农用地，主要用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
二、土地使用权
国有建设用地的使用权可以通过土地租赁、土地出让等方式取得，用于投资建设不同性质的工程和项目。而农用地的使用权主要是通过土地承包经营权实现，对于农民而言，承包土地可以用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
三、土地承包经营权
中国农村土地制度的重要组成部分就是土地承包经营权。土地承包经营权是指国家以法律赋予农民的，在一定时间内大规模承包土地用于农业生产、农村建设等用途的权利。
中国农村土地承包经营权的特点是以家庭为单位，由农民自愿组成农民专业合作社或农民合作社，通过承包土地实现农业生产，并以此为基础发展农村经济。农民可以通过土地承包经营权享有土地的经营权益，同时也要遵守国家法律法规对土地的保护和利用要求。
土地承包经营权的有效期为30年，到期可以继续自由承包，并且允许流转，但流转受到一定的限制条件和程序的限制，以保障农民的权益。
四、土地征收与补偿
土地征收补偿的原则包括保护农民合法权益、公平合理补偿、协商一
致等。根据不同的情况，可以采取土地补偿、经济补偿、安置补偿等方式
进行补偿。
总结起来，中国现行土地制度将土地所有权划归国家，土地使用权由
国家进行管理和分配，而土地承包经营权则赋予了农民对农村土地的承包
和经营权益。同时，在土地征收过程中，国家对土地使用者进行合理补偿，保障他们的权益。这一制度旨在保护土地资源，促进农村经济发展和农民
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料
一、土地管理体制：
我国土地管理体制主要包括国家所有制土地和农村集体所有制土地两种形式。
1.国家所有制土地：
国家所有制土地是指由国家集中统一所有和管理的土地，包括城市土地和农村宅基地。国家所有制土地实行国有土地使用权制度，即土地使用权归国家所有，土地使用者只能取得土地使用权，而不是土地所有权。国有土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式进行流转。
2.农村集体所有制土地：
农村集体所有制土地是指由农民集体所有的土地，主要包括农田、林地、草地和水面等。农村集体所有制土地实行农村土地承包经营权制度，即将土地承包给农民个体或家庭经营，农民享有土地承包经营权，并可以自主决定土地流转、抵押等。
二、土地管理法律法规：
1.《中华人民共和国土地管理法》：
《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，于1986年颁布实施，1998年修订。该法规定了土地的所有权、使用权、流转、征收等内容，明确了土地管理的基本原则和制度。
《农村土地承包法》于2002年颁布实施，对农村土地承包经营权的行使、保护和流转进行了规定，保障了农民的土地承包经营权。
《城市房地产管理法》于1994年颁布实施，对城市土地使用、转让
和租赁等进行了规定，保护了土地使用者的合法权益，促进了城市房地产
市场的健康发展。
4.《国有土地使用权出让和划拨管理办法》：
该办法规定了国有土地使用权的出让和划拨管理程序和条件，明确了
国有土地使用权流转的相关规定。
5.《关于农村土地确权发证工作的意见》：
该意见于2024年发布，指导了农村土地确权发证的工作，保障了农
中国的土地制度
中国的土地制度
中国的土地制度是指国家对土地的所有权、使用权和收益权进行管理和调控的制度。它是中国国情和历史发展的产物，经过多次改革和演变，既有其优势与特色，也存在一些问题和挑战。
中国的土地制度起源于封建社会的土地所有制。在封建时代，土地是王权和地主阶级的私有财产，大多数农民只能以农业劳动者的身份耕种土地，无法拥有土地的所有权。这种土地制度导致了农民的无地或者田地不足，严重损害了农民的利益。
中国土地制度在20世纪初受到马克思主义的影响和农民革命的推动，经过土地革命和土地改革，实现了土地的公有化和农民的土地所有权的确立。1949年中华人民共和国成立后，国家通过土地法律法规和政策，规定土地属于全民所有，农民只能以承包的形式使用土地，但可以享受相对稳定的土地承包权。
土地承包制度在中国农村持续实施了几十年，保障了农民的基本生存和发展权益。这种制度使得农民有稳定的土地承包权，能够依托土地开展农业生产，增加了农民的农业收入。同时，土地承包制度也为国家提供了相对稳定的农业生产基础，保持了农村的社会稳定。
然而，中国的土地制度也存在一些问题和挑战。首先，随着农村工商业和新农业的快速发展，土地的使用需求发生了变化，但土地承包制度无法适应新的农村经济形态和土地利用需要。这导致了土地的碎片化使用和闲置浪费的问题。
其次，中国的土地制度在土地收益权方面存在一定的约束。农民虽
然享有土地的使用权，但土地的收益权由地方政府掌握，农民只能从
农业生产中获得有限的利益。这加剧了城乡收入差距和农民的贫困问题。
此外，土地承包制度也存在着土地流转和承包期限等方面的问题。
中国的土地制度
中国的土地制度
一、中国土地制度的简单回顾
1、 1949年以前的土地制度。1948年以前，实行的都是土地私有制。在这种制度下，私人和政府都可以拥有土地。封建社会几千年来都没有什麽变化。中华民国时期也一样。在土地私有制下，土地所有权可私有，可以自由买卖。政府也拥有土地，既是土地交易市场的参与者，又是管理者。在这种情况下，容易形成土地兼并和集中，产生大地主。
2、 1949年后，情况发生了根本性变化。共产党通过革命的方式取得政权，并进行了土地改革。这种土地改革实质上是一种财富再分配过程。在土地改革过程中，采用历史上从未有过的做法进行财富再分配。除承接前国民党政府的部分财产外，还通过暴力没收了大官僚、资本家和地主的财产。政权是财产权的代表。消灭或推翻了一个政府，不
仅是消灭了一个阶层，而且消灭了一种制度，也就消灭了房地产市场。
在50年代中后期进行的社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。从此也就基本上消灭了市场经济。
至60年代初，基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础。土地公有制有两种形式：
全民所有制（国有）：由国务院行使所有权
农村集体所有制：由村级组织行使所有权
3、在计划经济体制下，两种土地公有制在实践中的表现：
农村集体所有制：成立了人民公社、生产大队、生产小队，所有生产资料归集体，一起劳动，记工分，一起吃大锅饭。大家出工不出力，生产无效率，农民吃不饱，穿不暖，抵御自然灾害的能力弱。到70年代末，
一些地方的大锅饭实在吃不下去，农民穷则思变，想到要改革。最先由安徽省凤阳县小岗村的十八户农民冒坐牢和杀头的危险搞包干。最后在全国推广，形成延续至今的家庭联产承包责任制。
论述中国现行农村土地使用制度
论述中国现行农村土地使用制度
中国现行的农村土地使用制度是集体所有制制度，即农村土地属于农民集体所有，不可买卖和流转。该制度源于中国的农村改革和农村土地制度的演变过程。
在中国的土地制度改革中，农村土地集体所有制是一个重要的组成部分。在20世纪50年代至70年代初，中国进行了土地改革，将封建地主的土地分配给农民，建立了农民集体经济组织，实行了农村土地的集体所有制。
在集体所有制下，农民作为集体经济组织的成员，享有土地使用权。他们可以通过土地流转或承包的方式，租赁土地进行耕种、养殖等经营活动，从土地经营中获取收入。同时，农民也享有土地承包权和经营管理权，可以自主决定种植作物、养殖什么牲畜等经营决策。
这一农村土地使用制度的目的是保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。它有助于减少土地集中度、防止土地过度流转和滥用，保障农民的基本生产生活需求，并促进农村经济的可持续发展。
然而，中国现行的农村土地使用制度也存在一些问题和挑战。其中之一是农村土地流转不畅，限制了农民的土地流动性和经营活动的自由度。由于土地流转限制，一些农民面临着土地过多或过少的问题，影响了资源配置的效率和农民的收入增长。另外，农村土地规模小、分散和粗放管理的特
点，也制约了农业现代化和农业产业化的进程。
为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策举措，推动农村土地制度的改革。例如，实行了农村土地承包期限的延长、土地承包合同的确权登记等措施，加强了农民的土地承包权利保护。同时，逐步推进农村土地流转制度改革，鼓励土地流转、规模经营和农业产业化。这些改革措施旨在促进农业现代化、提高农民的收入水平和农村经济的发展。
中国土地使用制度改革
一、改革开放前城市土地的无偿使用 时期（1949～1978）
（一）城市土地无偿使用制度的形成
（二）城市土地无偿使用制度的特征
（三）城市土地无偿使用制度的弊端
（一）城市土地无偿使用制度的形成
旧中国实行土地私有制度，城市土地在国土面积中所占的比重很 小。新中国成立以后，针对不同性质的所有权形式，分阶段逐步实现 城市土地国家所有制。新中国成立初期的城市土地形成了国有与私有 并存的格局。
3、由于土地使用权不允许转让,导致土地资源无法流 动,土地使用者宁可让大面积土地闲置、荒废,也不愿意转 给其他急需用地的单位,造成土地占有不均,土地使用者的 利益不均。
4、城市土地无偿使用使城市建设资金无法形成良性循 环,制约城市经济社会的发展。各级政府在城市土地划拨和 使用中无任何收益,城市建设投入越多,维护费用越大,包袱 越重,致使城市基础设施建设资金短缺,城市基础设施建设 严重滞后于社会经济的发展。
西方古典政治经济学家一般也以劳动价值论为基础，但他 们在地租的性质或来源问题上有各种不同的观点，但对土地利 用存在级差地租的认识大体是一致的，他们或多或少地也认识 或感觉到土地所有权对地租的要求。
（三）新古典经济学派的地租理论
1803年,萨伊关于“物品的效用就是物品价值的基础”理论 的提出,使古典经济理论逐渐偏离劳动价值论而转向价格理论。 在他那里,价值是由劳动、资本和土地这三要素协同创造的。因 此,每种要素都应取得相应的收入,这就是劳动者获得工资、资本 家获得利润、土地所有者获得地租。
中国的土地制度
中国的土地制度
中国的土地制度是指中国国家对土地的所有权、使用权和管理权等方面所制定的规定与制度。
首先，中国的土地所有权属于全民所有制。中国实行社会主义制度，根据《中华人民共和国宪法》的规定，土地及其资源归国家所有，国家代表全体人民行使土地所有权。这意味着土地不属于个人或团体，而是属于国家和人民。
其次，中国的土地使用权分为农民集体所有权和国家所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》，农民集体经济组织成员对集体所有的土地享有土地承包经营权。这意味着农民可以通过集体经济组织以土地承包的方式进行耕种和经营，但并不拥有土地的所有权。而国家所有土地的使用权属于国家，国家可以通过土地出让、租赁等方式将土地使用权转让给个人、企事业单位等来进行开发和经营。
再次，中国的土地管理权由国家和地方共同行使。根据《中华人民共和国土地管理法》，国务院负责对全国的土地进行管理，地方各级人民政府负责对本行政区域内的土地进行管理。国家对土地的管理包括土地规划、征地拆迁、土地使用权的确权登记等，地方政府则负责具体的土地管理工作。地方政府可以根据本地区的实际情况制定土地利用政策和规划，以促进经济社会的发展。
此外，中国的土地制度也规定了土地的保护和合理利用。根据《中华人民共和国土地管理法》，土地资源必须经过合理开发
利用，禁止破坏土地资源和生态环境。国家加强对土地的保护和监管，禁止非法占用、破坏耕地，推行节约集约用地，提高土地利用效益。
最后，在土地利用过程中，中国的土地制度也保障了农民的合法权益。中国的土地承包制度是指农民个体或农民集体经济组织以承包的方式获得使用权和经营权，农民在土地承包期内享有稳定的经营权益，这对于农民的生产积极性和收入保障起到了积极的作用。
中国的土地制度
中国的土地制度
《中国的土地制度》
一、中国的土地制度
中国的土地制度是中国传统土地制度的总称，是指中国从古至今实施的一种以土地所有权制度和土地使用权制度为基础的，兼有政府全民所有和社会主义分权共同管理的土地经营架构。
中国的土地制度始于周朝，历经春秋战国时期的封建制度，到清朝时期的土地法、民法、康熙律例，再到今天的宪法、法律和行政法规，经历了二千多年的发展，其中的主要特点是：
1、国家主权和政府管理。从古至今，国家对土地拥有主权，政府对土地有管理权和行政权。国家拥有最高权利，可以收回土地、征收税收、实施改革等。
2、全民所有制。在中国，土地归国家所有，而不是私人所有，所以又称全民所有制。全民所有制是中国土地制度的核心，具有重要的经济和政治意义。
3、社会主义分权共同管理。中国土地制度实行分权管理，体现了社会主义的特色。中央政府对土地实行总体指导，地方政府实施实际管理，农民在土地上实施分赃管理。
二、中国土地制度的发展历程
1、古代中国的土地制度
古代中国的土地制度以封建制度为主，政府拥有土地主权，分封给贵族、大官和官员。从三国到晋朝，封建制度深入社会，政府给贵
族、大官和官员授予土地权，从而构成了封建统治体制。此时，土地经营以贵族、大官和官员为主，农民被剥夺了土地权。
2、清朝土地制度
清朝土地制度主要分为三大类：官地制度、传统地租制度和田赋制度。官地制度是指清朝政府把土地分封给贵族、大官和官员，供他们经营和管理。传统地租制度是指清朝政府把农民租用的土地进行登记，设定地租，收取地租等。田赋制度是清朝政府实行的一种定额税制。
我国现行土地制度
我国现行土地制度
首先，我国土地制度的核心原则是国家所有、农民承包经营。国家确
立了土地所有权归国家所有的原则，土地一直以来都被视为国家的基本资产，因此国家对土地资源的管理和分配拥有决定权。与此同时，国家授权
地方政府对土地资源进行承包经营，并保障农民合法的土地承包经营权益。这一原则既保障了国家对土地资源的统筹和管理，又保护了农民的承包权益，使得土地能够得到合理利用。
其次，我国土地制度注重生态文明建设。我国近年来提出了打赢蓝天、碧水、净土保卫战的战略目标，土地制度也开始注重保障生态环境的良好
状况。国家加强了土地保护和生态修复力度，通过建立生态修复补偿机制、推行生态补偿等方式，鼓励农民用好土地、爱护土地、保护生态，实现经
济效益与生态效益的良性互动。
总的来说，我国现行土地制度充分保障了国家对土地资源的统筹管理
和农民的土地承包经营权益，注重保护生态环境和提高农民收入。然而，
也存在一些问题，比如土地流转权交易不平等、土地流转市场不健全等。
为了进一步完善土地制度，需要进一步加强土地统筹管理，推进土地市场化，促进土地资源合理流转和高效利用，从而更好地满足经济社会发展的
需要。
中国现行土地制度
土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方公里，其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩，其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有亩左右，远远低于世界人均耕地亩的水平。
随着我国社会主义市场经济的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。
土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。
本文先后阐述了我国土地管理法中土地的所有权和使用权制度；我国集体土地的五项征用原则；国有土地有偿使用的使用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。
并着重介绍了国有土地使用权出让的四种形式：一.以协议方式出让土地；二.以招标方式出让土地；三.以拍卖方式出让土地；四.以协议方式出让土地。
在最后介绍了目前我国闲置土地的认定方法及国家对其处置的方案。
集体土地国有土地土地使用权
一．中国现行土地制度的内容
我国土地目前的利用现状
土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方公里，其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩，其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有亩左右，远远低于世界人均耕地亩的水平①。
我国的土地制度
我国的土地制度
我国的土地制度是指我国政府通过法律规定对土地进行分配、使用和管理的制度。长期以来，我国的土地制度一直是农村土地集体所有制为主体，同时也存在着国有土地、集体土地和个体土地等不同形式的土地所有权和使用权。
我国的土地制度始于新中国的土地改革运动，其核心目标是实现土地所有权与非农业劳动力分离，通过土地承包和经营权的划分，为农民提供土地使用权，鼓励农民积极生产和经营，增加农民收入，推动农村农业现代化。
自1990年代以来，我国土地制度进一步进行了改革，主要包
括农村土地承包经营权有偿退出、土地集约利用、土地使用权流转等方面的改革。这些改革的目标是进一步激发农民的生产积极性和创造性，促进农村经济的发展。
其中，农村土地承包经营权有偿退出是指农民将自己承包的土地经营权以一定的费用转让给土地经营者，即土地经营权流转。这样的改革旨在减少农民参与农业生产的责任和风险，提高土地利用效率，并促进农村农业的规模化经营和现代化发展。
另外，为了促进土地资源的集约利用，我国推行土地利用总体规划制度和土地利用权出让制度。土地利用总体规划是指政府在土地利用方面制定有效的规划和政策，确保土地资源的合理分配和利用。土地利用权出让制度是指政府将土地使用权出让给使用者，并收取相应的出让金，来管理、调整和控制土地资源的利用。
此外，我国还实行着农村宅基地制度和城市土地制度。农村宅基地制度是指农民在农村居住使用的宅基地只能属于农户所有，不得以任何形式买卖或转让。而城市土地制度则是由政府统一规划、使用和管理城市土地资源，并将城市土地通过出让或划拨的方式分配给土地使用者。
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土地收益 O
LRs LRus
时间
投资强度
I60 I30 I30 O
30年
I100
60年
承包期限
价格
A PA
O
H V A
X 图10—3 农地用途管制模型
价格 H
PH V
PV
S
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。
中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的， 经批准可以采取保留划拨方式处置：
1 涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战 略意义的高新技术开发领域，国有企业可继 续以划拨方式使用土地；
2 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地 和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目 用地，原土地用途不发生改变的、可继续以 划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制 企业的除外；
企业获得土地使用权后,可以独立地处 置和经营土地避免了行政干预,有利于 提高企业经营绩效。
企业获取土地使用权后，国有土地变 为一定年期的土地资产，并成为股份 制企业的法人股，每年可获得股息收 入。
缺点: 会加重企业的经济负担 土地所有权在经济上体现不平衡 土地成本的回收难以实现
土地使用权租赁的优缺点
四、国有企业改革中土地资产处 置的原则与方式
国有企业改革中土地资产处置原则
国有企业改革中土地资产处置可供选择 的方式
不同土地资产处置方式的利弊
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革中土地资产处置应注意解 决的问题
国有企业改革中土地资产处置的 原则
无偿使用向有偿使用转轨 保障国有土地资产及收益在处置
（二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应做出明确的限定
（三）土地租赁市场如何进一步发育 （四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地
使用制中来？
行政划拨方式适用对象
（1）各级财政拨款的党政军机关、行 政事业单位的办公用地
（2）城市基础设施、公用设施和公益 事业用地；
（3）国家重点建设的能源、交通、国 防和农业水利工程用地；
土地使用权出让的三种方式 三种 方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限 为：（1）居住用地70 年； （2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育 用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。
土地使用权转让
划拨土地使用权所采取的 土地资产处置方式
出让 租赁 作价入股 保留行政划
拨 授权经营
出让土地使用权所采取的 土地资产处置方式
租赁 作价入股
三、不同土地资产处置方式的利弊
土地使用权出让的优缺点 土地使用权租赁的优缺点 土地使用权作价入股的优缺点
优土点:地使用权出让的优缺点
国家可以一次性收取土地出让金,用于 其他的基础性投资建设.
土地使用权出租
土 地 使 用 权 出
土地使用者作为出租 人，将土地使用权随 是 同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人 使用，由承租人向出 租人支付租金的行为。
租
土地使用权出租的法律特征
（1）未按土地使用权出让合同规定的期 限和条件投资开发、利用土地的，土 地使用权不得出租。
（2）土地使用权出租，出租人与承租人 应当签订租赁合同。租赁合同不得违 背国家法律、法规和土地使用权出让 合同的规定。土地使用权出租后，出 租人必须继续履行土地使用权出让合
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土 地使用的合理预期，致使农民对土地 进行粗放经营 ，不利于土地的合理使 用
对承包期规定一个较长期限是赋予农 民长期而有保障土地使用权的根本保 证。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规 定，而不是由法律明确规定，因而具有 明显的债权性质，还不是一个完整的物 权（权利双方履行一定的权利和义务是 由法律明确规定的），以至于承包经营 权不能对抗世上一切人的权利，经常受 到土地终极所有权人以及上级政府部门 的侵害。因此，明确规定承包经营权的 物权性质，对提高当前土地的使用权的 效率具有非常重要的意义。
不同土地资产处置方式的使用条件
3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业 合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国 有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业 改造或改组为国有独资公司的；
5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业， 原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入 股方式向企业注入土地资产。
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下 列 情形之一者应当采取出让或租赁方式处 置: 国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的； 国有企业改组为股份合作制的； 国有企业租赁经营的； 非国有企业兼并国有企业的
不同土地资产处置方式的使用条件
优点： 适合国有企业的承受能力。 有利于政企分开。 有利于企业改制成功 有利于土地成本的回收
缺点： 企业所拥有的土地产权是不充分的 租金的不断上涨 影响企业的形象
土地使用权作价入股的优缺点
优点： 可以减轻企业的经济负担 有利于国家ห้องสมุดไป่ตู้宏观调控 可以增加国有土地的收益
缺点： 土地股本与股份比例难以确定。 股息红利的收益得不到有效保障
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。
这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
价格
D
PS PM P
O
H F
E
M
CB
MSC I
MPC N
G
Q A
P
D 土地数量
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
征收土地使用费（税） 开展土地使用权有偿出让和转让试点 制定地方性土地使用权有偿出让、转
让法规 制定全国性土地使用权出让和转让法
规，全面开放土地市场
现行城市土地使用制的基本内容
土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止
土地使用权出让
土
地 使
是
用
权
出
让
国家以土地所有者 的身份将土地使用 权在一定年限内让 与土地使用者，并 由土地使用者向国 家支付土地使用权 出让金的行为。
国有企业破产或出售的： 企业原划拨土地使用权应以出让方式处置
不同土地资产处置方式的使用条件
根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提 供重要公共产品和服务的行业，以及支柱 产业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授 权经营和作价入股方式处置土地，国家以 土地作价转让为国家资本金或股本金的方 式 向集团公司或企业注入土地资产。
概念：是指土地使用者将土地使用权
再转移的行为
方
式
出售
交换
赠与
土地使用权转让内容
（1）权利、义务随之转移。
（2）土地使用权与其地上建筑物、其他 附着物在转让时是不可分离的
（3）使用期限： 为土地使用权出让合同 规定的使用年限减去原土地使用者已使 用年限后的剩余年限。
（4）转让价格 :市县人民政府对价格的 控制---- 优先购买和抑制措施
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应 当签订抵押合同。
抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的， 应当按照规定办理注销抵押登记。
土地使用权终止
可因以下情况而终止
使用年限届满 提前收回
不履行出让合同 土地灭失
三、现行城市土地使用制的完善
（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留
土地使用权抵押
土
地
使 用
是
权
抵
押
土地使用权人以土地使 用权作为履行债务的担 保，当土地使用权人不 能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使 用权的价款中优先受偿 权的债务担保形式。
土地使用权抵押的法律特征
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其 他附着物随之抵押。地上建筑物、其他 附着物抵押时，起使用范围内的土地使 用权随之抵押。
2 有关企业隶属关系的问题
由如于国凡家是各县部委级直以属上企政业府的设土立地、所投有权资 的与企使业用都权就称是为统国一有的企；业而，省因属此或市企属业 隶企属业关土系地所不有同权，与可使能用有权不就同不级统一别，政 府地设方立政和府利投益资所的占企的业比。例这就样应在大些处。理 土国家地在收处益置分不配同时企，业就经应济该利益考关虑系企时业 的也应这遵种循隶企属业关隶系属。原则
分析要点（框架）：
现行农村土地使用制及其形成 家庭承包制的贡献及其在新时期的局
限性 家庭承包制的完善——各地的探索 改革和完善家庭承包制的过程中要注
意的几个问题。
第二节 中国城市现行 土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善
第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的
主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的构成 与特征
产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与
在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
可见， 为实现 土地资 源有效 利用
一方面，政府应对耕地进行合 理补贴，提高农民种粮积极 性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非 耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
6 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业， 原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价入股 方式向企业注入土地资产。
其中345项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
1 国家、地方政府与企业间关系问题
国有企业改革后，土地收益的分配必须处理 好国家土地所有权收益的实现、地方政府 对土地进行基础设施投资的回收、以及企 业对所使用土地进行投资改造成本的回收 三个方面之间的关系。 因此，在三者之间如何确定土地收益分配的 比例，以及如何选择土地资产处置方式是 一个非常复杂的问题。
建立健全农村社会保障体系
农村社会保障体系的建立与健全，能 够对土地的保障功能进行替代，降低 农民的“恋土”情结，消除由于农地 产权的福利性安排而阻止土地产权的 流转。因此，加快农村社会保障体系 的建立，能够发挥土地市场的作用， 提高资源的配置效率。
思考题：
分析如何改革和完善中国农 村现行的土地使用制？
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化
使承包经营权债权物权化
建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求， 也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系 就成为承包经营权的核心内容。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、 入股、转租、抵押等各项权利完全赋 予承包经营权的内涵，使之成为一完 整的土地使用权，以利于土地使用权 权利的充分实现。
（4）政府批准的其他用地。
原无偿划拨土地的处置问题
解决办法分三种：（1）向土地使用者 征收土地使用费（地租），但土地使 用期限不作规定，土地使用权不允许 转让；
（2）向土地使用者征收土地使用费， 土地使用期限也不做规定，但土地使 用权允许转让。
（3）对于原无偿划拨的土地， 使用年 限到期后由政府无偿收回。
中不流失 尽可能降低处置成本
国务院下达的关于加强国有土地资产管 理，切实防止国有土地资产流失的通知
一 严格控制建设用地供应总量 二 严格实行国有土地有偿使用制度 三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖 四 加强土地使用权转让管理
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交 易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。 五 加强地价管理 六 规范土地审批的行政行为
传统城市土地使用制的 基本特征
行政划拨 无偿无限期使用 无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置 不利于企业转换经营机制与公平环境的
建立 不利于企业绩效的正确评价，也不能判
断 企业的优劣 不利于城市的建设与发展 寻租行为盛行 不利于经济体制改革的顺利进行
现行城市土地使用制的形成