中国现行土地使用制资料讲解
第十章土地使用制(2016)介绍
是
土地使用者作为出租 人，将土地使用权随 同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人 使用，由承租人向出 租人支付租金的行为。
土地使用权抵押
土 地 使 用 权 抵 押
土地使用权人以土地使 用权作为履行债务的担 保，当土地使用权人不 能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使 用权的价款中优先受偿 权的债务担保形式。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制 第二节 中国现行城市土地使用制
第二节 中国现行城市土地使用制
一、传统城市土地使用制
二、现行城市土地使用
三、现行城市国有土地使用制的完善
四、国有企业改革与土地资产处置
一、传ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ城市土地使用制
定义：指1978年经济体制改革之前的城市土 地使用制度。 基本特征：行政划拨，无偿无限期使用， 土地使用权禁止转让。
国家以土地 所有者的身份 将土地使用权 在一定年限内 让与土地使用 者，并由土地 使用者向国家 支付土地使用 权出让金的行 为。
是
土地使用权出让的四种方式
四种 方式
协议 招标
拍卖 挂牌
土地使用权转让
概念：是指土地使用者将土地使用权 再转移的行为
方 式
出售
交换
赠与
土地使用权出租
土 地 使 用 权 出 租
1.概念：
指土地使用者与县级以上政府土地管理部
门签订一定年期的土地租赁合同，并支付 租金。 在实践中，一些地方习惯称作土地年租制。
2.建立国有土地租赁制的必要性
土地使用权出让的局限性
以租赁方式对政府和用地者都具有很
大的灵活性和适用性
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地制度的历史背景1.新民主主义革命时期：土地是新中国成立后的首个重大政治任务，通过实行土地国有化，打破封建土地制度，确立了社会主义基本制度和方向。
2.计划经济时期：土地国有化是计划经济体制的基础，国家实行土地所有权、承包经营权和土地收益权分离的制度安排，农民以集体经营为主体，在国家统一规划和组织下进行农村生产活动。
3.社会主义市场经济体制建立后：为适应市场经济的发展需要，我国进行了一系列的土地制度，以促进农业现代化和农民增收，实现土地的集约化利用和可持续发展。
二、我国现行土地制度的主要内容1.土地国有制度：根据我国《土地管理法》，土地是国家所有，国家行使对土地的所有权。
这是我国土地制度中的核心制度，土地所有权归国家所有，不可侵犯，也不能买卖、抵押。
2.农村土地承包经营权：根据《农村土地承包法》，国家将土地承包给农民，授予农民土地承包经营权，由农民依法享有经营土地的权利，有权自主安排生产经营活动，并享有承包地红利。
3.农村土地承包期限：农村土地承包经营权的有效期为三十年，可以延长，确保农民有稳定的土地经营权，保障农民的承包利益。
4.农村土地流转：为了推进农村土地的集约化和经营规模化，促进农村经济发展，我国推行了农村土地流转政策，使农村土地能够在农民之间、农户之间流转。
5.城市土地制度：城市土地是国家所有，根据我国《城市房地产管理法》，国家对城市土地实行出让、出租等方式进行利用。
城市土地使用权可以通过购买、租赁等方式获得，但仍属于国家所有。
6.城市建设用地增值收益：我国通过土地使用权出让和土地收益共享机制，实现了城市建设用地增值收益的回归国家和公共利益，促进了城市土地的合理利用和开发。
三、我国现行土地制度的特点和问题1.农村土地流转不平衡：土地流转存在着大地小农、利益不均等问题，一些农户在土地流转中面临流转额度有限和土地价值较低的困境，制约了土地资源的集约化利用和农村经济发展。
中国现行土地使用制
重庆农村土地交易所
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
指标面积
序号 出让品种
土地 收益
O
时间
图10-1 产权稳定和产权不稳定情形下的土地收益变动
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
投资
强度
I100
I60
I30
I30
O
30a
60a
承包期a
图10-2 土地承包期与投资关系
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
三、农地用途管制与土地利用
产权流转是市场交易的基础，是资源有效配置保障。 中国农村土地流转受限←用途管制，市场机制难以发 挥作用。 农地用途管制模型
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（二）现行“四荒地”使用制及其特征 四荒地： 荒山、荒丘、荒沟、荒滩… 特征： 承包权与使用权适当分离； 使用权限稳定：50-70年； 使用权分配采用拍卖。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（三）现行农村建设用地使用制及其特征 农村建设用地包括： 村办和乡镇办企业用地、乡村公共建 设用地… 特征： 无偿无限期； 安排的随意性； 流转无依据，隐形市场普遍。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
价 格
合理补贴
规划指标：
第十章 中国现行土地使用制
第一节
中国现行农村土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
一、中国现行农村土地使用制及其特征
第九章 中国现行土地所有制
第二节 中国现行土地所有制的建立
一、农村土地集体所有制的建立 1、开展土地改革运动，没收、征收地主富农阶级的土地，无偿分配给无 地少地的农民，把封建土地所有制改变为农民土地所有制。 2、开展农业合作化运动，对个体农民经济进行社会主义改造，逐步将农 民土地私有制改变为农业生产合作社集体所有制。 3、开展人民公社化运动，将土地的农业生产合作社集体所有制变更为人 民公社所有制，后又变更为“三级所有、队为基础”的制度。 4、通过《宪法》和《土地管理法》，进一步明确农村土地的社会主义集 体所有制。 二、农村土地国有制的建立 中国农村中的社会主义土地国有制，主要是在解放初期经过土地改革运 动确立的。
第三节 中国现行土地所有制的完善
一、变革农村现行土地所有制的议论 1、实行单一的土地国有制 2、实行土地的国家、集体、个人三元所有制 3、实行土地私人所有制 4、实行土地双轨所有制 5、强化现行集体土地所有制 二、应当坚持与完善农村现有的土地所有制 1、变革与选择中国农村现行土地所有制应考虑的几个问题 2、目前农村尚不具备实行土地国有化的条件 3、土地私有化的主张不符合中国的国情
第二节 中国现行土地所有制的建立
三、城市土地国有制的建立
1、接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分 子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。 2、改造资本主义工商业、私营房地产公司及房地产业主拥有的城 市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。 3、以城市建设征用土地的方式，将城乡非国有土地转变为城市国 有土地。 4、通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 5、中国扩大城市国有土地还有购买和拨用两种方式。
第三节 中国现行土地所有制的完善
三、现行城乡土地所有制的完善
1.城乡土地权属具体化 2.土地所有权主体或代表明确化 3.土地所有制关系实在化 4.集体土地所有权权能相对完整化 5.解决新建制市带来的土地所有权转换问题
我国现行土地制度
其他方式： 兴办乡镇企业
村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组 织农民集体所有的土地
乡（镇）村公共设施和公益事业建设
出让方式：
协议出让
招标、挂牌、拍卖
2002.5.9《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定》（11号令）
商业、旅游、娱乐和商品房等经营性用地， 从2002.7.1起禁止协议转让
2004.3.30国土资源部、监察部，通知从 2004.8.31起一律执行“招拍挂”
耕地的百分之八十以上。
（五）土地整理制度
国家鼓励土地整理。县、乡（镇）人民政 府应当组织农村集体经济组织，按照土地 利用总体规划，对田、水、路、林、村综 合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面 积，改善农业生产条件和生态环境。地方 各级人民政府应当采取措施，改造中、低 产田，整治闲散地和废弃地。
（六）土地登记发证制度
我国土地的等级分类： 一等：
上海：长宁区 虹口区 黄浦区 静安区 卢湾 区 普陀区 徐汇区 杨浦区 闸北区 二等： 北京：朝阳区 崇文区 东城区 丰台区 海淀 区 石景山区 西城区 宣武区 上海：浦东新区
部分四等：杭州市（滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区） 宁波市（海曙区 江东区 江北区）
我国现行土地制度
一、我国土地的基本制度 公有制 1.全民所有制
2.集体所有制
二、我国农村土地制度的历史回顾
1.农民土地所有制（1949－1952）
1950年6月，中央人民政府公布《土地改革 法》
按人口将土地分配给农民
广大农民获得了土地，除法律规定属于国家 所有的土地以外均属农民私人所有、允许 农民享有私有1958） 农民享有土地所有权，但土地交由合作社集中经营， 农民以土地取得分红 限制农民土地的买卖、出租
第十章 中国现行土地使用制
二、现行城市土地使用制
（一）城市土地使用制改革的目标与进程 我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制的 改革。改革的基本目标是，实行城市国有土地的 有偿使用制度，把城市国有土地使用权从所有权 中分离出来，推向市场进行流转，即全面开放城 市国有土地使用权市场。
20多年来经历了以下历程 1.征收土地使用费（税）：1988年7月20日颁布《中 华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 2.开展土地使用权有偿出让和转让试点：1987年在深
第二节 中国现行城市土地使用制
一、传统城市土地使用制的特征及其弊端 传统城市土地使用制，是指城市土地使用制度改 革之前的那种城市土地使用制度。其基本特征可 以概括为：行政划拨；无偿无限期使用；禁止土 地使用权转让。
传统城市土地使用制度的弊端 1.不利于土地的集约利用与合理配置 2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争 环境的建立 3.不利于城市的建设与发展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造 成国有土地资产的大量流失
三、农地用途管制与土地利用
产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置 的保障。中国农村土地产权因有国家用途管制规 定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充 分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市 场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配 置。 建议：政府应进行农耕补贴，稳定农业；逐步放 开非耕地转化为城市建设用地，提高农民收益。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制
第一节
中国农村现行土地使用制
一、现行农村土地使用制的构成与特征 1、我国现行农地使用制的特征 （1）土地承包经营权是一个不很完整和明晰的 土地使用权，只能从事农业。 （2）土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土 地使用权，现实中经常调整。 （3）严格的土地用途管理。
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地管理体制：我国土地管理体制主要包括国家所有制土地和农村集体所有制土地两种形式。
1.国家所有制土地：国家所有制土地是指由国家集中统一所有和管理的土地，包括城市土地和农村宅基地。
国家所有制土地实行国有土地使用权制度，即土地使用权归国家所有，土地使用者只能取得土地使用权，而不是土地所有权。
国有土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式进行流转。
2.农村集体所有制土地：农村集体所有制土地是指由农民集体所有的土地，主要包括农田、林地、草地和水面等。
农村集体所有制土地实行农村土地承包经营权制度，即将土地承包给农民个体或家庭经营，农民享有土地承包经营权，并可以自主决定土地流转、抵押等。
二、土地管理法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》：《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，于1986年颁布实施，1998年修订。
该法规定了土地的所有权、使用权、流转、征收等内容，明确了土地管理的基本原则和制度。
《农村土地承包法》于2002年颁布实施，对农村土地承包经营权的行使、保护和流转进行了规定，保障了农民的土地承包经营权。
《城市房地产管理法》于1994年颁布实施，对城市土地使用、转让和租赁等进行了规定，保护了土地使用者的合法权益，促进了城市房地产市场的健康发展。
4.《国有土地使用权出让和划拨管理办法》：该办法规定了国有土地使用权的出让和划拨管理程序和条件，明确了国有土地使用权流转的相关规定。
5.《关于农村土地确权发证工作的意见》：该意见于2024年发布，指导了农村土地确权发证的工作，保障了农民土地权益，促进了农村土地管理的规范化和现代化。
三、土地流转和利用：我国土地流转是指土地使用权的有偿转让、转租、合作经营、股份合作等方式，主要用于农村土地规模经营、农民增收和农业现代化建设等。
我国土地利用主要包括农业生产、工业建设、城市建设、生态建设等。
近年来，我国通过土地承包经营权流转、土地整备、集体建设用地入市等政策和措施，推动农村土地规模经营、农民合作社发展、农村产权制度等，加快了农业现代化进程，提高了农民收入水平。
中国现行土地制度
中国现行土地制度一、土地所有权国有土地分为国有建设用地和农用地两种。
国有建设用地由国家出让或划拨给各级政府和企事业单位使用，用于城市建设、经济建设以及社会设施建设等。
农用地则是由国家统一划定农田、林地、草地等农用地，主要用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
二、土地使用权国有建设用地的使用权可以通过土地租赁、土地出让等方式取得，用于投资建设不同性质的工程和项目。
而农用地的使用权主要是通过土地承包经营权实现，对于农民而言，承包土地可以用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
三、土地承包经营权中国农村土地制度的重要组成部分就是土地承包经营权。
土地承包经营权是指国家以法律赋予农民的，在一定时间内大规模承包土地用于农业生产、农村建设等用途的权利。
中国农村土地承包经营权的特点是以家庭为单位，由农民自愿组成农民专业合作社或农民合作社，通过承包土地实现农业生产，并以此为基础发展农村经济。
农民可以通过土地承包经营权享有土地的经营权益，同时也要遵守国家法律法规对土地的保护和利用要求。
土地承包经营权的有效期为30年，到期可以继续自由承包，并且允许流转，但流转受到一定的限制条件和程序的限制，以保障农民的权益。
四、土地征收与补偿土地征收补偿的原则包括保护农民合法权益、公平合理补偿、协商一致等。
根据不同的情况，可以采取土地补偿、经济补偿、安置补偿等方式进行补偿。
总结起来，中国现行土地制度将土地所有权划归国家，土地使用权由国家进行管理和分配，而土地承包经营权则赋予了农民对农村土地的承包和经营权益。
同时，在土地征收过程中，国家对土地使用者进行合理补偿，保障他们的权益。
这一制度旨在保护土地资源，促进农村经济发展和农民的利益。
我国现行土地制度资料
划拨范围： 1.国家机关用地和军事用地； 2.城市基础设施用地和公益事业用地； 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用
地； 4.法律、行政法规规定的其他用地。
地方政府招商引资提供企业优惠 采用划拨土地的方式
出让方式：
协议出让
招标、挂牌、拍卖
土地转让方未按规定完成对土地的开发投 资即签订土地使用权转让合同是否有效？
（二）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用 总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、 建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、 林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括 城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利 设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
上海：长宁区 虹口区 黄浦区 静安区 卢湾 区 普陀区 徐汇区 杨浦区 闸北区 二等： 北京：朝阳区 崇文区 东城区 丰台区 海淀 区 石景山区 西城区 宣武区 上海：浦东新区
部分四等：杭州市（滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区） 宁波市（海曙区 江东区 江北区）
福州市(仓山区 鼓楼区 晋安区 台江区) 厦 门市(海沧区 湖里区 思明区 集美区)
3.集体土地所有制（1958－1978） 1858年8月，中共中央《关于在农村建立人民公 社的决议》 将农民土地收归集体所有 集体所有的土地一律不需买卖和出租
4.土地承包制（1979年至今） 集体所有、农户经营
2002年，《农村土地承包法》通过 适用范围：耕地、林地、草地及用于农业的土地 发包方：村集体经济组织或村民委员会 承包方：集体经济组织成员
论述中国现行农村土地使用制度
论述中国现行农村土地使用制度中国现行的农村土地使用制度是集体所有制制度，即农村土地属于农民集体所有，不可买卖和流转。
该制度源于中国的农村改革和农村土地制度的演变过程。
在中国的土地制度改革中，农村土地集体所有制是一个重要的组成部分。
在20世纪50年代至70年代初，中国进行了土地改革，将封建地主的土地分配给农民，建立了农民集体经济组织，实行了农村土地的集体所有制。
在集体所有制下，农民作为集体经济组织的成员，享有土地使用权。
他们可以通过土地流转或承包的方式，租赁土地进行耕种、养殖等经营活动，从土地经营中获取收入。
同时，农民也享有土地承包权和经营管理权，可以自主决定种植作物、养殖什么牲畜等经营决策。
这一农村土地使用制度的目的是保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
它有助于减少土地集中度、防止土地过度流转和滥用，保障农民的基本生产生活需求，并促进农村经济的可持续发展。
然而，中国现行的农村土地使用制度也存在一些问题和挑战。
其中之一是农村土地流转不畅，限制了农民的土地流动性和经营活动的自由度。
由于土地流转限制，一些农民面临着土地过多或过少的问题，影响了资源配置的效率和农民的收入增长。
另外，农村土地规模小、分散和粗放管理的特点，也制约了农业现代化和农业产业化的进程。
为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策举措，推动农村土地制度的改革。
例如，实行了农村土地承包期限的延长、土地承包合同的确权登记等措施，加强了农民的土地承包权利保护。
同时，逐步推进农村土地流转制度改革，鼓励土地流转、规模经营和农业产业化。
这些改革措施旨在促进农业现代化、提高农民的收入水平和农村经济的发展。
总的来说，中国现行的农村土地使用制度是一种以集体所有制为基础的制度安排，旨在保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
不过，随着农村经济转型和农业现代化的推进，农村土地制度改革仍然面临一些挑战和需要进一步完善的方面。
中国现行土地使用制
四、现行城市土地使用制的形成
现行城市土地使用制的形成经历了以下阶 段： （一）征收土地使用费 （二）开展土地使用权有偿出让和转让试点 （三）制定地方性土地使用权有偿出让、转 让法规 （四）修改《宪法》和《土地管理法》 （五）制定全国性土地使用权出让和转让法 规，全面开放土地市场
五、现行城市土地使用制的基本内容 （一）土地使用权出让 （二）土地使用权转让 （三）土地使用权出租 （四）土地使用权抵押 （五）土地使用权终止
自1978年开始，中国农村进行了 经济体制改革，农民集体所有土地的 家庭承包经营制的实行，极大地调动 了农民的生产积极性，促进了农业的 迅猛发展。现行农村土地使用制度的 基本特征为“家庭承包经营制”，它 是农民在土地集体所有制下，按照 “人人有份、户户种田”的原则承包 集体的土地
（二）现行农村土地使用制度的局限性 1.承包经营权的内涵不明确、不充 分 2.土地承包期不稳定 3.相关的法律法规不健全
1.国家、地方政府与企业间的关系问题 2.有关企业隶属关系的问题 3.有关企业职工股的问题 4.不同处置方式间的土地成本均衡问题
六、现行城市土地使用制的完善
1.在新的城市土地使用制中，行政划拨方式还需 不需要保留的问题。 2.在土地使用权的协议、招标、拍卖三种出让方 式中，对协议出让的对象应做出名确规定，并逐步 减少协议方式出让。 3.为了充分利用土地，土地的短期出租应受到重 视，并纳入到新的土地使用制中。 4.原无偿划拨土地，也应逐步纳入到新的土地使 用制中来。 5.仍在实行传统土地使用制的地区，应尽快研究 推行新的土地使用制，制定分期分批的规划。
二、国有企业改革中土地资产处置可供选 择的方式
（一）划拨土地使用权可采取的土地资产处置方 式 1.出让 2.租赁 3.作价入股 4.保留行政划拨 5.授权经营 （二）出让土地使用权所采取土地资产处置方式 1.租赁 2.作价入股
中国土地制度概览
中国土地制度概览中国的土地制度可以分为所有制、使用制和规划体系三个方面。
首先，所有制是指土地的归属权，是指土地的所有者可以享有土地的所有权和使用权。
在中国，土地所有制分为国有土地和集体所有土地两种形式。
国有土地是指土地归国家所有，由国家行使管理和使用；集体所有土地是指土地归农村集体经济组织所有，由农村集体经济组织行使管理和使用。
根据中国的宪法，土地属于国家所有，但农村集体经济组织在土地的使用中具有较大的自主权。
其次，使用制是指土地的使用权，是指土地的所有者或使用者可以根据法律规定在一定时间内使用土地的权利。
在中国，土地使用制度主要分为出让制、承包制和划拨制。
出让制是指土地通过拍卖、招标等方式将土地使用权出售给使用者，使用者可以在一定时间内使用土地；承包制是指农村集体土地通过承包方式将土地使用权分配给农民，农民以农村土地承包经营为基础进行农业生产；划拨制是指政府将土地使用权划拨给特定对象，如政府机关、军队、国有企事业单位等。
最后，规划体系是指土地利用规划的体系化管理。
中国的土地规划体系包括总体规划、详细规划和专项规划。
总体规划是指国家、省级和市级的土地利用总体规划，经过立法程序确定并由政府主管部门管理和执行；详细规划是指根据总体规划进行的区域和城市土地利用的具体规划，由省级和市级规划部门制定和管理；专项规划是指针对特定领域或项目的土地利用规划，如旅游规划、工业规划等。
总体来说，中国的土地制度是以国家所有制和集体所有制为基础的，通过出让制、承包制和划拨制等方式实现土地的使用权，同时依靠规划体系进行土地利用管理和规划。
在土地制度的过程中，中国政府积极推进土地所有权的划分和土地使用权的落实，以确保土地资源的合理利用和社会公平。
第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁 布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转 管理暂行办法》，开始对无序的集体非农建设用 地使用权流转进行规范管理。随后，一系列试点 促使大范围的规范管理工作向纵深推进。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。
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第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇） 村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡 （镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划， 并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、 第六十二条的规定办理审批手续。
2009-03-18 信息来源：中国国土资源报
• 《意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成 集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经 营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体 建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权 登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权， 为集体建设用地流转提供条件。
宅基地的，不予批准。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
我国现行的土地制度
我国现行的土地制度我国现行的土地制度是指根据我国宪法和土地管理法规定的土地使用和管理制度。
下面就我国现行土地制度展开分析。
首先，我国现行土地制度坚持社会主义建设目标。
根据宪法规定，我国土地属于全民所有，国家代表全民所有土地的最高管理权。
这意味着土地资源属于国家和全民所有，不能被个人或组织私自占有或交易。
土地通过出让、出租等方式供应给社会各方使用，以满足农业、农村发展、城市建设等各个领域的需求。
其次，我国现行土地制度实行国有土地所有制。
国有土地所有制是指土地属于国家所有，但国家可以依法将土地使用权出让给农民、企事业单位和个人使用，以推动经济发展。
在土地出让过程中，国家会制定相关政策和法规，保障土地资源的合理开发和利用。
同时，国家还加强土地管理和监督，确保土地使用者按照合法规定使用土地和保护土地资源。
再次，我国现行土地制度注重农民土地经营权保护。
农民土地经营权是指土地承包经营权和土地流转经营权。
农民通过土地承包，可以独立经营、选择适合自己的农业生产方式，提高农业生产效益。
农民可以自由流转土地经营权，将土地租给其他农民或农业企业，提高土地利用效率。
农民土地经营权的保护，促进了农民的积极性和创造性，在农业现代化进程中起到了重要作用。
最后，我国现行土地制度强调生态环境保护。
随着经济快速发展，土地资源面临着过度开发和生态环境破坏的压力。
因此，我国在土地管理和使用中加强了生态环境保护。
通过调整土地结构、加强土地利用规划、建设生态农业园区等措施，促进了土地资源的可持续利用和生态环境的改善。
总体而言，我国现行的土地制度体现了社会主义建设目标，实行国有土地所有制，保护农民土地经营权，强调生态环境保护。
这一制度在满足土地需求、推动经济发展和保护生态环境等方面发挥了重要作用。
然而，随着经济社会发展的变化，土地制度也面临一些问题和挑战，如土地征收补偿、农地规模经营等。
因此，我们需要进一步完善土地制度，以促进我国经济可持续发展。
中国土地制度_百度百科
中国土地制度_百度百科中国土地制度是指中国在土地所有权、土地使用权以及土地流转方式等方面的法律规定和政策措施。
中国土地制度的特点是国有制为主导，以农村集体土地所有制和城市国有土地所有制为主要形式，同时兼顾了私有土地所有制。
本文从土地所有权、土地使用权和土地流转方式三个方面对中国土地制度进行介绍。
一、土地所有权：中国土地所有权制度基本上实行国家所有制，即土地属于全民所有，国家对土地实行统一管理和调控。
根据《中国农村土地法》和《城市房地产管理法》等法律规定，城市土地属于国家所有，不能买卖，只能以出让或划拨的方式供应给社会各类土地使用者。
而农村土地属于农民集体所有，农民有土地承包经营权，可以通过土地流转和经营权入股等方式流转土地使用权。
二、土地使用权：土地使用权是指土地使用者在法律规定范围内对土地的使用权利。
在中国，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权两种。
国有土地使用权主要是指城市国有土地上的土地使用权，由国家出让或划拨给社会各类使用者，使用权期限通常为50年或70年。
集体土地使用权主要是指农村集体土地上的土地使用权，由农民集体经济组织依法划定并经批准使用，使用权期限为30年。
三、土地流转方式：土地流转是指农村土地使用权的有偿转让或者租赁。
根据《中国农村土地法》和《农村土地承包法》等法律规定，农民集体经济组织可以决定集体土地的承包经营权流转，农民个人可以通过出租、转包、入股或者土地承包经营权抵押等方式流转土地使用权。
此外，城市土地的流转方式主要是指城市国有土地的出让和转让，由国家出让给房地产开发商或其他使用者，再由他们进行房地产开发或其他经营活动。
总结起来，中国土地制度的核心原则是国有制，土地属于全民所有，国家实行统一管理和调控。
在土地使用权方面，城市土地由国家出让或划拨给使用者，农村土地由农民集体经济组织划定并经批准使用。
土地流转方面，农村土地可以通过承包经营权流转的方式实现农民个人之间的土地使用权的有偿转让或者租赁，城市土地通过出让和转让的方式实现土地使用权的流转。
我国现行土地使用制
老式城市土地使用制度旳弊端
1.不利于土地旳集约利用与合理配置 2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争
环境旳建立 3.不利于城市旳建设与发展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造
成国有土地资产旳大量流失
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使 用制
一、现行农村土地使用制旳构成与特征 目前我国农村土地旳承包经营权，具有下
列两个明显特征：一是土地承包经营权是 一种不很完整和明晰旳土地使用权；二是 土地承包经营权是一种尚不十分稳定旳土 地使用权。
五、城市土地使用制度与土地 利用旳关系
（一）全部权与租金：市场构造 （二）投机、不拟定性与土地利用 （三）土地可得性（Land Availability）与土
地贮备(Land Banking) （四）土地税收与土地利用：外部性与“涨
价 归公”
二、产权稳定与农地利用
产权不但对经济主体具有鼓励和约束作用，而且 决定了经济绩效和收益分配。
土地承包经营权旳不稳定直接造成了农民土地收 益旳不稳定。
土地承包经营权旳不稳定意味着将来旳收益不拟 定，从而造成投资不足。
由此可见，合适延长土地承包期，增强土地承包 旳稳定性，是今后我国农村土地使用制改革旳要 点之一。
（二）不同土地资产处置方式 旳合用条件
其中，第(3)、(4)、(5)项保存划拨用地方 式旳期限不应超出五年。
(三)国有企业改革中土地资产处 置应尤其注意处理旳问题
1.处理好国家、地方政府与企业间旳利益 关系问题
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不同土地资产处置方式的使用条件
根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提 供重要公共产品和服务的行业，以及支柱 产业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授 权经营和作价入股方式处置土地，国家以 土地作价转让为国家资本金或股本金的方 式 向集团公司或企业注入土地资产。
（二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应做出明确的限定
（三）土地租赁市场如何进一步发育 （四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地
使用制中来？
行政划拨方式适用对象
（1）各级财政拨款的党政军机关、行 政事业单位的办公用地
（2）城市基础设施、公用设施和公益 事业用地；
（3）国家重点建设的能源、交通、国 防和农业水利工程用地；
四、国有企业改革中土地资产处 置的原则与方式
国有企业改革中土地资产处置原则
国有企业改革中土地资产处置可供选择 的方式
不同土地资产处置方式的利弊
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革中土地资产处置应注意解 决的问题
国有企业改革中土地资产处置的 原则
无偿使用向有偿使用转轨 保障国有土地资产及收益在处置
第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的
主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的构成 与特征
产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与
在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
可见， 为实现 土地资 源有效 利用
一方面，政府应对耕地进行合 理补贴，提高农民种粮积极 性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非 耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
完善
土地收益 O
LRs LRus
时间
投资强度
I60 I30 I30 O
30年
I100
60年
承包期限
价格
A PA
O
H V A
X 图10—3 农地用途管制模型
价格 H
PH V
PV
S
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。
中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。
（4）政府批准的其他用地。
原无偿划拨土地的处置问题
解决办法分三种：（1）向土地使用者 征收土地使用费（地租），但土地使 用期限不作规定，土地使用权不允许 转让；
（2）向土地使用者征收土地使用费， 土地使用期限也不做规定，但土地使 用权允许转让。
（3）对于原无偿划拨的土地， 使用年 限到期后由政府无偿收回。
土地使用权出让的三种方式 三种 方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限 为：（1）居住用地70 年； （2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育 用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。
土地使用权转让
征收土地使用费（税） 开展土地使用权有偿出让和转让试点 制定地方性土地使用权有偿出让、转
让法规 制定全国性土地使用权出让和转让法
规，全面开放土地市场
现行城市土地使用制的基本内容
土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止
土地使用权出让
土
地 使
是
用
权
出
让
国家以土地所有者 的身份将土地使用 权在一定年限内让 与土地使用者，并 由土地使用者向国 家支付土地使用权 出让金的行为。
划拨土地使用权所采取的 土地资产处置方式
出让 租赁 作价入股 保留行政划
拨 授权经营
出让土地使用权所采取的 土地资产处置方式
租赁 作价入股
三、不同土地资产处置方式的利弊
土地使用权出让的优缺点 土地使用权租赁的优缺点 土地使用权作价入股的优缺点
优土点:地使用权出让的优缺点
国家可以一次性收取土地出让金,用于 其他的基础性投资建设.
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土 地使用的合理预期，致使农民对土地 进行粗放经营 ，不利于土地的合理使 用
对承包期规定一个较长期限是赋予农 民长期而有保障土地使用权的根本保 证。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规 定，而不是由法律明确规定，因而具有 明显的债权性质，还不是一个完整的物 权（权利双方履行一定的权利和义务是 由法律明确规定的），以至于承包经营 权不能对抗世上一切人的权利，经常受 到土地终极所有权人以及上级政府部门 的侵害。因此，明确规定承包经营权的 物权性质，对提高当前土地的使用权的 效率具有非常重要的意义。
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。
这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
价格
D
PS PM P
O
H F
E
M
CB
MSC I
MPC N
G
Q A
P
D 土地数量
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
企业获得土地使用权后,可以独立地处 置和经营土地避免了行政干预,有利于 提高企业经营绩效。
企业获取土地使用权后，国有土地变 为一定年期的土地资产，并成为股份 制企业的法人股，每年可获得股息收 入。
缺点: 会加重企业的经济负担 土地所有权在经济上体现不平衡 土地成本的回收难以实现
土地使用权租赁的优缺点
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下 列 情形之一者应当采取出让或租赁方式处 置: 国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的； 国有企业改组为股份合作制的； 国有企业租赁经营的； 非国有企业兼并国有企业的
不同土地资产处置方式的使用条件
分析要点（框架）：
现行农村土地使用制及其形成 家庭承包制的贡献及其在新时期的局
限性 家庭承包制的完善——各地的探索 改革和完善家庭承包制的过程中要注
意的几个问题。
第二节 中国城市现行 土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善
土地使用权抵押
土
地
使 用
是
权
抵
押
土地使用权人以土地使 用权作为履行债务的担 保，当土地使用权人不 能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使 用权的价款中优先受偿 权的债务担保形式。
土地使用权抵押的法律特征
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其 他附着物随之抵押。地上建筑物、其他 附着物抵押时，起使用范围内的土地使 用权随之抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应 当签订抵押合同。
抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的， 应当按照规定办理注销抵押登记。
土地使用权终止
可因以下情况而终止
使用年限届满 提前收回
不履行出让合同 土地灭失
三、现行城市土地使用制的完善
（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化
使承包经营权债权物权化
建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求， 也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系 就成为承包经营权的核心内容。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、 入股、转租、抵押等各项权利完全赋 予承包经营权的内涵，使之成为一完 整的土地使用权，以利于土地使用权 权利的充分实现。
不同土地资产处置方式的使用条件
3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业 合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国 有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业 改造或改组为国有独资公司的；
5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业， 原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入 股方式向企业注入土地资产。
2 有关企业隶属关系的问题
由如于国凡家是各县部委级直以属上企政业府的设土立地、所投有权资 的与企使业用都权就称是为统国一有的企；业而，省因属此或市企属业 隶企属业关土系地所不有同权，与可使能用有权不就同不级统一别，政 府地设方立政和府利投益资所的占企的业比。例这就样应在大些处。理 土国家地在收处益置分不配同时企，业就经应济该利益考关虑系企时业 的也应这遵种循隶企属业关隶系属。原则
传统城市土地使用制的 基本特征
行政划拨 无偿无限期使用 无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置 不利于企业转换经营机制与公平环境的
建立 不利于企业绩效的正确评价，也不能判
断 企业的优劣 不利于城市的建设与发展 寻租行为盛行 不利于经济体制改革的顺利进行
现行城市土地使用制的形成
中不流失 尽可能降低处置成本
பைடு நூலகம்
国务院下达的关于加强国有土地资产管 理，切实防止国有土地资产流失的通知
一 严格控制建设用地供应总量 二 严格实行国有土地有偿使用制度 三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖 四 加强土地使用权转让管理