第三章资产评估的基本方法(2)
资产评估学第三版答案
资产评估学第三版答案《资产评估学第三版》是一本经典的资产评估教材，下面是该教材的一些答案，供参考：第一章：资产评估基本理论和方法1. 什么是资产评估学？资产评估学是一门研究资产价值评估的学科，主要研究资产价值评估的基本理论和方法。
2. 资产评估的主要目的是什么？资产评估的主要目的是确定资产的公允价值，提供决策的依据，以支持各类经济活动。
3. 资产评估的基本环节有哪些？资产评估的基本环节包括资产调查、数据处理、价值评估以及评估报告的编制等。
第二章：资产估价的法律和道德体系1. 哪些资产估价工作需要符合法律规定？房地产、土地、企业和股权等一些特殊资产估价工作需要符合法律规定。
2. 资产估价师的道德要求有哪些？资产估价师应遵守诚实、公正、严谨、保密、独立等道德规范，保证估价结果的真实性和公正性。
3. 为什么资产估价师需要保持独立性？资产估价师需要保持独立性，以保证其评估结果的客观性和公正性，并避免与利益相关方发生利益冲突。
第三章：资产评估的基本概念与方法1. 什么是资产评估的基本概念？资产评估的基本概念包括商品价值、使用价值、投资价值和变现价值等。
2. 资产评估的基本方法有哪些？资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
3. 请说明市场比较法的基本原理及适用范围。
市场比较法是以市场买卖交易作为参照，通过比较市场上与被估价资产性质和条件相近的其他资产买卖交易价格，确定被估价资产的公允价值。
适用于市场上有充分的交易数据和价格信息的情况。
第四章：资产现值评估法1. 什么是资产现值评估法？资产现值评估法是以资产未来现金流量为基础，利用贴现率将未来现金流量折现到当前时点，计算资产的现值，从而确定资产的公允价值。
2. 资产现值评估法的基本原理是什么？资产现值评估法的基本原理是资产的价值应等于其未来现金流量的折现值之和。
3. 资产现值评估法的主要优缺点有哪些？资产现值评估法的主要优点是考虑了资产未来现金流量的变化情况，基于较为客观的财务数据进行估值。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估的基本方法习题(含答案)要点
资产评估的基本方法习题(含答案)要点第三章资产评估的基本方法一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。
A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值D.无风险报酬率不影响收益现值2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。
A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。
A.采用的材料相同B.制造标准相同C.技术相同D.以现行价格水平购建4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
A.__B.__C.7869D.__5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。
A.40B.5C.8D.12.56、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。
A.1120B.1160C.1579D.16107、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。
A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关8、某项资产购建于2022年，账面原值为50万元，于2022年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。
A.820 000B.700 000C.140 000D.100 0009、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法
第三章资产评估的基本方法1. 采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A ）。
A. 资本化率越高，收益现值越低B. 资本化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 资本化率和收益现值无关2. 某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（C ）0A. 10 万元B. 61. 446 万元C. 100 万元D. 25. 937 万元3. 折现率本质上是（A ）A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率 C.超额收益率 D.风险报酬率4. 某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在 房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。
若近期房产价格平稳，则公司 转让该房产的转让价格应为（A ）。
A. 100万元B. 103万元C. 105万元D. 108万元 5. 运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（C ）。
A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴 6. 某被估房产复原重置成本为P,更新重苣成本为R,则该房产的一次性功能贬值为(B )。
A. P-RB. R-PC. P4-RD.无法确定7. 下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D ）«A. 一般应采用综合物价指数B. 对进口设备应采用国内物价指数C. 所得到的重宜成本一般反映更新重置成本D. 所得到的重置成本一般反映复原重置成本8. 运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D ）的变化B. 功能因素 D.时间因素 构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B B. 社会或行业平均成本 D.加权平均成本 10. 设备成新率是指（C ）。
A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重程成本的11. 运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形 损耗是随时间呈（C ）关系变化的。
资产评估基本方法
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
×(1+4.8%) ×100%
= 200,000×191%
= 382,000(元)
（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有
全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
解：
直接成本＝50000＋100＋800
＝51，800（元）
间接成本＝500×0.8 = 400(元)
重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： XX=:环(1+比a1价) ×格（变1动＋指a2）数…(1+an) ×100% an:第n年环比价格指数
资产评估笔记
第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、资产评估十个基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估的假设、资产评估基准日。
3、资产评估在市场经济中的功能：为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业账实相符和资产完整；防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。
4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。
5、占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要资产评估P15：整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、清算；除上市公司以外的原股东股权比例变动；除上市公司以外的整体或者部分产权转让；资产转让、置换、拍卖；整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；确定涉讼资产价值；法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。
《国有资产评估管理办法》规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。
7、资产评估的客体是指资产评估的对象。
资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。
8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。
9、资产评估对象的分类：按目的和是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产；按存在形态分为：有形资产和无形资产；按法律意义分为不动产、动产和合法权利；按是否持续使用分为固定资产与流动资产；按能否独立存在分为可确指资产与不可确指资产；按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。
浙江财经学院资产评估学计算题题库(缩印版)
Байду номын сангаас
(4)房地产总价= ×[1- (1 7%)50 2 ]=36258750(元)(5)测 % 算建筑费及专业费=35007 ×（ 1+10%）×5000=19250000（元） （6）利息 =地价×[（1+6%） 2 -1]+ 19250000×[（ 1+6%）-1]=0.1236×地价 +1155000 （7） 开发商利润= （地价+19250000） ×20%=0.2×地价+3850000 （8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润 =36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000 地 价=9069016（元） 5． 某房地产公司于 2007 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的 使用权， 并于 2009 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼， 经 济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为 每平方米 2 500 元。该建筑物占地面积为 1 000 平方米，建筑面积为 1 800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地 同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元， 空置率为 10％， 每年需支付的管理费为年租金的 3％，维修费为重置价格的 1.5％，土 地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元， 保险费为重置价格的 0.2％， 土地资本化率为 6％，建筑物资本化率为 8％。 （1）年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元）(2)①年 管理费=972000×3%=29160 （元） ②年维修费=2500×1800×1.5%=67500 （元）③年税金 =25 ×1800=45000（元）④年保险费 =2500×1800× 0.2%=9000 （ 元 ） ； 年 总 费 用 = ① + ② + ③ + ④ =29160+67500+45000+9000=150660（元） （3）年房地产纯收益=年总收 益-年总费用=972000-150660=821340（元） （4）①年(折旧费)贬值额= 建筑物重置价 2500 1800 93750 （元）
资产评估学第六版习题答案
资产评估学第六版习题答案资产评估学第六版习题答案资产评估学是金融领域的重要学科，它涉及到对各种资产的评估和估值。
无论是企业还是个人，都需要对自己的资产进行评估，以便更好地了解其价值和风险。
本文将为读者提供《资产评估学》第六版习题的详细答案，希望对读者的学习和实践有所帮助。
第一章：资产评估的基本概念1. 什么是资产评估？资产评估是指对各种形式的资产进行估价和评估的过程。
它涉及到对资产的价值、风险和收益进行分析和判断，以便为投资者提供决策依据。
2. 资产评估的意义是什么？资产评估的意义在于帮助投资者了解其拥有的资产价值和风险，从而更好地进行投资决策。
它还可以为金融机构提供贷款和融资的依据，为法院提供资产处置的依据。
3. 资产评估的方法有哪些？资产评估的方法包括市场法、成本法和收益法。
市场法是根据市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值；成本法是根据资产的重建成本来确定其价值；收益法是根据资产所能产生的收益来确定其价值。
第二章：资产评估的基本原理1. 市场法的基本原理是什么？市场法的基本原理是通过比较市场上类似资产的交易价格，来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于市场交易活跃、信息透明的资产。
2. 成本法的基本原理是什么？成本法的基本原理是通过计算资产的重建成本，来确定其价值。
这种方法适用于特殊资产或市场上无交易的资产。
3. 收益法的基本原理是什么？收益法的基本原理是通过估计资产所能产生的未来收益，来确定其价值。
这种方法适用于收益稳定、可预测的资产。
第三章：资产评估的技术方法1. 资产评估的技术方法有哪些？资产评估的技术方法包括现金流量贴现法、比较市场法、收益多元化法等。
这些方法各有特点，适用于不同类型的资产。
2. 现金流量贴现法是如何计算资产价值的？现金流量贴现法是通过将资产未来的现金流量贴现到当前时点，来计算资产的价值。
具体计算方法是将未来现金流量乘以折现率，然后将所有现金流量相加。
3. 比较市场法是如何确定资产价值的？比较市场法是通过比较市场上类似资产的交易价格，来确定被评估资产的价值。
第三章-资产评估的基本方法
二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能
相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。
（二）调整差异
1、时间因素
定基：参照物评成估交时时物间价的指物数价指数 环比：(1 a1 %)(1 a2 %)(1 an %)
• 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
(3)、市场比较法
通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
n
折现率＝（样本资产的收益 样本资产价格） n i 1
n3
四、对收益法的评价
1、该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。
（2）因素分析法
①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。
（二）折现率与本金化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别:
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 本金化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。
3. 确定折现率的基本方法
(1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率
风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法
风险报酬率＝经报营酬风率险
财务风险 报酬率
行业风险 报酬率
（3.1.2） 系数法
市场平均风险报酬率
Ri (Rm R f ) i
适用于股权被频繁交易的上市公司的评价
资产评估学讲义
• 三、重置成本确实定
– （一）加和分析法
• 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产提成若干构成部分，先拟定各构成部分旳现时 价格，然后加总得出被评估资产旳重置成本。
– 经过拟定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使 用年限旳比率来拟定资产旳有形损耗率。
– 有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限 /(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新旳情况时，注意要用加权投 资年限来替代已使用年限。 加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本旳权数为从更新日到评估日旳使用 年限，即： 加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
第三章 资产评估旳基本措施
• 掌握资产评估旳基本假设 • 掌握现行市价法 • 掌握重置成本法 • 掌握收益现值法 • 了解清算价格法和历史成本法 • 了解价格匹配原则和几种资产评估措施旳
比较
第一节 资产评估旳基本假设
• 一、资产业务旳分类
– 资产业务是市场经济条件下有关资产市场旳一 系列业务旳总称。
– （五）历史成本法
• 它采用被评估资产旳帐面价值减去它旳帐面历史折旧， 得到该项资产旳帐面残值，即该项资产旳现行市价。根 据旳价格原则是历史成本。
第二节 现行市价法
• 一、基本思绪
– 把被评估资产和相同或相同旳全新资产进行对 比，经过减去合计折旧旳措施得出被评估资产 旳现行市价。
• 二、现行市价法旳前提条件和合用范围
• （三）物价指数法
– 用物价指数来调整被评估资产旳帐面价值，从 而求得资产旳现行价格。
第三章 资产评估的基本方法
可补偿性损耗 合算 （修复） ：技术上可行，经济上 不可补偿性损耗 ：技术上不可行，经济 上不合算。 （修复）
成本法的评价
具有一定的科学性和可行性。 对一些没有收益的单项资产及缺乏市场的评 估对象的评估较为合适。 以历史成本为估算依据，其客观性值得注意
1.某评估参照物价格为10万元，成新率为 0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在 新旧程度方面的差异为（）万元。 A.2.5 B5 C7.5 D10
②资产年收益额减少(因收益额减少而导致的经济性损耗的计量) 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 习题11/12
七、 成新率的估算
(1) 观察法 (2) 使用年限法
预计尚可使用年限 综合成新率＝ 实际已使用年限 预计尚可使用年限
(3) 修复费用法
修复费用 不可修复性损耗 综合成新率＝－ 1 100 ％ 重置成本
1 g P R0 1 g
Ri 1 g 1 P Rn i r g (1 r ) n (1 r ) i 1
n
三、收益法中各项指标的确定
（一）预期收益额 1.预期收益的类型
1.1税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额
税后净收益，被普遍采用
(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因 素来确定预期收益。
第三节 成本法
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗
资产评估的三大方法及完整版的评估公式
资产评估的三大方法及完整版的评估公式第一章：资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1)按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率(2)直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%功能价值类比法:(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本(2)规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%第二章：市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值(1)计算超额运营成本(2)扣除所得税,得到净超额运营成本(3)估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意:土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息*收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意:2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
第三章资产评估的程序与基本方法
（4）成本法运用的简化办法——统计分析法 ——对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估
步骤： ①核实资产并分类 ②每类别资产抽样 ③选择上述方法评估样本重置成本 ④计算分类资产调整系数
调整系数 = 样本重置成本 / 样本账面历史成本 ⑤依据分类资产调整系数，确定全部资产重置成本 待评某类资产重置成本 = ∑分类资产账面历史成本×调整系数
贬值的方法，只适用可以恢复资产功能的资产评估。
修复费用：零部件的更换与修复、改造、停工损失等
①若修复可使资产恢复全新状态，实体性贬值=修复费用 ②区分资产可修复和不可修复部分 可修复部分：以修复费用衡量 不可修复部分（物理上不可能修复、物理上可修复但经济上不合算
）：以观察法、使用年限法衡量
3、功能性贬值的估算 功能性贬值是资产功能下降所造成资产价值损失，包括超额投资成
第二节 成本法
一、成本法的概述
1、概念 是待评估资产在评估基准日的重置成本，扣减各项价值损耗，
来确定资产价值的方法
基本思路：重建或重置被评估资产
首先，计算重置成本，即评估基准日的市场条件下，重新购建全新 的被评估资产的全部耗费（费用），
然后，减去各项损耗（贬值）：因使用磨损和自然力作用而产生的 实体性贬值、因技术进步而产生的功能性贬值、因外部环境变化 而产生的经济性贬值
①功能价值法——生产能力比例法 假定：待评资产的生产能力与其价值呈线性关系
②规模经济效益指数法 规模经济：生产规模（生产能力）→单位产品平均生产成本降低
总体生产能力扩大→资产成本的上升幅度会趋缓 即：资产生产能力存在规模经济时，
其生产能力与其价格（重置成本）呈指数关系
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从某种程度上讲，经济性贬值类似于机会成本的 概念，当某机器设备产生的经济回报率小于同价 值资产产生的社会基准回报率时，该项资产的经 济性贬值出现。资产使用基本正常时不计算经济 性贬值。 确定经济性贬值的第一步是调查影响企业和资产 贬值的经济条件的存在。然后，调查任何经济性 贬值的原因之后，必需以某种客观方式认证。经 济性贬值存在于任何行业或资产，其特性为：其 一，公司产品需求减低。其二，行业生产能力过 剩；其三，原料供应出现断层。
功能性
经济性
（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
（一）重置成本及其计量
1、重置核算法（直接计价法） 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调 试费等。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 评估实践中需据具体情况而定。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估 资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更 新重置成本。
经济性贬值的计算 经济性贬值的核算基准是重置成本-实体性贬值-功能性贬 值后的余额。在具体计算过程中，不同的专家给出了不同的计 算公式，其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式，其 一，经济性贬值额计算公式：经济贬值额=(RC-Dp-Df)*经济贬 值率，其二，经济贬值额= RC*经济贬值率。以下是两种算法 概况。 1、两种计算方法的介绍 依据经济性贬值定义，在两版不同的《资产评估》教材中， 给出了不同的算法。一种认为，经济贬值额= (RC-Dp-Df)*经济 贬值率；另外一种认为，经济贬值额= RC*经济贬值率。两种 算法的核心差在于是经济性贬值的核算基准不同。
某类抽样资产重置成本 K 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 含义 资产的现行价值/资产的重置价
有形损耗率 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法 实体性贬值＝ （重置成本-预计残值） * 实际已使用年限/ 总使用 年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
在实际价格鉴证中，总使用年限应为经济耐用年限。 鉴证标的经济耐用年限可参考经济寿命参考年限 表，亦可取实际已使用年限与尚可使用年限之和。 实际已使用年限应根据资产的运转使用状态、资产 利用率及分期投资情况等各方面因素分析确定； 尚可使用年限应根据资产的有形损耗因素等分析 确定。 对于国家有强制报废标准的，总使用年限即为强制 报废年限，尚可使用年限计算到停用日。 预计 残值一般只考虑数额较大的情况，如残值较小可 以忽略不计。
2、产生的差异 关于第一种算法，支持这种算法的人主要的依据是在计算过程中，企业 资产的评估价格不能是负值。比如，如果一台机器设备，5成新。又由于市 场竞争增加,只能 40％开通，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的 重置成本为基数，重置成本为100万，经济贬值率60%，那么： 重置成本*经济贬值率=60万 重置成本-实体贬值=100-50=50万 评估值是:100-60-50=-10万 显然，对于五成新的设备给出-10万的评估价格是不合适的，从而得出第二 种算法不成立的结论。 应是经济性贬值＝（100-50）*60%＝30万 资产评估值＝100-50-30＝20万 支持第二种算法的人认为，经济性贬值是在复原重置成本的基础上发生 贬值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除实体性贬值、功能性贬值的基 础上核算，必然存在对功能性贬值、实体性贬值的重复计算问题。 评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-(重置成本-实体性贬值-功能性贬
解： 1.经济性贬值=1-（800/1000）0.6=12.5% 2.经济性贬值额=1000*100*（1-25%）* 〔 （1+10%）3-1〕 / （1+10%）3*10%=186513.9（元）
3、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就 只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的 现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资 产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的 函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 成交价 参照物生产能力
（ 三 ） 功 能 性 损 耗 及 其 计 量 1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)超额投资成本
2. 超额运营成本的贬值计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税
值)*经济性贬值率
由于公式不同，由此得到不同的结果。
例：评估人员对B公司一条生产线的续用价 值进行评估时，对经济性贬值的相关因素 进行了调查、了解。具体情况如下：（1） 该生产线的年生产能力为1000吨；规模经 济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报 酬率为10%；适用的所得税率为25%。（3） 评估时，正值国家实施宏观调控政策，对 企业生产经营造成影响，使得该生产线生 产的产品：若不降价，则年产量会减至800 吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年 生产能力。估计调控政策对企业的影响会 持续3年。 要求：请评估计算（1）该生产线的经济性 贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。
第三章 资产评估的基本方法
第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择
第一节
成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗
[例3-3]某汽车已使用10年，按目前的技术状态还 可以正常使用10年，按年限法，该汽车的贬值率 为： 贬值率=10/（10+10）=50% 但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽 车报废政策规定该类汽车的最长年限为15年，因 此该汽车5年后必需强制报废。在这种情况下，该 汽车的贬值率为： 贬值率=10/（10+5）=66.7% 由此引起的经济性贬值率为16.7%。如果该 汽车的重置成本为20万元，经济性贬值为： 20×16.7%=3.34（万元）
3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 A. 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损 耗）×经济性贬值率
x 预计可被利用的生产能 力 经济性贬值率＝ 100% 1－ 资产原设计生产能力
B.经济性贬值额＝重置成本*经济性贬值率 （2） 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（ 1 －所得税率）× （P/A,r,n）
[例3－1]一台数控折边机，重置成本为150 万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年， 现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2 万美元，（折人民币13.6万），其他部分工 作正常。 所有实体性贬值及贬值率计算过程如下： 重置全价：150 可修复性损耗引起的贬值：13.6 不可修复性损耗引起的贬值：（150－13.6） ×2／20=13.64万 实体性贬值：27.24万（13.6＋13.64） 贬值率：27.24／150=18.2%
[例4-12]某台车式电阻炉，政府规定的可比单耗指标为650 千瓦小时/吨，该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨， 试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的运营成本。 [解析]该电阻炉年产量为1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时。 超限额的百分比=（实测单耗-限额单耗）/限额单耗 =（730-650）/650=12% 根据政府规定超限额10%-20%（含20%）的加价2倍。 Y=Y1×（实测单耗-限额单耗）×G×C 式中： Y——年加价收费总金额（单位：元）； Y1——电加价（元/千瓦小时）； G——年产量（吨/年）； C——加价倍数；
2、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得， 就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数 被估资产的 重置成本 =资产的历史成本*环比价格变动指数
注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 重置成本 参照物生产能力
x
该方法计算的一般是更新重置成本。
4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置 成本。 （3）计算调整系数K。
[例3－2]某产品生产线，根据购建时的市场需求， 设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市 场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万 件，60%的生产能力闲置。该生产线的重置成 本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不 考虑实体性磨损和功能性损耗，试计算生产线 的经济性贬值。 解：由于不可逆转的市场发生变化，该生产线的 有效生产能力只有400万件/年，资产发生了经 济性贬值。 经济性贬值率＝1-（400/1000）0.8＝52% 该生产线的经济性贬值=160*52%=83（万元）
率）
(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运 营成本折现，计算其功能成本×（ 1－所得税 率）×（P/A,r,n）