底特律破产—美国房产投资启示录
千万别抄底底特律房地产
【三思而论】目前底特律房地产市场所谓的“起死回生”，只是由于大量投机资本进入的回光返照而已。
千万别“抄底”底特律房地产文/陈思进7月24日，美国底特律市府向密西根东区联邦法院递交了第9章破产保护申请。
自此，该市财政背负18.5亿美元长期债务的破产案拉开了序幕。
由于需要向法院提供有关市府财政前景的报告，并可能包含市府计划如何消减开支(比如裁员和重组政府机构)等细节，审理程序相当复杂，欲获得破产申请批准短则数月，长则可能需要数年。
而今年年初，中国人在底特律疯狂买房，因认为该市房价低得“不可思议”，有人甚至购买了几百套房子“抄底”，等待未来的上涨。
那么底特律破产将如何影响这个城市的房地产市场呢？“抄底”该市房地产的投资者会否有所斩获？让我们先来看看当前底特律的市场状况：底特律，是一座走下坡路已达半个世纪的美国城市，长期以来被列入美国“最危险城市名单”的榜首，以及商业和职场评比榜单的垫底城市。
这在很大程度上要“归功于”该市谋杀案率接近40年最高。
对于底特律房地产在全美受冲击最严重这一事实，公众早已知晓。
根据美国人口普查的数据，底特律大都市的失业率高达16%，为全美平均水平的两倍以上；截至2012年的5年间，底特律居民的平均收入中位数仅27862美元，在全美排名远远靠后。
作为曾经的全美第四大城市，底特律的居住人口从1950年的180万，骤减至2012年的70万。
上述可怕数据导致的最直接后果，就是在只剩下70万人口的底特律，遍布了10万多栋被遗弃的空置房。
而且还有上万个家庭的房子在等待通过法律途径拍卖。
根据全美住房价格指数显示，截至今年4月，底特律大都市区域的住房价格比房地产泡沫高峰期下跌超过65%，比2003年4月还低30%。
然而最近几个月，底特律的房地产市场发生了令人惊讶的现象，越来越多的金融机构主要是华尔街的金融机构，以及中国和澳大利亚的个人投资者，通过网上搜索，抢购底特律的物业。
今年6月份，底特律房屋价值中位数与去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易获得增益，第二季度底特律整体房价比最低时上升了3.3%。
美国底特律市衰败的原因及启示
近来，美国底特律市爆发了严重的财政危机，已由密歇根州政府宣布接管，成为美国历史上被接管的最大城市。
总结底特律市衰败的教训，对于健康持续地推进我国城镇化具有重要启示意义。
一、底特律市深入发展陷阱国际金融危机以来，底特律市的财政状况迅速恶化，2008～2012年，政府长期负债从86亿美元增至140亿美元，净资产从12.6亿美元减至-3.7亿美元。
日益恶化的财政状况与产业衰退相互交织，使底特律市陷于破产。
20世纪上半叶，底特律聚集了通用、福特、克莱斯勒等汽车产业巨头，成为举世闻名的“汽车城”。
1929年底特律的汽车产量占美国的80%和全世界的70%。
汽车产业的兴盛吸引了大量美国南部居民，底特律市的人口迅速增长，并在1950年达到185万的峰值。
然而，目前底特律面临的形势极为严峻。
底特律市“产业空洞化”严重，徒有“汽车城”虚名，三大汽车厂商中只有通用汽车的总部还在底特律市。
1990年以来，底特律市的失业率长期维持在10%以上的高水平上，2009年甚至达到24.9%，2012年仍高达18.6%。
从收入水平看，2010年底特律市人均收入仅1.5万美元，远低于州3.6万美元和全国4万美元的水平。
底特律市总人口从1950年的185万，锐减至2010年的71万。
从社会治安情况看，底特律市是美国犯罪率最高的城市之一。
受这些因素影响，作为地方重要税源的房地产市场持续走低，房屋总价的中位值仅有8.6万美元，总空置率达22.8%。
二、底特律市衰败最主要的根源在于未能实现产业转型城市的生命和活力源于城市的产业。
对于一个大城市来说，要想实现经济的持久繁荣，必须具有在专业化基础上的多元化的产业结构体系。
只有生产专业化，城市才有竞争力；只有结构多元化，城市才有持久的竞争力。
底特律衰败的根本原因就在于，主导产业单一，在传统的汽车产业夕阳西下时，没有培育出可以替代汽车产业的主导产业。
造成上述状况的原因，主要有如下四条：（一）美国独特的政治体制固化了底特律市产业单一化的格局在美国的“许可性建制法”体系下，地方选民可以自行决定是否成为自治法人。
底特律破产案,美国宪法的“试金石”
底特律破产案，美国宪法的“试金石”原文作者：吴云作者简介（请美编放合适位置）吴云，中国政法大学法学博士、北京大学经济学学士、纽约大学经济学硕士、宾夕法尼亚大学法学硕士，拥有纽约州执业律师资格，现就职于平安银行地产金融事业部。
底特律破产案，在本质上是联邦和州之间主权划分的问题，即哪些问题属于联邦问题，哪些问题属于州主权的问题。
20XX年7月19日，美国密歇根州英厄姆县巡回法官罗斯玛丽·阿奎丽娜向底特律市政府和密歇根州政府下达禁令，命令其在解决雇员福利问题之前，不得向联邦政府提起破产诉讼。
对此，密歇根州政府随即向州法院提前上诉。
7月23日，上诉法院的3位法官一致裁定，支持初审法院的判决。
至此，底特律破产案演变成美国宪法史上的重大案件，成为考量美国宪法第十修正案中“联邦—州权利边界”原则的“试金石”。
政府与雇员的养老金博弈中国人一般难以理解政府破产。
其实，美国个人、公司和政府都可以破产。
在法律上，公司一词不仅指公司，而且还指所有的法人组织。
在欧美国家，政府是一个法人组织。
历史上，欧美政府不能偿还所发行的债券，宣布破产的例子比比皆是。
《美国破产法》第13章规定了一般性法人实体的破产程序，而第9章则仿照第13章的概念体系，规定了政府的破产程序。
在西方国家中，唯有美国没有建立社会养老金体系和社会医疗保障体系。
美国员工的养老保险由其所在的工作单位缴付，并设有专门的养老金账户。
学过美国会计的人一定对养老金的复杂会计处理难以忘怀：养老金是记录在的资产负债表中的，养老金可以用来投资，并根据实际的收入、支出和有关调整（精算假设，即对未来事故发生率、投资收益率、费用率和保单失效率等要素所设定的假设条件的总称）对其价值进行计算和调整。
在一般情况下，养老金账户是独立于公司财产的。
换言之，在公司破产时，养老金不属于破产财产，员工的养老金是受到特别保护的。
一般而言，被认为有税收作为保证的政府没有设立雇员的养老金账户，但这并不影响政府雇员有获得养老金和健康保险的既得权利。
底特律破产案
底特律破产案：法庭裁定开启债权人斗争序幕核心内容：美国时间7月24日下午，经过一整个上午冗长的听证，联邦破产法院法官史蒂芬·罗兹（Steven Rhodes）做出裁定，有关底特律破产案的所有诉讼和其他法律程序将在联邦破产法院进行，推翻了此前州法院做出的阻止破产案继续进行的裁定。
奥尔在6月14日债权人会议上的提案报告显示，目前底特律所欠无担保债权人的债务总额估计在114.49亿美元。
此外奥尔曾表示，总共有大约54亿美元的债务由城市公用事业收入提供保障。
他估计，底特律目前的总体债务在180到200亿美元左右，包括57亿美元无担保医疗和其他退休福利负债以及35亿美元退休金负债。
这还仅是截止目前的债务状况，接下去大量破产法律费用、公共服务维系费用、不断衍生的其他债务以及现金流危机将是底特律的强大挑战。
“破产以及之后可能的退休金缩减将对工人、退休者以及他们的家庭带来苦难……底特律人辛苦几十年工作换来的是大约每年19000美元的退休金。
” 美国州县和市政工人联合会（AFSCME）在法庭外散发的传单上写道。
罗伯特表示，作为城市消防员的平均在职工资每月税前3500美元左右。
“很难判定最终债权人的损失有多少，但可以肯定的是他们不可能得到和之前许诺的一样的工资或养老金。
” 密歇根大学法学院研究破产法律的教授约翰·包托（John Pottow）告诉本报记者。
债权人抱怨破产前没有充分协商的机会，但诺林表示，奥尔在上任的100多天里，与各方债权人开会100多次，将我们的方案放在桌面上，可惜没有达成协议。
记者在6月向债权人提出的报告中发现，奥尔制定了十年计划，总共十年清偿8.033亿美元，这显然还低于底特律所欠的大约114.49亿美元的未担保债务。
预期将产生更多诉讼尽管法官做出了推进破产流程的裁定，但是他明确表示，并没有针对该案是否违反了密歇根州宪法做出裁定，也没有对退休金是否应当受到保护进行裁定。
这为接下来冗长的破产程序以及频繁的法律诉讼留出了空间。
底特律房产崩溃给我们一碗醒酒汤
底特律房产崩溃给我们一碗醒酒汤作者：朱大鸣来源：《卓越理财》2013年第04期底特律房地产崩溃，财政破产，与之相应的是，中国大城市房价还在继续上涨，京沪广深领衔，这两种镜像值得国人反思。
记得2008年金融危机后，美国底特律别墅售价两元钱还没人买，一晃五年过去，底特律的财政也破产了，房子依然不值钱。
当地时间3月14日，美国密歇根州州长斯奈德对外宣布，将由州政府接手底特律市财政，任命企业破产重组专家——非洲裔美国人凯文·奥尔为紧急财政管理人，以应对这座城市濒临破产的局面。
据央视报道，一位投机商，甚至花了2300美元就买到了5年前可以卖45万美元的房子。
“有人花了1100美元买皮鞋，我却用它买了两套房子，现在口袋里还剩100美元。
”投机商茉莉对媒体炫耀说。
不管是此前2元钱买别墅，还是两双鞋买别墅，可能都是比较极端的案例，但是，这也给中国人提了一个醒，既然房地产市场也是通过价格机制运作起来的，不可能出现只涨不跌的市场。
房地产市场泡沫破裂，对于地方经济破坏力度非常大。
为什么底特律房产价格这么低？资料显示，计算房产税的房屋价值是由政府估的，政府估价都比较高。
花500美元买房子，政府可能估价30万美元，每年买房人还要支付6000美元的房产税，绝对是赔本的买卖。
美国购房者第一套房子的房产税一般为2%，但第二套、第三套的税收会更高，依此类推，具体税额各州规定有些差别。
这也意味着购置多套房产将支出更多税收。
房产税有助涨助跌的功能，当房价上涨时，投资价值高于所缴纳房产税，投机者依然会继续投资，如果相反，则会起到助跌作用，因为差价不仅没有了，还因为绝对价格很高，就算比例不变，但由于基数很高，所征收的绝对额还是很大。
就像涨10%和跌10%一样，跌幅随同，但基数不同，涨跌的绝对额是不一样的。
底特律失败的还有一个重要根源，就是政府大规模地通过固定资产投资，以此拉动经济增长。
哈佛大学经济学家格拉泽认为，底特律是所谓“大厦集群”的受害者。
美国底特律破产的相关报道
我的家乡底特律60年破产之路2013年07月23日 08:31 作者:财政时报文/新浪财经专栏合作机构美国《财政时报》(The Fiscal Times)专栏作者为Eric Pianin 原文见《Detroit's 60-Year Decline into Bankruptcy Hell》自1967年起，底特律就注定了如今的悲剧结果。
过去60年，“汽车城”充斥了暴动、人口外流、贪污以及冗余项目建设。
无能官员与贪婪的开发商串通一气，加上由来已久的种族问题，令这座曾经骄傲的“汽车城”被慢慢釜底抽薪，最终踏上了破产的不归路。
底特律已欠下200亿美元的巨额债务，不得不申请第九章破产保护。
90年代初的某段时间，我回到家乡底特律，乘坐了“旅客捷运系统”环城高架列车。
这个由联邦政府资助的项目本应帮助振兴底特律的市中心，可它却向人们昭示了一个曾经伟大的城市是如何陷入困境的。
那个周五下午的简短行程揭示了一个令人震惊而不安的事实：我和我妹妹几乎就是这趟列车上唯一的乘客。
途经的13站路，我们看到的都是年久失修、近乎废弃的楼宇。
底特律曾经的高档百货商店“JL哈德逊”如今已被这座城市遗弃；“旅客捷运系统”本来是老市长科尔曼-杨最得意的城市项目，可它现在却成了这座城市的吸金黑洞。
我不禁想起了上周底特律的破产——这座城市已经欠下200亿美元的巨额债务，不得不申请第九章破产保护。
这座曾经的全美第四大城市正面临着冗长的法律挑战，最终可能会迫使底特律大幅削减已经差得可怜的治安、教育、以及社会服务。
那些好不容易渡过难关的市政工人可能再次面临退休金、医保、以及退休福利等方面的损失。
“这些问题都是底特律自己造成的”，由密歇根州长里克-斯奈德指派的紧急财务官凯文-奥尔上周五告诉MSNBC电视台。
同时，他驳斥了政府可能对底特律进行援助的可能性：“这个坑是我们自己挖的，现在我们要自己跳出去。
”淌血的大动脉上贴创可贴“旅客捷运系统”某种程度上概括了这桩美国史上最大城市破产案的背后原因——这个项目肥了开发商的腰包，为政治家创造了政绩，就是没改善人们的生活。
底特律破产的原因及对中国城镇化的启示
底特律破产的原因及对中国城镇化的启示作者：马坤来源：《对外经贸实务》 2014年第1期马坤辽宁对外经贸学院国际经济与贸易研究所底特律位于美国中西部密歇根州，是美国三大汽车制造商所在地，享有“汽车之城”美誉。
20世纪50年代，底特律人口曾达到180万，到2012年人口锐减至70多万。
由于人口锐减导致税收基础减少，加之不少企业撤离底特律，底特律市财政状况日益恶化。
2013年7月18日，底特律市负债超过180亿美元难以维系，正式向产法院申请破产保护；2013年10月23日，美国联邦法院开始对底特律申请破产保护一案进行听审，以决定底特律市是否符合美国破产法第九章规定；2013年12月3日上午（美国当地时间），美国联邦破产法院做出裁决：宣布底特律城市破产保护，成为美国史上最大的破产市场。
这座曾经无限风光的工业化城市，这座曾经给美国人带来无限自豪和荣耀的城市，最终趋于没落衰败、直至破产，其背后的教训值得深思。
底特律城市破产事件，不单给我国地方政府债务隐忧敲响了警钟，同时也对我国部分地方城市的发展模式发出了拷问。
一、底特律破产的原因剖析（一）产业单一、命悬一线汽车产业在相当长一段时间是底特律的支柱产业，而且是唯一的支柱产业。
底特律的大发展从汽车业起步，它是“美国汽车工业的摇篮”，曾是“美国梦”的代表城市；它80%的财政收入依靠汽车产业，50%以上的底特律人都从事着与汽车相关的工作。
20世纪末至21世纪上半叶，汽车已经是美国的夕阳产业，由于受到欧洲车、日韩车的冲击，美国汽车的笨重费油使它逐渐失去竞争优势。
再加之汽车专利已经过期，劳动力丰富才是现代汽车产业的推动力，所以美国汽车产业开始萎缩，这对完全依赖汽车支撑的底特律来说无疑是致命的打击。
面对逐渐恶化的市场，底特律市政府也不是无动于衷。
底特律最著名的城市更新项目，非“文艺复兴中心”莫属。
在政府的政治以及免税政策支持下，这个旨在再造底特律市中心商业区，复兴这个曾经伟大的工业城市的世界上最大的私人商业项目建设落成：三个赌场的建造和开放，两个体育馆的建造以及两个宾馆的重新开放，都是底特律政府产业转型的努力。
底特律破产启示录
22第230期编辑：黎冲森E-mail:*************************7月18日，美国底特律市根据美国《破产法》向美国联邦法院申请破产保护。
一个曾经被公认为“汽车之城”的工业明星城市，为何从巅峰走向深渊？给中国城市产业发展带来什么启示？底特律成也汽车败也汽车压垮底特律的最后“一根稻草”是其背负的近200亿美元债务以及无望解决的财政赤字，而产业空心化、人口、社会问题等则是底特律走向崩溃的“垫脚石”，最根本原因在于产业发展问题。
底特律对汽车产业的依存度超过80%，祸根早已埋下。
由于日系、欧系汽车的崛起，导致美国汽车产业竞争力下降。
2008年金融危机爆发，三大汽车制造商在底特律大裁员，产业往新兴市场国家转移。
当汽车产业开始显现衰退时，底特律又未能实现可行的产业多样化和产业变革，所以难逃破产厄运。
底特律现象再一次告诫世人，一个城市的规模一定要以产业为支柱，用产业的规模来决定城市的规模。
所谓城市，是先有“市”（即产业）后才有“城”。
铁打的“城”流水的“市”，“市”一去“城”即空。
中国部分城市或已“破产”底特律的困局，令人想起中国的一些“鬼城”。
已公布的一份包括69个城市在内的“资源枯竭型城市”名单，其中大多数位于东北或西部，围绕一种或两种独特资源而建，并在数十年开发后面临资源殆尽。
这类城市的财政收入不断减少，居民迁徙到其他地方寻找工作机会。
诸如鄂尔多斯的“鬼城”，本质上早已破产。
很多工业城市稍有不慎也可能会步其后尘。
比如，金融危机后出现加工产业向中西部转移，加上国内外振兴制造产业带来的竞争压力，东莞制造优势逐渐失去，加工企业纷纷逃离，有能力转移产业的加快转移，没能力转移的只好关门走人，往日的繁荣不再。
底特律的破产带给中国的警示首先在于城市发展不能过度依靠单一产业，应该不失时机地主动推进城市产业转型升级，克服追求低质量高增长的惯性思维和政绩观。
否则，不仅“鬼城”之说将成为现实，中国许多传统的工业城市更有可能走向衰落。
国人投资眼光转向海外 美国房产投资风险加剧
环渤海地产信息网地产信息服务专栏国人投资眼光转向海外美国房产投资风险加剧据报道，如今国内买房没戏，很多投资者开始把目光转向海外，到美国买房抄底成这群投资人口号。
上月传出底特律破产，两双鞋价钱就能买一套别墅。
于是一波美国看房潮开始涌动。
一家投资移民服务公司负责人说，3月份开始，共3个看房团到美国，50多人在美国买房。
其中一个台山老板一口气在纽约市中心买5栋楼，花费400万美元。
真没想到这么火。
3月份以来到美国买房的井喷，让这家公司的业务应接不暇。
业务火不仅是国内投资移民公司，在美国从事房产中介业务的熊小姐最近一段时间的业务量也是蹭蹭的涨，每天都有来自中国的投资者在她的手上成交。
熊小姐：这一两年来讲，我们基本上每天都是跟国内过来的客人在做。
因为有一些人本来想要到美国买房子，结果突然房子没办法卖，国内房子没办法买，他们的钱就托在那边，其实还是有蛮多人有需求到美国来买房子的。
最开始时大陆人进来的是有点实力，他们都是做投资移民，最近会有一些客人属于国内普通的民众，他们手里大概可以买60、70万的70、80万类似这种的。
这波40、50万的，70、80万的人员的速度也在增长，基本上我们天天都在做，基本上90%都是国内过来的客人。
国内对房产市场抑制，尤其是各地陆续出台国五条实施细则，让越来越多投资者不看好国内房地产投资前景，而将目光转向海外。
熊小姐从事这个行业多年，每年都接待超500人来美国看房。
在他看来，年初开始市场不明朗，让很多投资者转向海外购房，尤其国五条颁布以来，这种趋势更明显。
熊小姐介绍，国内投资者买房主要集中在华人聚集区洛杉矶、旧金山和东部纽约。
30万~50万美元的公寓以及造价在80万美元以下别墅最受欢迎。
单从数据来看，今年第一季度，她们公司承接的购房申请比去年增40%以上，尤其3月国五条实施后，来美买房人更多。
环渤海地产信息网地产信息服务专栏熊小姐分析，国内购房者转战美国，主要原因是国内房地产投资回报率急剧降低，且政府打压投机性炒房。
美国底特律破产事件的回顾和启示
地 ，主要从事皮毛交易 ， １ ７ ９ ６ 年加人美利坚合众 国
并在 １ ８ １ ５年 通 过城 市规 划 ， 标 志着 正 式建市 。二 是
［ 收稿 日 期］ ２ ０ １ ５ — ０ ３ — １ ４ ［ 作者简介 ］ 刘翰波 ， 博士 ， 研究方向为财政理论与政策。
地方财政研究／ ２ ０ １ ５ ． ９ ／ 第９ 期９ １
律市汽车产量 占美 国的 ８ ０ ％和全世界 的 ７ ０ ％； １ ９ ５ ０
年 代达 到 １ ８ ５万 的 人 口峰 值 ， 人 均 收入 位 居 美 国最
因， 并就防范我 国城镇化建设和地方政府债务风险
管理 提 出意 见 。
一
高水平 ， 成为全球最大的汽车制造中心。四是 １ ９ ６ ０
曾通过开设赌场、 开展体育赛事 和建造康博软件总
部 大楼 以形 成新 的城市 支柱 产业 ， 但 未获成 功 。
２ ０ １ ３年 底特 律 宣布 破 产并 非偶 然 ，其 实 是
１ ９ ６ ０年 代 以来 产 业 危 机 逐 步 积 累 后 的集 中爆 发 。 ２ ０ ０ ８年 国际金 融危 机 加速 了这 一 过程 ， 成 为 压倒 底 特律 的“ 最后一根稻草 ” ， 风险迹象于 ２ ０ １ ２年 开 始
海外传真
世 界 汽 车 之 都
团 、美 国银 行 在 内 的主要 债 权 人进 行 了反 复商 谈 ，
底特律破产启示：城市不是建造出来的
底特律破产启示：城市不是建造出来的据说，中国人都相信“罗马不是一天建成的”这句话，但好象大多引用都不完整？其实，后面还有半句“但是可以一天毁掉”。
从大陆媒体看，底特律破产为何对中国人的冲击这么大，都或多或少与不了解这句完整的西方谚语有关。
在他们看来，政府因缺钱关门，甚至破产，简直是一件不可思议的事......据美国媒体报道，美国联邦法院于当地时间12月3日上午做出裁决，批准底特律正式宣告破产，美国曾经的汽车之城风光不再。
《华尔街日报》消息称，美国联邦破产法官斯蒂芬·罗兹做出裁决:底特律市符合联邦破产法第9章的相关规定，符合申请破产保护的资格。
这意味着底特律于今年7月提交的破产保护申请正式得到通过，成为美国历史上规模最大的破产城市，负债超过180亿美元。
《纽约时报》认为，如果底特律符合破产债务重组资格，城市应急管理小组将通过加税、裁减政府公务员等措施减少公共支出，还清部分债务。
计划或将于2013年底提出。
今年早些时候，底特律已经按照美国破产法第9章的规定申请了破产保护，创下美国历史上规模最大的市政破产案。
在当地时间12月3日，法官史蒂文·罗德斯（StevenRhodes）作出判决称，底特律将可执行其破产程序。
对于监狱服刑者、债券持有人乃至普通居民来说，这一判决都将造成重大影响。
无论是从政府收入还是从支出方面来看，底特律都面临着令人感到目眩的严重挑战。
从与该市破产有关的文件来看，当前形势令人颇感绝望。
底特律破产为中国城市发展模式敲响警钟许多内陆人将底特律破产视为有利可图的投资机会。
有关废弃房屋售价低至1美元的传言在内陆民众中蔓延。
不过，当他们看到底特律市区的衰败和犯罪情况后，这笔“好买卖”可能会失去吸引力。
内陆官员们也不应幸灾乐祸。
这事件可能具有很重要的象征意义，但仅限于此。
美国汽车制造商依然强大，并已开始从中国市场攫取大量收入。
底特律陨落由一系列因素引发，包括纳税基础不断缩小、养老金和医疗保险体系难以为继、长期管理不善等。
中国地方政府债务研究：底特律破产之殇及启示
中国地方政府债务研究：底特律破产之殇及启示一、底特律破产之殇及其启示2014年7月18日，美国底特律市根据美国《破产法》向美国联邦法院申请破产保护，背负近200亿美元沉重债务的底特律市或将成为美国历史上最大的申请破产保护match的城市。
底特律之所以提出破产保护，主要在于其财政状况恶化已经无法挽回，紧急接管程序无助于改善底特律的债务危机和破产风险，底特律面临巨大的长期债务负担、持续的财政赤字压力和严重的流动性危机等困难。
1、底特律破产之殇（1）产业空心化是底特律没落的最根本原因。
底特律以大企业为龙头、通过大规模基础设施、办公设施等刺激增长的战略，这种大业和基础设施先行的模式，违反了城市多元化的本性，使底特律依赖单一的汽车产业。
当汽车产业大厦集群空心化之后，大厦倒塌是时间问题，金融危机则推了一把这栋摇摇欲坠的大厦。
（2）与产业空心化相伴的城市人口减少是底特律破产的要素根源。
（3）底特律财政高度依赖汽车工业以及财政政策的非审慎性是底特律破产的财政根源。
由于汽车工业的空心化导致底特律财政收入极大恶化，而通过提高税率和新设税目使得底特律成为密西根州税负最高的城市，加速了中产阶级的迁出，财政收入状况进一步恶化，而持续的债务本息支出，最后使得收支状况难以维系。
2．底特律破产的启示（1）新旧主导产业的更迭是经济结构转型的必然，固守旧有模式对经济发展而言是危险的，结构升级是避免破产的最基础支撑。
（2）财政收入严重集中在某个领域是具有重大隐患的。
（3）财政收支审慎性是财政可持续发展的基础。
（4）城市发展的核心支撑是产业发展和有效就业，产业、城市、经济和社会应该协调发展。
（5）中央政府应该摸底地方政府的财政状况和财政风险，及时有效整治地方财政风险。
二、中国地方政府债务问题现状2013年12月30日，国家审计署发布了《全国政府性债务审计结果》公告。
该公告显示：截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务20.69万亿元，负有担保责任的债务2.93万亿元，可能承担一定救助责任的债务6.66万亿元。
底特律破产根源
底特律破产根源:一，经济根源:美国汽车产业衰退20世纪初至30年代末，福特公司发明了机械流水线作业的大规模生产方式（massproduction）提高了生产效率。
1916年汽车产量突破百万大关，1920年美国汽车产量占世界总量的91.49%，创历史最高纪录，其中80%产于密歇根州以底特律为中心的东南部地区。
但19 世纪50 年代中期以后，大批量生产方式已在欧洲甚至世界各国普及，不再支撑美国在世界汽车工业中的领先地位。
1955 年后，美国在世界市场中所占份额逐渐下滑，其世界汽车霸主的地位不断受到来自欧洲和日本的挑战。
20世纪60年代后期，德国、日本等国汽车行业的兴起使美国汽车产业受到重挫。
尤其是日本汽车以节能低耗的优势迅速赢得消费者的喜爱。
20世纪70年代的石油危机更是对美国汽车业的重创,国际原油价格由每桶1.8美元飙升至每桶十美元以上,使得耗油量大的美式汽车相对成本剧增,进一步丧失国际市场和本土市场。
在此间的20多年时间里，美国汽车在世界汽车总产量中所占的份额由1955年的66.7%下降到1980年的20.73%。
20世纪80年代后，以中国为代表的新兴发展中国家以低廉的价格进军汽车这一世界市场，加剧了汽车产业间的竞争。
美国汽车制造业面临强敌环伺与诸多困境，市场空间急剧减少，已经由当年风光无限的垄断地位衰退至如今举步维艰的生存困境。
图1-1数据来源:如图1-1所示,近十年间美国汽车产量逐年下滑，1999至2005年下降幅度较小，变化比较平缓。
但2006年以后由于国际油价不断攀升，提高了汽车的生产及使用成本，使得汽车供给急剧萎缩，造成2006年后产量下降速度加快。
2009年时美国汽车产量跌至最低点573,1397辆,下降幅度达到34.1%,这主要是受2008年金融危机爆发的影响。
09年之后虽然汽车产量有所回升，但仍旧低于原先水平图1-2图1-2表明，2001-2010年间，美国汽车销量增长率均为负值，销量逐年递减。
美国底特律破产的原因及启示：
美国底特律破产的原因及启示：美国底特律，这座曾经辉煌的“汽车之都”，因欠债超过180亿美元(约1116亿元人民币)，美国著名的汽车之城，曾是美国第四大城市的底特律于当地时间18日申请破产。
老城底特律的命运值得关注。
冰冻三尺非一日之寒。
是什么原因导致了底特律的没落，而又给了我们什么样的启示？审视底特律面临的问题，值得警醒和反思。
底特律危机原因剖析：第一、产业单一是导致底特律危机的罪魁祸首。
底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、体育场馆、交通设施等刺激增长的战略，这种大工业和基础设施先行的模式，违反了城市多元化的本性，使底特律依赖单一的汽车业，最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。
单一的经济发展模式是造成底特律现状的“罪魁祸首”。
第二、种族冲突是造成底特律悲剧的一个重要诱因。
20世纪60年代，民权运动导发的种族对立导致了黑人居民与白人社会发生流血冲突，出现了美国历史上有名的“白人逃离”事件。
今天底特律的城市中心，大部分居民都是黑人，而白人逃离至郊区，导致商业市场也随之流失，缩小了底特律的城市税收基础。
并且，由于客观上白人相对在经济实力和教育程度上都处于优势地位，对底特律的发展作用不言而喻。
在1967年的暴乱之后，底特律开始从巅峰跌落。
第三、债务问题压垮底特律市。
高额的退休养老金和医疗保险，曾让底特律成为工薪阶层的天堂，但也是一个沉重的包袱。
随着汽车产业下滑，失业率上升；税收减少，而福利开支却增加。
为维持运转，只能债务高悬。
由于工会势力的强大，劳工权益受到保障，削减福利必然会遭到反对和抵抗。
第四、城市管理不善也是一大弊病。
底特律也曾经试图转型，但从未成功。
美国三大汽车巨头在20世纪经历过数次危机，结果都能峰回路转，这使得城市一次次地错过了改革和转型的好时机。
同时，政府内部机构臃肿、人浮于事、管理不善也是造成财政赤字和长期债务增加的重要原因。
这也给我国城市发展敲响了警钟。
对于正积极稳妥推进城镇化的我国来说，应该从中得到启示。
去破产之城抄底
去破产之城抄底常看《新闻联播》的大概都有这样的感受，在最后若干条新闻中，尤以国际新闻特别是灾难战争冲突这类悲伤的调调为主，比如，芝加哥又来了暴风雪，底特律政府破产了，美国联邦政府关门了，反正电视机前的中国人，是扬眉吐气了。
但大洋彼岸，真的是这样吗？涅�，比想的容易赶在底特律宣布破产的时间点上，我们搭乘达美航空抵达了这座曾经辉煌的汽车之城。
巧的是，最近一个时期，很多的中国企业造访底特律，他们是来抄底房地产的，第一个确认的消息是，来自上海的某企业花1亿美元在底特律市中心买了三个大厦。
而最为传奇的故事是一个企业家买下了市中心将近三十多栋空置的建筑，重新装修之后陆续投放到市场，租金也持续上扬。
可以预见的是，底特律经济已经开始复苏，而且相当的明确而强劲。
当我们把政府破产这个问题，提给当地政府官员时，他给出的答案是，这是政府解决问题的方式之一，通过破产，政府能够获得更多的资金，也能更有效率的面对未来的发展。
底特律正在逐步走出汽车工业的泥潭，作为密歇根州的中心城市，它也受益于整个五大湖地区的经济发展。
从更宏观的层面看，美国经济目前在强劲复苏，股市迭创新高，美联储都已经在准备逐步退出量化宽松政策。
从底特律回北京的DL189航班，满员，经过改造的能够全平躺的商务舱一票难求。
达美航空也从911之后的经济低谷中走了出来，它精心设计和改造的商务舱，受到了市场的欢迎，从全平躺坐椅设计，到餐食，到机上高科技的娱乐电子系统，成为飞越中美十几个小时距离的首选品牌。
底特律也是达美航空在全美的第二大枢纽机场，货运和客运都在显著增长，从这里能直达欧洲和亚太的重要城市。
达美副总裁菲克沙克表示，这里绝大多数的人口其实都居住在底特律周边其他各个城市，底特律并不是全部，达美在底特律每天有超过500个架次的航班起降，值得一提的是达美的亚太业务与2013年相比，业务量增加了35%，利润增加50%。
底特律的日子，不悲伤底特律最出名的餐馆，从来都是需要提前订位，餐馆里灯红酒绿美食诱人，底特律的市民在享受着生活。
底特律破产的美国鬼城
20Aug 2013“汽车之城”底特律破产一案还悬而未决，这里已经呈现一片衰败之象：在一些地方，抵押房产的售价仅为500美元，还有媒体报道，某些的房子甚至低至1美元，这样低廉的价格，吸引了来自世界各地的投机者争相购买。
“房热”并不能掩饰这座城市的种种问题：高犯罪率和高失业率。
就在2012年，底特律因为濒临破产，被美国《福布斯》杂志评为年度美国最悲惨城市。
某种程度上，大量的房屋空置率让底特律成为了一座美国“鬼城”。
对于很多美国人来说，底特律已不是昔日的汽车之城，而是房产投机者的乐园。
来自华盛顿的研究员艾伦认为，非常多的房屋所有者因无力付税而不得不抛弃其房产，而这些房产最终以贱价出售。
在他看来，这是一个不良信号。
他说：“这等于是说对你所在的城市和社区失去了信心。
”投机的风险也十分巨大。
事实上，自从5年前房市泡沫破裂引起房价大跳水以来，底特律的房价实际上开始逐步回升。
“尽管目前在底特律仍有15套房产的售价在100美元以下，但是2012年的房价确实已经有了显著的改善，这是近几年来的第一次。
”在Move Inc.公司工作的艾莉森说道，该公司经营着一个房地产网页 。
“负资产仍然是导致底特律房主不想卖房的主要原因，但是房市看起来一片向好。
”艾莉森认为，底特律的房价回升缘于房产的匮乏。
“像其他许多正在恢复元气的抵押房市场一样，它们恢复的关键在于库存。
与去年相比，底特律房市上的待售房减少了25%”，她说道，“这就加剧了房市的竞争，从而抬高了房价。
随着房价的持续增长，将有越来越多的房主选择卖掉他们的房子，进而促进市场活力的恢复。
”也有人对此不以为然，当地一些房地产经纪人认为，对数量有限的房地产争夺只是人为地抬高了房价。
Re/Max公司的房产代理人艾伯特就表示，从长远来看，对银行来说更为明智的做法还是要将更多的抵押房推向市场。
“人们所认为的房价上涨实际上是个假象，”他说，“我们现在看到的只是市场的假象……如果把更多的抵押房推向市场，房价开始时会有所下降，但是它马上又会反弹上涨。
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底特律破产—美国房产投资启示录
文/ 离岸资产配置专家——victor 刘磊
大厦将倾、轰然倒下，只是比预想的来的更快了些。
这可能就是对美国第18大城市、目前拥有70万人口、曾经无比辉煌和引以为傲的美国最大汽车城——底特律正式宣告破产的真实写照。
回顾十年前，美国许多城市拥有多套物业的居民都会带着甜蜜的微笑进入梦乡，因为即使在他们的睡梦中，他们的房产财富都在增长;对于拥有中等房产价格的业主而言，每套房产每年升值3万—5万美元，相当于中等收入个人全年的税后收入。
投资和投机热潮涌起，怎会不疯狂！房产拥有者们甚至感觉在未来十年房地产市场会一直繁荣，自己的房产一定会持续增值;仅仅因为对房地产增值的未来预期太强烈，以至于很多业主们还没有百万资产，但他们已经认为自己是百万富翁了。
房产价格永远上涨的感觉几乎就是一个幻觉。
2007年雷曼兄弟轰然倒下，多家投资银行和贷款机构相继破产，次贷危机爆发，房地产价格泡沫破裂，引发金融风暴，一发不可收拾。
，最惨烈时期25%的全美家庭沦为负资产，在房价跌幅最深的拉斯维加斯，曾经75%的家庭资产沦为负资产;有谁曾想到在众多美国家庭在二十一世纪初还充分享受银行低贷款利率和宽松货币状况下的房产资本增值盛宴的时候，危机突期而至，此时却发现在鬓角发白之日、却没有多少房产财富可以保留和传承！
过去十年发生在美国房产投资者身上的惨痛教训，可能再次发生在过去5年中，由于低价而抄底美国、抄底底特律市中心的中国投资者身上。
破产后的底特律市中心如今什么境况呢？
1、底特律市中心写字楼的空置率已经高达56%，大有人去楼空之势;
2、近30年间，底特律流失了超过100多万居民——占其人口总数的一大半，由美国第五大城市沦落为目前只有70万人口的中型城市;中心城市的退化，致使当地白人有产阶级逃离到郊区，中心商业市场也随之流失;
3、汽车业的持续萧条，令底特律的失业率节节攀升—高达18.2%，相当于全美平均水平的两倍多（6月、7月全美平均失业率7.5%）。
市中心成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废;
4、底特律市中心为核心13英里以内的市区全是贫穷的区域，安全差、环境糟糕;83%的人口为非洲裔，其中三分之一以上的人口生活在贫困线以下;很多国人投资海外的市中心公寓，而在卫星城（城镇化）的发展之下的美国，真正富裕的底特律生活社区确在市中心2 5英里—50英里范围内;
5、2003年底特律中心区域的房产中位价是10万美金，而时至今日已经只有7000美金了。
当国人看到此情此景的时候开始惊呼抄底底特律的前期投资者，却殊不知自己已经落入被抄老底的投资险途。
除了底特律中心区域的投资物业价格继续溃败之外，隐形的持有成本也让前期投资底特律的海外投资者雪上加霜。
1、底特律的房价看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本;举例而言：很多房子多是木头建的，且房龄超过50年，后续的维修成本很高;1万—10万买下的便宜房屋，其维修费可能是房价的几倍。
2、底特律的房产税是估价的2%~4%，房产税的征收依据是政府的评估价值，而非我们国人和投资者购买的价格。
政府为了更多的获得税收而通常高估房屋价值。
您可能花1万美元买的房子，政府可能估价10万美元，因而房产税成为了最大的隐形支出，且需要年年都要付出。
中国社科院前期报道指出：可以投资美国房地产。
我作为一个房产投资财商教育的传播者和践行者，一直推崇富裕起来的国人进行全球资产的离岸配置;但一定要遵循正确的投资理念和系统、应用适合的市场判断标准、选择验证了的投资策略和方法，而这些是国人目前资本出走海外恰恰缺少的。
既然中国买家想要投资海外房产，就要向一个成熟和职业的投资者的身份去转变。
而目前，中国的房产投资者选择美国市场都在企图赚快钱，都希望去抄底，这种投机思维去海外投资就很可能会一败涂地。
由于过去中国广义货币连续15 年增发率为18%，过去9 年，广义货币超发了6.6 倍，货币发行多了造就了资产的溢价，使房产的价格上升，让很多人富裕起来，这就给人造成一种假象——买房就能赚钱。
而像美国这样一个经历了120年地产商业化发展而成熟起来的房地产市场而言，市场的运行趋势和轨迹远远超出了国人的想象。
曾几何时，美国《时代周刊》对大量涌入美国房地产市场的中国购房者竟然帖上了“钱多人傻”的标签;俨然把能够拯救美国房市的“救世主”——中国投资者当成白白为其贡献GDP的“冤大头”。
为什么美国人得了便宜还不卖乖，对中国房产投资者的态度甚至是不屑一顾？很显然，根据美国百年地产商业化进程中个人房产财富积累和更迭的过程来看，真正能够“成功”投资美国房地产的人士寥寥无几，更何况是一直在顺境中赚钱、没有经历过房市涨跌周期、毫无投资系统和交易原则的中国投资人呢？
一个美国城市—底特律的财政破产并不可怕，总结经验和教训，可以再次建立;一个街区的房价下跌、城区的破败、房屋的倒塌也没什么大不了，可以推倒重来;而当国内投资者盲目乐观、仅凭个人主观判断、个人喜好、仪仗“不差钱”就可以轻松投资美国的心态来试水海外房地产的话，未来必然遭遇投资信心的土崩瓦解、财富的灰飞烟灭，而失去希望的时候，这才是最可怕的。