2012合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
世茂都商业营销方案
世茂都商铺营销方案一、核心问题二、解决方案三、执行安排谨呈：世茂集团大干50天，使命必达！序言因针对本案商业已经进行前期两轮的充分沟通，故本次方案采取从问题出发，针对问题提出解决方案。
问题一、本案商铺“面积大，好货少”，整体质素较差10个月销售3套，去化速度慢整体面积偏大，投资门槛高产品质素两重天，S区域占比低问题二、市场大势悲观，大幅降价是实现销量爆破的必要条件全市库存高企，去化周期漫长经开区存量居首，价格水平低竞品月均去化100㎡，大幅降价实现单月突破3000㎡销售面积：9000㎡去化率：70%实现销售额：约1亿问题三、50天如何突破9000㎡销量，实现70%去化率？5、6月份销售目标：核心问题先天不足大势悲观高额目标如何创造历史，达成目标？案例借鉴先看看典型竞品是怎样做的？天朗御湖2015年3月，5折清盘，打出6999元/㎡起噱头，集中去化30套，以一层小铺为主3期商业2期商业3期✓2015年3月，针对剩余40套商业，打出“5折、6999元/㎡起”的特惠；✓20天实现集中去化30套效果；✓从面积占比来看，推售和销售均以100㎡以下的一层铺子为主。
项目地址经开凤城八路与明光路十字西南角项目总体量60万社区商业总体量 2.8万项目类型住宅、商业商业情况住宅底商，一层、一拖二、二层推售时间2014年7月出售形式平销面积区间10-400㎡价格一层26000元/㎡；一拖二14000元/㎡；二层10000元/㎡业态划分/引进商家无优惠活动5折优惠临街条件临凤城八路、明光路、凤城七路产权年限70年工程进度已交房商铺层数两层推广渠道楼体挂幅、路口桁架万科幸福里小铺为主，成交客户对万科品牌忠诚度较高，以万科老业主为主项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量30万商业总体量1800项目类型住宅、商业商业情况目前在售1#楼底商，一层、一拖二推售时间2014年12月出售形式平销面积区间29-303㎡价格一层21000元/㎡，一拖二15000元/㎡业态划分/引进商家幸福食堂、V咖啡、A索早教优惠活动无临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2016年12月交房商铺层数2层推广渠道派单call客✓万科幸福里商铺20-100㎡小铺占比64%，均为1层底商；✓从销售11套商铺来看，其中9套为20-100㎡小铺，广受客户喜爱；✓价格一层底商2.1万，一拖二1.1万恒大帝景应集团回款要求，打出5.5折钜惠，全部被内部消化项目地址太华路和凤城五路十字交汇向东800米项目总体量38万商业总体量 1.9万项目类型住宅+商业商业情况主要为一拖二商铺推售时间2014年6月底（开盘时开始推售）出售形式平销面积区间50-200㎡价格一层外铺30000元/㎡；一层内铺19000元/㎡；一拖二28000元/㎡业态划分/引进商家优惠活动 5.5折临街条件凤城五路产权年限40年工程进度2017年10月交房商铺层数2层推广渠道派单✓2015年3月，受集团回款要求，针对剩余40多套商铺，打出5.5折钜惠，一层1.4-1.6万，二层8000元；✓本次推售商铺中，50-100㎡小铺子占比68%；✓本次销售商铺中，全部被内部消化，恒大领导、易居高层为成交主力，少部分被销售员购买。
江苏昆山房地产商业广场整合策划方案样本
江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案《XX商业广场》整合策划方案目录一、江苏XX房地产市场发展概述◎ XX房地产伴随XX市经济攀升得到快速发展，XX市1998年、1999年和商品房完工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，为62.2万平方米。
◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基础持平，分别为70.3万平方米；商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，为92.2万平方米，增幅最为显著。
◎ 伴随住房制度改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，为43.24万平方米，到了剧增为64.8万平方米。
◎ 自去年来XX市房地产价格连续上扬，楼市出现了空前火爆。
有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为1800元/平米攀升到2300元/平米，增幅达27%，大大超出了13%年均增幅，部分楼盘甚至涨幅达成每平米千元以上。
分析：房价大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资关键渠道，但也预示着昆山房地产市场存在部分少许泡沫成份，关键表现在：1.XX人均可支配收入增加缓慢；2.XX人均居住面积已超出国家标准，居住以不是昆山关键矛盾；3.投资和投机行为成为主导房价上涨关键原因；4.7月前国有土地买卖操作不规范，自后人为原因造成房价上涨原因较多；那么，以上泡沫成份存在是否影响未来XX房地产价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这关键及和以下理由：1.XX地理优势事之成为上海腹地、苏州门庭、长江大三角喉结，其作为关键外资投资区域优势不会改变。
所以，保障地产升值关键动能：资金、人流将继续存在；2.XX房价是上海1/2，苏州2/3，所以还有价格上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近XX肯定得到惠顾；XX当地企业也会意识到立即到来投资高潮，从投资环境和和成本分析角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX 打下坚实基础；3.关键依靠外来投资制成XX经济，有了可连续发展基础，那么房地产投资回报也就有了保障，除非周围市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹；4.苏州多年来火爆楼市也对XX楼市产生了影响，成为造成楼价提升原因；5.楼盘品质逐年提升和新型建材应用造成房地产开发成本增加，也市楼价上涨原因之一。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为：中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期，目前正在着手二期拆迁，预计二期在2010年7、8月份推出，一次 性推二期5栋，约12余万平米，1000套左右。
主力户型：三房、四房 面积：三房（87.3-90）、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强，综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业，如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
国际广场商业项目营销策略报告
国际广场商业项目营销策略报告1. 项目背景介绍国际广场商业项目是一个位于城市中心的大型综合商业项目，涵盖了购物中心、办公楼、酒店以及其他娱乐设施。
作为城市的地标性建筑之一，国际广场商业项目具有便捷的交通、高品质的设施和吸引力的租户组合等优势。
2. 营销目标国际广场商业项目的营销目标为吸引目标客户群体，尽快租出所有空余商业单元，并提高整体租金水平。
具体而言，我们的目标如下所示：1.在项目正式开业前两个月，租出至少50%的商业单元；2.在项目开业后的首年，租出所有商业单元，并保持稳定的租客入驻率；3.在首年结束时，提高整体租金水平20%以上。
3. 目标市场分析3.1 目标客户群体国际广场商业项目的目标客户群体主要包括年轻的白领、高收入家庭以及游客。
他们通常具有较高的消费能力和购买力，对时尚、品质有较高的追求，并且对新鲜的购物体验和娱乐活动有很大的兴趣。
3.2 竞争对手分析国际广场商业项目面临着许多竞争对手，主要包括其他购物中心、商业街和大型百货公司等。
对于这些竞争对手，我们进行了以下分析：1.竞争对手的优势：其他购物中心和商业街通常位于不同的地理位置，拥有各自的消费群体和租户组合。
大型百货公司则具有较强的品牌影响力和广大的顾客群体。
2.竞争对手的劣势：国际广场商业项目具有便捷的交通和高品质的设施，能够提供更好的购物和娱乐体验。
此外，国际广场商业项目还可以通过合作引入知名品牌租户，提升整体吸引力。
4. 营销策略为了达到营销目标，我们制定了以下营销策略：4.1 品牌宣传通过各种渠道对国际广场商业项目进行品牌宣传，提高项目的知名度和美誉度。
具体而言，我们将采取以下措施：•在当地媒体上发布项目新闻稿和广告，宣传项目的独特性和优势；•在社交媒体上开展营销活动，提高项目的曝光率；•与地方政府、商会等合作，举办相关推广活动；•利用口碑营销，邀请 influencers 参观项目并发布推广内容。
4.2 租户招募吸引知名品牌和优质租户入驻国际广场商业项目，提升项目的吸引力和租金水平。
世贸广场项目招商推广计划书
昆昆山中茵·世贸广场招商推广计划书杭州瑞地策划2008-5目录项目招商推广工作的任务和目标项目的招商推广策略项目招商推广的营销组合项目招商推广的阶段性计划2 / 14昆山中茵·世贸广场招商推广计划书根据昆山中茵·世贸广场的项目定位、昆山零售服务业的经营现状和商业资源情况，按照项目推广和招商工作的要求，我们制定了昆山中茵·世贸广场项目招商推广计划，用以指导项目的招商推广和宣传工作，对外树立和推广企业形象，向社会宣传项目的定位和企业经营宗旨，以促进项目的招商、建设和运营工作的顺利进行。
3 / 14一、项目招商推广工作的任务和目标项目推广工作是项目能否成功运作的关键，树立项目的良好形象对项目市场地位的确定、合作伙伴的引进，投资期望值的提高，消费者的吸引都有重要的意义。
项目的招商推广工作的任务就是向社会宣传昆山中茵·世贸广场的企业宗旨、企业使命、企业愿景和企业目标，向社会宣传项目建设规模、规划定位、经营服务宗旨，经营定位、服务设施、物业配套、经营管理模式、项目的投资、开发建设情况、项目的经营管理团队、经营服务理念等情况，使社会各界对项目有深入的了解，树立起项目的社会公众形象、企业形象、市场形象。
项目招商推广是要实现以下目标：4 / 141、描述项目的规划、投资建设情况、项目的建设规模、建筑结构、经营服务及配套设施情况，吸引社会各界、投资者、品牌商对项目的关注和投资期望。
2、描绘项目的规划定位、向社会讲述项目的业态和经营定位、经营和服务组合、功能分布配套，向社会勾画出项目的社会和服务功能以及经营服务方式，吸引昆山的广大消费者、零售服务业内人士对项目的关注，形成消费者的消费预期和经营者的投资加盟吸引。
3、向社会各界推出昆山中茵·世贸广场的企业使命、企业愿景和目标、企业宗旨、经营理念、服务理念、管理模式、企业精神，推介项目的经营管理团队，向社会各界、广大消费者、零售服务业品牌经营商描绘展示项目的经营和服务，制造项目的未来市场氛围，引起投资经营者的合作加盟欲望，点燃消费者的未来消费期盼。
yj-中航昆山城市综合体项目整合营销报告
价值发现2——未来规划中的中心城综合片区西北部，是昆山的四大居住片区之一
价值发现3——昆山萧林路，昆山中心城区北部重要的东西向交通要道
价值发现4——萧林路沿线为未来城市副中心商圈，萧林路沿线改造工程，大力改善交通环境，提升整体商业面貌，板块价值大幅提升
板块价值：东拓西展，提升中心，承担城市发展和政府规划重任，具备领导和带动区域发展潜力
A5地块
A6于整个小区东面，由住宅、办公楼、SOHU公寓、大卖场、开放式街区构成； 其中住宅部分面积241880平米，共计1914套，酒店公寓36000平米，商铺34300平米。
项目总体认知
价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。
南京
杭州
上海
苏州
无锡
PPT标题
落款
中航城萧林路项目 整合营销方案
致中航地产 2010.6 昆山
这一刻 让世界欣赏昆山
纽约·曼哈顿·帝国大厦 大厦建于1931年，高381米102层，是目前曼哈顿最高建筑物，他不仅是地标性建筑，更是美国历史的理程碑
巴黎·赛纳河·埃菲尔铁塔 埃菲尔铁塔于1889年正式建成，采用交错式结构，高300米，虽说已有百年历史，但从塞纳河边看去，其高耸的艺术形态，仍是一国象征
开放式街区，购物中心等都市时尚建筑
高品质写字楼、五星级酒店等国际化商务环境
项目一流的品质，一流的物管，一流的建筑组合，项目整体品质绝非昆山市场其他项目可比。
占据城市中心黄金边缘，城北钻石中央
中航城萧林路项目
项目具备了成为高端国际社区的先天禀赋
城市背景
周边环境
品质大作
一流配套
泛上海都市圈，台资新高地，全国百强县（市）首位
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
人流动线建议
主入口
进入沿河商业 及西侧商业。
进入大润 发的次入 口。
进入大 润发的 主通道 。
学习改变命运,知 识创造未来
打通世茂东一号与世茂商业的交通，惠 及中央广场的商业。
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
商铺与SOHO酒店公寓联动销售
商铺销售与SOHO酒店公寓一起联动销售，可形成多层次的总价产品， 达成客源的共用、互动性，避免客户资源浪费； 同时还可挖掘入住商铺客源的自住需求，形成SOHO酒店公寓的销售。
学习改变命运,知 识创造未来
1、昆山中心城区及周边聚集众多特色餐饮，是昆山的公务员、私营业主乃至周边 区域、上海客户的在昆山餐饮消费的主要场所，并形成了一定的口碑认知，此类 商家可在短时间内带来高端、固定的消费客群，是重点拓展的商户；另外在人民 路、震川路和北门路聚集大量特色零售商户，也是本项目可以拓展的招商目标；
2、外地品牌商家欲进入昆山市场零售、服务品牌，可以以本项目为平台，组建旗 舰店，提高品牌认知度（此类商户我司具有一定的资源）；
操盘思路（针对可售的30%部分商业）
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低；
营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值，建立 起本项目在昆山的标杆性地位。
学习改变命运,知 识创造未来
XX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告
销售策略
学习改变命运,知 识创造未来
2012年10月昆山峰会国际广场营销战略思考
全面炒作
品牌炒作、产品炒作即炒作内容—— 先：品牌／概念／区域等 后：卖高端／卖居住理念／卖商业形态／卖消费模式
先：品牌概念导入
1、城市运营商 2、高端国际化商业概念
后：产品浮出水面 1、高层酒店公寓各大核心卖点 2、主题商业物业配套
第一阶段弱化产品形象，则以项目轮廓展 示为主，强调开发商品牌形象及与政府携 手打造区域的城市运营商概念。
本项目产品分析
项目区域位置 经济技术指标 项目SWOT分析 项目业态规划 项目竞品分析
项目区域位置
☆ 本案位于千灯镇东侧，所处 区域是千灯西部规划中的以居 住为核心、生态居住为主要功 能的集休闲、旅游、度假为一 体的高尚居住社区。 ☆ 本案四至：东至河道，西近 黄浦江路，南面河道，北面机 场路，北上角是政府已建成的 炎武市民休闲广场，休闲绿地， 配合本案的商铺，为本区段居 民休闲娱乐提供了场所。
昆山项目商业分析
名称 中介
家居用品
超市 水果店
汽车饰品
发廊 杂货店 建材店 发廊
面积 100㎡
金浦路东(大德世家商铺圈）
年租金
区位
6.5万元/年
100㎡（两层）
6.5万元/年
170㎡（两层） 40㎡
12万元/年 4万元/年
沿街
50㎡
5万元/年
53㎡ 100㎡（两层） 86㎡（两层） 80㎡（两层）
4万元/年 2.8万元/年 2.6万元/年 2.2万元/年
一、长江购物广场商业总述
1、周边商业氛围： ➢项目沿白塘路向南，君临天下楼盘有两侧的沿街商铺，业态组成以 零售、美发、儿童乐园，花店为主，商业氛围差，服务对象主要为君 临天下物业业主。 ➢项目沿金浦路向东，有大德世家、云山诗意商铺圈，多以零售、汽 车用品、餐馆、SPA为主的服务社区周边业主的业态，商业氛围一般。 ➢项目沿新纬路向东，有黄金海岸和新城北郡两个物业项目，黄金海 岸项目商铺尚未推出，新城北郡项目没有商铺。项目沿新纬路尚未有 商业项目。 ➢项目沿长江路向北，有宝成国际商圈，小区入住率达九成以上，业 态多以高端娱乐休闲餐饮为主，但招商状况欠佳。 ➢项目沿长江路向南，有金威购物广场和卜蜂莲花购物中心组成的小 商圈，其中新威购物广场业态多以女装和童装为主，人流量较少，商 业氛围较差。
二、租金分析
宝成国际商圈
金威购物广场 卜蜂莲花
翠
薇
西
路
长
新
江 本案
金
路
新
白
纬
路
塔
白
浦
塘
路
路
君临天下 花园
浦
黄金海岸 新城北郡
大德世家
路
青
合富辉煌盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案
缤纷亚洲原业种业态分布(建议)
东进路东段 东进路西段
一
缤纷名店街
楼
国内外精品品牌
二 缤纷数码港 楼 数码电脑
流行前线 饰品
三 动漫天地 楼 电子游戏
缤纷书城 书籍音像
四
缤纷美食城
楼
旗舰餐饮
内街东北段 内街东南段 韩国风情街 韩国时尚产品 缤纷数码港 数码电脑
动漫天地 缤纷康城 电子游戏 健身体育
合富辉煌根据产品的实际情况、市场综合情况结合自己的经验提出招商建议，并提供商户信息。
招商助理和策划助理迅速反馈一线情况，同时理解和执行招商经理制定的招商方案。招商人员和策划人员执行项目 招商方案的具体实施。
4 招商方面的策划人员可以与销售方面策划人员重叠。
项目整体定位的提炼与深化
5
项目整体定位的进一步提炼
8
－功能定位：抓大放小－
缤纷亚洲一二期一楼功能分布
缤纷名店街 缤纷名店街
品牌
（缤
主力
休
韩国风情街
闲纷
韩国风情街
店1
中
心娱
）
乐
城
亚洲风情街 亚洲风情街
品牌
主力
美食无国界
美食无国界
店2
缤纷名店街：服装、皮革、鞋类品牌店 韩国风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装 亚洲风情街：工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品 、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装 美食无国界：以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食（泰国、印度、越南、新加坡）。 品牌主力店：一二楼连卖连租，KFC、麦当劳、贝塔斯曼书屋等具有全球或全国号召力的品牌主力店，带动人气。以餐饮或文化为主 缤纷娱乐城：设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售
【发展战略】昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告
第二部分：整体定位基础分析
1. 城市宏观市场分析 2. 城市规划发展分析 3. 城市微观市场分析 4. 本项目地块解析及SWOT分析 5. 区域商业市场分析
昆山市宏观经济分析总领
宏观经济概述
GDP发展水平分析 产业结构发展分析 人口结构变化分析
人民生活指标分析
昆山市 宏观经济分析 总体结论
现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题
R1 （现实情景）
R2 （开发目标）
本报告需解决的核心问题
昆山市整体商业发展层级较低，无 明确的规划发展方向；
项目所在昆山新兴发展区域之一， 商业尚未发展起来，商业认知度不 高，辐射范围小，目前多为社区型 商业，分布零散。区域内虽集中多 数中高档住宅，入驻率较高，但日 常人气不足；
城市规划发展分析 城市微观市场分析
商业综合体的发展与收益模式研究
项目地块解析 区域商业市场分析
项目整体发展战略
确定物业类型
项目整体定位
各物业类型 定位
各物业类型 分配比例
项目初步经济测算
写字楼市场 酒店市场 商业市场
总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量 主要服务群体
商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议
本报告需解决的核心问题
期望在物业价值最大化的基础 上，实现最高的投资回报率；
提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、 租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮 助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的 前提下，实现相对的投资回报最大化；
协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；
在政府已确定的衡山城项目整 体指标中，分析并剥离出该部 分，并对其进行物业类型，组 合定位即能满足最大收益，又 能满足规划审批要求；
久和商业街2012年营销策略报告2012.2.13
项目简介： 连云港首家SHOPPING MALL——金福德MALL组合多种业态，是集休闲、娱乐、餐饮、购物一体化的大型商业休闲中心。 金福德 MALL一期总建筑面积约6万平米，地下1层，地上4层。服饰、珠宝、化妆品、钟表、鞋包等各类品牌店错落有致的分布在MALL内 各个楼层
根据下一步市调提纲，我们还将有以下调研内容需要进行，以寻求 政策、供方、市场三者的结合点，以及商业主力店运营的市场支 撑：
商业用地及商住用地占比大幅提升，后期商住类产品市场将受考图：
一期已基本售罄 二期蓄水中
在售
在售
在售
以我项目为圆心，方圆5公里范围内目前共有5家同类楼盘，其中对我项目影响较大的主要 竞品楼盘有3，分别为：金福德、金源·金凤凰城与华东城，均有超过大型商业产品规划， 并有自持或品牌商超成功入驻题材，直接对我项目产生影响，在一定程度上弱化了我项目 意向客群购买意向。
建筑面积：32.4万㎡
开发商：华东国际时尚物料城开发有限公司
物业：均豪物业
均价：一期成交均价：7500 元/㎡ （未扣返租点数） 目前进入二期的蓄水中。
一期优惠：一次性付清97折，按揭98折。前三年返祖24个点一次性抵扣在首付，后三年按照8.5、9、9.5递增。缴纳意向金一万 抵两万，两万抵四万，现场参与抽奖活动。
金福德
项目诊断：
1、周边配套较为缺乏，且项目为首期开发，市场培 育度还不高； 2、以家乐福意向进驻为商业销售突破口，具一定市 场潜力口碑。但由于其为首期开发，且周边竞品项 目均已形成规模，更多客户还是以观望为主。
项目名称：金福德
地址：五羊路28号新港城大道与五羊路交汇处
占地面积：100001 平方米
1224 2011.1
3752 1693 2011.11 2011.12
昆山市商业综合体发展现状分析
XX市商业综合体发展现状分析“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。
它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。
它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。
此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。
城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。
除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。
但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。
一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。
其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。
为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市围开展了商业综合体调查。
融桥国际公馆销售策划方案
房地产市场营销课程设计设计题目系别管理系年级专业房地产经营与估价学号姓名指导教师彭建林职称讲师2012年1月8日目录一、项目整体概况 (1)（三）周边环境 (2)（四）项目SWOT分析 (3)（五）对策 (4)二、市场状况分析 (4)（一）福州房地产土地市场整体情况 (4)（二）福州住宅市场分析 (5)（三）周围楼盘户型和均价情况 (5)三、项目定位 (6)（一）策划定位 (6)（二）目标客户群定位 (6)（三）价钱定位 (7)四、项目销售策划 (10)专案广告推行 (10)五、项目销售情况分析 (11)（一）销售定位 (11)（二）楼盘销售的既定目标 (11)六、楼盘调查表 (13)七、项目销售策划整体费用明细 (16)（一）广告目标部份 (16)（二）媒体排期及广告经费预算 (16)八、融桥国际公馆统一说辞 (19)结论 (20)参考文献： (20)融桥国际公馆销售策划方案[内容摘要] 结合对融桥国际公馆的整体情况，市场现状，福州土地市场利用状况，楼盘成交量，对项目的SWOT分析，自身楼盘的价钱定位，通过和竞争对手的项目定位的比较，最终达到的销售目标，及广告推行，推行费用等方面综合考虑，按照以上各方面信息估算出在整个销售进程中所需的大致费用，从而为该项目制定一套适合的销售策划方案。
[关键词] 销售策划广告推行项目定位一、项目整体概况融侨国际公馆地处群众东路、六一路交汇处，毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。
融侨国际公馆总占地亩，总建筑面积约12万㎡，计划7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。
融侨国际公馆社区共享3000㎡城市开放园林，设有8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所等配套。
表1：项目技术经济指标（三）周边环境融桥国际公馆位于群众东路、六一路交汇处，拥有极好的地理位置，拥有三大商圈，因此周边的配套设施齐全。
如周边的餐饮：白宫大酒店、福中福大酒店、新华丽大酒店、闽都大酒店、阿波罗大酒店、美海大酒店、银华宾馆、如家酒家、黄歧海鲜酒楼、福川日本料理、德克士、南岛渔村、豪享来等。
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美容SPA
曼都发型 天使美甲 美甲 diy烫印 it young
品牌服饰
贝拉维拉 KAKO Read Me 采轩 休闲基地 丝界 韩国裙裤 利琪玛娜 3R内衣 个性服装
品牌餐饮
天钥桥食堂 必胜客 choice 尚一汤 望湘园 洋葱餐厅 渔尊江鲜世家 烟雨江南、兜率宫 和园日式烧烤 滋味堂
休闲餐厅
cold stone 一茶一坐 满记甜品 starbucks 来伊份 休闲咖啡
1、昆山中心城区及周边聚集众多特色餐饮，是昆山的公务员、私营业主乃至周边 区域、上海客户的在昆山餐饮消费的主要场所，并形成了一定的口碑认知，此类 商家可在短时间内带来高端、固定的消费客群，是重点拓展的商户；另外在人民 路、震川路和北门路聚集大量特色零售商户，也是本项目可以拓展的招商目标；
2、外地品牌商家欲进入昆山市场零售、服务品牌，可以以本项目为帄台，组建旗 舰店，提高品牌认知度（此类商户我司具有一定的资源）；
对项目定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业，并形 成对华东地区的辐射效应。
从区位特征和未来的发展规划来看，前进东路沿线将会成为昆山行政、金融和 商业中心，项目所在的区域将跃升为新的城市中心。 从产品价值来看，20余万方的商业体量和世茂品牌，使本项目即具有聚集大量 消费人群的能力，又有辐射周边的潜力，从而形成昆山新的消费中心。
我司在各类商业业态都掌握可以直接引进的商户资源，在招商中可满足丰富
的业态形式；
• 百货主力特色店 • 品牌服饰 •品牌餐饮连锁店 • 美容SPA • 娱乐休闲 • 商务会馆 • 休闲餐厅 • 银行、药店、邮局
招商客户资源整合优势——分类业态
百货特色
DONQ show time SUY chaletideas very berry 万宁 一伍一拾 东方爱婴 家隆名妆 个性饰品
世茂国际广场商业项目 营销策略报告
项目认知
区位特征——具有很强的跨区域辐射力
苏州 阳澄湖 高铁站 前进路
轻轨1号线
航站楼
对接花桥 11号线 花桥站
处于昆山东部，靠近沪宁高速陆家出口，上海抵昆山的第一站；
依托前进路，十余分钟车程联系昆山主城区； 位于前进路的上海浦东国际机场昆山航站楼； 未来规划的轻轨，有效联系昆山、苏州、花桥乃至上海。
银行、药店
广东发展银行 招商银行 交通银行 华氏药店 国大药店 一德大药房
娱乐休闲
钱柜茶餐厅 舞林大会生活馆 趣滋桌球房 PARTY WORLD 棒棒体育 will's Cbase生活馆 桌面游戏 丸来玩趣 快乐柠檬
AF
开心缘情侣馆 格格屋 流行美
奥尔代斯内衣
外贸服装
小巴辣子
唐韵秦风 云南风情餐厅 禾绿寿司
发展规划——昆山城市重心东移，区域行政、经济地位提升
依托森林公园、 体育中心，重点 发展居住产业。
西
主 城
东
依托开发区，发展 商业、商务、办公； 未来行政中心的东 移。
伴随“居住向西，产业向东”理念的确定及“城市东部副中心”概念的提出； 前进东路打造成昆山政治、金融一条街； 轨道交通1号线规划：沿前进东路规划；
1、世茂品牌的追随者及世茂老业主； 2、合富辉煌（华东公司）积累的客户资源，以及通过合富辉煌（华东 公司）百余家中介门店获取的客户资源； 3、通过媒体推广、客户活动营销获取的客户资源； 上海投资客、浙江投资客 本地市区、城北、开发区的个体私营业主、专业市场专业市场的私营 老板等；
项目推货节奏
将推售货量按照临近广场、临近主入口、临近人流动线的方便程度分为三个等级。
业态。
便利店
美容美发
咖啡、西 式快餐
一、二楼 为健身会 所
日式料理
三楼为网吧 数码店、运动服饰、 运动器械
可作为超市业态的衍生部分，业态定位为家居主题，包括高端厨具、精 品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等，以及类 似于一茶一坐的中式餐饮。
一茶一坐等 精品中餐
中式快餐
花艺 流行饰品 高端厨具
3、中航城目前成交业主中，有接近50%是购买自营的，根据这一特征，本项目亦 可以通过协助小业主通过加盟等方式自行经营。
两类商户形成互补作用： 本地商户——提供较高租金、带来本地高端客群、传播世茂品牌； 外地品牌商户——能够丰富业态种类、提高商业档次、满足消费者多种 精品型、特色型的购物需求。
昆山地区可拓展的餐饮商户
线 上 媒 体
项目相关线路车体广告 重要地段户外广告
道旗、路牌指示广告 定向客户短信 DM直邮
点对点直接投递目标客户；
针对销售——渠道营销策略
有效传播方式 营销作用
合富置业及合富中介联动联盟发动， 快速挖掘客户资源，形成稳定的客户 输送通路。 目前可发动江浙沪地区超过百余家中 介。
一二手中介门店联动
客户线：
产品线： 在招商方面，注重引进商户的持续经营能力，同时引进本地和外地商家，
对主力店业态形成有效互补。；
项目卖点梳理
1、区域发展：昆山新城市中心 2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保证 3、大型综合性商业，引领昆山的标杆，辐射华东长三角地区 4、不受政策影响，具备全客层的购买资格
5、商业的投资收益、租金收益大于住宅
营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值，建立
起本项目在昆山的标杆性地位。
操盘思路
学术线： 通过第三方声音（政府、学者、媒体）炒作城东发展规划、城市地位；
品牌线： 通过媒体、展示、活动等方式向市场解读产品、宣扬世茂品牌的经营实力
在销售方面，引入外区域投资者，对本地投资者形成促动，提高产品的溢 价能力；
可售部分商业的业态定位为年轻化、时尚化、精品化，
与上述的大型主力业态形成互补，主要业态考虑为特色 餐饮、时尚酒吧、健身康体，精品零售。
考虑到西边为小户型的soho，业主多为年轻人，此部分业态定位为健康
运动、休闲餐饮主题，以健身会所为主力，包括品牌运动服饰、运动器 械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等
三级
二级
三批
一级货量
2.8万元/㎡
项目一批入市价格2 .2万元/㎡，通过分批推售不同等级货量，最终实 现项目整体均价2.6万元/㎡销售价格,总销约7.5亿元。
针对销售——媒体营销策略
媒体方式
网络渠道（搜房网、昆房网）
营销作用
及时灵活发布销售、活动信息，并 进行客户维护活动； 适合宣传项目形象，发布重要销售 信息； 适合宣传项目形象，发布重要销售 信息； 对项目起引导、宣传作用，强化地 段位置认知； 对目标客户群直效传播项目信息；
产品价值——世茂品牌，大型现代化综合性商业，具备鼎足一 方的能力；
一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体，具备引领昆山消费、改变和提 升昆山商业发展态势的能力； 20余万方的商业体量和全覆盖的业态，具有极强人群聚集能力，形成新的商业中心； 世茂品牌和70%的持有经营，是未来世茂广场商业良性发展的保证。
商铺销售与SOHO酒店公寓一起联动销售，可形成多层次的总价产品， 达成客源的共用、互动性，避免客户资源浪费； 同时还可挖掘入住商铺客源的自住需求，形成SOHO酒店公寓的销售。
我司具有客户资源整合优势——上海资源 • 合富联动联盟百余家品牌中介门店客户资源 • 上海合富臵业70余家中介门店客户资源 • 上海淮海路、长宁路黄金地段项目展示馆 • 沪上圈层行业、浙商会等资源 • 合富港联物业管理的高端物业客户资源 •合富操盘项目中积累10万多组客户名单资源 • 合富臵业房王网平台
蓄客
老客户 活动 SP活动 SP活动 客户拓展 媒体强推
完成90%左 右的年度 销售任务， 招商启动 围绕大润 发开业所 展开各类 新年暖场 活动
至年底实现90%以上的销售任务，实现总销6.5亿元以上。
服务费用收取方式
销售佣金——基础佣金+溢价；制定双方认同的合理底价，完成销售
货量50%以内，按成交总金额 0.8%收取；完成销售货量50%以上，按成 交总金额1.0%收取；同时溢价部分双方按 1:9 的比例分成；
招租佣金——委托招租成功后，按1~1.5个月的租金收用合富拥有的行业圈层资源开专场 推荐会；（如医院、学校、银行、美 容机构等行业内的圈层客户资源）； 或利用线上媒体广告邀约举行项目产 品推荐会；并组织客户现场看房；
现场SP活动
世茂品牌巡展、商家签约仪式、专家论 坛、老业主联谊等。
商铺与SOHO酒店公寓联动销售
近期，目前定位昆山市级的商业中心之一，并逐渐成为昆山全市主流
的、全面型的消费中心，辐射太仓、花桥等地区；
中长期，通过交通导入和新颖的业态规划，成为华东地区、沪宁沿线 的一个具有很强目标性的休闲、娱乐中心，重点吸引上海区域的消费 客群。
操盘思路（针对可售的30%部分商业）
项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低；
进口日用 小百货
床上用品
临河商业单体体量较大，且交通动线不佳，可考虑目的性消费很强的业
态，并充分发挥临河的景观优势，业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女 子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。
休闲养生 餐饮、酒楼
时尚酒吧、女子 SPA、瑜伽
临前进路的两幢独立商业，体量大、临街昭示性强，且停车方便，建议考 虑的业态可选择为：东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影；
一、二手网络 联动平台 沪上客户资源 中介门店资源 上海接待中心
我司具有客户资源整合优势——华东资源 • 合富在苏州联动60余家中介门店客户资源 •合富在昆山联动30余家中介门店资源
中介门店资源
• 合富杭州中介门店
•合富在苏、昆两地操盘项目中积累的近20万条客户资源
•台商会等各种商会客户资源
•华东公司客户资源整合（包括江苏公司、安徽公司）
•昆山小可楼 • 一品江南菜馆 •龙鼎轩 • 呱呱叫干锅主题 • 花舞日本料理 • 阿瓦山寨 •台北吴记麻辣火锅 • 韩罗园韩国料理 •昆和日本料理 •合和大唐石锅鱼翅料理 •花都会馆 • 金仕堡健身会所 • 昆山龙摄影 • 昆山真爱婚纱摄影 • 昆山金莎美容院 • 笑巴喜母婴馆