六大物业案例分析

六大物业案例分析案例：孙某与沈阳三利物业治理公司物业治理合同纠纷案孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份托付物业治理合同。

2004年11月，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护治理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆缺失1950元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业治理有限公司赔偿孙某助力自行车缺失390元。

法官评析：国务院颁布的《物业治理条例》明确规定：“物业治理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业治理区域内财产丢失的责任承担要依照不同情形分不确定，赔偿的额度应视其违约情形而定。

房屋质量有咨询题能否拖欠物业费？案例：滕某与沈阳巨龙物业治理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。

此后，滕某以“房屋存在质量咨询题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业治理服务义务，物业费与服务标准不相符。

”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。

原审判决认为，巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。

判决滕某给付巨龙公司物业治理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。

沈阳市中法坚持原判。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。

房屋质量等咨询题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。

因此，业主不能以房屋质量咨询题，向物业公司拒绝交纳物业费。

然而，假如在物业合同中约定了物业公司有对房屋爱护和修缮义务，业要紧求物业公司进行修理，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

物业公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？案例：刘某与沈阳嘉麟物业治理公司物业治理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。

因物业治理公司履行物业治理义务中存在一定的瑕疵，刘某欠物业治理公司物业治理费1139.5元。

沈阳市中级法院认为：物业治理公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。

鉴于刘某实际同意了物业公司的物业服务，可适当减少刘某应交物业治理费金额，对刘某予以补偿。

法官评析：物业治理企业违约行为要紧表现在：对公用部位、公用设施设备爱护治理不善；对物业治理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽治理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业治理权发包给他人等等。

假如业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。

案例一：`前期介入发觉设计不合理如何办？去年8月中旬，深圳开元国际物业治理公司与烟台祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业治理顾咨询服务，随后由治理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾咨询团即抵达现场，开始了前期顾咨询服务工作。

当时，海天名人广场尚处于结构施工时期。

顾咨询团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业治理服务需求、保证物业治理运行质量、操纵物业治理经济成本的角度，提出了30余项优化设计建议(专门的身份和视角，使物业公司考虑咨询题更细致、更周密、更长远，因而也就更容易发觉设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。

期间，他们还发觉整个小区的消火栓系统存在着设计超标的咨询题。

海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。

然而某设计院竞为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无故阻碍了户内布局(在进展商的要紧合作方中，惟有物业公司的取费不与工程总造价相联系，因此他们不存在"水涨船高"，盲目扇动进展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。

因此，开元国际顾咨询团提议进展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。

进展商认为开元国际的建议确实专门有道理，便赶忙和设计院进行交涉。

不料设计院不情愿否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，进展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。

开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。

进展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。

通过消火栓系统的设计变更，进展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。

案例8：望京西园业主家中遇害，物业疏于治理赔偿16万元事件：2001年4月15日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区查找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。

随后，他们又来到望京西园某楼。

因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。

夫妇俩惟一的亲小孩惨遭杀害。

两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济缺失共4万元。

点评：朝阳法院一审判决北京市望京实业总公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。

法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。

在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时刻内实施了犯罪行为。

望京实业总公司应对原告的缺失承担相应的赔偿责任。

晨报记者颜斐。

2018年1月，在一次物业服务知识讲座中，与参会的物业服务企业进行了现场互动交流活动，许多物业服务企业都讲述了周围以及工作中发生的大量鲜活的实际事例，有些内容专门具有代表性，故整理出其中十二个较为典型的案例，供业内人士参考案例一：一国两制有一家物业公司，通过与业主委员会签订物业服务托付合同接管了一个居民小区物业服务项目，进驻后遇到了一个难题。

其中有四幢楼的业主联合起来，不同意物业公司的物业服务，并拒绝交纳物业服务费，还自行聘请了保洁员、秩序爱护员等进行服务。

多次协商未果，这种“一国两制”的局面让这家物业公司颇感头疼。

案例二：代人受过一家物业公司从接管服务到服务合同期满三年间，累计未收回物业服务欠费高达80万元，这关于物业服务企业而言，是一个不小的数额，由此，让这家物业公司蒙受了严峻的亏损。

缘故确实是房产存在严峻质量缺陷，而房产开发商早已破产，业主将所有的怨气不分青红皂白都发泄在了物业公司身上。

解析：此案例中，物业公司成为了房产开发商的替罪羊。

这种情形是物业服务企业面临的诸多难题中，专门具有普遍代表性的一种。

房产开发商与业主之间存在房产买卖合同关系，由于房屋质量的咨询题，开发商基于赔偿责任对业主负有债务。

业主与物业服务企业之间存在服务托付合同关系，假如物业公司如约履行了自己的义务，而业主不交纳物业服务费，则业主对物业公司负有债务。

但关键咨询题是房产开发商与物业公司之间没有债权、债务关系；因此，依据《合同法》第九十九条的规定，不符合“当事人互负到期债务”的条件，业主不能直截了当向物业公司主张抵消。

同时，此案例中业主也没有征得物业公司对债务进行转移的同意。

《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。

案例三：作茧自缚有如此一家不明白法的物业公司，做了一件如此让人啼笑皆非的事。

该物业公司与业主委员会部分成员之间达成了口头服务意向，在未正式签订物业服务托付合同的情形下，就自行开始实施物业服务，结果可想而知。

解析：物业服务企业进行物业服务的前提是必须签订书面的物业服务托付合同，因为物业服务托付合同是明确服务关系的法律文件，它规定了合同双方当事人的权益与义务，是物业服务企业进行服务的合法依据，没有取得合法的依据就擅自实施物业服务，因此无法得到法律公平的爱护。

《都市新建住宅小区治理方法》第十条规定，物业服务合同应当明确：（一）治理项目；（二）治理内容；（三）治理费用；（四）双方权益和义务；（五）合同期限；（六）违约责任；（七）其他。

案例四：越俎代庖一家物业公司为了小区的整体美观，在一个居民小区内实行了如此一条规定，禁止首楼以上业主加装防护栏，同时张贴于小区公共区域的各个部位。

许多业主，专门是二楼的业主纷纷表示不满，有的业主不理会物业公司的规定，出于自身安全考虑强行安装，为此经常与物业公司发生冲突。

一天夜里，一家二楼的业主室内发生入室盗窃案，而且缺失财物数额专门庞大，结果业主一怒之下把物业公司告上了法庭。

解析：物业服务企业没有权力限制业主进行自有阳台的封闭。

本案例中，物业公司为了不阻碍小区的整体美观，能够提出倡导性建议，如引进一些安全性能有保证，且较美观的隐性防盗窗，或者采取统一制式的防护栏措施等，如此能够在保证业主安全的前提下，保持小区的整体性整齐划一，但不能以此为由予以强制限制，如此做是没有法律依据的。

物业服务企业只能在授权的范畴内进行服务，不能侵犯业主依法享有的合法权益。

强行限制的结果是必定依法承担相应的法律责任。

案例五：无理取闹一天，一业主家中排水管道显现堵塞，物业公司修理人员通过现场勘测，判定咨询题出在楼下家中的排水管道故障所致。

可当物业公司人员讲明来意后，楼下业主讲什么都不让物业公司的工作人员进入其家中，还讲物业公司的做法是私闯民宅，难道报了警，结果双方闹得不可开交。

解析：该业主家中的排水管道尽管架设在其私有住宅范畴内，但该部分管道作为整幢建筑物内排水设施的一个组成部分，并不由其单独享有，而是与其他组成部分一起为该建筑物内的所有业主共同所有、共同使用。

物业公司出于爱护全体业主的公共利益角度要求入室排除故障，这种做法无可非议。

《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成阻碍或者缺失的，应当停止侵害，排除阻碍，赔偿缺失。

”案例六：无可推卸一家物业公司如此诉苦道：小区内存在许多出租户，物业公司在收取物业服务费时，租住户推业主，讲房子是业主的，应该业主交费，他又不是业主，与他无关。

业主又推租住户，讲房子又不是他住，再讲，物业服务也不是他享受，而是租住户在享受，应该由出租户交。

就如此互相踢皮球，哎！真拿他们没方法。

! s1 }0 R- }8 K解析：支付物业服务费的义务直截了当源于物业服务托付合同的约定，因此，业主负有直截了当向物业服务企业支付物业服务费用的义务。

按照债务转移的原则，假如出租人（业主）在将房屋出租他人使用时，约定由承租人支付物业服务费，而且物业服务企业同意直截了当向承租人收取的情形下，业主方可拒绝向物业服务企业支付物业服务费。