六大物业案例分析

六大物业案例分析

案例：孙某与沈阳三利物业治理公司物业治理合同纠纷案

孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份托付物业治理合同。2004年11月，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护治理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆缺失1950元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业治理有限公司赔偿孙某助力自行车缺失390元。

法官评析：国务院颁布的《物业治理条例》明确规定：“物业治理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业治理区域内财产丢失的责任承担要依照不同情形分不确定，赔偿的额度应视其违约情形而定。

房屋质量有咨询题能否拖欠物业费？

案例：滕某与沈阳巨龙物业治理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量咨询题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，巨龙公司没有尽到物业治理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费。

原审判决认为，巨龙公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙公司物业治理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。沈阳市中法坚持原判。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等咨询题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量咨询题，向物业公司拒绝交纳物业费。然而，假如在物业合同中约定了物业公司有对房屋爱护和修缮义务，业要紧求物业公司进行修理，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

物业公司服务质量下降，业主能否要求降低物业费？

案例：刘某与沈阳嘉麟物业治理公司物业治理合同纠纷案刘某是于洪区嘉麟花园业主。因物业治理公司履行物业治理义务中存在一定的瑕疵，刘某欠物业治理公司物业治理费1139.5元。

沈阳市中级法院认为：物业治理公司未按约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于刘某实际同意了物业公司的物业服务，可适当减少刘某应交物业治理费金额，对刘某予以补偿。法官评析：物业治理企业违约行为要紧表现在：对公用部位、公用设施设备爱护治理不善；对物业治理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽治理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业治理权发包给他人等等。假如业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。

案例一：`

前期介入发觉设计不合理如何办？

去年8月中旬，深圳开元国际物业治理公司与烟台祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业治理顾咨询服务，随后由治理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾咨询团即抵达现场，开始了前期顾咨询服务工作。

当时，海天名人广场尚处于结构施工时期。顾咨询团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业治理服务需求、保证物业治理运行质量、操纵物业治理经济成本的角度，提出了30余项优化设计建议(专门的身份和视角，使物业公司考虑咨询题更细致、更周密、更长远，因而也就更容易发觉设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。期间，他们还发觉整个小区的消火栓系统存在着设计超标的咨询题。

海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院竞为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无故阻碍了户内布局(在进展商的要紧合作方中，惟有物业公司的取费不与工程总造价相联系，因此他们不存在"水涨船高"，盲目扇动进展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。因此，开元国际顾咨询团提议进展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。

进展商认为开元国际的建议确实专门有道理，便赶忙和设计院进行交涉。不料设计院不情愿否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，进展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。进展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。

通过消火栓系统的设计变更，进展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。

案例8：望京西园业主家中遇害，物业疏于治理赔偿16万元

事件：2001年4月15日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区查找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的亲小孩惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济缺失共4万元。

点评：朝阳法院一审判决北京市望京实业总公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时刻内实施了犯罪行为。望京实业总公司应对原告的缺失承担相应的赔偿责任。晨报记者颜斐。

2018年1月，在一次物业服务知识讲座中，与参会的物业服务企业进行了现场互动交流活动，许多物业服务企业都讲述了周围以及工作中发生的大量鲜活的实际事例，有些内容专门具有代表性，故整理出其中十二个较为典型的案例，供业内人士参考

案例一：一国两制有一家物业公司，通过与业主委员会签订物业服务托付合同接管了一个居民小区物业服务项目，进驻后遇到了一个难题。其中有四幢楼的业主联合起来，不同意物业公司的物业服务，并拒绝交纳物业服务费，还自行聘请了保洁员、秩序爱护员等进行服务。多次协商未果，这种“一国两制”的局面让这家物业公司颇感头疼。

案例二：代人受过

一家物业公司从接管服务到服务合同期满三年间，累计未收回物业服务欠费高达80万元，这关于物业服务企业而言，是一个不小的数额，由此，让这家物业公司蒙受了严峻的亏损。缘故确实是房产存在严峻质量缺陷，而房产开发商早已破产，业主将所有的怨气不分青红皂白都发泄在了物业公司身上。