物业服务案例分析
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,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审
判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件
就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。 朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立 面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业 公司在没有合法依据情况下因此不能限制她封闭阳台。
采取了这些措施之后，债主上门讨债寻仇的事件得到了有效的控制
，整个海丽大厦又恢复了往日祥和的气氛。
点评
小区的安全保卫工作看上去似乎平常，但出一点纰漏就
可能酿成无法弥补的大错、大祸。一砸自己的饭碗，二砸企
业的牌子。所以一定要事事、时时、处处小心谨慎，小题大
做。 此案例成功之处在于管理处不简单的就事论事，不头痛 医头，脚痛医脚，而是把可能发生问题或漏洞的地方，都分 析到并采取相应的对策，防范于未然。
衡。
要点二：封闭阳台没损害他人利益
朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、
防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美 观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当 ，不属于法律法规禁止业ห้องสมุดไป่ตู้从事的行为。
要点三：物权高于“整体美观”
业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小
区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应 得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之
下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的
表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
利益博弈让业主能装封闭阳台
资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显
在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建 筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督， 是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。
所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认
定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封 闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理 公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳 回是正确的。
系列新的安全措施：要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面的
了解和掌握有关情况；住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单，就严格 控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律
途径解决经济纠纷；发现债主情绪过激而难以控制，迅速寻求公安人员
的帮助；动员屡有债主上门讨债寻仇的住户暂时异地居住，避免发生意 外……。
在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么
好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院， 要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。
三个要点判决物业败诉 此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点 上，法院将道理说得非常透彻。 要点一：格式条款不能限制“物权”
谢谢观赏
朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房
子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”
“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台 从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满
足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，
你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的 扩大。”
朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部 分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士 享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方
的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使
“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协 商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失
案例二、物业项目中有关电梯交接问题
某新物业公司入驻小区开展物业服务仅一天，居民就反映电梯故障
频发，电梯维保公司对电梯进行全面排查后发现故障原因是控制柜内存
在安全回路被短接的情况。新旧物业公司未严格按照交接规定对电梯设 备进行交接查验，双方均否认安全回路被短接的情况跟自己有关。由于
无法确定是旧物业服务时期的遗留问题，还是最近产生的新问题，新老
物业公司均表示不承担使用、维修责任。新物业公司为避免出现电梯安 全事故，更是将小区内电梯全部停运，居民只得爬楼梯出行。
为保障居民安全出行，在属地街道办事处、房屋行政主管、质量技
术监督部门的多次协调下，新老物业一起对电梯进行了修理，经过检验 机构确认符合安全技术规范的要求后，将电梯恢复正常运行，结束了这
场由于“走过场”交接电梯引发的事件。
案例三、封闭阳台惹出的官司
朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想 过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房
子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说
，为了美观起见她特意安装了无框阳台。 然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。 物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《 补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳 台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着： “不得擅自封闭阳台”。
物业服务案例分析
案例一、外人到小区讨债寻仇怎么办？
海丽大厦曾发生过这样一件事：有两位住户因
在外欠债而结怨与人，债主先后以正当访客身份到 大厦内讨债寻仇，其中一位住户的房间门上还被人 用红色油漆写上了“某某先生欠债还钱”几个大字
，一时闹的周围邻居人心惶惶。
针对这种情况，管理处及时召集护卫员会议，研究部署并采取了一
判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件
就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。 朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立 面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业 公司在没有合法依据情况下因此不能限制她封闭阳台。
采取了这些措施之后，债主上门讨债寻仇的事件得到了有效的控制
，整个海丽大厦又恢复了往日祥和的气氛。
点评
小区的安全保卫工作看上去似乎平常，但出一点纰漏就
可能酿成无法弥补的大错、大祸。一砸自己的饭碗，二砸企
业的牌子。所以一定要事事、时时、处处小心谨慎，小题大
做。 此案例成功之处在于管理处不简单的就事论事，不头痛 医头，脚痛医脚，而是把可能发生问题或漏洞的地方，都分 析到并采取相应的对策，防范于未然。
衡。
要点二：封闭阳台没损害他人利益
朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、
防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美 观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当 ，不属于法律法规禁止业ห้องสมุดไป่ตู้从事的行为。
要点三：物权高于“整体美观”
业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小
区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应 得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之
下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的
表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
利益博弈让业主能装封闭阳台
资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显
在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建 筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督， 是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。
所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认
定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封 闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理 公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳 回是正确的。
系列新的安全措施：要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面的
了解和掌握有关情况；住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单，就严格 控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律
途径解决经济纠纷；发现债主情绪过激而难以控制，迅速寻求公安人员
的帮助；动员屡有债主上门讨债寻仇的住户暂时异地居住，避免发生意 外……。
在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么
好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院， 要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。
三个要点判决物业败诉 此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点 上，法院将道理说得非常透彻。 要点一：格式条款不能限制“物权”
谢谢观赏
朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房
子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”
“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台 从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满
足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，
你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的 扩大。”
朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部 分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士 享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方
的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使
“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协 商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失
案例二、物业项目中有关电梯交接问题
某新物业公司入驻小区开展物业服务仅一天，居民就反映电梯故障
频发，电梯维保公司对电梯进行全面排查后发现故障原因是控制柜内存
在安全回路被短接的情况。新旧物业公司未严格按照交接规定对电梯设 备进行交接查验，双方均否认安全回路被短接的情况跟自己有关。由于
无法确定是旧物业服务时期的遗留问题，还是最近产生的新问题，新老
物业公司均表示不承担使用、维修责任。新物业公司为避免出现电梯安 全事故，更是将小区内电梯全部停运，居民只得爬楼梯出行。
为保障居民安全出行，在属地街道办事处、房屋行政主管、质量技
术监督部门的多次协调下，新老物业一起对电梯进行了修理，经过检验 机构确认符合安全技术规范的要求后，将电梯恢复正常运行，结束了这
场由于“走过场”交接电梯引发的事件。
案例三、封闭阳台惹出的官司
朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想 过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房
子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说
，为了美观起见她特意安装了无框阳台。 然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。 物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《 补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳 台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着： “不得擅自封闭阳台”。
物业服务案例分析
案例一、外人到小区讨债寻仇怎么办？
海丽大厦曾发生过这样一件事：有两位住户因
在外欠债而结怨与人，债主先后以正当访客身份到 大厦内讨债寻仇，其中一位住户的房间门上还被人 用红色油漆写上了“某某先生欠债还钱”几个大字
，一时闹的周围邻居人心惶惶。
针对这种情况，管理处及时召集护卫员会议，研究部署并采取了一