论小产权房问题的症结及解决办法

解 决 办法 。
关 键词 ：小产权 房 ；土 地 出让金 ；保 障性住 房
“ 小 产 权房 ”是 对 一 种社 会 现 象 描 述 ，而不 是 一 个 标 准 的 法律 术 语 ，它 的 实质 是无 产 权 房 。 《 土地 管 理法 》第 ４ ３ 条 规定 “ 任 何 单 位 和 个 人 进 行建 设 ，需要 使 用 土 地 的 ，必 须 依 法 申请 使 用 国有 土地 。”其 中第 ２ 款规定 “ 前 款所 称 依 法 申请 使 用 的 地 产 商 开 发 中低 价 位 、 中小 户 型 的普 通 商 品 房 。 同时 ，在 房 地 国有 土地 包 括 国家 所 有 的土 地 和 国 家征 收 的 原 属 于农 民集 体 所 产 商 建 房 、售 房 的 过程 中要 加 大监 管 力 度 ，避 免 出现一 户 两 证 有 的 土地 。”从 而可 以看 出 我 国禁 止 房 地 产 开发 商 直 接 在 集 体 等变 相 增 加户 型面 积 的情 况 。其次 ，银 行在 发 放 住 房贷 款 时 要 土地 上 开发 建设 商 品 房 。２ ０ ０ ８年 １ 月１ ７日，国务 院公 布 了 《 关 严格审核贷款人 ，鼓励首套住房贷款 的发放，减少投资型贷款 于严 格 执 行 有 关 农 村集 体 建 设 用 地 法律 和 政 策 的 通知 》进 一 步 的发放 。 在 降 低 房 租 方 面 ，大 中城 市 住 房 租 金过 高 ，政府 应 当采 取 强调 要 严 格 规 范 使 用农 民集 体 所 有 土地 进 行 建 设 ，农 村 住 宅 用 地 只 能分 配 给 本 村 村 民 ，城 镇 居 民不 得 到 农 村 购 买宅 基 地 、农 相 关 措施 监 管 大 中城 市房 地 产 租 赁市 场 ，为居 民的 居住 权 利 保 民住 宅 或 “ 小 产 权 房 ” 。 国务 院 的该 通 知 进 一 步 表 明小 产 权 房 驾护 航 。 同 时 ，政府 应 加 大 力 度建 设 经 济 适 用房 、廉 租 房等 保 属 于 违法 建 筑 。２ ０ １ ０ 年 针 对 小 产权 房 问 题 ，国务 院 责成 国土 资 障性 住 房 ，增 加 其 数 量 。还 应 扩 大保 障 性 住 房 的覆 盖 面 ，除低 源 部 、住 房 和 城 乡 建 设部 牵 头 ，成 立专 门领 导 小 组 ，负 责 小 产 收入 人 群 外 ，还 可将 普 通 工 薪 阶层 逐 步 纳入 保 障性 住 房 的覆 盖 权 房 的摸 底 和 清 理 工 作 。 国务 院 要 求 ：一 是 所有 在 建 及 在 售 的 范 围。 小产 权 房必 须全 部停 建 和停 售 ； 二 是将 以地方 为 主体组 织摸 底 ， （ ２ ）分类 处 理 现有 “ 小 产权 房 ” 。处 理现 有 的小 产 权房 不 对 小 产权 房 现 状 进 行 普查 ；三 是责 成 领 导 小 组研 究 小 产 权 房 问 能一 概 而 论 ，不 能 搞 一刀 切 ，应 分 类 处 理 现有 的小 产 权 房 。可 题 ，拿 出相 关处 理意 见 和办 法 。 将 现 有 的 小产 权 房 分 为两 类 。 一类 为 中低 收入 者 购 买 的 或 已建 “ 小产 权房 ”缺 乏法律 保 护 ， 在 小产 权房 买卖 发 生纠 纷 时 ， 未售 的不 存在 质 量 风 险 的 中小 户 型 的小 产 权 房 。该 类 住 房应 将 法 院 通 常 只能 认 定 该 买 卖 合 同无 效 。 “ 小 产 权 房 ”不 在 政 府 机 之合 法 化 纳入 保 障 性 住 房 的行 列 。 出售 者 和 购买 者 在 政 府规 定 构监 管 范 围 内 ， 因此遇 到 房屋 质量 问题 、 公 共设 施 维护 等 问题 时 ， 的 时 间范 围 内补 办 相 关 手续 ，缴 纳相 关 税 费 ，完 成 各类 手续 后 购 房者 的 权 益难 以维 护 。尽 管 如此 ，小产 权 房交 易 仍屡 禁 不止 ， 可 以发 放 房屋 产 权 证 ，使 房 屋 所有 者 享 有类 似经 济 适 用 房 的有 甚至 愈 演愈 烈 。 限产 权 。第 二 类 为 已建 已售 或 已建 未 售 的奢 侈 型 、严 重 占用 耕 小 产 权 房 概 念 与 特 征 地 及存 在安 全 隐患 的小 产权 房 。 该类 “ 小 产权 房 ” 社 会影 响恶 劣 ， “ 小 产 权 房 ”是 指 未 经 法 定征 地及 审 批 等 程 序 ，由村 集 体 应强行 拆 除 。 或 乡 镇 政府 独 立 或 与 开发 商 联 合 在 集体 所 有 的土 地上 开 发 建 设 （ ３ ） 保 障农 民土地 利益 ，打破 “ 小 产权 房 ”供 应 链 。首先 ， 的 房 产 。从 地 里 位 置 来 看 ， “ 小产 权 房 ”一 般位 于城 市 郊 区以 应 当建 立 城 乡统 一 的建设 用 地 市 场 ，确 保农 村集 体 建 设 用地 与 及 城 市 周 边 乡村 地 区。 “ 小 产 权 房 ”建 立 在 集 体 土 地 上 ，利 用 国有 土 地 “ 同价 同权 ” ，改 变 现有 农 村 集体 建 设 用 地 与 国有 土 集体 土地 进 行 房 地 产 开发 应 当先 通 过土 地 征 收 将 集体 土 地 变 为 地 价 格 差 异 大 的现 状 。其 次 ，要完 善 土 地 征 收制 度 ，要 提高 征 国有 土地 ，再 通 过 国有 土 地 使 用权 出让 方 式 获 取 土地 使 用 权 再 地 补 偿 金 额 ，使 得 补偿 金 额 与 农 民从 小 产 权 房开 发 、建设 中获 进行 商 品房 开发 建设 ， 而“ 小产 权 房 ” 使用 的土地 未经 合法 程序 ， 取 的利 益 相 当 ，从 而促 使 农 民通 过 正规 渠 道 合理 、合 法 的获 得 也 未 缴 纳 土地 出让 金 等 费 用 。 “ 小 产权 房 ” 购 房 者 的产 权 证 是 土地 收益 。 再次 ， 要努 力 帮助农 民开拓 增收 途径 ， 减 轻农 民负担 ， 由乡 政府 或村 政 府 颁 发 而 非 国 家房 管 部 门颁 发 。 “ 小产权房” 树立 法 治 观念 。只 有 保 障 了农 民的 土地 利 益 ，才 能 从 根 本上 打 的价 格 低廉 ，因此购 房 者多 为 中低 收入 阶层 。 破 小 产权 房 的供 应链 。
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论小产权 房 问题 的症结及 解决 办法
龚 雪
（ ５ ２ ３ ０ ０ ０ 东莞市经济 贸易学校 广东 东莞 ）
摘 要： “ 小 产 权 房” 是 对 一 种 社 会 现 象 描述 ，而 不 是 一 识 ，产生 了投 机 心 理 。乡 镇 村 等基 层 政 府 、农 民及 开 发 商为 了 小 产权 房” 的发展 。 个 标 准 的 法律 术语 ，它 的 实质 是 无 产 权 房 。 “ 小 产权 房 ” 是 指 追 逐高 额利 益不 断推 动 “ 未 经 法定 征地 及 审 批 等 程 序 ， 由村 集体 或 乡镇 政府 独 立 或 与开 发 商 联合 在 集 体 所 有 的 土地 上 开 发 建 设 的房 产 。 目前 ，我 国禁 止 小 产权 房 的交 易 ， 但 回避 不 了小 产权 房 屡 禁 不 止 的 现 实 ，本 文 将 简 要分 析 小 产 权 房 问题 的症 结 ，从 而探 讨 小 产权 房 问题 的