小产权房合法化依据

结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路.
小产权房合法化的意义
小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义.
1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提
高了住房的可能.
2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化
给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用.
3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用.
小产权房产生的原因
1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土
地的报酬过少)
2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求
3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系
4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制
购买小产权房的风险
“小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的.
1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所
有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护.
2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购
买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款.
3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户
登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利.
4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把
关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动.
5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保
障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿.
政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响.
法律间的矛盾
我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.”
《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即
集体),承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式.”第10条提到,“国家保护承包方依法,自愿,有偿进行土地承包经营权流转”
此外,《物权法》第128条尽管规定农村土地承包经营权可以依法转让,但就其承包对象并没有相关限制条件.既然法律并没有相关的禁止性规定,我们可以推断城镇居民下乡承包农村土地,从事农业生产并不违反有关法律规定.在实际生活中,城市居民进入农村为农村经济注入新活力,发展新的经营模式,带领农村居民发家致富的例子并不少见.既然承包权可以转让,向城镇居民转让也不违法,那就应该允许进入农村的城镇居民拥有一个容身之所.但根据《土地管理法》相关规定:说明村民有权出售自己的房屋,但又规定只限本集体经济组织内部成员购买,将城镇居民排除在有权购买者之外.两部法律的规定,逻辑混乱,无法说通.
法律缺乏连续性
1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法经县级人民政府登记备案可以用于非农业建设.1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定:“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,须报县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付土地补偿费和安置补助费.”1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定:“城镇非农业户口居民在村庄,集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理.”可见,当时的法律对于符合规定的在集体所有土地上进行建造的行为是允许的,受法律保护的.
但《土地管理法》于1998年8月修订时取消了该规定.《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》1999年5月由国务院办公厅发布,其明确禁止城镇居民以任何方式购买农民住宅.但是新的立法,对于根据上述原有规定建设和购买的住房并没有提出一个处理安置的办法.
合法化的必要性
1.公平:在我们现今社会,存在这样的现状,一部分人买不起房,没有房居住,只能退而求其次
购买“小产权房”;而与之相对的,一小部分人不仅可以住豪宅,甚至拥有多套房产.这种贫富差距明显,社会公平缺失的情况,使“小产权房”合法化的呼声越来越高,也从另一个方面折射出了社会民众对社会公平价值的诉求和迫切需要.结合上一个部分,应该有条件地赋予部分小产权房产权.
2.符合法规要求:“小产权房”合法化符合相关民事法律法规的要求尽管现行土地管理制度
的一般规定并未给予“小产权房”合法的地位,但其存在似乎与《民法通则》、《物权法》等民事法律并不相悖.《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。

”从这里可以看出,“小产权房”其存在本身即蕴含了财产所有权.可以说,“小产权房”的产生是农村集体经济组织为实现能够自由处分自身所有的土地使用权而寻找的一种出路.尽管《土地管理法》对集体土地和国有土地实行了两种不同的差别管理,但是在《物权法》这部基本法中我们没有看到对这两种不同所有权的土地实行区别对待的规定.相反《物权法》给予二者的保护是平等的.如《物权法》第4条规定,“国家,集体,私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.”第39条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利.”《物权法》第3条第3款规定,“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”
可见，如果从《宪法》公平、正义以及平等保护的原则与《物权法》相关规定中我们可以论证出“小产权房”并不违法.相反,对农民就其所享有的集体土地所有权的权能限制以及《土地管理法》对农民对集体土地使用权的处分限制是违反《物权法》与《民法通
则》这两部上位法的原则规定的.
禁止小产权房交易,违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则,也有悖于社会主义资源分配公平,公正的精神.
合法化的可能性
1.符合城市化的规律(从城市化的过程去说明,郊区城市化,逆城市化;不局限在城市中解决
住房保障问题.)
2.有利于健全农村社会保障制度(小产权房出现的根本原因;空心村浪费土地资源;平房建
成楼房)。