小产权房合法化依据
南宁三产用地小产权房政策
“小产权房”被叫停集体三产用地是否受影响日前，关于坚决遏制在建、在售“小产权房”的问题引起社会各界关注。
在南宁房地产市场上，出现不少小产权房，这些小产权房在政策下将何去何从呢？政策回顾十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，房地产深化改革要求提出城乡土地制度改革，建设统一的城乡用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，推进农村集体土地流转，根据《决定》精神结合之前383改革方案提出的““在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
”，“集体土地入市”与“小产权房转正”是房地产市场化改革的必然趋势。
但是2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
为何国土部和住建部的《通知》与中央的《决定》精神相驰而背呢？虽然按中央《决定》精神小产权房从不合法到合法是大势所趋，但是在现阶段的《土地管理法》和《宪法》框架下，集体土地入市还找不到法律的依据，小产权房合法化需经过修改相关的法律法规，国家担心在修法前部分人误读中央精神，在未经规划的土地甚至是农用耕地抢盖房子，那么农村的土地流转将会陷入混乱，耕地被侵占的情况势必会更加严重，农村耕地将会大面积沦为住房用地，农村耕地得不到相应的保护，将会弱化农村土地最原本的使用价值。
并且，将会导致农村出现乱建现象，破坏农村环境，将会出现“农村不农”的局面。
所以在相关部门未制定新的集体土地入市制度前，须坚决遏制未经规划批准的非法在建、在售“小产权房”行为。
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
关于小产权房买卖的最新政策法规
关于小产权房买卖的最新政策法规不管是什么都会随着时间和社会的发展而变化，因为事物总是在发展变化的，没有一成不变的事物，要是不随着时间的推移而发展变化的，都会有更新换代的时候，就像是什么事物都在发展的，下面就为大家介绍一下关于小产权房买卖的最新政策法规。
一、关于小产权房买卖的最新政策法规小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。
前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。
目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
根据小产权房最新政策，小产权房不得发证《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
二、小产权房买卖合法吗,是否受法律保护小产权房买卖不受法律保护，小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。
小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。
其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
三、私人小产权房买卖合同范本是怎样的出卖人(甲方)：身份证号码：买受人(乙方)：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
论我国“小产权房”合法化的实现与障碍
部 分无力购买高价房 屋者实现 了购房愿 望 ， 同时城乡接 合
部的集体群体收入水平得到 了显著提升 。在一个法律制度
由法律规定属 于国家所有 的以外 ， 于集体所有 ， 属 宅基地 和 自留地 、 ” 出 ，宪法》 《 并未绝对禁 止集 体土地 经营 权 ， 只是要 求对 集
民集体所有 。如此独特的土地制度制造了中国社会的二元结
构， 了建 国以来半个多世纪的中国式的三农问题， 制造 中国农 村的贫困问题 ， 已经严重到非解决不可的时候。它严重地阻碍
原则 ， 宪法》 《 亦优于《 土地管理法》， 土地管理法 》 《 的第 ６ ３
条规定就不能作为“ 小产权房 ” 违法 的法律依据 。
一
权房” 明确了不合法的身份 。但是 ， 法的立法原则 是对 国 该
有土地使用权 出让的规定 ， 而并不是针对集体用地使用权流
转。《 城市房地产管理法》 ８条 就不 能用 以限制农 民集体 第
、
我国“ 小产权房” 合法化 的可能性
土地开发建设 。而近些年来我 国主要是通过一些 相关文件
对“ 小产权房” 不合法进行定论。这些 相关文件包括建设部
房” 就是建 在农村集体土地上 的一种商 品房 ， 以认 为“ 所 小
产权 房 ” 不合 法 。
将“ 小产权房 ” 纳入法律规 范予 以合法 化。笔者认 为 ， 能 可
“ 小产权 房” 出现以后会引发相关税收流失 、 地规划秩序 土 混乱 的问题 。但另一 方面 ， 小产 权房 ” 易 出现 以后 ， “ 交 城 市房地产不断上升 的价格趋势明显得到 了一定的抑制。一
现关 于“ 小产权房” 违法” “ 的相关立法之间存 在着逻辑 上和 法律 上的种种 矛盾 与冲 突。通过 对“ 小产权 房” 的立 法以及相 关法律规章的梳理和分析发 现 ， 在我 国“ 小产权房” 当实现合 法化 。“ 应 小产权房” 当拥 有明确 的法律 应
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
标题：小产权房合法化的若干问题研究
研究背景：
小产权房是指未取得土地使用权证、未按照法律程序审批、未取得
房地产开发企业资质从事房屋开发经营的房屋。
小产权房因其地位不明、缺乏规范，一直以来都是城市管理中的难点问题。
近年来，随着城市化
进程的加速，特别是围绕乡村振兴战略，在农村地区小产权房的存在更
加突出。
为了维护城市管理秩序，推动农村土地整治和乡村振兴，多地
纷纷推出小产权房合法化政策。
研究内容：
该研究将就小产权房合法化的若干问题展开深入研究，主要内容包括：
1.小产权房合法化的政策背景及其制定原因。
2.小产权房合法化的现状和意义。
对比分析国内外相关政策，并探
讨小产权房合法化的真正意义。
3.小产权房合法化的实施路径和操作方法。
通过案例分析，总结小
产权房合法化的实际操作经验和策略。
4.小产权房合法化的优缺点评估。
对小产权房合法化的实际效果和
影响进行评估和研究，探讨小产权房合法化的优缺点。
研究方法：
本研究采用文献研究和案例分析方法，结合实地调查，以小产权房
合法化的政策背景、现状、影响等问题为切入点，系统、全面、深入地
了解小产权房合法化的相关情况，并对其优缺点进行评估。
预期成果：
本研究将为小产权房合法化的实施提供理论依据和经验借鉴，对促进乡村土地整治和城市管理秩序有一定启示作用。
“小产权房” 保护性法律法规的探讨
“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
浅谈“小产权房”
浅谈“小产权房”作者：张丹来源：《现代经济信息》2011年第02期摘要：随着我国经济的不断增长，房地产市场发展十分迅猛。
与此同时，房价居高不下，使许多人沦为房奴，整日为房贷奔波操劳。
在这种情况下，“小产权房”应运而生，解决了许多购房者的困难与困惑。
当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议，本文对其做了深入研究。
关键字：“小产权房”；新农村建设；登记中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001－828X(2011)01－0249－02近年来，“小产权房”项目开发十分火热，它的价格低廉，实用性强，深受广大低收入家庭的青睐。
由于“小产权房”为集体所建，未经国家的规划、审批手续，不能得到国家颁发的产权证书。
没有产权证书，就等于不受国家法律的保护，那么，到底何原因促使它的产生与一路畅销呢?作者针对这一问题谈谈“小产权房”。
一、“小产权房”涵义“小产权房”是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称，而不是一个法律上的概念。
“小产权房”又叫“乡产权房”，一般是由开发商或村集体组织开发的，以服务新农村建设为名义而出售的，这种“小产权房”的产权证由乡镇政府颁发，而不是国家。
由于土地性质的限制，没有得到国家产权部门的认可，不能上市交易。
二、“小产权房”产生的原因及社会背景随着城市化进程的加快，房价一直居高不下，有些乡镇、村集体组织以“新农村建设”或“农村改造”等名义获得审批立项，有的甚至什么手续都没有办，直接与开发商合作建设，然后对外进行销售，这就产生了“小产权房”。
“小产权房”不需要交纳各种税费和土地出让金，成本极低，具有一定价格优势，所以即使没有国家颂发的产权证和不能上市交易，也仍在市场占有一席之地。
它的产生原因可归纳以下几点：(一)房价飞涨为其提供了滋生环境在房价居高不下的条件下，“小产权房”比一套同价值的“大产权房”价格低的多，许多购房者仅为满足居住要求，便选择更加实惠的“小产权房”。
它的价格之所以低，是因为没有购地成本、各种税费以及房地产开发运作中产生的巨额腐败成本，同时这些成本也是造成“大产权房”价格居高不下的主要原因。
现行制度下小产权房的合法化研究
现行制度下小产权房的合法化研究作者：宁谦来源：《法制博览》2013年第06期【摘要】小产权房的合法性与合理性问题，小产权房的法律定义和法律的归属性问题，以及能否用现行法律适用到小产权房的问题。
一方面小产权房的热销和另一方面小产权房的属性与现行法律政策的冲突，使其成为当下政府急迫需要解决的与民生息息相关的重大问题。
但是小产权房问题并不是单一的法律，其政策性政治性和普遍性使其面成为复杂的社会问题。
我们可以选择法律和政治政策相结合的手段，平稳的解决。
【关键词】住房；小产权房；法律规制；政策调整一、小产权房存在的原因和发展（一）目前学术界关于小产权房的产生和发展的原因研究结论由于经济的发展，对于房屋的刚性需求的增加，而商品房屋的供不应求和投机性房屋的购买导致商品房的价格飞涨，廉租房和经济适用房的供给也是更不上住房需求的增长。
城乡经济发展的差距的扩大以及分配方式的不合理导致贫富差距的拉大。
民众普遍存在的一个法律信条是法不责众和法难责众和人性的逐利性以及政府管理的缺位和权力寻租的存在。
都是导致小产权房存在以及扩大发展趋势的原因。
而且在市场上已经占了相当一部分的规模，并且迅速绵延，产业的链条也在慢慢成熟。
学术界有些是基于土地政策，有些住房政策。
对小产权房的合法与否提出了不同的看法和解决办法。
有些主张合法化，有些主张取缔，有些主张折中合法化。
但是在小产权房如此复杂的社会背景下，任何一个单一的主张都很难解决掉这个棘手的山芋。
（二）政府的政策规制小产权房的发展引起了中央和各个地方政府的高度重视。
同时也颁发了一系列的法规和政策性的文件。
即是利用看得见的手合又是利用看不见的手进行调控。
即从宏观上控制小产权房的发展，也出台了一系列的微观措施来规制小产权房的流转。
虽然中央和地方政府的出发点是好的，中央和地方政府也在为土地问题的利益进行博弈以及各方利益的博弈。
出台了小产权房开发禁令，购买风险提示或者就是直接禁止买卖。
由于利益的驱使，执行上遇到了基层执行难的问题，也出现了“上有政策，下有对策”。
现有制度下小产权房解决路径的探寻
【内容摘要】小产权房问题是当前亟待解决的社会难题。
本文通过对小产权房的概念、存在问题和发展现状的界定，通过对国外一些可供借鉴制度的分析，根据小产权房的不同情况，对指标交易、承认短期租赁的效力、有条件转化为保障性住房等综合治理路径进行了相关探讨。
【关键词】小产权房问题路径。
上个世纪 90年代初期，小产房就已出现，国家多次发布禁止令，但其今天的发展态势仍难以遏制。
据 2012年 2月 29日独立机构 reico工作室公布的数据显示，1995年一201o 年，小产权房竣工面积总量为 7.6亿平方米。
1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在 5％以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值维持在 6％～10％，已成为城镇常住人口的重要住房来源。
小产权房问题已成为亟待解决的社会难题。
在本质上。
，j、产权房的问题不仅仅是房的问题，更主要的是一个土地的问题，是一个是否允许集体土地自由向城市流转的问题。
[1l一、小产权房的界定。
（一）小产权房的概念。
法律上并没有小产权房这一概念或说法，学术界对其内涵的界定也未有统一意见。
小产权房是相对于大产权房而言的，是人们在社会实践中一种约定俗成的称谓。
小产权房与大产权房的本质区别在于其建设在集体土地上，没有缴纳土地出让金，房屋所有者没有集体土地使用权，只有事实上的房屋所有权，且无法办理房屋产权登记。
根据小产权房的本质特征，笔者所认为小产权房是指，在未取得集体土地使用权的情况下，在农村集体土地上建造的，向本集体经济组织以外的组织或个人出售，并由乡镇政府或村民委员会而非国家房屋管理部门颁发权属证明的房屋。
包括占用农地建造的房屋，占用宅基地和占用农村集体建设用地建造并出售给本集体经济组织以外的组织或个人房屋。
（二）小产权房存在的问题。
1.合法性问题。
我国的土地分属国家和集体所有。
《中华人民共和国宪法》第 l0条和《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第 8条均规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。
“小产权房”扑朔迷离的小产权房
●加町年偻
■记者 ｆ 吴琛琛
的模式，通过制定一定的标准对小产权房进 行收购，这样既可保证持有者的利益 ，也能 够增加政府保障性住房来源，从而增加房源
的供 给量。
２０ 年 １ ＃ １ 日，国务院常务会议提 出， ０７ ２ １
“ 城镇居民不得到农村购买宅基地 、农民住 宅或小产权房。”这是继２０ 年６ ０７ 月建设部 发布小产权房不受法律保护的风险提示后， 小产权房再次被叫停。
因 Ｉ ４Ｉ ２
到了一定的补充作用，因此可以通过缴纳土
地出让金等税费的方式 ，使这部分小产权房 合法化。另外，也可以借鉴经济适用房 回购
大多数小老百姓 “ 居者有其屋， ’的梦想。■
在 Ｄ 年的媒体观点擂台上 ，小产权房唱了 ７
一
出大戏，参演的人、看戏的人热络不绝。
高。对于 占用村民宅基地 、耕地的小产权 房，或者在农村集体用地上建成的别墅 ，应 该予以还原。对于普通住宅，由于本身就是 面向普通的消费者 ，相当于对商品房供给起
而在台下 ，是无数买不起房 的人在殷殷期 盼，或许，很多人真正在乎的，并不是小产
１＃ １ ］ ２ ４Ｅ，有媒体报道 ，国土部有关负责人 １
表示 “ 符合规划小产权房可转为合法”。但 ２０ 年， “ ０７ 小产权房”已成为一个摆在政府 织成员购买此类房屋 ，将无法办理房屋产权 登记 ， 合法权益难以得到俩 护”。 在房价与风险的博弈中，无数背负着高房价 “ 大山”的人，选择 了赌一赌，毕竟它圆了 多年的 “ 买房”梦想。很多购房，４望政府 － － 一１ ￣ ．Ｊ
成 为—种风潮。
１ 月 １ 日，倍受关注的宋庄 “ ２ ８ 画家村”农民 讨房案在北京市二中院终审判决 ，法院维持 原判 ，认定购房买卖合同无效。画家李玉兰 必须在９ 天内腾房。判决同时指出合同无效 Ｄ 的主要责任在于农民反悔，画家李玉兰可另 行追偿。此案的判决结果也表 明，小产权房 的买卖并不受法律支持 ，房主可以随时要求 收回小产权房 ，其示范意义远大于案件本
小产权房的法律问题分析
｛占 ｌ 缸会 ； Ｊ
２１年 月 中 １口 ９ （ ） ３
小产权房的法律 问题分析
王 思文
摘 要 小产权 房在房 价 高涨和城 乡二 元土地 制度 的双 重重压之 下仍在 不断的增 加 ，国家相 关部 门也在 采取措 施来对其 加 以处置 。本文将 从 小产权 房 出现 的原 因及其 法律地位 来对 其存在 的合法 性加 以论证 ， 并提 出相应 的解 决措施
村集 体建设用地 法律和政策 的通知》 中强调农 村住宅 用地只 能分 权的土地 进行 出让或 自行进行房 地产 开发， 所获得 的利益将会 更 配给本村 村 民， 镇居 民不 得到农村 购买宅 基地 、 民住宅或 “ 城 农 小 多 ， 以在 巨大 的经济利 益 的驱动 下 ， 产权房产 生 了。 所 小 产权房 ” 。单 位和个 人不得 非法租 用 、 占用农 民集 体所有 土地搞
可 使用 、 益、 分四 收 处 中 国历史上 最大 的一次城 市化 转型 。 土地 资源 的紧 张与 日益增 处分 的权利 。 见所有 权权 能应 当包括 占有 、 多的 城市 人 口对 于房屋 的 需求严 重失调 。而 土地 资源 的紧 张也 项权 利 ， 失任何 一项 ， 缺 所有 权权 能都将 是不完 整 的。如前文 所
一
关 于土地制 度的规 定上来看 ， 能够 为小产权 房的合法合 理的存 都 在 提供 强有 力的理论 和实 践支持 。
．
、
Байду номын сангаас
小产权 房产生 的原 因分析
（ ） 一 日益 高涨的屠 价
（ ） 一 从所有 权权 能角度 看 小产权 房合法化 的依据 《 民法通 则》 ７ 条 规定财 产所有权 是指所有 人依法 对 自己 第 Ｉ 的财产享 有 占有 、 使用 、 收益 和处 分 的权 利 。 物权法 》 ３ 《 第 ９条规
小产权房法律制度
小产权房法律制度2013年10月14日北京京平律师事务所【摘要】小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。
禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。
因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。
本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。
【关键词】小产权房，法律制度；，土地制度，效力认定2012年9月17日《新京报》讯，2012年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。
这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。
小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。
从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。
禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。
因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。
本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。
1 小产权房的界定众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。
在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
小产权房的合法化
摘要本文分别从经济学和法学的角度，对我国的农村集体土地所有权进行了分析，为我国农村集体土地所有权制度的改革，为小产权房的合法化找到了相同的出路：确立农用地的国家所有权和农村建设用地的农民私人所有权。
关键词农村集体土地所有权农村建设用地所有权小产权房的合法化On the Legalization of Houses with Limited Property Rights//Liu YiAbstract This is also one of the serious defects of China's rural land system.In this paper,from the perspective of Economics and Law,China's collective ownership of land in rural areas was analyzed,and the way to reform China's rural collective land ownership system,which is also the way of uncompleted-rights houses was found:to clarify the property rights,establish national ownership of agricultural land and peasants'private ownership of the land for construction purposes.Key words ownership of rural collective land;ownership of the land for construction purposes;legalization of houses with limited property rightsAuthor's address Guigang R adio and Television University, 537100,Guigang,Guangxi,China近年来，小产权房成为了全社会关注的焦点，针对小产权房是否应合法化的争论也愈加激烈。
小产权房清理方案
第2篇
小产权房清理方案
一、前言
鉴于小产权房问题对房地产市场秩序及合法权益的严重影响，依据国家相关法律法规，特制定本清理方案，旨在规范市场秩序，保障合法权益，维护社会稳定。
小产权房清理方案
第1篇
小产权房清理方案
一、背景与目标
近年来，我国小产权房问题日益凸显，不仅严重扰乱了房地产市场秩序，而且侵害了合法权益人的利益。为贯彻落实国家相关政策，规范房地产市场，现就小产权房清理制定以下方案。
二、清理范围
1.未依法取得土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续，擅自建设的房屋；
2.已取得土地使用权，但未按照土地使用权出让合同约定的用途使用土地，擅自建设的房屋；
3.位于城市规划区范围内，不符合城市规划要求，严重影响城市景观、交通、安全等方面的房屋；
4.法律法规规定的其他需要清理的小产权房。
三、清理原则
1.依法依规：严格按照国家有关法律法规和政策要求，确保清理工作的合法合规；
c)对符合土地利用总体规划和城市总体规划的房屋，引导其补办手续，合法化处理。
3.分类指导：
a)对具有保留价值的小产权房，制定整改方案，补办相关手续；
b)对严重影响城市规划的房屋，坚决予以拆除；
c)对其他小产权房，视具体情况采取搬迁、整改等措施。
4.宣传引导：
a)加强对小产权房问题的宣传，提高公众的法律意识；
4.广大群众：积极参与小产权房清理工作，自觉抵制购买小产权房，维护自身合法权益。
六、时间安排
1.调查摸底阶段（1个月）：全面掌握小产权房底数，为后续工作提供依据；
“小产权房”
浅谈“小产权房”摘要：随着我国经济的不断增长，房地产市场发展十分迅猛。
与此同时，房价居高不下，使许多人沦为房奴，整日为房贷奔波操劳。
在这种情况下，“小产权房”应运而生，解决了许多购房者的困难与困惑。
当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议，本文对其做了深入研究。
关键字：“小产权房”；新农村建设；登记中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)01－0249－02近年来，“小产权房”项目开发十分火热，它的价格低廉，实用性强，深受广大低收入家庭的青睐。
由于“小产权房”为集体所建，未经国家的规划、审批手续，不能得到国家颁发的产权证书。
没有产权证书，就等于不受国家法律的保护，那么，到底何原因促使它的产生与一路畅销呢?作者针对这一问题谈谈“小产权房”。
一、“小产权房”涵义“小产权房”是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称，而不是一个法律上的概念。
“小产权房”又叫“乡产权房”，一般是由开发商或村集体组织开发的，以服务新农村建设为名义而出售的，这种“小产权房”的产权证由乡镇政府颁发，而不是国家。
由于土地性质的限制，没有得到国家产权部门的认可，不能上市交易。
二、“小产权房”产生的原因及社会背景随着城市化进程的加快，房价一直居高不下，有些乡镇、村集体组织以“新农村建设”或“农村改造”等名义获得审批立项，有的甚至什么手续都没有办，直接与开发商合作建设，然后对外进行销售，这就产生了“小产权房”。
“小产权房”不需要交纳各种税费和土地出让金，成本极低，具有一定价格优势，所以即使没有国家颂发的产权证和不能上市交易，也仍在市场占有一席之地。
它的产生原因可归纳以下几点：(一)房价飞涨为其提供了滋生环境在房价居高不下的条件下，“小产权房”比一套同价值的“大产权房”价格低的多，许多购房者仅为满足居住要求，便选择更加实惠的“小产权房”。
它的价格之所以低，是因为没有购地成本、各种税费以及房地产开发运作中产生的巨额腐败成本，同时这些成本也是造成“大产权房”价格居高不下的主要原因。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
小产权房合法化的土地基础思考
开发和 建造 。 据相关 法律 的规 定 ， 村集体 土地 主要包 括 农用 地 自由流 转是控 制农 用土 地流 失的唯一 闸 口 ， 根 农 一旦 闸 门打 开 ， 所
地（ 耕地 、 林地 、 草地 等）建 设用 地 （ 基地 、 、 宅 公共设 旆用地 、 体 有 管理农 用地 和土 地流转 的 法律政 策就将 失 去作用 。允 许宅 基 集 企业 用地等 ） 未利用 地 。如果 建造在 农用 地上 的小产 权房 ， 和 无 地 自由流转 ， 则会 有人利 用各 种方式 变相 占有大 量 的土地 ， 成 形 论是 以何名义建造 的， 都为 非法建筑 ， 根据 《 中华 人民共和 国土地 圈地运 动 ， 同时又 会有 很多人将 事 实上失 去土地 。 以村 民在 自 所 管理法 》 以下 简称 《 地管 理法》 的相 关规 定 ， （ 土 ） 都应该 拆除 。 １ 我 国的法律 法规在集 体所 有 的土地 上建 设房屋 有一 定限 ．
村 民建设住 宅经 依法批 准 使用 本集体 经 济组织 农 民集体所 有 的 制 ， 得其转 让受 到 限制 而 第二种 方式 产生 的小产 权房 ， 往 使 往 土地 的 ， 或者乡 （ ） 镇 村公共 设施和 公益事 业建 设经依法 批准使用 是在 城 中村改造 、 新农村 建设 的名 义下 占用农地 建造 的 ， 是其 但
权 出现了被国家土地所有权虚化的局面， 大量 出于商业 目的的土地征收， 严重侵害了集体所有的土地， 也侵害了农民应有 的收益。小产权房的产生正是农民为 了维护 自身的利益， 试图与国有土地使用权抗衡 ， 自力实现 自己的权益的 自 发行为． 所以 ， 不违 背现有 保 护耕地 的政 策 下， 大限度地 保护 农 民的利益 ， 该 首先 建立农 村 集体 建设 用地使 用权 流转制度 ， 在 最 应 促
2023年小产权房政策
2023年小产权房政策引言近年来，小产权房成为许多城市中普遍存在的一种房屋类型。
小产权房的出现给一些人提供了一种廉价买房的途径，但同时也引发了一系列的争议。
为了解决这个问题，政府对小产权房政策进行了调整和规范。
本文将就2023年小产权房政策进行详细探讨。
1. 小产权房的定义小产权房是指在土地使用权和产权归属不完全清晰的情况下，由农村集体经济组织或个别农户出售建成的住房。
这种房屋通常未经法律程序审批，产权证明不完备，无法在一定程度上享受到正常住房的权益。
2. 2023年小产权房政策的背景小产权房存在的主要问题是产权不清晰，购房者无法获得合法的产权证明，面临着被强制拆迁的风险。
为了解决这个问题，政府对小产权房政策进行了调整和规范。
3. 2023年小产权房政策的具体内容3.1 小产权房的合法化针对目前存在的大量小产权房，政府采取了制度化的方式进行合法化。
通过调查评估，将符合一定条件的小产权房进行登记备案，并发放相应的产权证明，使其具备合法住房的权益。
3.2 小产权房的规范管理为了确保小产权房的质量和安全，政府将对小产权房进行规范管理。
具体措施包括：•加强对小产权房工程建设的监管，确保设计、施工等环节符合相关标准要求。
•完善小产权房售后服务制度，加强对小产权房的维修、维护、管理等工作。
•指导和监督小产权房开发商和业主委员会的建立和运作，提高小产权房管理的透明度和公正性。
3.3 小产权房的土地使用权在小产权房政策调整中，土地使用权是一个关键的问题。
政府将加强对小产权房土地使用权的管理，确保土地使用权的合法性和稳定性。
同时，政府也将鼓励和支持小产权房土地使用权的流转和转换，促进小产权房的合理开发和利用。
4. 2023年小产权房政策的影响4.1 利好购房者2023年小产权房政策的出台将使得那些已经购买小产权房的人获得合法的产权证明，降低购房者的风险和不确定性。
4.2 规范市场秩序2023年小产权房政策的实施将有助于规范市场秩序，降低小产权房市场的风险和不稳定性，提高整个房地产市场的运行效率和健康发展。
新国五条下小产权房市场导向
新国五条下小产权房市场导向【摘要】新国五条的出台无疑是对房地产市场的又一次严重打压，也是对中国过高房价的一次历史性革命调控，尤其是其中依法征收的20%房屋转让所得税更是引起了市场的“地震”，但是对于中国这样一个人口稠密的国家，房地产市场存在着巨大的需求，严厉的房产政策出台虽对正常商品房交易市场起到暂时的压制，但长远来讲地产市场还会存在反弹的机会，为解决日益升高的房价和现存的大量“乡产权房”问题，笔者认为可以引导“乡产权房”市场正规化，将“乡产权房”转为抑制房价、满足居住的保障性住房，笔者特做以下论述。
【关键词】新国五条；小产权房；保障性住房新国五条的出台是对房地产市场的又一重磅炸弹，他无疑打破了地产商们对新一年房产市场的上升趋势的期望值，也引起了新一轮的民间“抢房”风波。
特别是第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定的具体措施：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计。
”更是引起了一场场二手住房的转让的“闹剧”。
为了规避20%的流传税，房产交易者想出了“阴阳合同”[1]假离婚”[2] “伪造欠债事实，通过司法判决过户”，“以公司名义卖方”等方式规避交易税。
这样一来无疑是进一步刺激了房产市场的急剧升温，有相关信息显示，各地的二手房成交量基于新国五条的出台高于了平常的成交量，这种变相助推二手房市的抑制房价措施，将在一个侧面戳破房地产市场的泡沫。
笔者认为，近几年来国家虽陆续出台一系列的房价抑制措施，中央政府也采取一系列严打措施，如新旧国五条”的陆续出台，但究其本质却难以彻底控制中国的房价，因为中国房地产市场存在其独特的市场背景，主要有以下几点原因，第一，是中央政府与地方政府的不协调统一所决定的，由于地方政府的财政收入大部分来自于高额的土地出让金，因此当国务院出台一系列的抑制房价政策时地方政府总是变相的迂回，如此次新国五条的地方化政策，以广东为例，它出台的地方国五条包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”的核心内容，要么一笔带过，要么压根不提，这无疑对国五条的实质内涵大打折扣[3]，正所谓是上有政策，下有对策。
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结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路.
小产权房合法化的意义
小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义.
1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提
高了住房的可能.
2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化
给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用.
3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用.
小产权房产生的原因
1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土
地的报酬过少)
2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求
3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系
4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制
购买小产权房的风险
“小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的.
1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所
有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护.
2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购
买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款.
3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户
登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利.
4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把
关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动.
5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保
障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿.
政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响.
法律间的矛盾
我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.”
《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即
集体),承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式.”第10条提到,“国家保护承包方依法,自愿,有偿进行土地承包经营权流转”
此外,《物权法》第128条尽管规定农村土地承包经营权可以依法转让,但就其承包对象并没有相关限制条件.既然法律并没有相关的禁止性规定,我们可以推断城镇居民下乡承包农村土地,从事农业生产并不违反有关法律规定.在实际生活中,城市居民进入农村为农村经济注入新活力,发展新的经营模式,带领农村居民发家致富的例子并不少见.既然承包权可以转让,向城镇居民转让也不违法,那就应该允许进入农村的城镇居民拥有一个容身之所.但根据《土地管理法》相关规定:说明村民有权出售自己的房屋,但又规定只限本集体经济组织内部成员购买,将城镇居民排除在有权购买者之外.两部法律的规定,逻辑混乱,无法说通.
法律缺乏连续性
1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法经县级人民政府登记备案可以用于非农业建设.1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定:“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,须报县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付土地补偿费和安置补助费.”1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定:“城镇非农业户口居民在村庄,集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理.”可见,当时的法律对于符合规定的在集体所有土地上进行建造的行为是允许的,受法律保护的.
但《土地管理法》于1998年8月修订时取消了该规定.《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》1999年5月由国务院办公厅发布,其明确禁止城镇居民以任何方式购买农民住宅.但是新的立法,对于根据上述原有规定建设和购买的住房并没有提出一个处理安置的办法.
合法化的必要性
1.公平:在我们现今社会,存在这样的现状,一部分人买不起房,没有房居住,只能退而求其次
购买“小产权房”;而与之相对的,一小部分人不仅可以住豪宅,甚至拥有多套房产.这种贫富差距明显,社会公平缺失的情况,使“小产权房”合法化的呼声越来越高,也从另一个方面折射出了社会民众对社会公平价值的诉求和迫切需要.结合上一个部分,应该有条件地赋予部分小产权房产权.
2.符合法规要求:“小产权房”合法化符合相关民事法律法规的要求尽管现行土地管理制度
的一般规定并未给予“小产权房”合法的地位,但其存在似乎与《民法通则》、《物权法》等民事法律并不相悖.《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
”从这里可以看出,“小产权房”其存在本身即蕴含了财产所有权.可以说,“小产权房”的产生是农村集体经济组织为实现能够自由处分自身所有的土地使用权而寻找的一种出路.尽管《土地管理法》对集体土地和国有土地实行了两种不同的差别管理,但是在《物权法》这部基本法中我们没有看到对这两种不同所有权的土地实行区别对待的规定.相反《物权法》给予二者的保护是平等的.如《物权法》第4条规定,“国家,集体,私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.”第39条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利.”《物权法》第3条第3款规定,“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”
可见，如果从《宪法》公平、正义以及平等保护的原则与《物权法》相关规定中我们可以论证出“小产权房”并不违法.相反,对农民就其所享有的集体土地所有权的权能限制以及《土地管理法》对农民对集体土地使用权的处分限制是违反《物权法》与《民法通
则》这两部上位法的原则规定的.
禁止小产权房交易,违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则,也有悖于社会主义资源分配公平,公正的精神.
合法化的可能性
1.符合城市化的规律(从城市化的过程去说明,郊区城市化,逆城市化;不局限在城市中解决
住房保障问题.)
2.有利于健全农村社会保障制度(小产权房出现的根本原因;空心村浪费土地资源;平房建
成楼房)。