南京市住宅工程质量通病防治导则
住宅工程质量通病防治导则
01 Chapter目的和背景目的背景质量通病的危害工程安全隐患增加建筑使用寿命缩短住户生活质量受到影响03促进建筑行业健康发展防治导则的意义01提升住宅工程质量02保障住户权益02 Chapter总结词详细描述地基与基础工程通病总结词混凝土开裂、钢筋锈蚀、砌体裂缝详细描述主体结构构件出现开裂、钢筋锈蚀、砌体裂缝等损伤，影响结构承载能力和耐久性。
主体结构工程通病装饰装修工程通病总结词墙地面空鼓、涂料开裂、门窗漏水详细描述装饰装修施工过程中，墙地面空鼓、涂料开裂、门窗漏水等问题，影响观感和使用功能。
给排水工程通病总结词详细描述总结词详细描述电气工程通病03 Chapter地基与基础工程预防措施主体结构工程预防措施3. 对主体结构进行定期检查和维护，及时发现和处理潜在的安全隐患。
2. 加强钢筋、模板、混凝土等关键工序的质量控制，确保主体结构的安全性和稳定性。
1. 制定合理的施工方案，明确施工工艺和质量控制措施。
总结词：强化施工过程质量控制，详细描述总结词：加强材料质量控制和施工工艺管理，提高装饰装修工程的耐久性和美观度。
详细描述 1. 对装饰装修材料进行严格把关，确保材料的质量和安全性。
2. 施工过程中加强施工工艺管理，确保装饰装修工程的施工质量和耐久性。
3. 对装饰装修工程进行定期保养和维护，保持其美观度和使用寿命。
装饰装修工程预防措施给排水工程预防措施010*******电气工程预防措施04 Chapter预防为主，设计为先详细描述在工程设计阶段，应重视地质勘察工作，确保地基的稳定性。
对于软土地基、填土地基等不良地基，应采取相应的地基处理措施，如换填、桩基等。
同时，加强施工过程中的地基检测，确保地基的稳定性。
总结词地基与基础工程治理方法VS主体结构工程治理方法总结词详细描述装饰装修工程治理方法总结词详细描述安全可靠，使用便捷总结词在给排水工程施工过程中，应选用质量可靠的管材和配件，严格按照施工规范进行安装。
住宅工程质量通病控制标准(导则江苏省)
DGJ 江苏省工程建设标准J10687-2006DGJ32/J16-2005-———--———-———---———---——-————---—--—-——---—-住宅工程质量通病控制标准Housing Project Quality Common Failing Control Standard 2005年—12 —31发布 2006年—04-01实施江苏省建设厅审定发目次1 总则2 术语3 基本规定4 基础与基础工程4.1沉降变形对上部建筑的影响4。
2桩身质量（地基处理强度）不符合要求5 地下防水工程5。
1防水混凝土结构裂缝、渗水5.2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水5.3水泥砂浆防水层5.4卷材防水层6 砌体工程6.1砌体裂缝6。
2砌筑砂浆饱满度不符合规范要求6.3砌体标高、轴线等几何偏差7 混凝土结构工程7。
1混凝土结构裂缝7.2混凝土保护层偏差7。
3混凝土构件的轴线、标高等几何尺寸偏差8 楼地面工程8。
1楼水泥地面起砂、空鼓、裂缝8。
2楼梯踏步阳角开裂或脱落、尺寸不统一8.3厨、卫间楼地面渗漏水8.4底层地面渗漏水9 装饰装修工程9.1外墙空鼓、开裂、渗漏9.2顶棚裂缝、脱落9.3门窗变形、渗漏、脱落9。
4栏杆高度不够、间距过大、连接固定不牢、耐久性差9。
5玻璃安全度不够10 屋面工程10。
1找平层起砂、起皮10.2屋面防水层渗漏11 给排水及采暖工程11.1给排水及采暖管道系统渗漏11。
2消防隐患11.3管道及支吊架锈蚀11.4卫生器具不牢固和渗漏11。
5 排水系统水封破坏、排水不畅11。
6 保温绝热不严密，管道结露滴水11.7 采暖效果差12 电气工程12。
1防雷、等电位联结不可靠接地故障保护不安全12.2电导管引起墙面、楼地面裂缝，电导管线槽及导线损坏12。
3电气产品无安全保证，电气线路连接不可靠12.4 照明系统未进行全负荷试验13 通风与排烟工程13.1风管系统泄漏、系统风量和风口风量偏差大14 电梯工程14.1电梯导轨码架和地坎焊接不饱满14。
南京市住宅工程质量通病防治课件
案例三：空鼓防治
总结词
空鼓是住宅工程中影响使用功能的质量通病，其防治需要从施工工艺和质量控制两方面 入手。
详细描述
空鼓产生的原因主要包括抹灰层厚度过大、砂浆配合比不当、基层处理不彻底等。空鼓 防治需要优化抹灰工艺，控制抹灰层厚度和砂浆配合比，加强基层处理和养护，避免抹 灰层过早受压或受冻。同时，施工过程中应加强质量检查和验收，及时发现和处理空鼓
保障居民生命财产安全
住宅工程质量直接关系到居民的生命 财产安全，防治质量通病有助于降低 安全风险，提高住宅的耐久性和稳定 性。
提升住宅品质
促进建筑行业健康发展
质量通病防治是建筑行业健康发展的 重要保障，通过防治质量通病，可以 提高建筑行业的整体水平和社会声誉 。
通过防治质量通病，可以提升住宅的 品质和居住舒适度，增强居民的满意 度和幸福感。
安装问题
包括门窗安装不牢固、管道堵 塞等安装问题，影响使用功能
和安全。
质量通病的成因分析
材料因素
使用不合格或质量低劣 的材料，导致工程质量
问题。
施工因素
施工不规范、技术水平 低下、质量管理体系不 完善等原因，导致工程
质量问题。
设计因素
设计不合理、构造措施 不当等原因，导致工程
质量问题。
管理因素
工程管理不到位、质量 监督不严格等原因，导
04
CHAPTER
质量通病防治案例分析
案例一：混凝土裂缝防治
总结词
混凝土裂缝是住宅工程中常见的质量通病，其防治是工程质 量管理的重要环节。
详细描述
混凝土裂缝的产生原因多种多样，如温度变化、收缩徐变、 不均匀沉降等。防治混凝土裂缝需要从设计、施工、材料等 方面采取综合措施，如优化混凝土配合比、加强施工过程控 制、合理设置后浇带等。
住宅工程质量通病防治导则监理实施细则
新都国际公寓二期工程《住宅工程质量通病防治导则》监理实施细则项目监理机构（章）：专业监理工程师：_____________________ 总监理工程师: ______________________日期: ______________________江苏省建设厅监制目录一、工程概况.......................... .. (3)二、专业工程特征....................... . (3)三、监理依据............................ (7)四、质量通病监理控制要点及目标值 (7)1、墙体裂缝防治............................ .. (7)2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治 (13)3、楼地面渗漏防治............................ .. (16)4、外墙渗漏法防治............................ .. (17)5、门窗渗漏防治............................ (20)6、屋面渗漏防治............................ (21)7、室内标高和几何尺寸控制 (25)8、住宅给排水工程质量控制 (27)9、住宅电气工程质量控制 (29)10、外墙保温质量控制............................ .. 31五、住宅工程质量通病工作流程及验收程序..... .. (35)六、住宅工程质量通病防治竣工总结及监理评估. .. (35)《住宅工程质量通病防治导则》监理实施细则一、工程概况1、新都国际公寓二期位于南京市下关区东井亭100号，由八幢18+1层高层住宅和地下车库组成，总建筑面积约M2，其中主楼面积约 M2，地库面积约30636 M2，主体结构为剪力墙结构，主楼建筑高度，地库为框-剪结构，地下一层，层高，三级抗震，7度设防，建筑结构安全等级为二级，建筑防火等级一级，结构设计使用年限50年，±相当于绝对高程。
南京市住宅工程质量通病防治导则.
南京市建设委员会、市建筑工程局关于印发实施《南京市住宅工程质量通病防治导则》的通知(二○○四年三月一日宁建基字[2004]154号、宁建工字[2004]138号各区、县建设(建工局,各建设、勘察设计、施工、监理单位:住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径,是各级建设行政主管部门执政为民,维护群众利益的重要举措。
二年多来,市建委、建工局组织专题组,经在28个项目上进行试点,取得了防治质量通病的阶段性成果,并在此基础上编制了《南京市住宅工程质量通病防治导则》(以下简称《导则》。
住宅建设、勘察设计、施工和监理等单位应高度重视,采取切实可行的措施,宣贯《导则》,狠抓落实。
凡二○○四年三月十日起新开工的住宅工程,应全面贯彻《导则》的要求。
图纸审查机构应重视审查施工图中防治住宅工程质量通病的措施,各级质量监督机构必须将这项工作列入日常重点检查内容,加大监督力度。
已经过审查的施工图等设计文件应作相应修改。
凡应执行《导则》而未执行的住宅工程,一律不予验收备案。
现将《导则》印发给你们,请认真贯彻执行。
在《导则》的执行过程中,如有问题请与南京市建筑工程局质量安全处联系。
南京市住宅工程质量通病防治导则1总则1.1为提高住宅工程质量,克服住宅工程质量通病,规范住宅工程质量通病防治(以下简称通病防治工作,制定本导则。
1.2本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。
1.3本导则是结合本地区住宅工程质量实际,对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。
1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中,除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外,还应执行本导则。
2基本规定2.1通病防治由建设单位住组织实施,参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。
2.2通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。
2.3施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施,并将其列入审查内容。
2.4工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。
工程质量通病防治导则
墙体裂缝防治方案和技术措施根据《建筑地基基础设计规范》要求，地基承载力特征值小于130kPa,且体型复杂的建筑和软弱地基上的建筑物存在偏心荷载时，以及地基内有厚度较大或厚薄不均匀的填土，其自重固结未完成时，必须进行地基变形计算。
过去在南京的河西地区，由于采用了天然和复合地基，造成沉降速率过快，沉降差异过大，出现了较多的沉降裂缝问题和不少的质量事故，通过这几年的实践，对住宅工程平均沉降计算值的控制，能有效地控制沉降裂缝。
因此，关于建筑地基容许变形值的有关规定，规定了采用天然和复合地基的住宅工程，在差异沉降计算值应满足有关规范要求的基础上，其平均沉降计算值不大于150mm o对有保温层或隔热层和无保温或隔热层的整体式的钢筋混凝土结构，其房屋伸缩缝的最大间距分别为50m和40m。
此外，由于砌体房屋墙体裂缝成因的复杂性，根据目前的技术经济水平，尚不能完全防止和杜绝由于钢筋混凝土屋盖和砌体的温度变形、干缩变形引起的墙体局部裂缝。
考虑到南京地区冬夏温差和昼夜温差比较大，及日前的很多保温措施、施工方法、材料、工艺、管理等不完善，因此，变形缝的留置采取了从严控制，选用40m o当有实践经验并采取有效措施时可适当放宽，但不应超过50m o对于钢筋混凝土框架或剪力墙结构不应超过混凝土规范限值要求。
窗洞口是墙体受力的薄弱环节，且南京地区冬夏温差大，外墙特别是顶层外墙，是温度影响的敏感部位，墙体在洞口削弱处易发生应力集中现象，易出现裂缝并产生渗漏。
采用现浇砼窗台梁及板带，可有效地改变墙体受力性状，控制裂缝的产生；规定窗台梁的砼强度及最小断面和最小配筋。
对于框架填充墙，纵筋4①10应与砼柱预埋的钢筋焊接，如未预留时，应采取化学植筋，且窗台梁与柱的接触面应进行毛化处理确保砼的结合；而对于砌体结构应将窗台梁钢筋直接锚入构造柱内。
混凝土板带的厚度宜与砖的模数相一致，但不得小于60mm ；端开间的四周墙体均应做钢筋混凝土板带。
由于房屋层高通常为2.8m，圈梁高度为240mm，因此砌体高度约2. 6m，取间隔不大于1. 3m基本在墙体的一半高度。
江苏省工程建设标准《住宅工程质量通病控制标准》
江苏省工程建设标准《住宅工程质量通病控制标准》目次1总则2术语3根本规定4底子与底子工程4.1沉降变形对上部修建的影响4.2桩身质量(地基处理惩罚强度)不切合要求5地下防水工程5.1防水混凝土结构裂缝、渗水5.2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水5.3水泥砂浆防水层5.4卷材防水层6砌体工程6.1砌体裂缝6.2砌筑砂浆饱满度不切合范例要求6.3砌体标高、轴线等多少偏差7混凝土结构工程7.1混凝土结构裂缝7.2混凝土掩护层偏差7.3混凝土构件的轴线、标高等多少尺寸偏差8楼地面工程8.1楼水泥地面起砂、空鼓、裂缝8.2楼梯踏步阳角开裂或脱落、尺寸不统一8.3厨、卫间楼地面渗漏水8.4底层地面渗漏水9装饰装修工程9.1外墙空鼓、开裂、渗漏9.2顶棚裂缝、脱落9.3门窗变形、渗漏、脱落9.4栏杆高度不敷、间距过大、连接牢固不牢、耐久性差9.5玻璃宁静度不敷10屋面工程10.1找平层起砂、起皮10.2屋面防水层渗漏11给排水及采暖工程11.1给排水及采暖管道系统渗漏11.2消防隐患11.3管道及支吊架锈蚀11.4卫生器具不牢固和渗漏11.5排水系统水封破坏、排水不畅11.6保温绝热不严密，管道结露滴水11.7采暖效果差12电气工程12.1防雷、等电位联结不可靠接地妨碍掩护不宁静砌体承重结构底子的局部倾斜中、低压缩性土0.002压缩性土0.003框架结构相邻柱基沉降差(mm)中、低压缩性土0.002压缩性土0.003整体倾斜Hg≤240.0040.00524＞Hg≤600.0030.00460＞Hg≤1000.0020.0025Hg＞1000.00150.002稳定标准高层0.01；多层及以下0.04注：l为相邻柱基的中心距离(mm)；Hg为从室外地面算起的修建物高度(m)。
2同一结构单位不应采取多种类型的地基底子设计方案(如天然地基、地基处理惩罚、磨擦桩、端承桩等)，当必须采取两种或两种以上地基底子方案时，应采取设置沉降缝等步伐控制差别沉降。
住宅工程质量通病防治导则
住宅工程质量通病防治导则第一章总则第一条为了加强住宅工程质量管理，减少住宅工程质量通病的发生，维护人民群众的合法权益，依据有关法律、法规及规范标准等规定，结合本市实际，制定本导则.第二条本导则适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程（含公寓楼、商住楼的住宅部分等）,其他工程可参照适用.第三条在住宅工程的设计和施工过程中，除执行国家现行有关法律、法规、规范和工程技术标准等的规定外，还应执行本导则。
第四条实施本导则所增加的工程费用列入工程造价。
第五条建设单位必须保证住宅工程建设的合理工期、造价和住宅设计标准；不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。
建设单位应将质量通病防治技术措施列入工程检查和验收内容，工程竣工验收报告应说明质量通病防治技术措施实施情况.第六条设计单位应严格执行国家有关强制性标准、规范、规定,强化各专业协调配合,对容易产生质量通病的部位和环节，应当在施工图设计中，按本导则落实相应的设计措施，并应将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底.第七条施工图审查机构应将质量通病防治措施列入重点审查内容，审查报告应说明质量通病防治技术措施符合情况。
第八条施工单位应编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查后实施，在实施中应严格落实质量通病防治技术措施；在工程竣工报告中应重点说明质量通病防治技术措施落实情况。
专业分包单位应编制分包工程的质量通病防治措施，由总包单位核准、监理部门审查、建设单位批准后实施。
第九条监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求并在监理细则中提出监控措施,作为重点监理内容；在分项和分部工程验收时应重点对质量通病防治措施进行核查,评估报告应对质量通病防治措施落实情况进行评估.第十条工程质量监督机构应将通病防治列入日常监督检查重点,根据本导则，对各方责任主体的行为和工程实体质量进行监督，在《工程质量监督报告》中说明对质量通病防治的监督情况。
江苏省住宅质量通病防治规范
江苏省住宅质量通病防治规范篇一：江苏省住宅工程质量通病防治标准1总则1.0.1 为提高住宅工程质量水平，控制住宅工程质量通病，依据国家有关法规和规范，结合江苏省实际情况，特制定本标准。
1.0.2 本标准适用于江苏省住宅工程质量通病的控制，其它工程质量通病的控制可参照本标准规定执行。
1.0.3 本标准控制的住宅质量通病范围，以工程完工后常见的、影响安全和使用功能及外观质量的缺陷为主。
1.0.4 住宅工程质量通病的控制方法、措施和要求除执行本标准外，还应执行国家、省相关建筑工程标准、规范。
2 术语2.0.1 住宅工程供人们居住的建筑。
2.0.2 住宅工程质量通病住宅工程完工后易发生的、常见的、影响使用功能和外观质量的缺陷。
2.0.3 住宅工程质量通病控制对住宅工程质量通病从设计、材料、施工、管理等方面进行的综合有效防治方法、措施和要求。
3 基本规定3.0.1 建设单位负责组织实施住宅工程质量通病控制，并不得随意压缩住宅工程建设的合理工期；在组织实施中应采取相关管理措施，保证本标准的执行。
3.0.2 设计单位在住宅工程设计中，应采取控制质量通病的相应设计措施，并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。
3.0.3 施工单位应认真编写《住宅工程质量通病控制施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。
3.0.4 监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。
3.0.5 施工图设计文件审查机构应将住宅工程质量通病控制的设计措施列入审查内容。
3.0.6 工程质量监督机构应将住宅工程质量通病控制列入监督重点。
3.0.7 住宅工程质量通病控制所发生的费用应列入招投标文件和工程概预算。
3.0.8 住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规和技术标准所规定的以外，还应提供防治住宅工程质量通病的相关资料。
3.0.9 本标准检查方法除有明确要求外，涉及建筑材料的要检查材料出厂合格证、检测报告，施工质量验收规范或本标准规定材料进场需复验的要检查复验报告。
住宅工程质量通病控制标准(导则江苏省)
DGＪ江苏省工程建设标准J1068７-20０6ＤGJ32/J16—2０05—-——-——-——————---——-——－-—---—--—－----—－-－-—--————--住宅工程质量通病控制标准Hｏｕsing Project ＱuａliｔｙＣommon Fａiling ＣontroｌＳtandarｄ2005年—12 -3１发布 2006年-04—01实施江苏省建设厅ﻩ审定发目次1 总则2 术语３基本规定4 基础与基础工程4．１沉降变形对上部建筑的影响4。
2桩身质量(地基处理强度）不符合要求5 地下防水工程5．1防水混凝土结构裂缝、渗水5。
2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水5。
３水泥砂浆防水层５。
4卷材防水层6 砌体工程6.1砌体裂缝６。
2砌筑砂浆饱满度不符合规范要求6.3砌体标高、轴线等几何偏差7 混凝土结构工程7。
１混凝土结构裂缝7。
2混凝土保护层偏差7．３混凝土构件的轴线、标高等几何尺寸偏差8 楼地面工程8.1楼水泥地面起砂、空鼓、裂缝８。
2楼梯踏步阳角开裂或脱落、尺寸不统一８。
3厨、卫间楼地面渗漏水8。
4底层地面渗漏水９装饰装修工程9.1外墙空鼓、开裂、渗漏９。
２顶棚裂缝、脱落9。
3门窗变形、渗漏、脱落9.４栏杆高度不够、间距过大、连接固定不牢、耐久性差９。
5玻璃安全度不够1０屋面工程1０。
１找平层起砂、起皮10.２屋面防水层渗漏11 给排水及采暖工程11。
1给排水及采暖管道系统渗漏1１.2消防隐患１1。
３管道及支吊架锈蚀1１．4卫生器具不牢固和渗漏11.5 排水系统水封破坏、排水不畅１1。
6 保温绝热不严密,管道结露滴水11。
7 采暖效果差12 电气工程12.1防雷、等电位联结不可靠接地故障保护不安全１2.2电导管引起墙面、楼地面裂缝,电导管线槽及导线损坏12。
３电气产品无安全保证,电气线路连接不可靠12.4 照明系统未进行全负荷试验13 通风与排烟工程13.1风管系统泄漏、系统风量和风口风量偏差大14 电梯工程１4.1电梯导轨码架和地坎焊接不饱满1４。
南京市住宅工程质量通病防治导则监理细则
奥体新城A2地块工程监理实施细则（工程质量通病防治）内容提要：●专业工程特点●监理工作流程●监理要点及工作方法、措施●监理手段●监理工作控制目标值●监理现场检查用表项目监理机构（章）：专业监理工程师：总监理工程师：日期：细则目录一、专业特点二、监理工作流程三、控制要点及监理工作方法1、卫生间等渗漏控制要点及方法2、外墙面渗漏控制要点及方法3、墙外裂缝控制要点及方法4、楼地面粉刷层空鼓、起砂控制要点及方法5、外墙门窗渗漏控制要点及方法6、房间几何尺寸和净高的监控要点及方法7、屋面渗漏控制的监控要点及方法8、地下人防渗漏要及和方法四、监理工作控制目标值五、监理现场控制检查用表南京市住宅工程质量通病防治导则监理细则一、专业工程特点：房建工程以下几个部位:楼地面、屋面渗漏、厕所、厨房渗漏、外墙面、外窗渗漏、现浇钢筋混凝土楼板开裂、房间几何尺寸准确度等是常见质量通病。
上述通病是现场监理部日常监理工作侧重点，也是本工程质量控制重点工作。
监理部依据强制性条文，参照《南京市住宅工程质量通病防治导则》要求，结合施工验收规范，根据本工程特点，编制以下实施细则以指导工作。
二、监理工作流程（见附表）三、监理控制要点及监理工作方法1、卫生间等渗漏控制要点及方法本项分部工程是各类住宅工程质量通病之一，也是质量监控关键点之一。
现场监理工程师在加强检查督促验收前提下，根据“导则”规定采取如下防治对策。
1.1卫生间及有防水要求的建筑楼地面屋面必须设置防水隔离层。
监控方法：按设计要求审查承包单位隔离层做法（如设计中没设置、通过建设单位请设计部门修改增设），并经过检验合格签署验收隐蔽验收记录方可进行下道工序施工。
检查数量：每一单元，每一多水房间均检查验收。
1.2卫生间预留下上水管，应留成上口大，下口小的喇叭形洞口，其预留位置，偏差在规范允许的1cm内。
监控手段：巡回监理，现场观察留洞几何形状，尺量留洞中心位置，核对留洞直径、数量不遗漏每一留洞并签署隐蔽验收记录。
住宅工程质量通病控制标准(导则江苏省)
DGJ江苏省工程建设标准J10687—2006DGJ32/J16—2005——-——--—-—---—-—-—-—-—---———--—---——---—-—-- 住宅工程质量通病控制标准Housing Project Quality Common Failing Control Standard 2005年—12 -31发布 2006年-04-01实施江苏省建设厅审定发目次1 总则2 术语3 基本规定4 基础与基础工程4。
1沉降变形对上部建筑的影响4.2桩身质量(地基处理强度)不符合要求5 地下防水工程5.1防水混凝土结构裂缝、渗水5。
2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水5。
3水泥砂浆防水层5.4卷材防水层6 砌体工程6.1砌体裂缝6。
2砌筑砂浆饱满度不符合规范要求6。
3砌体标高、轴线等几何偏差7 混凝土结构工程7。
1混凝土结构裂缝7。
2混凝土保护层偏差7.3混凝土构件的轴线、标高等几何尺寸偏差8 楼地面工程8.1楼水泥地面起砂、空鼓、裂缝8。
2楼梯踏步阳角开裂或脱落、尺寸不统一8。
3厨、卫间楼地面渗漏水8。
4底层地面渗漏水9 装饰装修工程9。
1外墙空鼓、开裂、渗漏9.2顶棚裂缝、脱落9。
3门窗变形、渗漏、脱落9。
4栏杆高度不够、间距过大、连接固定不牢、耐久性差9。
5玻璃安全度不够10 屋面工程10。
1找平层起砂、起皮10。
2屋面防水层渗漏11 给排水及采暖工程11。
1给排水及采暖管道系统渗漏11。
2消防隐患11。
3管道及支吊架锈蚀11.4卫生器具不牢固和渗漏11.5 排水系统水封破坏、排水不畅11。
6 保温绝热不严密，管道结露滴水11.7 采暖效果差12 电气工程12.1防雷、等电位联结不可靠接地故障保护不安全12。
2电导管引起墙面、楼地面裂缝,电导管线槽及导线损坏12.3电气产品无安全保证，电气线路连接不可靠12。
4 照明系统未进行全负荷试验13 通风与排烟工程13。
1风管系统泄漏、系统风量和风口风量偏差大14 电梯工程14。
南京住宅工程质量通病防治方案和施工措施
苏宁·天华硅谷庄园工程通病防治专项方案南通一建集团有限公司苏宁·天华硅谷庄园工程项目部二00八年三月天华硅谷庄园工程（含半地下室)质量通病防治方案和施工措施根据南京市建设委员会、南京市建工局印发的《南京市住宅工程质量通病防治导则》宁建基字[2004］154号、宁建工字[2004]38号的通知精神,制定本质量通病防治方案与施工措施。
●工程概况本工程位于南京市浦口区,由江苏乾阳房地产开发有限公司投资建设，南京华科建筑设计顾问有限公司设计，江苏开源工程咨询监理有限公司监理,南通一建集团有限公司承建。
本工程由5幢十一层小高层、1幢十八层高层住宅及有半地下室车库组成，总建筑面积为m2。
本工程建筑分类和耐火等级为二类二级，地下室为一级，抗渗等级为S6,设计使用年限为50年。
本工程基础混凝土强度为C30S6抗渗混凝土;上部结构混凝土强度为C30，过梁、圈梁、构造柱等零星构件（不与主体结构同时浇筑）C20。
墙体：地面以上外隔墙采用MU10水泥砖,规格为190＊190＊90，M5混合砂浆砌筑，内隔墙采用MU5加气砼砌体,M5混合砂浆砌筑；顶层以上内、外隔墙均采用M7。
5混合砂浆砌筑.安装工程包括：给排水系统，配电照明,火灾自动报警系统等。
●质量通病防止方案和施工措施《导则》出台后，本工程的设计单位:南京华科建筑设计顾问有限公司设计,根据《导则》的要求，针对一些问题,进行了设计变更。
我施工单位在执行有关规定的同时，并制定出以下质量通病防止方案和施工措施：一．防止墙体开裂的施工措施材料要求：使用的砌块、砂、水泥、及外加剂严格管理，进入现场必须检查产品合格证书及检测报告，并按规定复试合格后方可进行使用.严禁使用不合格材料。
施工措施：按照有关规定，结合《导则》的要求，做好技术交底.1。
检查本工程使用的蒸压加气混凝土块的出釜时间,在填充墙施工前两个月联系生产厂家生产蒸压加气混凝土块，以确保砌块的停放时间≥45天后使用。
南京市住宅工程质量通病防治导则
南京市住宅工程质量通病防治导则南京市住宅工程质量是保障人民居住安全和提升生活质量的重要环节。
然而，在建筑工程的实际施工过程中，常常会出现一些质量问题，严重影响了住宅工程的品质和可持续发展。
为了改善住宅工程质量，提高建设质量管理水平，制定一套适用于南京市住宅工程的质量通病防治导则显得尤为重要。
本文将从施工工艺、材料选用和工程监管方面，探讨南京市住宅工程质量通病的防治方法与策略。
一、施工工艺1. 完善施工计划要加强施工计划的编制和实施，确保按照科学规划、合理组织、有序推进的原则进行施工。
制定详细的施工作业方案，明确施工工序、工艺及施工方法，避免施工期间出现随意修改和无序施工的情况。
2. 加强施工技术控制建筑企业应按照相关标准和规范要求，合理选用施工技术，严格控制每个环节的施工质量。
加强对施工中关键工序的监控，确保工序符合规范要求，防止施工差错和通病产生。
3. 提升施工人员素质建筑企业应重视对施工人员的技能培训和管理。
建立健全人员岗位责任制，加强对施工人员的日常培训和考核，确保施工人员具备专业知识和技能，提高施工质量。
二、材料选用1. 严格按照规范选材在进行材料选用时，必须按照相关规范和标准要求进行，杜绝使用劣质材料。
建筑企业应加强对材料的检验和验收工作，确保选用的材料具备良好的质量和性能，杜绝低劣材料对工程质量的影响。
2. 强化材料质量监管有关部门应加强对材料市场的监管，建立健全材料质量跟踪追溯制度。
加强对材料的抽样检测和监测，及时发现材料的质量问题，确保施工过程中材料的质量持续稳定。
三、工程监管1. 健全监督管理制度建立健全工程质量监督制度，明确各级监管部门的职责和权利，加强对住宅工程的监督和管理。
对施工现场进行定期检查和抽查，发现问题及时整改，确保施工质量符合要求。
2. 加强质量验收在住宅工程竣工时，应进行质量验收工作。
严格按照质量验收标准进行验收检查，对不合格工程进行整改，确保住宅工程质量符合相关要求。
住宅工程质量通病防治导则
住宅工程质量通病防治导则第一章总则第一条为了加强住宅工程质量管理，减少住宅工程质量通病的发生，维护人民群众的合法权益，依据有关法律、法规及规范标准等规定，结合本市实际，制定本导则。
第二条本导则适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程（含公寓楼、商住楼的住宅部分等），其他工程可参照适用。
第三条在住宅工程的设计和施工过程中，除执行国家现行有关法律、法规、规范和工程技术标准等的规定外，还应执行本导则。
第四条实施本导则所增加的工程费用列入工程造价。
第五条建设单位必须保证住宅工程建设的合理工期、造价和住宅设计标准；不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。
建设单位应将质量通病防治技术措施列入工程检查和验收内容，工程竣工验收报告应说明质量通病防治技术措施实施情况。
第六条设计单位应严格执行国家有关强制性标准、规范、规定，强化各专业协调配合，对容易产生质量通病的部位和环节，应当在施工图设计中，按本导则落实相应的设计措施，并应将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。
第七条施工图审查机构应将质量通病防治措施列入重点审查内容，审查报告应说明质量通病防治技术措施符合情况。
第八条施工单位应编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查后实施，在实施中应严格落实质量通病防治技术措施；在工程竣工报告中应重点说明质量通病防治技术措施落实情况。
专业分包单位应编制分包工程的质量通病防治措施，由总包单位核准、监理部门审查、建设单位批准后实施。
第九条监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求并在监理细则中提出监控措施，作为重点监理内容；在分项和分部工程验收时应重点对质量通病防治措施进行核查，评估报告应对质量通病防治措施落实情况进行评估。
第十条工程质量监督机构应将通病防治列入日常监督检查重点，根据本导则，对各方责任主体的行为和工程实体质量进行监督，在《工程质量监督报告》中说明对质量通病防治的监督情况。
住宅工程质量通病防治导则
住宅工程质量通病防治导则第一章总则第一条为了加强住宅工程质量管理，减少住宅工程质量通病的发生，维护人民群众的合法权益，依据有关法律、法规及规范标准等规定，结合本市实际，制定本导则。
第二条本导则适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程（含公寓楼、商住楼的住宅部分等），其他工程可参照适用。
第三条在住宅工程的设计和施工过程中，除执行国家现行有关法律、法规、规范和工程技术标准等的规定外，还应执行本导则。
第四条实施本导则所增加的工程费用列入工程造价。
第五条建设单位必须保证住宅工程建设的合理工期、造价和住宅设计标准；不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。
建设单位应将质量通病防治技术措施列入工程检查和验收内容，工程竣工验收报告应说明质量通病防治技术措施实施情况。
第六条设计单位应严格执行国家有关强制性标准、规范、规定，强化各专业协调配合，对容易产生质量通病的部位和环节，应当在施工图设计中，按本导则落实相应的设计措施，并应将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。
第七条施工图审查机构应将质量通病防治措施列入重点审查内容，审查报告应说明质量通病防治技术措施符合情况。
第八条施工单位应编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查后实施，在实施中应严格落实质量通病防治技术措施；在工程竣工报告中应重点说明质量通病防治技术措施落实情况。
专业分包单位应编制分包工程的质量通病防治措施，由总包单位核准、监理部门审查、建设单位批准后实施。
第九条监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求并在监理细则中提出监控措施，作为重点监理内容；在分项和分部工程验收时应重点对质量通病防治措施进行核查，评估报告应对质量通病防治措施落实情况进行评估。
第十条工程质量监督机构应将通病防治列入日常监督检查重点，根据本导则，对各方责任主体的行为和工程实体质量进行监督，在《工程质量监督报告》中说明对质量通病防治的监督情况。
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南京市住宅工程质量通病防治导则1总则1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。
1.2本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。
1.3本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。
1.4在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。
2基本规定2.1通病防治由建设单位住组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。
2.2通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。
2.3施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。
2.4工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。
2.5住宅工程竣工验收是除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：2.5.1由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）2.5.2施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）。
2.5.3监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）。
3参建各方责任主体的管理措施3.1建设单位3.1.1在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。
3.1.2批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。
3.1.3定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。
3.1.4不得随意压缩工程建设的合理工期。
3.1.5应将通病防治列入工程检查验收内容。
3.1.6应明确通病防治的奖罚措施。
3.2设计单位3.2.1在住宅工程设计中提出相应的设计措施。
3.2.2将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。
3.3施工单位3.3.1认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，用经监理单位审查、建设单位批准后实施。
3.3.2做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。
在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。
3.3.3记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。
3.3.4根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。
3.3.5专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单位批准后实施。
3.3.6工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。
3.4监理单位3.4.1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。
3.4.2认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入下一道工序施工。
3.4.3配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。
3.4.4工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。
4墙体裂缝防治的技术措施4.1设计4.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。
4.1.2住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。
4.1.3砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于12Om m，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置问隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。
板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。
4.1.4混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m 的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为12Omm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。
4.1.5顶层圈梁高度不宜超过240mm。
顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。
4.1.6主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。
4.1.7在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。
顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
4.1.8灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。
4.1.9顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。
4.1.10外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。
4.1.11屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于1.26平方米.K/W。
4.2施工4.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。
4.2.2蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。
混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。
4.2.3填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。
4.2.4砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。
4.2.5砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。
4.2.6通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。
4.2.7框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
4.2.8采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用1 5mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。
5钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施5.1设计5.1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。
当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。
当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
5.1.2钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。
5.1.3屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于1 00mm，直径不宜小于8mm。
外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。
5.1.4在现浇板叫急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。
板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15％。
5.1.5外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于30Omm。
5.1.6现浇板强度等级不宜大于C30。
5.1.7住宅长度大于4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。
后浇带两边应设置加强钢筋。
5.2施工5.2.1现浇板的混凝土应采用中粗砂。
5.2.2混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8％。
5.2.3预拌混凝土的含砂率应控制在40％以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15％。
5.2.4预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。
5.2.5严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。
阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。
5.2.6现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。
严禁水管水平埋设在现浇板中。
5.2.7现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。
5.2.8现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。
5.2.9现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。
当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。
吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。
5.2.10现浇板的板底宜采用免粉刷措施。
5.2.11支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。
根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。
5.2.12施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。
后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。
后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。
6楼地面渗漏防治的技术措施6.1设计6.1.1厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。
6.1.2厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。
6.2施工6.2.1上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。
6.2.2管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。
6.2.3现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。
洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。
管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
6.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。
防水层的泛水高度不得小于300mm。
6.2.5地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5mm。
6.2.6有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm。
6.2.7烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。
6.2.8卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。
7外墙渗漏防治的技术措施7.1设计7.1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。
7.1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。
7.2施工7.2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂。
严禁使用石粉、混合粉。
7.2.2外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。
7.2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。
7.2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。