金地湾流域2010年整体营销策略
金地湾流域2010年整体营销策略
2月
供应套数
去化套数 39
26
均价
11833 12018
3月
270 32 12428
4月
51 13460
供应套数
5月
6月
38
88
13601 14313
去化套数
均价
7月
8月
9月
82
58
30
14584 14999 15756
10月
21 15919
11月
21 14953
12月
5 15333
18000 16000 14000 12000 10000 8000
公寓年度市场回顾
尚东国际公寓 尚东国际洋房
保利林语溪 绿地香颂 金谊河畔 万科金色城市 新浦江城 一品漫城 中海瀛台
09年供应套数 209 48 1191 750 270 540 522 384 436
09年去化套数 341 77 1173 747 489 520 515 488 543
月均去化套数 31 7 196 187 44 72 47 44 49
277 16238
288 233 16678
79 169Βιβλιοθήκη 21 1784309年供应套数：750套 09年去化套数：747套 月均去化速度：187套/月 近期成交价：17800元/㎡
受市场及大浦东规划推动，开盘晚于保利林语溪，价格与保利相当
金谊河畔
300
250
200
150
100
50
0
2009年1 月
12月
2月
4月
4-11月世博停工
6月
8月
10月
12月
保利林语溪 2栋公寓
珠海保利金湾地块营销策略报告(世联)2011-64页
市场回顾 三 市场明显分化，主城区以中高端供应为
坦洲——珠海后花园
供应产品：80-120㎡两房/三房为主 臵业群体：珠海本地首臵客户为主 价格区间：0.5-0.7万元/㎡ 代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光 海月城邦、中澳世纪城
主，全线破万；西区坦洲成为刚需产品 主供应地；
前山——工业区，近年住宅供应集中
供应产品：90-140㎡两房至四房为主 臵业群体：本地首臵及首改客户 价格区间：1-1.2万元/㎡ 代表楼盘：招商花园城、幸福里
吉大——珠海CBD
供应产品：130-200㎡三房/四房为主 臵业群体：本地首改、再改客户 价格区间：1.5-2.3万元/㎡ 代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山
市场回顾 四 珠海市场客户种类丰富，易于接受 新事物，喜爱跟风；
万科是全国最大的开发商，你看当年万科金域蓝湾卖的时候，价格 多贵啊，还这么多人买！ ——万科MAGA巡展客户语录 我好几个朋友来看过，都说这里很好，过来看看到底怎么样！几个 朋友可以一起买嘛。 ——中信红树湾现场客户语录
谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司
保利金湾地块营销策略报告
世联地产
房地产智库
01
回顾及启发
①市场回顾
②项目回顾
③品牌回顾 ④目标理解
⑤ 2011年品牌及项目运营策略
房地产智库
市场回顾 一 珠海市场成交稳定，价格增长明显；
珠海市近年商品房施工、竣工面积一览
房地产智库
市场回顾 五 西区市场客户结构呈现多元化趋 势，规划带动下的投资价值被关注
房地产智库
市场回顾 六 市场对保利有一定认知度，但了解 不深，气质未显
客户对保利的印象（客户语录） 1、有名的开发商，大品牌，有实力； 2、品牌挺好的，产品比较使用，一般投资效益都不错；
YZ-090315-上海金地湾流域案例分析报告
三层
20
地下室层高2.8米，地平线 下2.1米，地上0.7米。
附加值高 ——赠送面积和建筑面积比接近1：1
地下室
一层
➢全地下停车库，真正实现人车分流；
➢250㎡双拼别墅，双车位设计，突显业 主尊贵身份，在产品细节上突出产品品 质；
赠送面积在50㎡左右的地下阳光房，可作为 私人娱乐场所，健身房、视听房等。
房 部
水槽
“摩恩”品牌
分 脱排、灶具、消毒柜 “西门子”最高标准
特殊设备
“GE”品牌垃圾粉碎机
台盆、台盆龙头 “科勒”或同等品牌
卫 浴霸 生 淋浴房 间 部 淋浴龙头 分 特殊设备
“奥普”浴霸（风暖） “皇冠”淋浴房 “科勒”或同等品牌 “阿里斯顿”暖水宝
马桶
“科勒”连体式
装修标准：1500元/m2
策：（总价-2万）*97%，相当总价在130万房 源优惠6万。 • 主打卖点：轨道交通房 • 销售情况：开盘当日售约150套 • 备注：开盘当日万科金色雅筑打出促销活 动——指定单元总价下调10万元，对于已在 “湾流域”下定的客户给予2万元的补贴。此 次开盘受万科影响较严重。
40
二次推案——面临问题及解决方案
• 开盘时间： 7月6日公开发售
• 销售产品：别墅60套，公寓房83套
• 销售报价：别墅2.7-3.6万元/平米（别墅2的总价比 别墅1高50-60万，沿河的别墅比后排的别墅总价 高出约200万），大洋房1.8-2.3万元/平米，拼接大 平层1.3-1.8万元/平米。
• 促销手段：办卡（公寓5万元，别墅10万元）享受 97折优惠，同时一次性购房享受96折优惠。
“金地湾流域”深入分析报告
2009.3
2008上海金地湾流域项目开盘前整体推广方案64p
开盘活动 — 场景布置
一阵风吹过，带来了远处的隐约的古筝、班得瑞音乐。
开盘活动 — 主题活动
放飞萤火虫
静享天伦—儿童高尔夫
趁6· 1之际和金地格林世界的业主联谊，举行儿童高尔夫对抗赛。
时间
媒体
版式
5.1 – 5.3 房展 5.4 一次开盘
主题
5.8
5.9 5.15 5.22
东早
东早 晚报 东早 东早 分众
湾流域
两湾境界 自在城
盛会旁，静候墅静级生活
浅滩别墅 洋房 大平层
元素解析
主标：盛会旁，静候墅静级生活 副标：浅滩别墅· 洋房· 大平层（产品介绍） 小标：金地湾流域5月精彩绽放 Logo带Slogan（两湾一园· 静谷住区）
报纸整体排期
时间
4.10 4.17
媒体
东早 东早 晚报
版式
整版硬广 +软文 封底整版 硬广
开盘活动 — 场景布置
时间选择：半月之夜（6月10日，阴历五月初七）。 布置说明：夜晚是静的最好体现；晚上开盘，新颖，吸引关注。 外景整体布置风格：杨柳岸晓风残月。
开盘活动 — 场景布置
河道两边的小树上星星点点的挂着几盏摇曳在风中 的小红灯笼。
开盘活动 — 场景布置
河中漂满了载着小红烛的小纸船。
贵宾楼书
礼品
班得瑞正版CD + 湾流域介绍片
礼品袋
五一房展- 促销
2008年的上海楼市拐点风盛行，在万科的带头之下，很多开放商 均采取了或明或暗的降价； 最近几日，三林板块降价传闻渐起； 在一片风声鹤唳的情况之下，金地在房交会的促销政策很有可能 成为媒体炒作的焦点，带来系列不可预知的后果，所以必须慎重 考虑； 如需在房交会采取优惠手段，建议采用暗降（如赠送物业费、海 南双飞游等等）。
金地格林上院营销推广策略
严查囤地炒地保证有效供给 政策：国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处 违法违规用地和囤地、炒地行为。
IV. 加大对结构调整先进典型的学习借鉴力度➢ 加快筹建东莞名特优产品直销中心，继续在国内城市
认真组织镇村干部赴产业调整先进的
举办东莞名特优产品展销会和东莞外贸产品展销周。
国内外典型参观学习，让基层干部成
为结构调整的推动者。
2010年，东莞或重启区划调整
区划调整始末
2006年5月，东莞市委书记刘志庚提出， 东莞新一轮的发展，区划调整势在必行。 此后东莞专门成立了行政区划调整研究 工作小组，并完成了区划调整初步方案。
完善招标方式 剑指“地王”频出 政策：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限 及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供 应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合 同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面 积。
GDP增速有望达到10%以上。
2010展望——宏观经济对房地产的影响
适度宽松的货币政策 告别“极度”宽松的2009年，货币政策将迎来“适度”宽松的2010年。
新增贷款：7.5-8.5万亿 加息将可能出现在二季度
2010展望——国十一条解读
提高二套首付抑制投机购房 政策：加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套 住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含) 以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%， 贷款利率严格按照风险定价。
金地策划方案
金地策划方案1. 引言本文档旨在为金地公司提供一份策划方案，旨在帮助公司实现市场营销目标并提升品牌知名度。
通过跨渠道的整合营销策略，金地将能够吸引更多潜在客户并实现销售增长。
2. 目标金地的目标是在竞争激烈的房地产市场中，提升品牌知名度，并吸引更多的潜在客户。
通过实施本策划方案，金地将实现以下目标：•提高品牌知名度；•增加潜在客户数量；•提升销售额。
3. 策略3.1 品牌建设3.1.1 公司标志和口号设计一个具有辨识度的公司标志和口号，以传达金地的核心价值观和独特性。
该标志和口号将在品牌推广活动中广泛应用。
3.1.2 品牌形象推广通过多种渠道，如广告、户外媒体、社交媒体等推广金地的品牌形象。
特别强调金地的高品质建筑、环保理念和卓越服务。
3.2 市场推广3.2.1 社交媒体营销利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等，开展市场推广活动。
定期发布房产资讯、宣传楼盘优势，与潜在客户互动，建立良好的品牌形象和客户关系。
3.2.2 搜索引擎优化通过优化网站内容和结构，提高金地在搜索引擎上的排名。
结合关键词研究和内容营销策略，使金地的网站在潜在客户搜索到关键词时能够被更多人看到。
3.3 线下推广3.3.1 展会和活动参加房地产展览会和其他相关行业展会，展示金地的楼盘和服务。
通过组织户外活动、开展楼盘现场参观等方式，吸引潜在客户，并提供专业咨询和解答疑问。
3.3.2 合作伙伴关系与相关行业的合作伙伴建立牢固的关系。
例如，与金融机构合作提供优惠融资方案，与室内设计师合作提供装修方案，以增加客户购房的吸引力。
3.4 客户关系管理3.4.1 客户数据库建立建立客户数据库，包括潜在客户和现有客户的信息。
通过定期更新和维护数据库，保持与客户的联系，并提供个性化的服务和推广活动。
3.4.2 定期沟通和活动通过电话、邮件、短信等方式，与客户保持定期沟通，并提供有价值的信息和活动。
例如，发送节日祝福、优惠促销信息等，以增加客户的黏性和忠诚度。
2010年别墅及豪宅市场深入报告
《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。
别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。
别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。
需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。
预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。
相对于供应，需求量的回落更为明显。
别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。
整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。
2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。
别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。
此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。
公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。
“金海湾”项目整合营销方案
“金海湾”项目整合营销方案“金海湾”项目是一项庞大的地产项目，广泛涉及房地产、旅游、文化、商业等多个领域。
为了最大化地实现项目的利润和效益，需要采取整合营销方案，全面覆盖各个领域，提高市场曝光度和销售额。
下面是本文的整合营销方案。
（一）品牌传播方案1、定位：打造高端海景度假社区。
2、品牌名称：金海湾。
3、品牌口号：品质。
生活。
海岸。
4、标志：选用一只跃出海水的海豚做标志，寓意“自由”、“快乐”，传达开心愉悦的海岸生活体验。
5、传播方式：① 媒体宣传：通过针对三大目标客户群体的定向媒体广告投放，覆盖范围包括一线城市及周边重点城市、海外华人等重点人群。
② 活动宣传：及时关注目标客户人群的心理和需求，策划丰富多彩的活动，吸引目标客户的关注，达到品牌曝光的效果。
③社会化媒体宣传：通过各大社交媒体平台的账号宣传，同步发布品牌形象、活动资讯和项目进度等，加强品牌形象和市场曝光度。
（二）销售营销方案1、项目销售策略:① 全面实现精准卖点推广目标：精心制定销售策略，重点突出品质、景观、环境、配套等多个优势卖点，根据不同客户群体的需求和喜好，推出相应的购房优惠和活动促销。
② 联手战略合作企业：通过对于战略合作企业在可靠、专业、信誉方面的考核和筛选，对外发布战略合作品牌，培育客户购房信心和认可度。
③ 主题推广活动：设计主题推广活动与购房奖励等，吸引客户关注，拉近品牌与顾客之间的距离，以提高客户忠诚度。
2、项目销售流程：以客户为中心，充分体现人性化服务的理念，根据客户需求，提供专业、诚信的服务。
销售流程大致如下：① 客户接待：热情接待客户，提供准确的项目介绍和详细的售房信息。
② 现场解答：专业的销售人员向客户详细介绍项目，并积极解答客户的各种疑问。
③ 实地参观：带领客户参观样板房、环境和配套设施等，直观体验项目优势。
④ 签约付款：根据客户需求，签订相关合同并进行首付支付。
3、客户服务方案：① 客户咨询服务：设立客户咨询专线，通过全天候客服、微信公众号等多个渠道及时回复客户咨询信息。
2010金地核心人员名单
2010 年3 月19 日金地集团股票期权计划授予对象之核心业务人员名单(共214 人) 计划财务部部门总经理韦传军产品研发部部门总经理王强运营管理部部门总经理施鑫华产品研发部部门副总经理师红真产品研发部部门副总经理何大江行政人事部总经理助理诸葛勇资本管理部总经理助理许凌云集团总部产品研发部部门首席张涛副总经理郝一斌营运总监高少和设计总监涂志伟北京行政人事总监易晓辉营销总监何海洋拓展总监郑瑛项目总经理肖礼华北京公司项目总经理张波副总经理宋涛副总经理李耀强行政人事总监白玉臣杭州公司总经理王南项目总经理刘炎平项目总经理王文胜项目总经理冯家生项目总经理陈卿项目总经理俞力上海公司项目总经理季斌总经理朱重敏营销总监董小明拓展总监阎冰行政人事总监刘琦设计总监高劲东莞公司总经理谢文云广州公司总经理罗小林佛山公司总经理胡蓬珠海公司常务副总李江生项目总经理喻向丽项目总经理刘康深圳公司项目总经理王增副总经理陈文斌副总经理李翱子公司武汉公司营销总监王健拓展总监樊振东项目总经理刘昱明项目总经理周文华项目总经理李志项目总经理邱俊项目总经理朱翔总经理胡弘副总经理朱克亮副总经理聂远莉副总经理徐文凯西安公司设计总监李晓光总经理张晓峰总经理助理杜敬三总经理助理张杰总经理助理余向东总经理助理杜宏沈阳公司设计总监余越磊董事长蔡占宁总经理张明副总经理尹志伟副总经理闫智广物业公司副总经理陈红峰资深薛莲行政人事部资深孙颖资深黎雪峰高级曾爱辉资深李琍资深胡晓玲计划财务部资深孟军资深耿延良审计法务部资深王前达资深李亚新资深戴海锋资深李予青资深王乐资深叶国栋产品研发部资深郑粤元资本管理部资深陈良美战略管理部高级黄健高级王耀军资深齐勋资深铁朝永集团总部运营管理部资深黄淑萍高级张晓瑜董事会办公室资深游然资深尹芳人事行政部经理向云经理黄海滨营运中心经理助理杨宇财务管理部经理王丽琴经理邓小星成本管理部首席钦华经理姜海玲市场营销部首席李田经理王庄设计管理部首席艾旭经理助理周琳客服法务部经理王威未未来项目项目总助宋家泰副总经理朱春雷湾流域项目徐泾项目总助(工程) 汤志伟副总经理(设计运营) 陈洋赵巷轩项目总助(工程) 张勤彬格林世界项目项目副总经理刘卫副总经理(工程) 黄德荣副总经理(商业地产) 卫军副总经理(工程) 汤剑峰南京公司下派财务负责人吴舒弋副总经理(行政人事) 杨晓涛杭州公司项目总经理助理周洲下派财务负责人黄玉凤总助(市场/行政) 范勇华宁波公司总助(工程) 叶华峰下派财务负责人陈阳军总助(营销) 骆锟上海公司绍兴公司副总(工程/行政) 周士煜行政人事部经理陈蔚经理汪劲松市场营销部部门副经理芦小隽经理助理杨天设计管理部部门副经理郭嘉部门副经理刘杰财务管理部经理万华工程品质部副经理罗鸿毅深圳公司营运中心主管邹川首席拓展朱凡客户服务部经理王蓓成本管理部经理贾玲副总经理唐伟佛山公司总经理助理蔡戈鸣副总经理汪能平广州公司总经理助理郑周利下派财务负责人谢超文总经理助理田翔珠海公司总经理助理罗云飞下派财务负责人曾苏洁副总经理罗晓峰总经理助理陈君斌东莞公司下派财务负责人林进华副总陈莉金地大百汇公司首席建筑师李江龙科技广场项目项目总经理助理黄勤项目开发部经理黄永升财务部经理郭龙春客服部副经理张斌营运中心经理梁天恩商业地产部经理张文艳行政人事部经理谢明工程部经理关敬涛副经理王欣欣营销部副经理王东博项目部项目总助姚杰成本部副经理陈宇清天津公司副总经理陈建国天津公司副总经理王为军天津公司总经理助理李飏天津公司总经理助理陈兰天津公司总经理助理方芃天津公司成本部经理陈吟天津公司财务部经理王少杰天津团泊湖项目项目副总经理李伟天津格林世界项目项目总助朱国强天津三十峰项目项目总助方珺天津三十峰项目项目总助王庆刚天津物业公司总经理刘涛北京公司天津物业公司副总经理谢清武汉公司设计管理部经理邵玉石经理助理朱庆武市场营销部经理助理刘凯经理杨勇亦营运中心经理助理胡宇飞副经理吴蕾行政人事部经理助理张浩武工程管理部经理助理曹明峰客户服务部经理余佳秀财务管理部副经理陈培昆成本管理部经理黄民征国际花园项目项目副总经理张建峰行政人事部副经理苏科财务管理部经理万进成本管理部经理助理杨军鹏市场营销部经理乔琨项目开发部副经理张琳营运中心副经理陈继勇设计管理部副经理王彤宇西安公司湖城大境项目项目总经理助理陈亮项目开发部经理李云鹏行政人事部经理马祥宏成本管理部副经理沈民长青项目项目副总(工程) 杨学勇项目副总(工程) 曹华沈阳公司国际花园项目项目总助(营销) 申同欣商务总经理陈楠香蜜山经理陈龙兵北京总经理张兴国广州总经理刘胜勇东莞总经理潘锦华楼宇总经理董宏超财务经理毕健波安全经理杨震租赁经理曹玲客服经理鲍远琴名津经理王利明工程经理陈军工程首席谢成轼工程经理陈忠硅谷经理陈有铭拟任品质经理汪蕊人事经理董俭物业公司品质经理刘兵经营经理陈文辉。
金地品牌推广策略书
市场份额
衡量金地品牌在竞争市场中的占有率 。通过行业报告、销售数据等进行评 估。
转化率
评估品牌推广活动对实际业务的促进 效果。可通过营销活动的用户转化率 、销售额增长等指标衡量。
数据收集与分析
建立数据监控体系
设定关键指标的数据收集机制，确保数据的准确性和时效性。
数据源拓展
综合利用线上线下调查、公开数据集、合作伙伴数据等多元化数 据源，进行品牌表现的全面分析。
优化措施制定
制定具体的优化措施，如加大 线上宣传力度，丰富品牌传播 内容，精准定位目标人群等。
调整实施与跟踪
执行策略调整措施，并持续跟 踪调整后的品牌推广效果，确
保优化措施取得实效。
06
未来展望与持续发展
品牌发展趋势预测
数字化与智能化
随着互联网和人工智能技术的不断发展，品牌传播将越来越依赖于数字化和智能化的手段 。金地品牌需要不断适应这一趋势，加强在社交媒体、搜索引擎、大数据等领域的布局， 实现精准传播和个性化服务。
供依据。
03
品牌推广策略制定
品牌传播策略
强化品牌形象
通过清晰、统一的视觉和语言识 别系统，强化金地品牌的形象和
特色，提升品牌认知度。
多渠道传播
运用广告、公关、内容营销等多种 渠道，将金地品牌传播给不同受众 群体，扩大品牌影响力。
合作伙伴关系建设
与相关企业、机构建立合作关系， 通过联合推广等方式，互相促进品 牌传播。
品质与服务至上
在消费升级的大背景下，消费者对品质和服务的要求越来越高。金地品牌需要不断提升产 品品质和服务水平，建立良好的口碑和客户关系，提高品牌忠诚度和竞争力。
社会责任与可持续发展
在当今社会，企业的社会责任和可持续发展已经成为品牌建设的重要内容。金地品牌需要 积极履行社会责任，关注环保、公益等领域，推动可持续发展，树立良好的企业形象。
金地年度营销策划报告
1.2 市场回顾
2011年政策回顾
1月26日 3月1日 5月1日 6月20日 7月初
“国八条”新政
沈阳限购令出台
“一房一价”
六次上调存款准 备金率
沈各大银行利率 上浮10%
2011年，政府出台房地产政策，可谓招招致命，抑制房价上涨，可见政府打压房地 产的决心 2011年前11个月，浑南市场供 应量194.4万㎡，成交量182.67 万 ㎡，市场供应量明显大于成交 量，市场供大于求
存款准备金 率
21.50% 20.50% 19.50% 20.00% 19.00% 21.00% 21%
基准利率1.1倍
20% 18% 16% 14%
基准利率，1.05倍基准利率 1.1倍基准利率 基准利率1.05-1.1倍 基准利率1.2倍
12% 10% 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.12
目录
一、市场解读 二、2011年区域竞品市场情况 1、竞品分布 2、2011年竞品销售情况 3、代表个案 三、2012年区域竞品市场展望 1、2012年竞品表现 2、代表个案
2.1称 产品类 型 主力面积 均价 2011年 供应面 积 2011年 成交面 积 去化率 2011年 供应套 数 2011年 成交套数 高层市场
D户型90平 2室2厅1卫
140㎡、90㎡两种户型客户的兲注度相对较低，豪宅定位丌够准确。
2.3 个案——保利康桥
小总
保利康桥为品牌开发商保利地产在沈阳的首个高端项目
项目园区规划一般，没有突出高端项目的质感，整个园区打造缺乏特 色 项目装修标准较高，整体均价过高，也是造成其销售困难的一个原因 项目普通高层产品面积规划过小，丌符合豪宅项目定位 虽为品牌开发商，但由于价格过高，定位丌准等原因造成其销售情况 惨淡
金地品牌推广策略书
品质和服务体验。
品牌传播策略
广告宣传
金地集团通过电视、网络、户外广告等多种渠道进行广告宣传 ，提高品牌知名度和美誉度。
社交媒体
金地集团积极运用社交媒体平台，与消费者进行互动，增强品 牌粘性和口碑。
活动赞助
金地集团参与各类社会活动和赞助，提高品牌形象和影响力。
品牌形象塑造
统一标识
金地集团统一使用金色LOGO，标识简洁大气，易于辨 识和记忆。
优化建议与改进措施
内容优化
根据受众反馈和数据分析，对推广 内容进行优化，提高受众接受度。
渠道拓展
尝试新的推广渠道，如社交媒体、 短视频平台等，以提高品牌曝光度 。
互动性提升
增加互动环节，如抽奖、问答等， 提高受众参与度。
营销策略调整
根据活动效果和受众需求，调整营 销策略，如价格策略、促销活动等 。
3
在房地产领域，金地集团以“精工品质，建筑 人居”为理念，为客户提供高品质的居住环境 。
品牌愿景与使命
品牌愿景
成为全球领先的生活服务商。
品牌使命
为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造效益。
品牌核心价值观
诚信
金地集团始终坚守诚信为本的经营 理念，视信誉为生命线。
务实
金地集团注重实际，以稳健务实的 作风不断推进企业发展。
点击率
分析点击率数据，了解受众对品牌活动的关注程 度。
转化率
评估通过推广活动产生的实际购买、注册、下载 等转化数量，以衡量推广活动的实际效果。
效果跟踪与评估
实时监控
在活动期间实时监控各项数据 指标，以便及时调整策略。
周期性评估
按周或按月对推广活动进行评估 ，分析活动效果的趋势。
金地2010年度品牌推广计划汇报
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7
开始对入住的宣传工作进 行前期的预热，主要以网 络和新闻为主战场
对交房入住工作展开详细 的宣传报道，尤其对一些 亮点事件，如长青湾的交 房等。
对已交房的项目进行后续跟踪 报道，对一些满意度较高的客 户进行专访，把专访内容当成 重点宣传。
Part 4 2010三季度品牌推广计划
2010二季度金地品牌主要工作
• 全年的品牌运作理念都将围绕“品质提升价值”“品质体现高端”“创新实现品 质”的思路进行运作。
• 同时，我们不能向其他公司一样将品牌营造打到天上落不下来，我们必须要结合 2010年沈阳公司在
1. “第七代英伦风情坡地花园洋房”
2. “温暖的最高端——金地重新定义沈阳高端精装修标准”
3. “创意城市综合体——金地沈阳铁西项目规划”
2010 金地品牌推广框架
品质地产 领跑沈阳
2010 金地地产品质提升年
第一阶段
第二阶段
媒
布品 春
案铁 长国 滨
印 浑秋
体
会质 交
全西 青际 河
象 南交
答
地会
市新 湾花 国
长 新会
谢
产展
征项 交园 际
青 项展
会
年馆
集目 房交 交
湾 目馆
2
发
方
房房
演 出
开 盘
第三阶段
沈年 阳末 金客 地户 四答 周谢 年活
季度主题 创新提升品质
第一阶段 印象长青湾2宣传 8月 利用印象长青湾2，除了宣传项目，更宣传金地地产创新性的把艺术 和销售结合。 第二阶段 秋交会宣传 9月 利用秋季房交会，宣传金地项目和品牌 第三阶段 阶段性回顾宣传 10月 在十月份对二三季度的一些重大事件进行回顾宣传，如业主访谈、业 内访谈等
金色里程与金地湾流域产品营销对比分析
金色里程 ➢ 家乐福步行时间5分钟内（已开业） ➢明珠小学（重点小学，已开学） ➢ 华夏西路建设（09年底通车） ➢上海浦东医院（2010年4月完工）
区域的规划与项目的整体环境、居住的“便捷性”、“宜居度”都有直接关联 湾流域与金色里程属于同一区域，都能享受到同等的交通、医院规划，但现有条件下， 金色里程配套更成熟，生活更便利 而湾流域临两河一公园，环境更清静
9
产品设计—户型（别墅）
湾流域
35㎡
地下层
车位
金色里程 单车位
湾流域 双车位
49㎡
保姆房
有
没有
天井
边套有 中间套没有
全部都有
地下功能区 35㎡
49㎡
金色里程
分析: • 湾流域提供双车位
湾流域
• 里程提供保姆房（包括洗衣房和卫生间淋浴房）
•从户型的功能区间划分上，湾流域产品动线不合理，车库直入娱乐室，没有过渡空间，
杨高南路 三林路
轨道6线
杨高南路
W
高青路站
金色里程
快速干道：三林路、上南路、杨高南路
轨道交通：6号线（步行至华夏西路站约5分钟）
湾流域 ——多条快速干道与市中心连接，驱车出行便利， 距离轨道6号线站点步行仅有5分钟，交通条件优于金色里 程。
快速干道：杨高南路、 华夏西路（中环线） 轨道交通：6号线（步行至高青路站12分钟）
2
h 湾流域 VS 金色里程
——聚焦土地属性、产品和营销
3
土地属性——交通条件
h
湾流域离6号线较近，对首置客户吸引力大于金色里程 金色里程距轨道6号线步行仍有一定距离，而湾流域距离6号线步行仅5分钟。 首置客户大多为通勤一族，对于轨道便利性敏感度较高。
宝华城市花园
生态休闲
虹口足球场、虹口公园、曲阳公园、军体娱乐 俱乐部、海虹俱乐部 贝贝英语小学、广灵二路小学、鲁迅中学、五 十二中、财大、上海大学、上外、 地段幼儿 园 华联超市、麦德龙卖场、物美、商务中心 海虹医院、朝晖医院、411医院、友好医院、
一号线马戏城战
教育配套
大宁新天地 大润发
四川北路商业街
商业卖场
本案
虹口板块 人民广场
广中路
虹口板块
新 同 心 路
本案
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
环境篇
ONE
〉项目背景——项目四至
关键词：配套齐全，档次不高 四周道路：广州路；株洲路；新同心 路（项目东侧紧邻；项目南侧毗邻多 层三湘花园） 道路两侧：项目周边居民区开发时间 较久，商业无规划档次有待提高（意 和花园）
总户数: 容积率: 规划期数： 当前期数： 绿化率: 占地面积: 建筑面积: 停车位状况: 建筑风格： 主力面积：
835套 2.63 共二期 第二期 35% 37000 平方米 100000 平方米 1：0.65 （544个车位）
ARTDOCO主义
2R：88-91 3R：122-147
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
〉客户分析——客户动态分析
按开发期数——社区定位不同
客户篇
市场篇
THERE
〉项目供求——小结
成交价：区域领跑者
成交量：保持快速去化 供应结构：主打常规品质2R 成交结构：比较反应市场需求
区域稀缺、迎合市场
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
最新金地湾流域整体营销策略精品资料
277 16238
288 233 16678
79 16912
1 17843
09年供应套数：750套 09年去化套数：747套 月均去化速度：187套/月 近期成交价：17800元/㎡
09年房源销售情况
已签约
领导保留
样板房
未售
物业类型
一
双拼别墅
期
大洋房
二
双拼别墅
期
大平层
总套数
82（含4套样板房） 56（含1套样板房）
81 163
剩余可售房源数量盘点
已开盘数 已开盘剩余未
量
售套数
82
12
56
10
26
9
83
19
未取得预售 证套数
0 0 55 80
剩余可售 套数
12 10 64 99
公寓年度市场回顾
尚东国际公寓 尚东国际洋房
保利林语溪 绿地香颂 金谊河畔 万科金色城市 新浦江城 一品漫城 中海瀛台
09年供应套数 209 48 1191 750 270 540 522 384 436
09年去化套数 341 77 1173 747 489 520 515 488 543
月均去化套数 31 7 196 187 44 72 47 44 49
已售面积
14.9
34.1 22.5 12.8 6.5 3.5 6.2
0 0 11 111.5
未来可售 8.7（三期约8万方，为
联排、叠加） 45.9 1.1 0.6 4.1
4（均为动迁） 6.2 9.5 1.6 11 80.7
未来三林片区后续公寓供应量在81万方，未上市项目28万方，在售项目达到53万方； 除万科金色城市外，供应不大，并且尚东国际公寓清盘，区域大户型公寓稀缺性突出；
金色里程与金地湾流域产品营销对比分析
可封闭 阳台
边
中
套
套
标
标
准
准
层
层
可封闭 阳台
➢没有玄关和餐厅； ➢厨房的通风效果另 客户有疑问。
6
公寓户型——金色里程90+户型的舒适度略逊湾流域空中花厅，湾
流域得房率高于金色里程
➢布局：金色里程两梯两户，湾流域一梯三户，金色里程公摊面积大于湾流域，因此得房率明显低于 湾流域，直接影响客户购买倾向； ➢功能房：金色里程三室一厅一卫一阳台，湾流域二室二厅一卫两阳台，金色里程多一间房。 ➢舒适度：湾流域东套优于金色里程，房间客厅面积均大于金色里程，舒适度得到保障；湾流域中套 除南北不通透外，功能紧凑，房间大小适中，能保障一定的舒适度；湾流域西套布局不甚合理，空间 浪费餐厅局促，舒适度跟金色里程相当
9月、10月70-90平 米面积段成交突出， 分别占总成交的89% 和95%，小户型洋房 分别成交90套和136 套，分别占总成交套 数的59%和66%。
9月、10月90-125平 米面积段成交的全部 是中户型洋房，分别 有8套和22套，但成交 套数占总成交套数较 少，分别为5%和11%。
9月、10月金色里程销售均价低于湾流域，但价格 没有使金色程的成交量得到实质性改善，成交量也 一直低于湾流域。
5
公寓户型——金色里程90+的实用性高于湾流域电梯洋房，但湾流
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8月
77 21945
9月
38 22641
10月
37 24720
11月
14 25550
26000 24000 22000 20000 18000 16000 12月
1 25907
09年供应套数：209套 09年去化套数：341套 月均去化速度：31套/月 近期成交价：26000元/㎡
暖市推动，去化大幅拉升，目前公寓尾盘销售，去化放缓
已售面积
14.9
34.1 22.5 12.8 6.5 3.5 6.2
0 0 11 111.5
未来可售 8.7（三期约8万方，为
联排、叠加） 45.9 1.1 0.6 4.1
4（均为动迁） 6.2 9.5 1.6 11 80.7
未来三林片区后续公寓供应量在81万方，未上市项目28万方，在售项目达到53万方； 除万科金色城市外，供应不大，并且尚东国际公寓清盘，区域大户型公寓稀缺性突出；
整盘去化 率
85% 82% 21% 39%
目前本案一期处于尾房去化阶段，二期刚刚销售，后续销售压力较多
一期小户型全部销售完毕，签约100%完成，12月月底全面交付 一期别墅保留7套，样板房未售4套，可售1套（临变电站），合计12套 一期大洋房总价相对偏高，基本总价在500万以上，销售速度有所放缓 二期别墅目前已开盘房源剩余9套，基本为临路位置及沿河第一排总价较高房源 二期大平层目前已开盘房源总价400-480万，均价25000，销售速度有所放缓
流动性过剩、政策扶持、供求失衡三方面导致了09年区域内个案火爆去化
尚东国际公寓
200
150
100
50
0 09年1月
供应套数
去化套数 1
均价
18148
2月
5 178963月Βιβλιοθήκη 17 177394月
27 17849
供应套数
去化套数
均价
5月 46 48 18766
6月
59 19826
7月 163 18 21090
尚东国际洋房
35
供应套数
去化套数
均价
32000
30
30000
25
28000
20 26000
15
10
24000
5
22000
0
20000
2009年1 月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
供应套数 去化套数 均价
16
32
1
8
7
9
14
5
21
4
0
7
22753 22134 23169 22560 23851 23595 25444 27297
公寓年度市场回顾
尚东国际公寓 尚东国际洋房
保利林语溪 绿地香颂 金谊河畔 万科金色城市 新浦江城 一品漫城 中海瀛台
09年供应套数 209 48 1191 750 270 540 522 384 436
09年去化套数 341 77 1173 747 489 520 515 488 543
月均去化套数 31 7 196 187 44 72 47 44 49
2010年需要完成14亿的签约指标
二、板块市场分析
公寓竞争个案年度回顾及市场竞争研判
公寓存量
公寓
尚东国际
在售项目 未上市项目
万科金色城市 金谊河畔 保利林语溪 绿地香颂 东旺名苑 浦发澳丽 万科五街坊
万科金色公馆 中海地块
合计
住宅面积
23.6
80 23.6 13.4 10.6 7.5 6.2 约9.5 1.6 11 187
2010年销售指标：
全案完成100%签约，整年完成14个亿的签约指标
2010年全年销售套数及签约指标
季度 一期大平层住宅（14F） 一期花园洋房（7+1）
一期双拼别墅
二期大平层住宅（14F） 二期双拼别墅 总套数
2010
1
2
3
4
2
2
5
5
6
6
70
80
6
20
89
113
48
28
10
76
10
140465
本案2010年需要完成签约100%，2010年完成结案
30179
09年供应套数：48套 09年去化套数：77套 月均去化速度：7套/月 近期成交价：30179元/㎡
暖市推动，去化大幅拉升，目前洋房尾盘销售，去化放缓
保利林语溪公寓
500
供应套数
去化套数
均价
18000
400
16000
300 14000
200
100
12000
0
10000
2009年1 月
湾流域2010年整体营销策略
一．09年整体销售情况及10年销售指标 二．板块市场分析 三．大户型及别墅客户分析 四．项目产品卖点的提炼 五．2010年整体推案思路 六．2010年客户积累策略 七．2010年一季度销售指标
一、09年整体销售情况及10年销售指标
1. 09年房源销售情况 2. 2010年销售计划 3. 2010年全年销售及签约指标
受市场及大浦东规划推动，快速去化，6个月周期整盘基本去化，后续剩余2栋公寓
绿地香颂公寓
500
供应套数
去化套数
均价
20000
400
18000
300
16000
200
14000
100
12000
0
10000
2009年1 月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
供应套数 去化套数 均价
462 165 14249
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
供应套数 去化套数 均价
333
216
393
177
378
25
193
229
174
177
0
13597 14118 14308 16421 16570 17411
09年供应套数：1191套 09年去化套数：1173套 月均去化速度：196套/月 近期成交价：17411元/㎡
2010年的销售计划
项目 湾流域
2010年销售区域
90小洋房
90小高层
一期
双拼别墅
电梯大洋房
拼接大平层
二期
双拼别墅 拼接大平层
总套数 490 448 82 56 111 81 163
预计截止到2010年底完成签约套数 490 448 82 56 111 81 163
整盘去划率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
09年房源销售情况
已签约
领导保留
样板房
未售
物业类型
一
双拼别墅
期
大洋房
二
双拼别墅
期
大平层
总套数
82（含4套样板房） 56（含1套样板房）
81 163
剩余可售房源数量盘点
已开盘数 已开盘剩余未
量
售套数
82
12
56
10
26
9
83
19
未取得预售 证套数
0 0 55 80
剩余可售 套数
12 10 64 99
277 16238
288 233 16678
79 16912
1 17843
09年供应套数：750套 09年去化套数：747套 月均去化速度：187套/月 近期成交价：17800元/㎡