焦作市 住宅市场 调查报告

焦作市住宅市场调查简报

一、焦作简介

焦作是一座新兴的旅游城市。焦作位于河南省西北部，东连新乡，西接洛阳，南临黄河与省会郑州一衣带水，北依太行与晋东南一脉相连，现辖二市四县四区，辖区面积4071平方公里。城区面积68平方公里，总人口330万人，城市人口72万人。规划中的“南水北调”运河从市区穿过，把市区整体分为2块——习惯上，以北称北区“老城区”，以南称南区“高新区”。

二、住宅市场分析

1.市场概况

受城市特征和城市规划等因素的制约，焦作市在商品房的建设上起步较晚，同时焦作房地产市场的演变经历着由粗放型逐渐走向成熟、规范化的过程，而且房地产市场日趋活跃，呈现较好的发展势头。

目前，焦作房地产市场表现为：第一，绝大多数购房者购房是用来改善自己居住条件的，购买者多为二次置业或三次置业；第二，焦作居民的收入和房价是处在一个较为同比增长的状况；第三，前几年，大量单位集资房和福利房的推出也刺激了购房者的购房积极性和消费需求；第四，开发投资空间大，受建设开放型新城中心区的发展方向的影响，新建商品房已经由老城区向新城区转移，且多为中高档社区。

从市场调查和了解的民风民情可看出，焦作市民的住宅需求以多个房间搭配的中大面积户型为主；市区现有居民住房大部分老化陈旧，也有部分是自建房，故二次购房的需求比较大；又，随着人民生活水平的不断提高，需求高品质的现代化社区的人群也在不断增多，特别是年轻群体更加明显。综合来看，房地产发展的空间还很大，需求度比较高。

但是，居民对住宅的认识仍停留在初步阶段，对住宅的功能性、户型的多样性、小区的规划、居住环境和品质的缔造以及高层和小高层住宅的认识有不深入之处，仍是停留在传统的居住观念之上，包括部分楼盘的销售人员的住宅专业知识和销售意识也同样浅薄，使人群没有得到超前居住意识的引导。

2.楼盘分布及价格分析

根据市场调查中选定的13个代表性住宅楼盘的情况，做出以下价格状况分布图：

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综上可知，目前整体市场的商品房的销售均价为1500元/㎡，其中高层（小高层）价格在1700-2200之间；

另据调查所知，总价20万元以下、面积为120-130㎡的三房，在市场上最受购买者欢迎。目前居民心理认为最好的宜居环境、配套和楼层，最高价位没超过1600元/㎡；从市场反应看，总价在１5万元之内的房源较为缺乏。

另外，新城区商品住宅的销售均价较老城区高约200-300元/㎡。

3、住宅投放与销售分析

根据市场调查中选定的13个代表楼盘的情况，做出以下投放情况：

由上图可看出：

A、投放情况：

目前市场中

1）投放形态上，高层、小高层主要集中在高新区，而在老城区则更多以多层产品出现；

2）投放户型中，量体最大的是三房110-130㎡、130-150㎡，再结合市场调查情况可得出目前市场中三房120-135㎡及两房80-90㎡的传统户型占领市场总量的绝对份额，同时也反应了120㎡之内的户型和精简户型的产品还是相对缺乏。此种表现说明，由于房地产市场的发展现状、商品房单价低、居民居住和生活习惯的特征、当地人文和社会环境等因素的表现，在购房需求中，体现出来的仍然是传统的购房需求，而没有形成多元化、多功能的产品配比和规划特色。另外，市场当中也有部分60㎡以下的小户型产品推出，主要表现在峰尚国际公寓当中，具体以下有解。

3）通过调查和对户型的分析，总价在15万-25万的产品占有市场投放的主要份额，其中15-20万的产品是市场需求的重点和暂时性的空白点。

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、销售情况：

1）“太极景润”“南北苑”则分别为南北区的代表作，但销售态势却相差较大。这就反映出了两个问题，一是高新区精品路段的强大生命力，二是规划、户型、景观更讲究的产品所带来的竞争优势。

2）“碧海云天”则更体现了外地客户的真实需求。（即140~160㎡大户型）

3）“福安九里香堤”“风尚国际公寓”这类个案所反映的特点是：案量虽不是很大，且去化量不大，但销售时间比较短，因此整体看来，销售是不错的。

结合市调情况，在售楼盘的整体销售情况较好，且销售周期普遍相对较长（多为一年或两年），投放较为突出的户型销售基本持平，仍然体现在传统两房和三房当中，仅有个别面积较大的四房和复式销售低迷。

4、区域性市场分析

结合焦作市场特点和本次市场调查的结果，把市场分成两个区域进行分析——新城区、老城区. （1） 新城区

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B、重点楼盘介绍

峰尚国际公寓（标注14）：位于丰收路与政一街交汇处，户型特点：多层38~46㎡小户型，小高层：87㎡的“楼中楼”，挑高4.8米，销售均价：1600~2000元/㎡。

新城国际（标注11）：项目位于丰收路与迎宾街交汇处在售为商铺。总占地235亩，后期住宅部分约180亩。据了解，规划近10栋小高层住宅。现未正式推出，均价约2000元/㎡。

锦祥花园（标注1）：项目位于丰收路与政一街交汇处路南，在售为3栋多层；后期规划有2栋小高层住宅。主力户型：130~145㎡3房。均价1420元/㎡，目前去化约5成。

福安九里香堤（标注6）：项目位于人民路与孟州路交汇处，在售为四栋多层和两栋小高层。小高层均价1550元/㎡，为周边同期楼盘最低价位。户型为2房95㎡，3房119~127㎡。目前多层售罄，小高层去化约3成。

碧海云天（标注5）：项目位于人民路与新丰一街交汇处，多层、高层。高层共2栋，110余套。面积分别为140㎡，160㎡的3房和4房。销售均价1950元/㎡。目前，只剩下不足10套房源。

太极景润（标注13）：项目位于塔南路与新安路交汇处西南角，主推户型：87~95㎡的2房；122~146㎡的3房；150~165㎡的4房。其中，122~146㎡的户型占一期总投放7成左右，去化速度比其它户型更快。均价水平：2100元/㎡。