房地产经营与管理

宁夏大学土木与水利学院《房地产经营与管理》调查报告论文题目：2014年上半年银川市房地产市场调查报告学生姓名：李国林学号： 12012242593学院：化学化工学院专业年级： 12级应用化学指导教师：赵文娟2014年12 月15 日2014年上半年银川房地产市场调查报告摘要：目前，城市西南部目前已经被金凤区工业园、西夏区工业园、银川高新技术产业开发区三个工业性园区占据，到处都是已建或在建的工业厂房，环境较差，周边不太适合人们的生活居住。

城市西北部坐落着宁夏的各大高校和职业教育学校等，是一个典型的教育集中区域。

所以，城西目前的房地产开发基本只能在工业区集中区和教育集中区中间的区位进行，开发量将不会很大。

而城东，经过几年的高速发展，目前已经不需要再控制，现已紧邻绕城高速，没有可拓展的余地了。

城市的正南方和正北方坐落在金凤区南北，环境优美，南有七十二连湖、北有阅海，水景资源极为丰富，关键是这两个区域目前可还有一定存量的供待开发土地。

目前，在南边，银川市政府正在大力恢复原有的七十二连湖景观区，全线贯通六盘山路；北边，政府正在重点打造阅海中央商务区，力使该区域成为银川市未来最具活力、最具魅力的现代化城市新区。

除了具有丰富的水景观资源外，无论南边还是北边，其共同点还有就是新修建的道路都很宽敞通达。

一、经济指标统计根据银川市统计局提供的数据，2014年1~7月银川市完成全社会固定资产投资617.23亿元，同比增长23.8%，比上半年加快3.6个百分点。

其中，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。

1~7月，全市亿元以上项目完成投资299.78亿元，同比增长24.9%，其中5亿元以上投资项目完成投资180.83亿元，同比增长26.9%。

基础设施投资快速增长。

1~7月，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。

实现商品房销售面积达327.16万平方米，同比增长21.6%，比上半年加快2.6个百分点。

二、市场成交情况2014年1月，银川三区两县73个楼盘项目共成交1661套。

其中，兴庆区成交213套、金凤区成交571套、西夏区成交264套、贺兰县成交496套、永宁县成交117套。

2014年2月，银川三区两县76个楼盘项目共成交1353套。

其中，兴庆区成交251套、金凤区成交469套、西夏区成交222套、贺兰县成交317套、永宁县成交94套，成交均价5010元/㎡。

相比1月成交情况(73盘成交1661套)，2月银川商品房成交套数环比下跌18.5%。

2014年3月，银川三区两县72个楼盘项目共成交2027套。

其中，兴庆区成交275套、金凤区成交635套、西夏区成交455套、贺兰县成交409 套、永宁县成交253套。

相比2月成交情况(76盘成交1353套)环比涨49.8%，3月银川楼市逆转，成交量逐渐走高。

2014年4月银川三区两县67盘共计成交1646套，成交均价为5012元/㎡，较3月(72盘成交2027套)环比下跌18.7%。

4月银川市辖区共计成交1007套房源，环比下跌26.2%。

4月，银川除兴庆区外，其他区、县成交量均下跌，跌幅较大的为西夏区，环比下跌62.6%。

2014年5月银川三区两县新建商品房成交量及成交均价出现双跌，其中成交量1561套，较4月1646套的成交量环比下跌5%，成交均价4848元/㎡，环比小幅下跌3%。

就各区县成交量来看，除西夏、贺兰两区县成交量环比有所上升外，其余三区县成交量均有不同程度的下跌。

其中西夏区5月成交230套，环比大涨35%;贺兰县5月成交373套，环比涨幅为29%;兴庆区5月成交371套，环比微跌1%;永宁县5月成交192套，环比下跌23%，为下跌幅度最大的区域;无独有偶，金凤区5月成交量也出现小幅下滑，成交395套环比下跌13%。

2014年6月银川三区两县新建商品房成交量较之上月呈现一定幅度的扬升，其中成交量为1847套，较5月1646套的成交套数环比上涨了18%，成交均价为5248元/㎡。

就各区县成交量来看，除金凤、永宁两区县成交套数环比有所上升外，其余三区县成交量均有不同程度的下跌。

其中金凤区6月成交787套，环比暴涨99%;永宁县6月成交284套，环比涨幅也接近50%为47%;兴庆区6月成交257套，环比下跌30%，为下跌幅度最大的区域;西夏区6月成交212套，环比小幅下跌7%;无独有偶，贺兰县6月成交量也出现不小幅度的下滑，成交307套环比下跌17%。

三、市场成交价格走势自从2013年末全国房地产市场开始出现变动后，2014年全年的房产数据在整体上都出现了比较明显的变动，银川房产市场也不例外。

相比去年，14年银川的房价虽基本稳定，但还是出现了较多次的变化，从表中可以看到，从去年6月份到目前为止，银川房价还是处在一个比较平稳的状态，涨幅情况不大，但同比来说，这一年期间房价下跌的月份也有增长。

截止6月份2014年银川市房价数据成交均价元/m2兴庆区金凤区西夏区贺兰县永宁县1月6493 6172 4592 4090 37142月6498 6184 4590 4094 37143月6488 6192 4573 4085 37084月6430 5984 4453 4303 36835月6202 6412 4431 4051 35756月5179 6117 4382 4238 37987月6213 5644 4337 4140 3448从去年6月份开始至今，银川平均房价处在5300元/平方米-5500元/平方米这个区间内，房产年均价约为5425元/平方米，平均环比上数据为0.41%，平均同比上涨数据为0.89%。

从以上数据不难看出，银川房价基本还是保持着非常稳定的状态，但如果与12年-13年的同等数据做对比就会发现一个很明显的问题。

从去年6月份至今，在多个月份出现了环比上涨与同比上涨负值的情况，在13年末至14年上半年环比负值上涨的情况出现的频率更多，这说明了银川房价从去年年末至今依然发生了较为明显的变化，而这种变化无疑是由于全国房地产市场变动而带来的效应。

四、政策分析自治区出台的“宁九条”全面解禁限购政策之后，银川市也制定出了十条相关政策作为回应。

记者从银川市住房保障局获悉，其中对加大信贷力度、鼓励单位参与团购和公积金支持职工买房都给出了相关细则。

“银十条”有哪些变化？将对银川的楼市起到怎样的作用？1、不再限制购房人的房屋套数规定中明确居民购房时不再受房屋套数限制。

政策实施后，居民(含外地居民)购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

房屋产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。

2、银川禁止建设统建房新政策规定银川市范围内，严禁党政机关事业单位建设职工住房，依据国家相关优惠政策，积极引导鼓励社会资本参与保障房建设，增加保障房有效供给。

3、首次公积金贷款额提高到余额15倍据了解，公积金贷款额由原来的公积金账户余额的10倍提高到15倍；银川市职工购买住房申请公积金贷款首套和二套首付比例均为25%。

夫妻双方正常缴存的最高贷款额度为50万元，夫妻双方一方缴存或单身职工最高贷款额度为40万元。

凡是在区内正常缴存公积金的职工在银川市购房，均可享受银川住房公积金贷款政策。

4、控制土地放量加大信贷支持新政策要求相关部门注意控制土地供应节奏，防止土地的放量供应导致住房供需失衡。

土地规划发改和住房保障等部门要出台相关政策，适度把控房地产开发速度和节奏，稳步推进房地产开发建设。

“银十条”要求，金融机构要加强对年度信用等级评定为AA级优势骨干房地产开发企业的贷款支持，同时在确保资金安全的前提下，应进一步加大对房地产贷款的有效投放力度。

积极支持居民购买首套普通商品住房的信贷需求，合理支持居民购买第二套住房的信贷需求。

5、鼓励团购，政府采购做安置房新举措中重要的一条是鼓励团购，通过加大销售量来降低销售价格、减免相关费用等措施，引导住房需求比较集中的单位团体购买商品住房、职工公寓、集体宿舍或办公用房。

“银十条”提出城市棚户区改造中居民选择实物安置的，经与居民协商，可由市、县(区)政府在商品住房项目中统一安置。

符合保障性住房面积标准的商品房，可由地方政府采购，用于限价商品住房、经济适用住房和公共租赁住房供应。

各市、县(区)政府可以购买一批普通商品住房，用于房屋征收安置住房和临时周转用房。

6、精简审批流程“银十条”规定，部分审批手续由前置变为后置。

把房地产开发企业(或建筑企业)前期要支付的相关费用，延迟到房屋竣工备案环节缴纳；市建设部门将施工许可环节收缴的劳保基金、墙改基金、散装费用及人防结建费等四项规费全部后置到竣工备案环节，以此支持企业充分利用资金投入到项目建设中。

同时，加快预售许可办理，强化新版合同意识。

市住房保障部门对符合要求的房地产开发企业，7日内办结发放《房屋预售许可证》，促进企业快速回拢资金增强后劲。

同时严格履行2014版商品房买卖合同，保障买卖双方合法权益。

除了“地产全面解禁”外，在加上之前“户籍新城”以及放开“双独二胎”政策，在一定程度上刺激了市场的需求，降低了购房者的门槛，对房地产市场来说是一个不小的利好消息。

五、个案分析1、银川永泰城开盘时间：2013-09-01入住时间：2015-12建筑形式：板式小高层装修状况：毛坯规划面积：710000.0㎡建筑面积：2330000.0㎡容积率：3.7绿化率：35.0%开发商：永泰房地产集团(银川)有限公司物业类型：住宅产权：70年售楼处地址：兴庆区友爱中心路东侧，燕兴路西侧。

永泰城近3个月的销售价格持平；近5个月的销售价格持平；与永泰城2014年02月19日第一次对外报出的6000元相比，5个月以来，销售价格累计持平。

5月6月7月5400560058006000620064002、天都16区开盘时间：2013-10入住时间：2015-10建筑形式：点板结合、高层装修状况：毛坯规划面积：142665.0㎡建筑面积：860000.0㎡容 积 率：6.0绿 化 率：35.0%开 发 商：宁夏鸿天房置业有限公司 物业类型：住宅产权：70年售楼处地址： 银川市新华东街建发城市花园东侧。

天都16区近2个月的销售价格持平；近5个月的销售价格上涨了200元，涨幅为3.2%；与本项目2013年07月25日第一次对外报出的6700元相比，12个月以来，销售价格累计下跌了200元，跌幅为3.0%。

5月6月7月58006000620064006600680070003、东城人家开盘时间：2013-10入住时间：2015-10建筑形式：多层、小高层装修状况：毛坯规划面积：310000.0㎡建筑面积：620000.0㎡容 积 率：1.5绿 化 率：35.0%开 发 商：中房集团银川房地产开发有限责任公司物业类型：住宅产权：70年售楼处地址：位于兴庆区新华东街与友爱中心路交会处东城人家近3个月的销售价格持平；近22个月的销售价格上涨了200元，涨幅为3.9%；与本项目2010年05月24日第一次对外报出的5000元相比，50个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为6.0%。