为经济型酒店的财务测算

为经济型酒店制定可行的市场策略
一、 市场分析 1. 形势概况
在中国大陆最具发展前途的城市中， 上海名列榜首。 其中名列前十位的依次为： 上海、 北京、 广州、天津、深圳、武汉、杭州、重庆、沈阳、青岛。这是根据一个城市的经济总量、人均 GDP、城市规模及基础建设、人口及外来人口、科技创新实力、外商投资额、贸易出口、 物流运输、可持续发展的环境指标、国际影响力等诸方面因素综合评定的。由此可见，作为 与此息息相关的酒店业的发展将会是持续的， 而酒店业发展如何顺应日新月异的形势又成了 摆在业内人士及与此相关的业外人士的新课题。 从酒店业的未来趋势看， 高档酒店的经营管 理水平将继续与国际接轨，经济酒店市场在今后酒店业市场中商机无限。如六洲集团（前巴 斯集团）于 1991 年推出“精致假日酒店”这一举动成为酒店业史最成功的事件之一，这类 酒店只提供一般的酒店服务而不包含餐饮设施、但提供早餐。在不到十年间，Express 酒店 数目已增至 1 千多家，目前以每三天开设一家新酒店的惊人速度在全世界继续扩展。就竞 争领域来看，在中国，对高档酒店领域，外资酒店保持优势，而对中低档领域，外资酒店还 未涉足；就客源来说，国内客人已经成为酒店不可忽视并且急剧增长的客源，特别是假日经 济所生产的对经济型酒店的需求，全年国定假、双休日及带薪休假占全年三分之一。未来需 求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价格适中的，符合国际标准的经济型酒店将成为 国内游客所看重的酒店业类型。 2. 经济型酒店概述
与世界旅游业的发展规律相反， 我国旅游业是在入境业务的基础上发展起来的， 为适当这种 需求，二十几年来我国酒店业也以涉外高档酒店为重点，涉外定点制度、星级标准实施，都 是实现这种需求的产物。因此，相对于旅游发达国家来讲，我国对经济型酒店的开发和重视 明显滞后。具体表现为：产权结构多样、管理和服务不规范、硬件产品配置不够科学、盈利 能力弱、 宏观管理体系和微观资本运作尚没有形成协调、 统一、 规范的运作机制。 人事管理、 资金运作都不是商业化运营，对行业管理信息不敏感，缺乏竞争机制，与客源市场没有形成 很好的对应。上海现有 170 家经济型（二星级）酒店，但真正符合国际标准的不到 10 家， 可见其市场广大。 4. 经济型酒店发展潜力
每年利润
பைடு நூலகம்年均折旧
年初投资总余额
年末投资总余额
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
评价指标： 利润=经营收入-经营支出-年均还贷-投资额利息-经营收入税收 上表酒店每月经营收入预算（以平均房价 200 元/天计算） 1-3 年假定平均出租率 85%，三年以后假定平均出租率 90% 年均还贷：假定本项目自有资金、贷款各 50%。其中贷款 50%，即人民币 400 万元，以 20 贷款计算，每年还贷的本息合计为人民币 31.78 万元 年均机会成本 以企业存款利息作为机会成本，其年利率为 0.72%，即年机会成本为人民币 2.88 万元
评价指标： 上表折旧之固定资产未含酒店建筑物 固定资产使用年限：设备 10 年，设施 3 年
- 折旧预测采用平均折旧法，即：年度折旧额=（固定资产原始价值-残值+清理费用）/固 定资产使用年限 3. 项目财务收益 类别 年初投资总余 额 每年利润 经营收入 经营支出 年均还贷 年均机会成本 年均折旧 年末投资总余 额 第一年 800 第二年 467.52 第三年 135.04 第四年 202.56 第五年 166.92 第六年 536.4
国际上一些著名的跨国公司已瞄准经济型酒店这一市场， 如拥有假日、 州日等知名品牌的巴 斯集团，已表示将开发经济型酒店这一市场。雅高集团也计划建一批经济型连锁酒店。但根 据国家规定，在 2006 年 1 月前只能合资，因而国内也开始摸索自己的品牌与模式。如锦江 集团、新亚集团已经启动发展经济型酒店连锁计划，产生了“锦江之星” 、 “新亚之星”等连 锁酒店。然而由于机制、人员、管理、资金等因素，经济型酒店尚处于开发阶段，进展缓慢。 若干年后， “六州”的快捷和“雅高”的 Ibis 则是市场上重要的竞争产品。 二、 财务分析 1. 经济型酒店的投资预算 类 别 客房装修及家具 内部装修投资 公共区域装修布置 配套工程设计施工 营业准备费 其它投资 不可预见费 合 评价指标： 上表经济型酒店规模以 100 间标准客房计算 上表投资类别中未含项目之土地及土建工程等前期费用 计 50 800 6.25 100 款项（万元） 300 100 300 50 所占比例（%） 37.5 12.5 37.5 6.25
-
4.
投资回报
按照国际上的六洲集团投资预测， 经济型酒店租房改建三年至三年半即可收回投资， 每年投 资收益约在 28.5-33%之间。按上述测算，经济型酒店项目的投资收益为：投资收益=年净现 金流入/净投资支出=25.8% 三、 为经济型酒店制定可行的市场策略 1. l 酒店开发 全额投资，买地盖房。此类投资，投资额大，基建等时间长，收益慢，适宜在二、三线 城市，地价便宜的地方。 挑选适当的位置，租赁楼盘、厂房、办公楼进行投资改建，租赁期一般在 10 年以上。 这种租赁场地形式，即可投放使用，适合在一线城市进行发展。
206.18 657 416.16 31.78 2.88 163.3 536.4
206.18 657 416.16 31.78 2.88 163.3 905.88
项目投资余额现金流量图
金额：万元 1000 800 600 400 200 0 -20 0 -40 0 -60 0 -80 0 -1 0 0 0 第一年
2.
酒店运营固定资产折旧 类别 项目 剩余额（万元） 设备 折旧率（%） 折旧额（万元） 剩余额（万元） 设施 折旧率（%） 折旧额（万元） 合 计 第一年 300 10% 30 400 33.3% 133.3 163.3 第二年 270 10% 30 267 33.3% 133.3 163.3 第三年 240 10% 30 133 33.3% 133.3 163.3 第四年 210 10% 30 400 33.3% 133.3 163.3 合计 / 40% 120 / 133.3% 533.3 653.3
169.18 620 416.16 31.78 2.88 163.3 467.52
169.18 620 416.16 31.78 2.88 163.3 135.04
169.18 620 416.16 31.78 2.88 163.3 197.44
206.18 657 416.16 31.78 2.88 163.3 166.92
随着我国旅游市场由入境游转向国内旅游市场， 国内客源也不再被酒店业忽视。 目前以国有、 外资和星级酒店为主体的“主力军” ，他们虽然同是业内创收的主要“基地” ，但其竞争空间 和利润空间越来越小。酒店是争着上星级、上档次，导致高档酒店恶性竞争加剧，在总客源
市场没有进一步扩大的情况下，出现削价竞争，总体效益下降，所以发展经济型酒店已成必 然。 从目前现有所谓经济型酒店状况来看， 其理念、 机制、 管理、 收入尚处初级阶段—开发阶段， 这就意味着发展经济型酒店潜力无穷。再看人员情况。经过近二十年的实践，业内已涌现了 一批文化素质高、专业能力强、管理经验丰富、市场应变力强、年轻有为的酒店高级管理人 才。 他们受过系统的专业培训， 参与过大型星级酒店的筹建， 融入于外资酒店的管理模式中， 且又在星级酒店中独当一面， 实在是业内的财富。 而将这些财富用于酒店业的新生代—经济 型酒店的发展中，那无疑会创造酒店业的新辉煌。 5. 经济型酒店面临的挑战
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酒店的管理 实行集团化管理，以简化酒店的管理层次，减少人员成本； 酒店实行统一的外观设计，设立统一的标准和服务规范，强调与国际二星级市场接轨， 不断完善品牌，提高核心竞争力，树立市场地位，抢占市场占有率； 降低建设与运营成本，促进内部的资源优化配置与创新，促进服务的规范化和个性化， 在成本、质量、产品开发、营销、形象、公关等方面展开全方位竞争； 借鉴国外的集团管理经验， 避开国企的弱点， 建立高效率的， 利于酒店长期发展的机制， 充分发挥酒店各级管理人员的作用，以获得最佳的经济的效益。 酒店的发展
国际上通常将规模在 50 间客房以上的，每间客户约 16-18 平米（包括浴室） ，有电话、电 视、写字台（板） 、衣橱、消防系统、电子门锁、空调、卫生间（内有淋浴、马桶、洗脸盆、 供应简单洗漱用品） 、24 小时供应热水、24 小时前厅接待、每天打扫一次客房、提供简单 早餐、提供收发传真、E-mail、卖烟和其他小物品的酒店，称为经济型酒店。 3. 经济型酒店目前状况
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酒店发展的初期，主要是自己投资，在二、三年之内发展五家酒店，以后即进入高速发展， 主要途径是： l l l l 委托管理 酒店特许经营 品牌联盟 吸引国内的各种资金