房地产开发项目投资与策划培训资料
房地产策划师基础知识培训讲义课件
『』房地产策划师基础知识培训讲义
2、房地产策划师职业道德规范
房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划 服务工作中所应遵循的特定的行为规范。
房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道 德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社 会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师 的最低道德要求。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面：
（1）要以为人民服务为核心
“社会主义道德建设要以为人民服务为核心” 。
（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认 识
策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟 练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定 位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营 销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整 合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销 理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
第二节 房地产策划师职业素养
1、房地产策划师职业基本知识结构
（1）企业策划知识 企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的
有效途径。 “策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行
为”。 在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，
决策后又以策划保证决策的成功实施。
房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某 个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在 策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单 的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更 包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等 不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者 对某一房产的购买行为。
房地产投资拓展培训
•房地产投资基础•拓展策略与选址•项目评估与决策•土地获取与开发流程目录•营销策略与客户关系管理•法律法规与政策解读01房地产投资基础房地产投资概念与特点房地产投资概念房地产投资特点房地产投资风险与回报房地产投资风险房地产投资回报房地产市场分析与趋势房地产市场分析房地产市场趋势随着经济发展和城市化进程加速，房地产市场将持续增长；同时，政策调控和科技创新也将对房地产市场产生深远影响。
02拓展策略与选址拓展策略制定与执行01020304确定拓展目标市场调研制定拓展计划资源整合选址原则与方法选择交通便利、地理位置优越的区域，便于项目发展和客户到访。
关注目标区域的市场前景，包括经济发展、人口增长、政策扶持等因素。
分析目标区域的竞争状况，避免过度竞争对项目造成不利影响。
综合考虑土地成本、建设成本、运营成本等因素，确保项目的经济效益。
地理位置市场前景竞争情况成本效益区域经济发展政策环境人口状况基础设施区域分析与评估03项目评估与决策市场调研地理位置分析政策法规研究030201项目可行性研究投资回报率预测财务分析投资回报指标敏感性分析风险评估与应对策略风险评估识别潜在风险对潜在风险进行量化评估，确定风险等级和影响程度。
风险应对策略04土地获取与开发流程土地获取途径与成本控制土地获取途径通过政府出让、企业转让、合作开发等方式获取土地。
成本控制在土地获取阶段，需要对土地价格、拆迁补偿、基础设施建设等成本进行严格控制，以确保项目的盈利性。
土地开发规划与设计方案土地开发规划设计方案报批报建流程与注意事项报批报建流程在项目规划和设计方案完成后，需要按照政府相关部门的要求进行报批报建工作，包括申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
注意事项在报批报建过程中，需要注意政策变化、资料准备、沟通协调等方面的问题，确保项目能够顺利推进。
同时，还需要关注环保、消防等方面的要求，确保项目符合相关规定。
05营销策略与客户关系管理营销策略制定与执行市场调研与分析产品定位与差异化营销渠道拓展营销活动策划与执行建立完善的客户服务体系，包括售前咨询、售中服务和售后服务，提供全方位、专业化的服务支持。
房地产项目投资策划培训课件
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❖ 一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资 参与成分就越大；相反，假设一个地区的投资环境 越差，如此开发企业参与该地区投资的成分就越小。 当然，上述7个因素又可分为假设干个子因素，可 以对这些子因素作进一步的“热冷〞分析。
❖ “冷热〞比照法是最早的一种投资环境评估方法。 虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但 它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了 根底。同时，“冷热〞比照分析的结论也是投资者 制定投资战略、选择投资区位的重要依据。
一、房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业或个人为 实现某种预定的目标，直接或间接地对 房地产的开发、经营、管理、效劳和消 费所进展的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有土地开发、
旧城改造、房屋建设、房地产经营、置
业等。房地产投资是我国社会固定资产
投资的主要组成局部之一。
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二、房地产投资的特点
有尚未满足的需求，且具有较大的购置力。
当市场时机大时，它就被称为“热〞因素。
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❖ 3、经济开展与成就。
❖ 一个地区所处的经济开展阶段、增长率、经
济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要 方面之一。
❖ 4、文化一元化。
❖ 一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗
习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程
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❖ 冷热因素有：
❖ 1、政治稳定性。
❖ 有一个由社会各阶层代表所组成的、为广阔 人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和 促进企业开展，创造出良好的适宜企业长期
经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时， 这一因素被称为“热〞因素。
房地产管理培训课程
房地产管理培训课程
1.房地产市场分析：学员将学习如何进行房地产市场研究和
分析，了解市场趋势、供需关系、价格变动等因素对房地产行
业的影响，从而为房地产投资和经营决策提供依据。
2.房地产项目管理：学员将学习如何规划、组织和管理房地
产项目，包括项目策划、设计、建设、销售和运营等各个环节
的管理方法和技巧。
3.房地产法律法规：学员将学习有关房地产法律法规及合同
管理等方面的知识，了解房地产行业的法律框架和规范，掌握
相关法律风险防范和纠纷处理的技能。
4.房地产金融与投资：学员将学习有关房地产金融和投资的
知识，包括融资渠道、投资评估、资产管理等方面的内容，使
其能够理解和应用房地产金融和投资工具。
5.房地产市场营销：学员将学习房地产市场营销的理论和实践，包括市场定位、推广策划、销售技巧等，提高他们在房地
产市场竞争中的营销能力。
6.房地产管理实务：学员将学习房地产管理的实际操作技巧，包括物业管理、租赁管理、维修管理等方面的内容，提高他们
在房地产管理岗位上的综合能力。
【房地产基础知识培训资料之项目投资策划营销】房地产基础知识
【房地产基础知识培训资料之项目投资策划营销】房地产基础知识项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响房地产基础知识培训二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论。
房地产开发项目的培训资料(30个doc)1
房地产开发项目的培训资料(30个doc)1如何正确衡量房地产价格走势目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。
所谓平均销售价格，即用销售额除以销售面积所得到的价格。
但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。
我们看这样一个例子。
根据某公司对北京市2002年第三季度的市场分析，这个季度新开的50多个楼盘中，有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅，其售价低于北京住宅的平均价格水平，这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。
再看另一个例子，假如某一年市场上经济适用房项目较多，销售量很大，而第二年经济适用房项目减少，而商品住宅的销售量又猛升，这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。
以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。
下面就以住宅市场为例对其进行探讨。
一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷“平均价格”这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。
其一是市场因素，即供求力量的相对力量，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上升；其二是非市场因素，例如供给结构和住宅特征等。
当市场中的供给结构发生变化时，即使供求关系不变，平均价格也会变化，例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。
如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了，那么在供求关系不变的情况下，平均价格也会上升。
由此可见，如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况，就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于我们对市场走势的判断。
造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定并不清楚。
我们所说的“平均销售价格”实际上是一种平均支出额的概念，即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。
而价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为“标准商品”)每单位的市场价格，所以一谈到价格，必然对应着一种标准商品。
房地产开发项目投资与策划培训资料
设计研究方案
设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员
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房地产公司需要 什么样的市场研究？
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不同阶段的市场研究
分析市场状况
－宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析
确定目标市场与客户 确定并了解竞争对手
开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估
监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度 确定今后的改进方 向
竞争对手
❖项目数量及地理位置分布 ❖楼宇特点 ❖客户定位 ❖价格
❖设计 －规划/面积/景观
❖服务 －交通装修环境
❖价格 －房价物业管理费
❖产品的市场定位及推广
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市场研究的作用
❖ 把握投资机会与方向
－直接投资或间接投资？
❖ 准确市场预测与定位，为制定决策提供支持
－投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价
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市场分析及预测的基本方法
市场数据收集
❖ 企业内部数据 ❖ 企业外部数据
原始数据加工分析
❖ 列表分析 ❖ 运用数理统计方法 ❖ 利用图形分析
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房地产市场分析案例
北京经济适用房 北京老年住宅市场分析
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市场研究案例之一：
谁在购买北京经济适用房
经济适用房需求群体年龄分布
图中所示：35岁以下（49.73%）的群体和40岁以上 （41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少
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目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
❖构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
房地产开发及投资培训资料
房地产开发及投资房地产开发制度一、房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
二、房地产开发的原则房地产开发应当遵循下列原则：1．严格执行城市规划原则。
2．讲求效益的原则。
即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
3．全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
三、土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
房地产综合开发流程1．房地产开发项目策划环节主要目的是决定投资开发的对象。
2．房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。
3．房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
4．房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。
5．房地产项目开发后9评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。
→ →→ →→ → → →房地产投资一、房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中心的行为。
特点：1.投资成本高2.投资回收期长3.投资风险大4.收益性好 二、储蓄和投资的比较三、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同1．花园公寓影响因素：销售时机2．写字楼影响因素：地段3．商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4．住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5．旅馆、酒店：地段房地产投资及开发建设程序1、企业注册2、立项审批3、项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址4、在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。
房地产开发项目的培训资料(30个doc)24_New
房地产开发项目的培训资料（30 个doc）24房地产业发展需要社会学理论支持房地产业是一门新兴产业房地产业在我国是一个只冇十余年历史的新兴产业.为了满足中国经济迅速发展的需要，切实解决中国城市职工住房长期欠债太多的难题，于是，顺应中国住房制度改革的潮流，房地产业急速地膨胀起长，成为国民经济的一个新的增长点。
在这个探索发展过程中，令人感到忧虑的是，房地产业的理论支持十分单薄，尤其是它的社会学背最远远不足以支撑起其日见肥硕的身躯。
在国外，《住宅社会学》已有近百年历史，而在中国几乎还是一片空白，亟待填补.房地产业具有相当的特殊性房屋是不动产，对于家庭和个人来讲，是一件大商品。
房地产业在国民经济中，具有与众不同的特点.它之所以特殊，就在于它与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理，乃至各种社会问题都有密切的关系，社会的每一个细微的变化，或多或少都会反映到房地产业中来.同时，房地产业又几冇一定的稳定性（与时装、食品、家用电器、汽车锌行业相比）和滞后性（因为它的生产营销周期很长）・所以，如果在经营房地产业时，没有足够的预见性，就会造成极大的失误。
在卖方市场时期，房地产商可以通过“买楼花”的方式来尽量减少或避免盲目性带来的风险；而处于买方市场时期，开发定位稍有闪失，就会出现大量的闲置楼盘，实豚上这些闲置楼盘就是理论失误下的产物。
例如，香港在这方面就具有十分惨痛的教训，令人不得不长记取。
还有，许多地方存在着大量的空置房，如何进行消化，又将是一个棘手的问题。
房地产业与社会学关系密切房地产业与社会学关系可以说是密不可分，我们不妨举例说明一下：都市化是现代化的一个重要标志，我国是世界上都市化程度最低的国家之一.今后国家将着力解决都市化问题。
那么，在以后的十年里究竞将冇多少农民会在城市里落户，在什么样的城市里寻求住房？他们的住房需求是什么？房地产的商机在什么地方？现代人希規什么样的住宅？这一系列问题颇值得我们关注，加以思考和研究.人口的年龄结构是社会学高度瑕视的问题之一.2000年中国己进入老龄化社会，中国进入老龄化社会与西方发达国家有很大的筮别.中国老龄化过程具有绝对规模大、老鹼化速度快、在社会发展水平尚低的惰况下发生、农村老年人比重大、女性老年人多于男性、与中国的经济改革耦合等特点。
房地产开发项目的培训资料(00001)
河之隔两重天：房价的虚拟因素天津以河立市，日出之方为河东区，日落之地为河西区。
穿市而过的海河并非“柏林墙”，两岸的土地、市民、文化亦无本质区别。
但恰恰是几乎对窗而望、鸡犬之声相闻的隔岸楼盘均价每平方M有千元之差。
差在哪里？真的是物业价值有千金之别吗？否，这是房价中的虚拟因素在作怪。
虚拟者，非物质因素也。
下面我们就对房价中虚拟因素的结构、效应及其控制稍展开分析一下。
一、房价虚拟因素结构房价的虚拟因素结构在现今的历史条件下，至少应包括以下五个要点：1、开发虚拟。
开发商借助现代媒介，在市场推广上狂炒滥吹，夸大其辞。
或刻意包装，把东施装扮得倾城倾国，或标新立异，时不时的推出个楼盘新概念，让赶潮（流）一族落入罗网……凡此种种，机关算尽，溢价出售，形成了房价的虚拟部分。
2、置业虚拟。
消费心理和行为上具有强烈的传染性（所谓流行）特征，加上中华民族长期以来形成的择邻而居的传统，再有现代社会浮躁情绪以及集团购买所形成的比富虚荣作怪……使得人们特别是一些有钱人在买房时过多地考虑物业的虚拟因素，忽视了房屋本身的物之所值，在这种“城中好广眉，四方且半额”的攀比中无意中抬高了房价。
3、景气虚拟。
经济发展上的过热，使得开发商和买房者都对未来充满信心，供方前景一片光明，买方预期十分美好，好地块、好房子似乎太少了。
于是乎，房地产企业盲目上工程，高息揽资，推动了房屋成本上涨，置业者超价买房牵引了房价上调。
在一片景气的假象中，房屋成交价格中已经包含很大一部分“泡沫”，一旦经济宏观上调整，房价虚拟泡沫就会破灭。
4、导向虚拟。
城市建设规划上的区域指向，可以使既定区位的物业价值加速上升，大型基础设施公建的定点，甚至可以使本年开发上的不毛之地一夜间千金难买。
城区商业金融中心的变迁、兴衰和转移，会明显改变所在区域的物业价值，新的商业金融中心区位的房屋往往会超出所值。
社会房屋政策的变化，会明显影响房价预期，产生虚拟成分。
5、人文虚拟。
住宅上的历史传统和风俗习惯会影响人们对质量相同而区位、布局相异房屋的价值评估，使结论偏离客观水准。
房地产开发项目的培训资料3(00010)
浅谈房地产开发工程的战略定位房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又要顺应国家政策，接受消费者的选择。
一个成功的开发工程，应具备天时、地利、人和等要素。
作为规避风险为已任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及工程的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，这就需要将开发工程首先进行战略定位。
房地产开发成功与否最重要的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对工程进行总体规划。
开发一个小区或一幢大厦，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。
如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。
对开发商而言，做好以下四个方面战略定位尤其重要。
一、周期定位我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。
房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。
笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。
二、价格定位价格是工程可行性研究中最具灵魄的因素，它直接影响开发工程的经济效益，价格是价值的表现，价格定位亦应是价值定位。
价格的支撑是价值内涵。
构成开发工程的价值因素很多，工程的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业经管等等，共同构成了产品的价值。
价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价格上称之为“卖点”。
通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下个世纪看智能化”。
从中我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡。
只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。
房地产基础知识培训资料之项目投资策划营销
收集精品文档============================= ================================= ==========================================房地产基础知识培训资料之项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响房地产基础知识培训二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素==============================专业收集精品文档收集精品文档============================= ================================= ==========================================.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论==============================专业收集精品文档。
房地产投资规划培训课件
房地产投资规划培训课件xx年xx月xx日contents •房地产投资基础•房地产投资策略•房地产投资分析方法•房地产投资法律与风险•房地产投资案例分析•未来房地产投资趋势展望目录01房地产投资基础指以房地产为投资对象，以获取土地增值、租金收益或现金流为目的的投资行为。
房地产投资定义房地产投资分类包括住宅、商业、工业、酒店和写字楼等不同类型的房地产投资。
房地产投资的概念和分类房地产投资的基本要素选择好的地段是房地产投资成功的关键，要综合考虑交通便利、周边配套、未来发展潜力等因素。
位置租金收益土地增值现金流通过出租房产获取租金收入，要合理评估租户类型、租金水平和未来租金增长潜力。
长期持有土地等待其增值，要关注城市规划、政策利好和土地性质等因素。
通过短期持有房产或进行房地产金融产品投资获取现金流，要关注资金成本和流动性。
包括开发商、中介机构、投资者、租户等市场参与者。
房地产投资市场概述市场组成房地产市场周期性波动，要关注政策调控、经济形势等因素对市场的影响。
市场周期房地产投资存在政策风险、市场风险、财务风险等，需合理评估风险并采取风险管理措施。
投资风险02房地产投资策略投资策略的制定与实施制定具体的投资目标，如投资金额、投资期限等，以及实现这些目标的具体步骤。
确定投资目标对当地的房地产市场进行深入调研，包括供求关系、价格走势、政策环境等，以便为投资决策提供充分依据。
了解市场情况根据个人或机构的需求和风险承受能力，确定投资标的，如房产类型、地段、价格等。
确定投资标的根据投资目标和市场情况，制定具体的投资计划，包括投资时机、投资方式、预期收益等。
制定投资计划长期持有策略以长期持有为目标，注重资产质量和租金收益，通常选择购买有稳定租赁需求的住宅或商业物业。
不动产投资信托策略通过购买不动产投资信托基金(REITs)获得间接房地产投资，具有较低风险和较高收益，但受市场波动影响较大。
开发策略以开发为目标，注重土地和建筑资源的获取和整合，通常选择购买具有开发潜力的土地或旧物业进行改造和升级。
【项目总集训第24课】房地产项目投资培训
序号 1
2 3 4 5 6 7 8
项目
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
序号 1
2 3 4 5 6
项目
土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价
合计
金 额 估算说明
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
3
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费
4 供水费
5 供电费
6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规
单项 工程1 单项 工程2 …
合计
装饰工程费 金额合计 单价 金额
n 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 n 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
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5
4合作方式的分析与选择
应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营 专长、经验和社会关系等方面的实力或优势 程度 从分散风险的角度出发，对独资、合资、合 作（包括合建）、委托开发等开发合作方式 进行选择。
6
5融资方式与资金结构的分析与选择
主要是结合项目开发合作方式设计资金结构， 确定合作各方在项目资本金中所占的份额， 通过分析可能的资金来源和经营方式，对项 目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的 安排。
房地产开发项目投资与策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产投资 房地产开发项目策划成功案例
1
房地产开发项目 策划内容
2
1区位分析与选择
地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏 观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所 在地区的政治、法律、经济等因素。 具体地点的分析与选择，主要考虑项目所在 地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆 迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
26
经济适用房需求群体户口分布图
有关经济适用房对外来群体（不具有北京市户口的群 体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按 照普通商品房出售，如果政策执行的话，经济适用房 项目将持续火爆。
27
经济适用房需求群体学历分布图
28
经济适用房需求群体单位性质分布
29
经济适用房需求群体单位职位分布
－保证开发商安全的进入市场
22
房地产市场研究中信息的获取
宏观角度
市场分析的角度
与整个宏观市场相关的间接信息 市场运作过程中产生的直接信息
房地产需求方面的信息 房地产供给方面的信息 房地产交易方面的信息 其他信息
与投资项目直接相关的信息
23
市场分析及预测的基本方法
原始数据加工分析
30
经济适用房需求群体家庭年收入分布
根据北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水 平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群 体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1/4
19
准备进入市场前的市场分析
宏观因素分析
市场状况分析
相关因素分析
住宅开发项目 工业项目 商业物业 写字楼
国家和地方的经 济形势 城市发展与建设： 交通、人口、设 施、政策 某一地域的分析： 人口就业、家庭、 子女就学等
物业方面信息： 供求、空置、 市场交易等 土地方面信息： 出让、转让等 竞争项目信息： 用途面积等 市场整体水平： 收益率、土地 利用、消费者
帮助设计经营和推广计划
－做什么样的广告和推广活动？
－销售手段应该怎样？
提高市场运做的效果
－是否积累品牌效应
？
14
什么是市场研究？
15
什么是市场研究？
是客户（市场） 与企业间的纽带， 是企业理性决策 的前提！
16
市场研究的过程－－专业流程
明确和定义市场问题 战略部门 市场部门 确定研究目的 设计研究方案 设计、收集、整理并分析 将信息及结果传递给市场工作人员
3
2开发内容和规模的分析与选择
按照最高最佳使用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布 置等
4
3开发时机的分析与选择
应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应 获取开发场地和开始建设的时机，并充分估 计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对 开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动 开发）。
17
房地产公司需要 什么样的市场研究？
18
不同阶段的市场研究
监测品牌表现 监测市场营销效果 监测竞争对手反应 监测顾客满意度
分析市场状况
－宏观因素分析 －市场状况分析 －相关因素分析
开发产品概念 价格 产品定位 预测与评估
确定今后的改进方 向
确定目标市场与客户
确定并了解竞争对手
7
6产品经营方式的分析与选择
考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、 自身的经营能力以及市场的接受程度等 对出售、出租、自营等经营方式进行选择。
8
房地产市场研究
9
问题出在哪儿？
？！
政策变化
竞争加剧
运作不畅
投资风险
理性的思考
10
贴近市场，理性决策才能稳操胜券
Байду номын сангаас
客户是上帝
需要了解他们 需要吸引他们
个人观点是有偏差的
我们以为了解客户和市场，但并不完全如此 市场和客户都是变化的
不要跟着感觉走，要在事实的基础上做决策
减少决策失误
11
房地产价值链
上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理
竞争对手
项目数量及地理位置分布 楼宇特点 客户定位 价格
设计 －规划/面积/景观 服务 －交通装修环境 价格 －房价物业管理费 产品的市场定位及推广
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市场研究的作用
把握投资机会与方向
－直接投资或间接投资？
准确市场预测与定位，为制定决策提供支持
－投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价
市场数据收集
企业内部数据 企业外部数据
列表分析 运用数理统计方法 利用图形分析
24
房地产市场分析案例
北京经济适用房 北京老年住宅市场分析
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市场研究案例之一：
谁在购买北京经济适用房
经济适用房需求群体年龄分布
图中所示：35岁以下（49.73%）的群体和40岁以上 （41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少
20
有利于房地产公司的市场研究
探索性研究
产品需求研究
新产品概念开发
广告及广告概念测试 市场及客户满意度调查 市场销量预测 媒介研究
市场细分研究
价格研究
21
探索性研究 －整个市场基本层面的把握
产品需求研究
－了解消费者偏好与追求
市场细分研究
－帮助开发商瞄准目标
新产品概念开发
12
目标客户
政府
需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等 消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
资本
资金的使用成本
资金的使用时间
土地使用权获得
规划限制 市政资源的利用
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