中原-深圳南山前海星海名城6期策划代理应标报告-114PPT

大 户 型
与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2007年） 数据由网上查询
项目名称/暂名
振业星海名城六期 后海宝能项目 城市山林花园（二期） 皇庭填海项目 鸿威项目 鼎太风华
所属片区 主力户型
前海 后海 大南山 蛇口 蛇口 前海 三房 三房（115-130 ㎡ ） 四房（160-180㎡） 三房、四房
大户增大小户减小
100㎡以下3房 13.4%
75㎡以下2房 21.5%
75㎡以上2房 6.6%
2房销售速度
下降！
150以下 4房 273 2.5% 40以下 单房 1041 9.5%
05年南山户型供应比例：
一房 25％ 两房 28％ 三房 32％ 四房 9％
户型 （㎡） 套数 比例 户型 套数 比例
星海名城6期 策划代理应标报告
星海攻略
星海名城
80万㎡如诗美景，流淌着2.4万居民的悠闲生活
水光滟潋晴方好、山色空蒙雨亦奇……
第一部分
1. 项目初探
背景分析
2. 市场研究
3. 项目分析
北 环 大 道
中山公园
南头中学
深
北 大 附 中 港 湾 前 沃尔玛 南 新
南
大 道
南
山
大 道 天鸿
星海名城
海
路
08年： 房地产市场 拐点论！
南 山 市 场
南山房价
10000 8000
7996
2005年各区商品住宅成交价格对比图
9004 8316 7768 6410 4186 8718 8946 7791 5362 4172 5198 6942 5980 2004 2005
2005年南山市
场住宅价格上涨 幅度超过全市涨 幅的2倍
100以上 3房 2020 18.4% 40以上 单房 216 2.0%
复式 4％
别墅 2％
06年1季度市场分析
2006年南山一季度批准预售一览
项目名称 半岛〃城邦一期 花园城三期二号地 块 合 计 预售批准时 间 2006-2-15 2006-3-6 -批售面 积 137189 84406 221595 批售套 数 1012 754 1766 销售均 价 12000 9500 -目前销售 率 100% 100%Leabharlann --套数144 612
面积区间
46 ㎡ -59 ㎡ 96 ㎡ -156 ㎡
所占户数比
12.9％ 55％
特 色 户 型
四房
五房
104
254
142㎡ -150 ㎡
155 ㎡ -165 ㎡
9.3％
22.8％
中大户型为主，户均面积约125㎡ 有特色的3+1、内庭院、半屋等建筑概念 相对于大户型，容积率较高、车位不足 可赠送错层露台面积——同期产品中“绝版”
前海花园 人人乐
荔 香 公 园
星 海 星 名 海 名 城
城 位 于 繁 华 生 活 圈
路
桃 源 路
大
道 绿海名都 阳光棕榈园
家乐福
人人乐
滨 海 大 道
鼎太风华
成 熟 片 区 ：
——
振业星海名城六期概况分析——经济指标分析
项目 占地面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 总栋数 总户数 容积率 数据 33789.2 ㎡ 139489.9 ㎡ 2400.9 ㎡ 6栋 1114户（估） 4.5 663个
别墅 219 2.0% 100以下 3房 1479 13.4%
120以上复 式 406 3.7% 75以上 2房 723 6.6%
120以下复 式 54 0.5% 75以下 2房 2368 21.5%
4房以上 138-458 91 0.8% 50以下 1房1厅 1007 9.2%
150以上 4房 749 6.8% 50以上 1房1厅 351 3.2%
36
％
2006年1季度
结构分析
现两头渐大中间渐小
05年南山区供应分析
150㎡以下4房 4房以上 0.8% 150㎡以上4房 2.5% 6.8% 50㎡以上1房1厅 3.2% 50㎡以下1房1厅 9.2% 40㎡以上单房 2.0% 40㎡以下单房 9.5% 别墅 2.0% 120㎡以上复式 3.7% 120㎡以下复式 0.5% 100㎡以上3房 18.4%
的关内客户，
区域界限被打破
前海湾
宝安机会
星海名城六期：
面临客户被分流 的威胁
1、交通： 深南大道直通宝安 中山园路通往宝安
海滨大道同滨海大道相连
2、地产
土地供应量大
楼盘规模大 相对关内具有价格优势
市 场 总结
06、07年的地产市场属于卖方市场，大市场环境良好
出现了“2008年深圳房地产拐点论”
南 油 华 侨 城
南 头
源
蛇口片区项目最多，有9个项目入市 西丽桃园片区有7个项目入市 供应结构上高端项目、类高端项目与中低档项目并存 数据来源于深港研究中心 总体来看大项目都走向高端化。
西
丽 -桃
蛇 口
与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2006年）
数据来源于深港研究中心
项目名称/暂名
名家富居 卓越浅水湾 城市假日花园二期 联泰红树湾项目 中信红树湾三期 映月湾畔 东海湾豪园 兰溪谷二期 半岛城邦二期 纯水岸四期
724.41
500 300
806.56
9.2%
100
以上数据源于房地产信息网
2002
2003
2004
2005
2006全年
为什么房价飞涨？
深圳楼市供求分析
900 700 500 300
由2002年-2005年深圳楼 市供需现象分析可知： 供不应求日益严重
100 2002 2003 2004 2005
17%
1季
度
深圳楼市供求分析
为什么房价飞涨？
900 961.42 700 806.5
2002-2005年供应量： 逐渐减少
年 供 应 面 积
2002-2005年销售量：连 年增加，并有继续增加 的趋势
年 销 售 面 积
02-05 02-05
716.9 500 300
12.5%
706
预计870
100 2002 900 700 820.13 895.23 2003 2004 2005 2006全年 预计 1000
2006年下半年及2007年3月份后为南山楼盘的集中放量期，2007年初为市场空
档期 前海共有3个楼盘入世，片区竞争较小，南山区整体竞争激烈
宝安威胁
资料：富通城、尚都、西 城上筑等项目中，深圳市 内客户占总客户50％以上，
星海名城
宝 安
与宝安楼 盘隔路相 望
南 山
深 南 大 道 第五公社
宝安逐渐吸引了越来越多
供应量为104.1万平方米，远低于3平方公里的标准
仍旧无法满足需求
土地供应后市分析 土地供应后市分析
05、06年土地供应 处于短缺状态
开发周期1-2年
政府调控：平稳发展 新政出台
土地短缺导致容积率提高
03-05年商品住宅需求 积压
旧城改造力度加大 旧城改造项目逐渐推出
06、07市场仍处于 供不应求状态
项 目 属 性
2007年 深圳南山前海 成熟片区
中大户型
1. 项目初探
2. 市场研究
3. 项目分析
深 圳 市 场
价格回顾
2005年的增长率
远高于前几年
8500 8000 7500 7000 6500 6000 5500
2002-2005年深圳市商品住宅成交价格图
8126 6942 5539
房价持续上涨 二房供应比例明显减少，大户型成为新增楼盘的户型发展趋势
2006年 2、3、4季度潜在供应分析
南山2006年商品住宅各片区供应图
06年2、3、4季
度，共有32个 （住宅、商业、
10 8 6 4 2 0
1 1 2 2 2 4 4 7
9
写字楼）项目
入市，供应体 量约为170万㎡，
区 域 大 南 山 南 硅 谷 红 树 湾 科 技 园
赠送大面积错层露台，深圳同期产品 临近中山公园及规划中的前海公园， 中的“绝版”优势 有良好的外部游览环境
户型方正：“3+1”、内庭院等概念 受噪音影响弱 临近中山公园及规划中的前海公园， 有良好的外部游览环境
土地供应后市分析
深圳市国土资源局和房产管理局在文件中提到：
深圳市每年新增住宅需求约900万平方米（总套数约10万套） 按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里
分析： 土地开发需要1-2年的周期，因而分析05、06年的土地供应情况可推 论出06、07甚至08年商品住宅的大致供应情况； 03、04的住宅面积供应不足已经导致了需求的堆积
供〉求
供＜求
预测 2006
2006
深圳楼市供求分析
为什么房价飞涨？
价格 p D
S1
E1 E0 S0
供需失衡是根本点
2005 2004 p1 2003 2004 2003 2002 p0
供需平衡点
0
Q1
Q0
住宅供应量Q
供给变动影响曲线
房价飞涨
是目前深圳楼市最突出的现象
——供需失衡是价格飞涨的根源
房价 旧改 供求 商业 调控 豪宅 投资 二手
土地供应后市分析
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2005年商品住宅实际供应用地图示（万㎡）
2005年：
计划 80万平方米
实际新批用地44万平方米 存量入市49万平方米
存量 入市 49 新批 供应 80
新批 供应 44
预计
实际
由2005年实际供应量分析可知：
2005年新批的土地供应仅44万平方米各类土地存
量入市49万平方米，两者合计93万平方公里 全部的新增土地供应远低于需求的3平方公里，因
而2005年的土地供应表现为严重不足
土地供应后市分析
2005、2006年商品住宅计划批地比较图示（万㎡）
120 100 80 龙岗 35 宝安 45 2005年 龙岗 45.3
2005年：
计划 80万平方米
南山房地产有向大户型发展趋势 南山整体竞争强烈 地产区域化局势逐渐被打破，客户有向宝安分流的趋势 南山项目销售多集中于06年下半年及07年3月以后，07年初 存在市场空档期
1. 项目初探
2. 市场研究
3. 项目分析
星海名城六期：项目SWOT分析：
优势分析
strength
位于深圳知名的“80万㎡星海名城” 内，生活氛围浓郁，具有大社区影响力 具有发展商品牌优势，具有广泛的项 目知名度 06年底深南直达宝安，星海名城位于 六期为星海名城最好的位臵 交通、经济的枢轴位臵
建筑面积 预计推出时间 (万㎡)
15.3 ？ 2007年3-5月 2007年7月 2007年7-9月 2007年9-10月 2007年底
规划中，预计大户型 规划中，预计大户型 规划中，预计大户型
大 户 型
27.3 8 4.2万 10.8 ——
潜在项目供应分析
2006年潜在供应项目中，大规模、大户型楼盘共计10各，约占供应总量的1/3， 面积约130万㎡，约占总量的76％（总量含住宅、商业、写字楼）。初步估计 2007年南山大户型供应量达80万㎡。南山进入了大户型时代
南北向的长方形地块，在前五期的围合中
车位
六期是于星海名城住宅部分的收山之作， 更是星海名城中最有优势的地块
振业星海名城六期概况分析——景观分析
①可欣赏 美丽前海 ②可享受 各期园林
③可游历中 山公园
①
②
③
振业星海名城六期概况分析——户型结构分析
户型比例（中原根据图纸自行估算，仅供参考）
户型
一房 三房
6000 4000 2000 0 罗湖 福田 南山 盐田
宝安
龙岗
全市
2004年至2006年第一季度南山房价涨势图
2006年第一季 度价格持续高速 长势，涨幅达
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2004年
8718 6410
9895
季 13.5
13.5％
年 ％
2005年
所属片区
前海-南头 南硅谷 西丽-桃源 红树湾 红树湾 蛇口 蛇口 蛇口 蛇口 华侨城
主力户型
三房、四房 四房大户型 二至四房 纯别墅 大户型 大户型 大户型 大户型 三房、四房 别墅
建筑面积 (万㎡)
16.25 8.03 12.93 占地10万 15 7 16.12 14.7 18
预计推出时间
2006年7月 06年下半年 06年下半年 06年下半年 06年下半年 06年10-12月 06年9月 06年上半年 06年10-12月 06年下半年
60 40 20 0
宝安 58.8
2006年
2006年：
计划104.1万平方米，较 2005年计划增加24.1万平 方米
由2005、2006年土地计划供应量比较分析可知：
土地供应集中在关外，特区内无新增土地供应
06年计划供应量较05年增长24.1万平方米 按照05年的实际供应情况推断，06年的计划土地
20 02
5680
20 03
5980
20 04
20 05
涨的趋势
2002-2005年深圳市商品房价格增长率的变化
16%
注：2006年1季度上涨 幅度相对于： 2005年全年 →17％ 2005年同期→26％ 2002 2003 2004 2005 2006年 一季度
2.5%
5.4%
20 06 年
2006年有持续上