限购令背景影响效果论文

限购令的背景及影响效果探讨

中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）05-371-01

摘要从去年起国家相继出台了一系列政策，对我国的房地产市场进行调控，但是部分城市的房价并未出现实质改变，甚至有上涨趋势。本文从我国房地产市场的现状出发，探讨了我国房价不断上涨的原因及当前“限购令”的效果分析。

关键词房价限购令影响

一、引言

从去年的“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到今年1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。然而就在“限购令”不断收紧的同时，各地楼市却开始有所回暖。根据中房指统计的数据，三月份第三周35个主要城市中，六成城市成交量上涨，其中有十个城市的涨幅在20%以上。九个重点城市中，六个城市的成交量环比上涨，成都上涨了51.26%，北京上涨了30.98%。尽管目前很多城市都出台了限购令，但限购的城市多集中于发达的一线城市，且由于各地细则出台的时间和强度不同，最终影响房价的效果也不相同。

二、房价不断上涨的原因

1．供求关系影响价格

房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。一是供需不平衡，

供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并及到中低端房产，最终出现投机。

2．城市化进程加快、住房刚性需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。另外，近些年正值80后结婚、生子以及创业的高峰，住房成了生活必须品，成为了一种刚性需求。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨。

3．购买房地产保值增值的思想

我国近年来投资性需求旺盛助长了房价不断上涨，这是房价飚升的重要原因。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展，人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。楼市的大量投资投机行为，造成房屋闲置，房屋利用率降低，空置率大幅上升。由此，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

4．购房者的心理预期值不断被提高

我国的房地产经历了数次政府干预，每次干预后都会继续新一

轮的房价上涨，不断贬值的货币和不断上涨的房价，成就了购房者义无反顾的心理。房地产商们正是抓住购房者的这种心理，囤积资源，哄抬物价，并且参与者日盛。

三、“限购令”的影响及效果分析

1．“限购令”是当前政府控制房地产立竿见影的手段，限购措施短期内会对商品房成交量造成颇大影响，实力购房者和投机购房者将被拒之门外，失去购买资格。但是长远看，因为刚性需求依然强烈，加上一些有购买实力的购房人也会想出各种措施应对，“限购令”恐难奏效，而且限购仅仅是对多套房的限制，对整个房地产刚性需求的解决没有实质的作用。

2．虽然当前政策抑制需求的效果很明显，但社会流动资金在缺乏投资渠道情况下仍涌入房地产，从限购城市转移到非限购城市，二三线城市房价面临上升压力。地方接盘的热情与开发商的逐次进入，将在一段时间后进一步拉高房价。二三线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。一线城市中因为限购而无处可去的资金，转向没有限购的城市，极可能促使当地原本处于观望的民间资金也进入楼市。

3．限购政策下，购房需求被压缩的人转投租房市场，进一步推高了房租价格，房租涨幅高于房价涨幅，和商业地产开发商不同，二手房业主属于个体投资，不需要资金回笼，一般不会降价促销，在投资机会不明朗的条件下，很多人会选择按兵不动，二手房业主涨租待售持续观望导致市场二手房源量下降，价格走高。

四、结语

严格落实限购令只是手段，最终目标还是要让房价回归理性，中国房地产博弈非常复杂，房价调控不是简单的经济学问题，也不是一两个调控措施可以完全解决，因此，对于中国房地产市场的监管与控制需要多管齐下，将政策充分落实，做好长远规划。

参考文献：

[1]胡芳,王帆.限购令对于抑制房价的作用探讨.今日财

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