南京市江宁商业市场分析报告

江宁市场分析报告

——江宁商业地产市场分析

（一）、江宁城市商业规划

在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。”

其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。

在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。

（二）、江宁商业市场发展沿革

（1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。

（2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma ll，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。

（3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔

仓储中心”等。据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。江宁的商业从量的方面实现了一个突破。

（4）伴随住宅地产从市区向郊区的发展，商业地产也由市区向社区、由市区向郊县发展，成为商业地产发展的又一动力。

（三）、江宁商业市场布局

主要集中于东山镇老城区，随着住宅的进入，出现了分化的雏形。目前形成了以“东山镇（金箔路）”为地区商业中心，岔路口、开发区等社区级商业点为补充的格局。

1、商业板块分析

A）岔路口板块：

■□岔路口板块商业基础薄弱，消费群体以周边居民及商品房业主为主。

■□岔路口是江宁地产最先启动、入住使用的区域，随着住宅一居所的形成，其商业配套将逐步成型。

■□岔路口是江宁与市区的接壤处，与市区距离最近，受市区商业辐射最强，特别是受到大校场机场的制约，使岔路口难以形成较强的、规模化的商业中心。其商业项目定位不高，规模较小、便利性强，主要满足周边居民基本生活功能。

■□产品：以沿街门面房为主导，后期将出现一定量的商业开发。

B）老城区（东山镇）：

■□其消费群体以本地人为主，以及部分周边乡镇居民。

■□老城区目前江宁的商业中心，大街东路等商业氛围已经形成，区域商业趋于繁华，但大型的购物中心未成气候。

■□近两年来，出现了如中国女人街、温州商业街等较大商业项目，但其实质性经营有待时日，估计在2年左右尚可初见规模。

■□产品：商业步行街（温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街）、综合百货（中国女人街）。

C）经济开发区板块：

■□经济开发区以百家湖为中心，位于胜太路以西，翠屏山以东，是江宁中高档商品房的聚集地。

■□该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导，鉴于客群的购房特征，真正的第一居住氛围尚未形成。

■□目前成型商业项目正在运作之中。且潜在量较大，多为高档住宅商业设施区。

■□同曦鸣城、凤凰港商业项目的运作，对该区的商业配套有重要影响。

■□产品：住宅配套商业街（如21世纪世纪园的20万㎡商贸街、百家湖花园商业步行街、翠屏山配套商业街等）、大型百货（2.7万㎡同曦假日百货）、sh opping mall、门面房等。

D）民营科技园板块

■□位于东山镇以南，外秦淮河以东，主要区域在天元路一带，以莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城为核心。

■□该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导。

■□商业项目规模较大，约有50万㎡总建面积，正陆续浮出水面。

■□莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城的运作，标志着该区的商业竞争崭露头角，江宁的商业格局出现新的变化。

■□产品：量贩式购物中心、mall等大型商业。

2、典型商业项目分析

其它：

1、莱茵东郡财富广场

财富广场项目总体规划占地100亩，包括有酒店、办公楼、商场、商业步行街等。一期的莱茵小镇为室外步行街，整个步行街规划会以娱乐休闲、餐饮业为主，总建筑面积2万㎡，共分为3个组团。1组团为大户型面积在200㎡的商铺，2、3组团则以80-120㎡的中小面积的商铺。共分为4层，1-2层为联体销售，3 -4层为单身公寓，均价在7000-8000元/㎡不等。

2、浙江商品城

整个项目占地220亩，总建面在20万㎡，以2-3层商场为主，共分为两个组团，主要以商品批发为主，客群主要以浙江客户群为主。

3、CityMall--凤凰港商务城

商务城位于宁溧路和天元路交叉口，东西宽约240米，南北深190米，目前项目尚在前期开工建设中。

4、21世纪铜锣湾shoppingmall

位于宁溧路与天元路交界处，总建在30万㎡的SHOPPING MALL，含2万㎡的大型百货、4万㎡品牌百货旗舰店、5万㎡各种专卖直营店，8万㎡世界饮食城。

[ 小结 ]

1、商业地产市场进入市场细分阶段

江宁商业地产主题商业步行街、大型购物中心、产权式商场开始逐渐成为商业载体的新趋势。商业地产市场逐步进入理性的市场细分阶段。

从目前的整体情况来看，市场对于商业地产的需求较为旺盛这主要是商业地产的投资性价值推动的。